COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 21 OCTOBRE 2024

N° RG 22/04841 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M6DV

[R] [I]

c/

[L] [N]

S.A. SMA

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 août 2022 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (chambre : , RG : 22/01530) suivant déclaration d’appel du 21 octobre 2022

APPELANTE :

[R] [I]

née le 09 Novembre 1998 à [Localité 4]

de nationalité Française

Profession : Employé de restauration, demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Isabelle AIZPITARTE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ S :

S.A. SMA agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2]

Représentée par M^e TAHTAH Lara, avocate au barreau de BORDEAUX substituant M^e Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et représentée par M^e Julie FAIZENDE de la SAS SPE IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

[L] [N]

né le 01 Janvier 1995 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant Chez Mme [H] [M] – [Adresse 5]

Non représenté assigné à étude,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffiers :

lors des débats : POUESSEL Mélina, greffier placé

lors du délibéré : BONNET Selena, greffier

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Selon un acte sous seing privé du 28 septembre 2018, Mme [S] [G] a donné à bail à M. [L] [N] et Mme [R] [I] un local à usage d’habitation comprenant deux emplacements de parking sis [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel initial 552,11 euros.

La propriétaire a confié la gestion du bien à la société Nexity Lamy et a souscrit une assurance « risques locatifs » auprès de la SA SMA.

Le 06 août 2021, Mme [I] a donné son congé au bailleur à effet immédiat.

Par acte d’huissier du 23 mars 2022, la société SMA a assigné M. [N] et Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le logement et les deux emplacements de parking pour défaut de paiement des loyers par acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [N] et Mme [I], condamner solidairement M. [N] et Mme [I] au paiement de la somme de 3 678,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 février 2022 avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, condamner solidairement M. [N] et Mme [I] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire du 30 août 2022 le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté la réunion à la date du 27 janvier 2022 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 28 septembre 2018 relatif au logement et aux deux emplacements de parking situé [Adresse 6],

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [N] et de Mme [I] ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— dit que le sort des meubles sera régi selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé à compter du 1er février 2022 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, et à régler à l’échéance normale du loyer jusqu’à la parfaire libération des lieux,

— condamné solidairement M. [N] et Mme [I] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné solidairement M. [N] et Mme [I] à payer à la société SMA la somme de 3 678,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 28

février 2022, ladite somme devant être assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2022,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— débouté la société SMA de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

— condamné solidairement M. [N] et Mme [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État.

Mme [I] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 21 octobre 2022, en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. [N] et Mme [I] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessous fixée jusqu’à la libération effective des lieux.

Par dernières conclusions déposées le 18 janvier 2024, Mme [I] demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [I] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux,

— juger que la condamnation de Mme [I] sera limitée aux sommes dues à la date du 10 mars 2022, conformément à son congé et aux dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— débouter la société SMA de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société SMA au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 6 mars 2024, la société SMA, demande à la cour de :

A titre liminaire,

— ordonner le report de la clôture initialement fixée au 7 mars 2024 à toute date que la cour jugera utile,

— infirmer le jugement rendu le 30 août 2022 par le juge des contentieux de la protection

près le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

* condamné solidairement M. [N] et Mme [I] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée jusqu’à la libération effective des lieux,

Statuant à nouveau sur ce point,

— condamner M. [N] à payer à la société SMA une indemnité mensuelle d’occupation du montant des loyers et des charges, subissant la révision contractuellement prévue et augmentée des régularisations de charges dûment justifiées, jusqu’à la libération complète et définitive des lieux, lorsque ces indemnités auront fait l’objet d’une indemnisation envers Mme [G],

— confirmer le jugement rendu le 30 août 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

* constaté la réunion à la date du 27 janvier 2022 des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 28 septembre 2018 relatif au logement et aux deux emplacements de parking situé [Adresse 6],

* ordonné en conséquence l’expulsion de M. [N] et de Mme [I] ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux,

* dit que le sort des meubles sera régi selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

* fixé à compter du 1er février 2022 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, et à régler à l’échéance normale du loyer jusqu’à la parfaite libération des lieux,

* condamné solidairement M. [N] et Mme [I] à payer à la société SMA la somme de 3 678,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 28 février 2022, ladite somme devant être assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2022,

* ordonné la capitalisation des intérêts,

* rejeté les demandes plus amples ou contraires,

* débouté la société SMA de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

* condamné solidairement M. [N] et Mme [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat,

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. [N] et Mme [I] à payer à la société SMA la somme de 3 875,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 10 mars 2022 inclus, au vu du congé notifié par Mme [I], en deniers et quittances,

— condamner M. [N] à payer à la société SMA la somme de 6 208,91 euros au titre des indemnités d’occupation indemnisées et dues entre le 11 mars 2022 et la libération des lieux, intervenue au mois de janvier 2023, en deniers et quittances,

— condamner Mme [I] à payer à la société SMA la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente instance, outre les entiers dépens de l’instance,

— débouter Mme [I] de sa demande de ce chef.

