COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 04 MARS 2024

N° RG 20/00410 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LNQR

Madame [S] [F] [N] [V] épouse [X]

Monsieur [B] [W] [X]

c/

S.E.L.A.R.L. FHB

SAS [K] [Z]

Société EKIP'

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 novembre 2019 (R.G. 15/02682) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 23 janvier 2020

APPELANTS :

Madame [S] [F] [N] [V] épouse [X], née le 05 Février 1933 à [Localité 20], de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

Monsieur [B] [W] [X], né le 10 Juin 1956 à [Localité 19], de nationalité Française, demeurant [Adresse 13]

représentés par Maître Thierry RACINAIS de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.E.L.A.R.L. FHB, es qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SAS [K] [Z] et prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 14]

SAS [K] [Z], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]

représentées par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

INTERVENANTE :

SELARL EKIP’ es qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SAS THE [K] [Z] et prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 3]

non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 janvier 2024 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame [F] GOUMILLOUX, Conseiller,

Monsieur Nicolas GETTLER, Vice-Président Placé,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE :

[Y] [X], son épouse [S] [L] et [B] [X] sont propriétaires en indivision d’un immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 17] et de l’immeuble voisin situé au [Adresse 11]

Par acte authentique du 11 janvier 2003, ils ont consenti un bail commercial à la Société MD Decoration, ayant pour gérante [F] [V], nièce de [S] [V], portant sur des locaux commerciaux situés au [Adresse 6] à [Localité 17] pour y exercer une activité de 'Commerce de cadeaux, bijouterie et objets de décoration, à l’exclusion de tout autre même temporairement".

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2003, moyennant le versement d’une somme de 10 672 euros à titre de droit d’entrée et d’un loyer annuel indexé de 7 320 euros payable mensuellement.

Le bail comporte par ailleurs une clause ainsi libellée: 'Il ( le bailleur) se réserve également le droit de louer à qui que ce soit tout ou partie du même immeuble pour l’exploitation de tout autre commerce à celui du preneur".

Par acte extrajudiciaire du 30 juin 2011, les consorts [X] ont donné congé à la société MD Décoration pour le 31 décembre 2011 avec offre de renouvellement du bail, subordonné à la fixation du loyer annuel augmenté à la somme de 12 000 euros, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Aucun acte de renouvellement du bail n’était signé, les parties étant en désaccord quant à la formalisation de ce nouveau bail et d’un éventuel avenant portant sur l’élargissement de la destination contractuelle du bail.

La preneuse est cependant restée dans les lieux en versant un loyer de 12 000 euros.

Le 1er novembre 2012, les consorts [X] ont donné à bail commercial à effet au 1er mars 2013 à la SARL Rock’n Rose un local commercial adjacent à celui donné à bail à la société MD Décoration situé au [Adresse 10] à [Localité 17], pour y exploiter une activité de 'vente de textiles, accessoires de mode, accessoires de prêt à porter, parfums".

Le 31 janvier 2014, la société MD Décoration a modifié ses statuts à effet du 1er février 2014 pour adopter la nouvelle dénomination sociale de 'The [K] [Z] Company’ et étendre son objet social initialement limité à l’activité de 'vente d’objets de décoration’aux activités de 'vente de prêt à porter, cadeaux et accessoires, parfumerie, bijouterie fantaisie et importation d’ouvrages en métaux précieux'.

Le 30 juin 2014, les bailleurs ont fait constater par un huissier de justice que la société The [K] [Z] Company exerçait une activité de vente d’articles de prêt à porter et de parfums.

Le 24 février 2015, les consorts [X] ont fait délivrer à la société The [K] [Z] Company un commandement visant la clause résolutoire faisant état d’un manquement aux stipulations du bail du fait de l’exercice d’une activité de vente d’articles de prêt à porter non prévue à celui-ci et commandant à la locataire de cesser l’activité de vente d’articles de prêt à porter.

Par acte du 13 mars 2015, la société The [K] [Z] Company a assigné les consorts [X] aux fins principalement de voir déclarer ce commandement nul, juger que la destination contractuelle du bail renouvelé a été étendue à la vente de prêt-à-porter, accessoires et parfums et enjoindre aux défendeurs de lui assurer la jouissance paisible des locaux donnés à bail.

