COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 19 DECEMBRE 2024

N° RG 21/03328 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-ME3S

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

c/

[W] [F]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 mars 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] (chambre : 1, RG : 17/09312) suivant déclaration d’appel du 10 juin 2021

APPELANTE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

agissant poursuites et diligences de son syndic la SAS à associé unique PAC GESTION immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 500.644.489., dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Benoit DARRIGADE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[W] [F]

née le 08 Juillet 1940 à [Localité 6]

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e RACINAIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de Mme [E] [Y], élève avocate

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Mme [B] [F] est copropriétaire des lots n°5 (cave) et n°10 (appartement au rez-de-chaussée), avec jouissance exclusive du jardin dit '25", depuis 1986 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] (33) .

Considérant qu’elle a fait édifier une véranda en 1988 sur une partie commune, l’assemblée générale des copropriétaires a mis en demeure Mme [F] le 5 juin 2014 de justifier de l’autorisation de construire qui lui aurait été accordée ou à défaut de démolir la véranda dans un délai de 6 mois, à moins de procéder au rachat de la partie commune et à l’indemnisation du syndicat des copropriétaires.

Par acte du 29 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a assigné Mme [F] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de la voir condamner à restituer les parties communes indûment appropriées, à titre subsidiaire, d’ordonner la démolition de la véranda et en demandes indemnitaires.

Par jugement du 18 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux :

— a déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires, comme étant prescrite,

— a condamné ce dernier à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux entiers dépens.

Le syndicat des corpropriétaires a relevé appel du jugement le 10 juin 2021.

Par ordonnance du 26 juin 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Bordeaux a :

— rejeté la demande de péremption d’instance présentée par Mme [F],

— rejeté les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [F] au paiement des dépens de l’incident.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’appel, sur le fondement de l’article 2227 du code civil, de :

— le juger recevable et bien fondé en son appel,

en conséquence,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— a déclaré irrecevable son action,

— l’a condamné à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux entiers dépens,

statuant à nouveau,

— juger que Mme [F] ne justifiant nullement d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires a fait édifier une véranda sur une partie commune qui constitue une appropriation de celle-ci au préjudice du syndicat des copropriétaires,

— juger que la demande de démolition de la construction de la véranda édifiée sur une partie commune est une action réelle qui se prescrit par trente ans,

en conséquence,

— juger que Mme [F] devra procéder à la démolition de la véranda fixée au sol partie commune sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 45 jours après la signification de l’arrêt à intervenir,

— juger que Mme [F] devra procéder à la remise en état du sol partie commune,

— condamner cette dernière à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice lié à l’occupation illégitime d’une partie commune,

— la condamner à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens d’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 octobre 2024, Mme [F] demande à la cour, sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement entrepris,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ses demandes, fins et prétentions,

à défaut,

— juger que ce dernier ne rapporte pas la preuve d’un refus d’autorisation de construction opposé à son encontre,

— juger que son jardin n’est pas une partie commune,

— juger que sa véranda est construite depuis 1988,

— déclarer et juger que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires est une action personnelle, relevant à ce titre des dispositions de l’article 42 de la loi de 1965 sur la copropriété, instituant une prescription décennale,

— déclarer et juger cette action irrecevable,

— juger que son droit à construire sa véranda est acquis en 1988,

— dire et juger que la copropriété n’a jamais souffert de difficultés dans le maintien et l’entretien de ses servitudes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à la relever indemne de tous les frais que pourrait lui causer :

— la démolition et la reconstruction de la véranda,

— l’indemnité d’occupation,

— le rachat du sol du jardin,

à titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger qu’aucune indemnité d’occupation ne saurait être due pour la période antérieure à septembre 2012,

— dire et juger que le montant auquel il est demandé de fixer ladite indemnité d’occupation est injustifié,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action engagée par le Sdc [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires expose que le jardin sur lequel a été édifié la véranda est une partie commune bénéficiant d’une jouissance privative, et que les travaux litigieux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. Il soutient que son action tendant à la suppression de la construction litigieuse est donc une action réelle qui se prescrit par trente ans, et non une action personnelle comme l’a retenu le tribunal.

Mme [F] réplique que l’action du syndicat tendant à la démolition de sa véranda est prescrite, s’agissant d’une action personnelle. Elle fait notamment valoir que la véranda a été construite sur le jardin qui est une partie privative, qu’elle a été autorisée lors de l’assemblée générale de 1987 à effectuer les travaux litigieux . Elle conclut que le délai de prescription de dix ans a commencé à courir à compter de 1988 lorsque la véranda a été construite et que l’action engagée le 29 septembre 2017 est prescrite.

****

Selon les dispositions de l’article 2224 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, les actions personnelles se prescrivent par dix ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 2224 relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre un copropriétaire et le syndicat.

Il incombe à Mme [F], qui l’invoque, de rapporter la preuve de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires.

Il n’est pas discuté de ce que le point de départ du délai de prescription a commencé à courir à l’achèvement des travaux litigieux, à savoir l’édification de la véranda en 1988.

Pour démontrer que l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite, Mme [F] soutient que le jardin sur lequel elle a édifié la construction litigieuse est une partie privative et qu’elle a obtenu l’autorisation de construire la véranda lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 9 avril 1987.