M. [N] n’a pas constitué avocat, il a été assigné par remise de la déclaration d’appel à étude par acte du 20 décembre 2022 et les dernières conclusions lui ont été signifiées par actes des 19 janvier 2023 et 14 mars 2024, remis à étude également.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 26 août 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 9 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’appelante ne conteste pas l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 février 2022 mais uniquement les effets qui y sont attachés la concernant puisque ayant donné congé le 6 août 2021 en sollicitant un départ dans le délai d’un mois, accepté par la bailleresse qui lui a rappelé ses obligations liées à la solidarité, elle sollicite l’infirmation du jugement qui a mis à sa charge les indemnités d’occupation restant dues jusqu’au départ des lieux de M. [N] resté dans l’appartement, n’ayant pas déclaré valable le congé qu’elle avait donné pour ne pas avoir été accepté par la bailleresse.

L’intimé rappelle en effet avoir limité ses demandes de condamnation solidaire de Mme [I] aux sommes dues à la date du 10 mars 2022, soit 6 mois après la date d’effet de son congé accepté dans un délai d’un mois.

La SA SMA actualise toutefois ses demandes, produisant les quittances subrogatives correspondant aux indemnités d’occupation jusqu’au 11 janvier 2023, date de libération des lieux par M. [N] et demande à la cour de condamner solidairement Mme [I] et M. [N] au paiement de la somme de 3 875.69 € correspondant aux indemnités dues de septembre 2021 à mars 2022, et M. [N] seul à la somme de 6.208.91 € correspondant aux indemnités du 11 mars 2022 au 11 janvier 2023.

Mme [I] s’y oppose demandant que soit pris en compte les règlements intervenus depuis le jugement entrepris.

***

Au vu du congé donné par Mme [I] et de sa réception par le gestionnaire de la bailleresse, c’est à tort que le premier juge a statué sur la validité du congé de Mme [I] dont la date d’effet n’était contestée par aucune partie.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement les anciens locataires au paiement de l’indemnité d’occupation et du loyer courant jusqu’à libération totale des lieux, mais de condamner solidairement M. [N] et Madame [I] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charge, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, jusqu’à la date du 10 septembre 2022 et de condamner M. [N] seul au paiement de cette même indemnité d’occupation du 11 mars 2022 au 11 septembre 2022 jusqu’à libération effective des lieux intervenue en janvier 2023.

Il n’est pas contesté que le montant des loyers et indemnités d’occupation sur la période du 10 septembre 2021 au 10 mars 2022 correspond à la somme de 3 875.69 €, et 6.208.91 € du 11 mars 2022 au 11 janvier 2023, date de libération des lieux par M. [N].

La SA SMA justifie avoir garanti à la bailleresse la somme de 10 084.60 € correspondant au total des loyers et indemnités d’occupation dus et que le 21 février 2024, la somme de 3 125.66 € a été versée entre les mains du commissaire de justice en exécution du premier jugement.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut de mention dans le bail ou d’indication précise du preneur au moment où il effectue le paiement, les paiements s’imputent par priorité sur les dettes les plus anciennes.

Au vu des versements effectués et de la libération des lieux postérieurement au premier jugement, il convient de réduire le montant de la somme restant due solidairement par M. [N] et Mme [I] à la somme de 750,03 euros et de fixer à 6 208.91 € la somme due au titre des indemnités d’occupation par M. [N].

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les frais irrépétibles sont constitués par l’ensemble des frais non tarifés extérieurs aux dépens. Ce sont des frais qui ne sont pas indispensables à la conduite du procès. Toutefois ils ne peuvent indemniser la procédure en exécution du premier jugement que Mme [I] estime abusive en ce que la SA SMA a mandaté un huissier en paiement de la totalité des loyers alors qu’elle reconnaissait le cantonnement de sa dette solidaire au 10 mars 2022.

Ils ne peuvent pas non plus rembourser les frais d’huissier que la SA SMA a mis à sa charge en exécution du premier jugement, infirmé partiellement par la cour.

L’équité commande de condamner la SA SMA aux dépens et à verser à Mme [I] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement M. [N] et Mme [I] au paiement de ces sommes,

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE solidairement M. [N] et Madame [I] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charge, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, jusqu’à la date du 10 septembre 2022, soit la somme de 750,03 euros à la date du 21 février 2024,

CONDAME M. [N] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charge, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées du 11 mars 2022 au 11janvier 2023, soit la somme de 6 208.91 € au 21 février 2024.

CONDAMNE la SA SMA à payer à Mme [I] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure d’appel.

CONDAMNE la SA SMA aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,