Par jugement du 21 novembre 2019, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré nul le commandement visant la clause résolutoire contenue au bail en date du 11 janvier 2003, délivré le 24 février 2015 à la requête de Monsieur [Y] [X], Madame [S] [V] épouse [X] et Monsieur [B] [X] à la société par actions simplifiée The [K] [Z] Company,

— rejeté la demande relative à la destination contractuelle du bail commercial en date du 11 janvier 2003 renouvelé le 1er janvier 2012,

— condamné Monsieur [Y] [X], Madame [S] [V] épouse [X] et Monsieur [B] [X] à contraindre la société à responsabilité limitée Rock n’Rose à cesser son activité de commerce de bijoux,

— rejeté la demande d’astreinte,

— débouté Monsieur [Y] [X], Madame [S] [V] épouse [X] et Monsieur [B] [X] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné solidairement Monsieur [Y] [X], Madame [S] [V] épouse [X] et Monsieur [B] [X] à payer à la société par actions simplifiée The [K] [Z] Company la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement Monsieur [Y] [X], Madame [S] [V] épouse [X] et Monsieur [B] [X] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal judiciaire a jugé que le commandement visant la clause résolutoire était nul car :

— d’une part, il ne comportait pas de référence à l’article L 145-41 du code de commerce et fait référence par erreur à un commandement de payer,

— d’autre part, les bailleurs avaient tacitement manifesté leur volonté d’autoriser l’exercice de l’activité de vente de prêt-à-porter dans les lieux et qu’ils ne pouvaient ainsi de bonne foi se prévaloir d’une infraction au bail de ce chef pour solliciter la résiliation de celui-ci. Le tribunal a à cet effet relevé que les bailleurs qui résidaient dans le même immeuble que les locaux donnaient à bail avaient eu parfaitement connaissance de l’élargissement de l’activité exercée, et ce depuis plusieurs années, et malgré cette connaissance de la déspécialisation, avaient sollicité en 2011 le renouvellement du bail avec une modification du loyer, peu important à cet effet que le montant du loyer renouvelé ait ou non pris en compte cette modification.

S’agissant de la clause dite d’exclusivité, le tribunal a jugé qu’elle ne pouvait porter que sur l’activité de bijouterie à défaut de modification de l’activité prévue dans le bail.

Par déclaration du 23 janvier 2020, les consorts [X] ont interjeté appel du jugement devant la cour d’appel de Bordeaux.

La société The [K] [Z] Company a été placée en sauvegarde judiciaire par décision du 25 janvier 2023. La selarl FHB et la selarl Ekip ont été respectivement désignées en qualité d’administrateur et de mandataire judiciaire. Par décision du 7 juin 2023, la période d’observation a été prolongée jusqu’au 25 janvier 2024.

Madame [S] [V] épouse [X] et M. [B] [X] ont assigné en intervention forcée devant cette cour la selarl FHB et la selarl Ekip en leur qualité respective d’administrateur et de mandataire judiciaire de la société The [K] [Z] Company.

[Y] [X] est décédé en cours de procédure.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES .

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2023, [S] [V] épouse [X] en sa qualité d’usufruitière et [B] [X], en sa qualité de nu-propriétaire, demandent à la cour de :

Vu les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce,

Vu l’article 1719 3° du Code civil.

— réformer en toutes ses dispositions le jugement du 21 novembre 2019,

Et, statuant à nouveau,

— constater la résolution du bail commercial à la date du 24 mars 2015 par application de la clause résolutoire,

— Dire et juger la société The [K] Boy Company occupant sans droit ni titre depuis le 24 mars 2015,

— condamner la société The [K] Boy Company à restituer aux Consorts [X], les locaux loués en tous ses éléments,

— ordonner l’expulsion de la Société The [K] [Z] Compagny celle de tous occupants de son chef, et ce, au plus tard dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec l’assistance de la force publique, le tout sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— condamner la société The [K] [Z] Company à verser aux Consorts [X] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en vigueur soit la somme mensuelle de 1.000 euros, à compter de la date de la décision à intervenir et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

— dire et juger irrecevable et non fondée la société The [K] [Z] Company en son appel incident,

— débouter la Société The [K] [Z] Company de toutes ses demandes fins et conclusions. .