Il est constant que l’action tendant à obtenir la suppression d’une construction édifiée sans droit par un copropriétaire sur une partie commune dont il a la jouissance privative est une action réelle qui se prescrit par trente ans (Civ. 3ème , 14 avril 2016, n°13-24.969), et que l’action en suppression d’un empiètement sur les parties communes intervenue à l’occasion de travaux autorisés par une assemblée générale est une action personnelle soumise à la prescription décennale (Civ. 3ème , 19 juin 2013, n°12-11.791).

L’examen de la fin de non-recevoir soulevée par Mme [F] nécessite donc que soit tranchée au préalable la question relative à la qualification de partie commune ou privative du jardin sur lequel a été édifié la véranda.

En application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont réputés, dans le silence de la loi ou la contradiction des titres, parties communes : « Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ».

Conformément à l’article 6-3 de la loi précitée : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusif d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ».

Pour démontrer que son jardin serait une partie privative, Mme [F] fait valoir que le règlement de copropriété indique que 'le lot n°10 (teinte jaune) comprend au rez-de-chaussée façade sur jardin: studio 21-penderie-22 cuisine 23- salle d’eau 24-la jouissance exclusive du jardin 25" et sur le fait que le jardin 25 est colorié en jaune et non colorié 'sous teinte grise pointillée’ qui est la couleur précisée dans le règlement de copropriété pour désigner les parties communes (pièce 2 Mme [F]).

Cependant, contrairement à ce que soutient Mme [F], la lecture de la description des lots dans le règlement de copropriété révèle que les lots 5 (cave) et 10 (studio) sont désignés comme étant privatifs, le jardin n’étant au contraire pas mentionné comme partie privative, et l’examen du croquis révèle que le jardin 25 attenant au studio de Mme [F] n’est pas colorié en jaune mais seulement entouré d’un trait jaune.

De plus, le titre de propriété produit par Mme [F] précise que cette dernière bénéficie en pleine propriété du studio 21 ' et la jouissance exclusive du jardin 25".

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le jardin est une partie commune à l’usage exclusif d’un copropriétaire et non une partie privative.

La construction d’une véranda sur ledit jardin était donc subordonnée à une autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Selon les dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 2005 « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (') l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Mme [F] soutient qu’elle aurait obtenu l’autorisation des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 9 avril 1987.

Il n’est certes pas contesté que Mme [F] avait sollicité devant le juge de la mise en état qu’il soit fait injonction au syndicat des copropriétaires de communiquer le procès-verbal d’assemblée générale du 9 avril 1987 mais que cette demande a été rejetée, faute de preuve de cette possession par le syndicat des copropriétaires.

Il appartient toutefois à Mme [F], sur laquelle pèse la charge de la preuve, d’établir qu’elle a bien obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires le 9 avril 1987.

Or, il ne peut être déduit de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 9 avril 1987 précisant qu’est inscrite à l’ordre du jour la décision à prendre concernant l’autorisation sollicitée par Mme [F] d’agrandir son studio en empiétant sur le jardin, et de l’autorisation donnée par la mairie de [Localité 5] d’effectuer ces travaux dispensés de permis de construire (pièces 4, 5 et 6 Mme [F]), que Mme [F] avait été autorisée à effectuer les travaux litigieux, étant souligné qu’il importe peu que la réalisation des travaux ait été autorisée par les services d’urbanisme de la mairie, une telle autorisation étant indépendante de celle donnée par l’assemblée générale des copropriétaires.

C’est donc à tort que le tribunal a considéré que l’action du syndicat des copropriétaires tendant à la démolition d’une véranda réalisée sur une partie commune avait été réalisée avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et constituait donc une action personnelle prescrite, comme ayant été engagée plus de dix ans après la connaissance des travaux.

Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef.

L’action du syndicat des copropriétaires tendant à la démolition de la véranda sur les parties communes sans autorisation étant une action réelle, elle est soumise au délai de prescription de trente ans. Dès lors, l’action du syndicat des copropriétaires engagée le 29 septembre 2017, soit dans le délai de prescription de trente ans à compter de la connaissance des travaux, est recevable.

II- Sur la demande de démolition de la véranda sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 45 jours après la signification de l’arrêt à intervenir.

Il résulte de ce qui précède que Mme [F] a fait édifier la véranda sur une partie commune sans autorisation, en violation des dispositions précitées de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle sera donc condamnée à procéder à la démolition de la véranda édifiée sur le jardin 25 et à la remise en état du sol dans le délai de quatre mois suivant la signification du présent arrêt, sous astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard, pendant trois mois. La cour d’appel se réservera la liquidation de l’astreinte provisoire.

III- Sur la demande de dommages et intérêts lié à l’occupation illégitime d’une partie commune.

L’article 1240 du code civil dispose que ' Tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires affirme avoir subi un préjudice lié à l’occupation illégitime d’une partie commune mais ne caractérise ni ne justifie de son préjudice.

Il sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

IV- Sur les mesures accessoires.

Le jugement est infirmé sur les dépens et l’indemnité due au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [F], partie perdante, supportera les dépens de première instance et de la procédure d’appel et sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [F] sera déboutée de sa demande formée par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déclare recevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2],

Condamne Mme [B] [F] à procéder à la démolition de la véranda édifiée sur le jardin n° 25 et à procéder à la remise en état du sol, dans le délai de quatre mois suivant la signification du présent arrêt, sous astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard passé ce délai, pendant trois mois,

Dit que la cour d’appel se réserve la liquidation de l’astreinte provisoire,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Mme [B] [F] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel,

Condamne Mme [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [B] [F] de sa demande formée par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,