— réserver tous droits et actions et autres dommages et intérêts,

— condamner la Société The [K] [Z] Company au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens de première instance et d’appel.

— condamner la Société The [K] [Z] Company aux entiers frais et dépens en ce compris les frais du commandement délivré.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 novembre 2020, la société The [K] [Z] Company demande à la cour de :

— débouter les appelants de l’intégralité leur demande.

en conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il a :

— Déclaré nul le commandement visant la clause résolutoire contenue au bail en date du 11 janvier 2003, délivré le 24 février 2015 à la requête de Monsieur [Y]

[X], Madame [S] [V] épouse [X] et Monsieur [B] [X] à la SAS The [K] [Z] Company .

— Débouté les consorts [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— Condamné Monsieur [Y] [X], Madame [S] [V] épouse [X] et Monsieur [B] [X] à contraindre la SARL Rock’nRoseà cesser son activité de commerce de bijoux mais par appel incident sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

— Condamné solidairement Monsieur [B] [W] [X], Monsieur [Y] [T] [H] [X] et Madame [S] [F] [N] [V] épouse [X] au paiement d’une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par appel incident, dire et juger que la destination contractuelle du bail commercial portant sur les locaux sis au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 18], renouvelé à effet du 1 er janvier 2012 par Monsieur [B] [W] [X], Monsieur [Y] [T] [H] [X] et Madame [S] [F] [N] [V] épouse [X] au profit de la The [K] Boy Company s’entend des activités de « bijouterie fantaisie, parfumerie, vente de prêt-à-porter et accessoires, cadeaux et objets de décoration ».

Par appel incident, condamner solidairement Monsieur [B] [W] [X], Monsieur [Y] [T] [H] [X] et Madame [S] [F] [N] [V] épouse [X] au paiement d’une provision de 100.000 euros au titre du préjudice subi en raison de la concurrence directe orchestrée par les appelants et ordonner une expertise afin de quantifier précisément le préjudice subi.

Subsidiairement, au vu des circonstances particulières et si par impossible la Cour devait entrer en voie de résiliation du bail commercial, accorder des délais de grâce de 2 ans à son expulsion à la The [K] Boy Company à compter de l’arrêt à intervenir.

En tout état de cause,

Condamner solidairement Monsieur [B] [W] [X], Monsieur [Y] [T] [H] [X] et Madame [S] [F] [N] [V] épouse [X] au paiement d’une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner solidairement Monsieur [B] [W] [X], Monsieur [Y] [T] [H] [X] et Madame [S] [F] [N] [V] épouse [X] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de la SCP Harfang.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2023, la selarl FHB, intervenant en qualité d’administrateur judiciaire de la société [K] [Z] Company, indique à la cour qu’elle s’associe aux demandes de la société [K] [Z] Company et demande à la cour de :

— débouter les appelants de l’intégrité leur demande.

en conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il a :

— Déclaré nul le commandement visant la clause résolutoire contenue au bail en date du 11 janvier 2003, délivré le 24 février 2015 à la requête de Monsieur [Y] [X], Madame [S] [V] épouse [X] et Monsieur [B] [X] à la SAS The [K] [Z] Company .

— Débouté les consorts [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamné Monsieur [Y] [X], Madame [S] [V] épouse [X] et Monsieur [B] [X] à contraindre la SARL Rock’nRoseà cesser son activité de commerce de bijoux mais par appel incident sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

— Condamné solidairement Monsieur [B] [W] [X], Monsieur [Y] [T] [H] [X] et Madame [S] [F] [N] [V] épouse [X] au paiement d’une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par appel incident, dire et juger que la destination contractuelle du bail commercial portant sur les locaux sis au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 18], renouvelé à effet du 1er janvier 2012 par Monsieur [B] [W] [X], Monsieur [Y] [T] [H] [X] et Madame [S] [F] [N] [V] épouse [X] au profit de la The [K] Boy Company s’entend des activités de « bijouterie fantaisie, parfumerie, vente de prêt-à-porter et accessoires, cadeaux et objets de décoration ».

Par appel incident, condamner solidairement Monsieur [B] [W] [X], Monsieur [Y] [T] [H] [X] et Madame [S] [F] [N] [V] épouse [X] au paiement d’une provision de 100.000 euros au titre du préjudice subi en raison de la concurrence directe orchestrée par les appelants et ordonner une expertise afin de quantifier précisément le préjudice subi.

Subsidiairement, au vu des circonstances particulières et si par impossible la Cour devait entrer en voie de résiliation du bail commercial, accorder des délais de grâce de 2 ans à son expulsion à la The [K] Boy Company à compter de l’arrêt à intervenir.

En tout état de cause,

Condamner solidairement Monsieur [B] [W] [X], Monsieur [Y] [T] [H] [X] et Madame [S] [F] [N] [V] épouse [X] au paiement d’une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Monsieur [B] [W] [X], Monsieur [Y] [T] [H] [X] et Madame [S] [F] [N] [V] épouse [X] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du CPC dont distraction au profit de la SCP Harfang.

La société Ekip’ n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 9 octobre 2023. A cette date, l’ordonnance de clôture a été rabattue et l’affaire, qui n’était pas en état compte tenu du décès de l’un des appelants, a été renvoyée à la mise en état.

Elle a, à nouveau, été clôturée par ordonnance du 2 janvier 2014 et a été fixée à l’audience du 15 janvier 2014.

Il conviendra de se reporter aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande visant à voir prononcer la nullité du commandement de cesser l’activité de vente de prêt à porter visant la clause résolutoire

1- Aux termes de l’article L 145-41 al 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

2-Sur le fondement de cet article, la jurisprudence exige que le commandement de payer soit délivré de bonne foi par le bailleur pour produire effet.

— sur la demande d’annulation du commandement visant la clause résolutoire pour vice de forme :

3- Les appelants soutiennent que le commandement qu’ils ont délivré est régulier, que la mention 'commandement de payer’ résulte d’une erreur matérielle, que le texte impose seulement de faire figurer le délai d’un mois pour régulariser le commandement mais qu’il n’y a aucune obligation légale de mentionner l’article L 145-41 lui-même.

4- L’intimée fait valoir que la mention 'commandement de payer’ a pu l’induire en erreur sur la portée du commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré et que par ailleurs l’article L 145-1 du code de commerce n’est pas reproduit dans l’acte.

5- Le commandement délivré par le bailleur le 24 février 2015 est intitulé 'commandement visant la clause résolutoire'. Il comporte un rappel de la clause du bail relative à la destination des lieux loués suivie de la seule mention en caractères gras de l’acte qui est la suivante ' en conséquence, Je, huissier de justice susdit et soussigné, vous fait COMMANDEMENT DE CESSER l’activité de vente d’articles de prêt-à-porter que vous exercez en contravention avec les termes du bail vous liant aux requérants'. Cette mention est suivie du paragraphe suivant ' TRES IMPORTANT déclarant au(x) requis par les présentes, les requérants entendent se prévaloir un mois après le commandement de payer [ c’est la cour qui souligne ] resté infructueux, si besoin est, de la clause résolutoire, insérée audit bail, dont copie est donnée en tête du présent acte'.

6- Il apparaît que la mention ' de payer’ est une mention type des actes d’huissier de justice qui a été insérée du fait d’une erreur matérielle de l’huissier de justice en charge de la délivrance de l’acte. Compte tenu des autres paragraphes de l’acte, dans lesquels il n’est fait à aucun moment référence à une dette de loyers, il apparaît que le preneur n’a pas pu se méprendre sur la portée de cet acte qui visait uniquement à lui enjoindre de cesser une activité non prévue par le bail.

7-Par ailleurs, l’article susvisé n’impose pas que l’acte le vise expressément et le reprenne dans son intégralité mais seulement que le délai d’un mois pour régulariser soit mentionné, ce qui est le cas en l’espèce.

8- ll n’est ainsi pas justifié par le preneur d’un grief qui justifierait l’annulation de l’acte. La décision de première instance sera infirmée de ce chef.

— sur la bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement aux fins de faire cesser une activité non autorisée :

9- Les bailleurs appelants affirment qu’ils n’ont jamais renoncé à se prévaloir de la clause de destination du bail et de la procédure de déspécialisation partielle. Ils précisent que le changement d’activité du preneur devait être réalisé conformément à la procédure de déspécialisation prévue à l’article L145-47 du Code de commerce à défaut d’accord du bailleur. Ils précisent que l’accord du bailleur sur une modification de la destination contractuelle des lieux peut être exprès ou tacite, mais en tout état de cause non équivoque, la simple tolérance du bailleur ne pouvant caractériser un tel accord.

Ils estiment par ailleurs que la société [K] [Z] a entretenu une confusion entre les différentes boutiques qu’elle exploite (boutique [Adresse 2], boutique [Adresse 4], boutique [Adresse 9]) en fournissant des factures se rapportant à l’activité élargie de la preneuse établies à l’adresse des autres boutiques exploitées et non à celle du [Adresse 8] et qu’il n’est pas démontré qu’ils étaient informés de l’extension de l’activité de la boutique litigieuse à une activité de prêt à porter.

Ils affirment enfin que le bail a été renouvelé aux clauses et conditions de l’ancien bail sans qu’il soit question d’une évaluation de la valeur locative en raison d’une extension d’activités. Ils font valoir que l’ouverture à la vente de prêt à porter s’est faite progressivement puisqu’il n’était proposé à la vente au début que des 'petites pièces de prêt à porter’ et qu’ils n’ont été informés de la volonté de la preneuse de sa volonté de modifier la destination du bail qu’après la délivrance du congé avec offre de renouvellement lorsque le conseil de la preneuse leur a adressé un projet de bail comportant une nouvelle destination des lieux. Enfin, ils font valoir que l’activité litigieuse n’est ni connexe ni complémentaire à celle stipulée au bail.

10- La preneuse intimée rétorque que les bailleurs ont délivré de mauvaise foi le commandement de payer visant la clause résolutoire car :

— elle exerce une activité de prêt à porter et accessoires et vente de parfumerie depuis 2004,

— les bailleurs en ont été nécessairement informés puisqu’ils résident dans le même immeuble et que cet élargissement était notoire, la presse en ayant fait état,

— les bailleurs ont consenti tacitement à cet élargissement de son activité puisqu’ils n’ont jamais émis aucune objection à celui-ci,

— les bailleurs ont ensuite donné un accord exprès et irrétractable lorsqu’ils ont délivré un congé avec offre de renouvellement du bail le 30 juin 2011 ayant abouti à un renouvellement du bail au 1er février 2012, renouvellement qui peut intervenir même en l’absence d’écrit, avec une augmentation substantielle du loyer du fait de cet élargissement de l’activité consentie par le bailleur,

— que le bailleur ne peut arguer de manquements aux dispositions du bail dont il avait connaissance à la date de son offre de renouvellement.

Sur ce :

11- Il n’y a pas lieu de statuer sur le caractère connexe ou complémentaire de l’activité de vente de vêtements de prêt à porter par rapport à l’activité principale autorisée par le bail malgré les développements des bailleurs sur ce thème puisque la preneuse n’argue pas d’un tel moyen.

12- [Localité 16]-ci fonde en effet sa contestation de la régularité du commandement visant la clause résolutoire uniquement sur la mauvaise foi du bailleur qui aurait donné son accord exprès et non équivoque à l’élargissement de la destination du bail. Il lui appartient d’apporter par tous moyens la preuve de cet accord non équivoque de son bailleur qui ne peut qu’être tacite en l’absence d’écrit constatant son accord à une déspécialisation.

13- Il sera rappelé qu’une simple tolérance du bailleur ne peut, en l’absence d’autres circonstances relevées par les juges du fond valoir acceptation du changement de destination des lieux (Civ. 3e, 4 mai 2006, RJDA 2006, no 876).

14- Par ailleurs, s’agissant de l’effet du renouvellement du bail commercial sur les manquements contractuels antérieurs, il est de jurisprudence constante que les infractions antérieures sont purgées par l’effet du renouvellement, le bailleur ne pouvant postérieurement poursuivre la résiliation judiciaire du bail pour des faits dont il avait connaissance à la date de l’acceptation (Civ. 3e, 4 mai 1982, pourvoi no 80-1630; Civ. 3ème, 2 juin 2004 pourvoi no 03-11.792; Civ. 3ème, 8 juillet 2008 pourvoi no 07-10.125; 3e Civ., 1 février 2018, pourvoi no 16-29.054). Toutefois, lorsque ces manquements ont été réitérés après le renouvellement du bail, le bailleur est fondé à en poursuivre la résiliation (Civ. 3ème, 20 mai 2021 n°19-26.021).

15- Il ressort des pièces produites aux débats que les consorts [X], bailleurs, habitaient dans l’immeuble dans lequel se situait la boutique et que Mme [F] [X] en était une cliente régulière. Les bailleurs ne pouvaient dès lors ignorer la nature de l’activité de la preneuse qui résultait d’ailleurs du seul examen de sa vitrine.

16- La preneuse soutient qu’elle a développé une activité régulière de vente de vêtements de prêt à porter depuis 2004 et jusqu’à aujourd’hui, activité connue des bailleurs selon elle. Or, la majorité des factures qu’elle produit datent de 2004 et 2005 et sont libellées à l’ordre de [K] [Z] '[Adresse 5]' . A cette époque et jusqu’au mois d’octobre 2015, la preneuse avait également pris en bail des locaux dans le même boulevard au 32 bis dans lesquels était autorisée une activité de prêt à porter ( pièce 23 des appelants) de sorte qu’il n’est pas établi que les factures communiquées se rapportaient bien à la boutique objet de ce litige.

17- La preneuse produit quelques factures de vêtements du début de l’année 2006 se rapportant à la boutique louée par les consorts [X] mais aucune facture pour les années 2007 à 2011.

18- Dès lors, malgré les quelques attestations insuffisamment circonstanciées qu’elle produit aux débats et une attestation d’un fournisseur qui ne précise pas le type de biens vendus, elle n’établit pas, notamment par des données comptables, avoir eu une activité régulière de vente de vêtements de prêt à porter à compter de 2007.

19- En conséquence, il ne peut être soutenu que les bailleurs, en délivrant en 2011 un congé avec offre de renouvellement du bail aux conditions du précédent bail ont entendu, par le seul fait qu’ils n’arguaient pas d’une infraction au bail et qu’ils proposaient une augmentation du loyer, donné leur accord tacite mais non équivoque à un élargissement de la destination du bail à une activité de vente de vêtement de prêt à porter.

20- En outre, même à supposer que les bailleurs aient eu connaissance de manquements ponctuels de la preneuse à la clause de destination du bail, il ne leur est pas interdit d’arguer de nouveaux manquements postérieurs au renouvellement du bail.

21- En conséquence, la preneuse n’établit pas la mauvaise foi des bailleurs dans la délivrance du commandement visant la clause résolutoire. La demande d’annulation de celui-ci sera dès lors rejeté. La décision de première instance sera infirmée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de la preneuse :

22- Le bail stipule que les locaux devront exclusivement être consacrés par le preneur à l’exploitation de son commerce de cadeaux, objets de décoration et bijouterie, à l’exclusion de tout autre même temporairement.

23- A défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’inexécution d’une des seules conditions du présent bail- qui sont toutes en vigueur-, et un mois après un simple commandement ou une sommation d’exécution fait à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause et mentionnant ce délai, resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, et l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé, exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, sans préjudice de tous dépens et dommages et intérêts et du droit du bailleur d’exercer toute action qu’il pourra juger utile, et sans que l’effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles passé le délai sus-indiqué.

24- La preneuse ne conteste pas qu’elle exerçait bien une activité de vente de prêt à porter à la date de délivrance du commandement et qu’elle n’a pas cessé cette activité dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

25- Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail au 24 mars 2015 par effet de la clause résolutoire.

26- La décision de première instance sera ainsi infirmée. L’expulsion de la société The [K] [Z] Company qui est occupante sans droit ni titre des lieux du fait de cette résiliation sera ordonnée, ainsi que celle de tout occupant de son chef.

27- Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

28- Compte tenu des circonstances et notamment de la difficulté pour la preneuse de trouver de nouveaux locaux dans ce secteur très touristique, il sera prononcé un sursis d’une année aux opérations d’expulsion de la preneuse. A compter du prononcé de cette décision et jusqu’à son départ effectif des lieux, elle sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera du même montant que celui qui aurait été perçu si le bail s’était poursuivi.

29- La demande visant à voir prononcer une astreinte sera rejetée.

Sur la demande visant à voir contraindre la société Rock n’Rose à cesser son activité de commerce concurrente de celle de la société The [K] [Z] Company et la demande de dommages et intérêts à titre provisionnel et d’expertise.

30- Les premiers juges ont condamné les consorts [X] à contraindre la société Rockn’Rose à cesser uniquement son activité de commerce de bijoux et a rejeté le surplus de la demande portant sur l’activité de parfum et de prêt à porter et la demande d’astreinte. Il n’a pas été formé devant eux de demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de cette activité concurrentielle.

31- La preneuse sollicite la confirmation de ce chef de décision, sauf à prononcer une astreinte. Elle forme en outre une demande de dommages et intérêts à titre provisionnel de 100 000 euros et demande l’organisation d’une expertise judiciaire. Elle argue de la recevabilité de cette demande nouvelle en appel au visa des articles 564, 566 et 567 du code civil.

Elle estime que la clause d’exclusivité prévue par le bail doit être interprétée comme interdisant au bailleur de louer les locaux pour l’exploitation d’un commerce similaire au sien. Elle soutient que le bailleur a violé cette clause en donnant à bail à la société Rock’n Rose des locaux pour y exercer une activité similaire à la sienne, à savoir accessoires de prêt à porter et parfums. En outre, malgré la clause de destination de son bail, la société Rock’n Rose exerce en outre une activité similaire à la sienne de vente de bijoux. Elle rappelle que le bailleur est responsable des perturbations causées par les agissements de ses autres locataires. Elle fait valoir que son chiffre d’affaires a baissé du fait de cette concurrence et sollicite la somme provisionnelle de 100 000 euros et l’organisation d’une expertise.

32- Les bailleurs sollicitent que l’ensemble des dispositions du jugement soient réformées et que le preneur soit débouté de ses demandes. Selon eux, il n’y a pas eu violation de la clause d’exclusivité puisque les activités de la société [K] [Z] et de la société Rockn’Rose telles que prévues par leurs contrats de bail respectifs sont bien distinctes. En effet l’activité du bail de [K] [Z] est : le 'commerce de cadeaux, bijouterie et objets de décoration, à l’exclusion de tout autre même temporairement’ alors que celle de Rockn’Rose est ' vente de textiles, accessoires de mode, accessoires de prêt-à-porter, parfums'. Dès lors, le bailleur ne peut être condamné pour manquement à ses obligations contractuelles. Elle affirme ensuite qu’il ne ressort pas du procès-verbal dressé par un huissier de justice le 3 avril 2015, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges que la société Rockn’Rose exerce une activité de vente de bijoux, sa locataire vendant uniquement des accessoires de mode. Par ailleurs, la société [K] [Z] ayant élargi son activité contrairement aux stipulations contractuelles, elle s’est non seulement placée par sa propre faute dans une situation de concurrence directe avec Rockn’Rose mais de surcroît a causé un préjudice à cette dernière. Elle fait encore valoir que la preneuse ne peut former une demande de dommages et intérêts à titre provisionnel et d’expertise qu’elle n’a pas formée en première instance. Enfin la société [K] [Z] ne justifie pas d’une baisse de son chiffre d’affaires mais au contraire d’une augmentation de son chiffre d’affaires sur les années concernées.

Sur ce :

33- Le bail commercial stipule que le bailleur 'se réserve le droit de louer à qui que ce soit tout ou partie du même immeuble pour l’exploitation de tout autre commerce à celui du preneur".

34- La preneuse n’est plus créancière vis-à-vis de son bailleur d’une obligation de jouissance paisible des lieux, et notamment d’une obligation de ne pas donner à bail tout ou partie du même immeuble à un autre locataire qui exercerait une activité similaire à la sienne, dans la mesure où le bail a été résilié et qu’elle est devenue occupante sans droit ni titre des lieux.

35- Sa demande visant à voir contraindre le bailleur à faire cesser par son autre locataire une activité concurrente sera dès lors rejetée. La décision de première instance sera infirmée de ce chef.

36- Sa demande de réparation de son préjudice pour la période antérieure à la résiliation du bail est en revanche recevable s’agissant d’une demande qui est l’accessoire des demandes présentées au premier juge sur le fondement de l’obligation contractuelle du bailleur de ne pas donner à bail des locaux dans le même immeuble pour y exercer une activité identique.

37- Sur le fond, elle ne peut aboutir qu’en ce qui concerne l’activité de bijouterie, seule activité autorisée par les deux baux portant sur des locaux situés dans le même immeuble.

38- A ce sujet, le premier juge a, à bon droit constaté, qu’il ressort bien du procès-verbal d’huissier de justice dressé le 3 avril 2015 que la société Rockn’Rose exerce une activité de vente de bijoux de fantaisie, estimant y être autorisée par la destination de son bail autorisant la vente de prêt à porter et d’accessoires de mode.

39- Même s’il ne s’agit que de bijoux de fantaisie, cette activité, qui représente 18 % du chiffre d’affaires de la société Rockn’Rose, est bien similaire à celle exercée par la société [K] [Z] qui vend ce même type d’articles.

40- Compte tenu cependant du caractère modéré de cette activité concurrentielle qui ne porte que sur le poste bijoux de fantaisie et de la période considérée (novembre 2012- mars 2015), il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire. La cour, compte tenu des pièces produites par les parties, évaluera ce préjudice à la somme de 5 000 euros que les consorts [X] seront condamnés à verser à la société The [K] [Z] Company en indemnisation du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires :

41- La décision de première instance sera infirmée en ces chefs portant sur les dépens et l’indemnité de procédure.

42- La société The [K] [Z] Company qui succombe principalement sera condamnée aux dépens d’appel et de première instance.

43- Elle sera condamnée à verser la somme de 500 euros à [S] [V] épouse [X] et [B] [X] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour

statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort,

Infirme la décision du tribunal judiciaire de Bordeaux du 21 novembre 2019 sauf en ce qu’elle a rejeté sa demande d’astreinte,

et statuant à nouveau,

Déboute la société The [K] [Z] Company de sa demande d’annulation du commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 24 février 2015,

Constate la résiliation du bail au 24 mars 2015,

Dit que la société The [K] [Z] Company est occupante sans droit ni titre, du local commercial sis au [Adresse 6] au [Localité 15] (33),

Accorde un délai d’une année à la société The [K] [Z] Company ,à compter du prononcé de cette décision, pour quitter les lieux,

Ordonne l’expulsion de la société The [K] [Z] Company et de tous occupants de son chef à l’issue de ce délai, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamne la société The [K] [Z] Company, à compter du prononcé de cette décision et jusqu’à son départ effectif des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation, qui sera du même montant que celui qui aurait été perçu si le bail s’était poursuivi,

Dit n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,

Déboute la société The [K] [Z] Company de sa demande visant à voir contraindre [S] [V] épouse [X] et [B] [X] à faire cesser l’ activité de vente de bijoux exercée par la société Rockn’Rose

Déclare recevables la demande de dommages et intérêts et la demande d’expertise formées par la société The [K] [Z] Company ,

Déboute la société The [K] [Z] Company de sa demande d’expertise,

Condamne solidairement [S] [V] épouse [X] et [B] [X] à verser la somme de 5 000 euros à la société The [K] [Z] Company en indemnisation de son préjudice causé par le manquement contractuel du bailleur,

Y ajoutant

Condamne la société The [K] [Z] Company aux dépens d’appel et de première instance.

Condamne la société The [K] [Z] Company à verser la somme de 500 euros à [S] [V] épouse [X] et [B] [X] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Magistrat