COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 11 JANVIER 2024

N° RG 20/04103 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LYGN

[O] [N] [L] [M]

[E] [G] [F] épouse [M]

c/

Syndic. de copro. [Adresse 11]

S.A. GAN ASSURANCES

SA SMA SA

Compagnie d’assurance SMACL ASSURANCES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 septembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (7ème chambre civile, RG : 19/04622) suivant déclaration d’appel du 29 octobre 2020

APPELANTS :

[O] [N] [L] [M]

né le 11 Janvier 1969 à [Localité 9]

de nationalité Française

Profession : Salarié,

demeurant [Adresse 3]

[E] [G] [F] épouse [M]

née le 30 Mars 1968 à [Localité 10]

de nationalité Française

Profession : Salarié,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Nadine DESSANG de la SELARL CDN JURIS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

Syndic. de copro. [Adresse 11] Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 11]

agissant par son Syndic, la Société LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°400 599 478prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualitéau siège social : [Adresse 4]

Activité : Syndic de propriété,

demeurant [Adresse 1]

S.A. GAN ASSURANCES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Activité : Assureur,

demeurant [Adresse 6]

Représentés par M^e Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

SA SMA SA recherchée en qualité d’assureur du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis

Activité : Assureur,

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Claire PELTIER, avocate au barreau de BORDEAUX

Compagnie d’assurance SMACL ASSURANCES

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Xavier BOISSY de la SARL BOISSY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 27 novembre 2023 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Mélody VIGNOLLE-DELTI

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [M] et Madame [E] [F] épouse [M] ont acquis le 20 décembre 2011 plusieurs lots en copropriété dans un immeuble situé à [Adresse 8], en sous-sol, dans un ancien hôtel aménagé, moyennant la somme de 132 000 euros.

Ce bien immobilier devait connaître une série de sinistres : des infiltrations et dégâts sur tous les murs à la fin du mois d’octobre 2013, une inondation complète en janvier puis février 2014 ayant nécessité l’intervention des pompiers, de nouvelles infiltrations en novembre 2015 puis une inondation suivie d’une intervention des pompiers les 17 janvier, 13 et 14 février 2016, ainsi que dans le courant des années 2017 et 2018.

Le 06 mai 2016, le Cabinet Heraut, expert de l’assureur Pacifica de M. et Mme [M], a conclu que 'les dommages sont consécutifs à des infiltrations par remontées capillaires au niveau de la dalle et des murs du sous-sol, origine exclue de la garantie dégâts des eaux'.

M. et Mme [M] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux afin d’obtenir l’instauration d’une mesure d’expertise.

Il a été fait droit à leur demande et M. [P] a été désigné par ordonnance du 09 janvier 2017.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 avril 2018.

Par exploit d’huissier du 17 mai 2019, M. et Mme [M] ont assigné le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 11], représenté par son syndic la SAS ELIENCE AELIX IMMO, devenu LOFT ONE, la SA Gan Assurances Iard (la SA Gan), son assureur jusqu’au 09 mai 2014 , la SA SMA (anciennement SAVENA SAGEBAT), assureur du 10 mai 2014 au 31 décembre 2014, et la SMACL, assureur à compter du 1er janvier 2015, afin d’obtenir, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 1240, 1241 et 1242 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation du syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] à réaliser à ses frais les travaux d’étanchéité du sous-sol préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et, solidairement avec ses assureurs successifs, à leur payer la somme de 193 366,90 € en réparation des préjudices subis, outre 6 000 € au titre des frais irrépétibles.

Le jugement rendu le 15 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté M. et Mme [M] de l’intégralité de leurs demandes ;

— laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;

— condamné M. et Mme [M] aux dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La juridiction de première instance a considéré, au visa des articles 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et 1242 du Code civil, que :

— les différents lots acquis par M. et mme [M] ne présentent pas le caractère d’une unité d’habitation ;

— la faible valeur des millièmes représentant ces 5 lots (29/l000èmes) et le montant peu élevé de la taxe d’habitation versée par M. et mme [M] pour un immeuble situé à [Localité 7] en bord de mer tendent à démontrer que ces lots ne constituent pas un local d’habitation comme ils le soutiennent ;

— les travaux dont l’exécution est demandée sont disproportionnés par rapport à la destination des lots résultant du règlement de copropriété, seul opposable au syndicat, peu important que M. et mme [M] ou leur auteur aient pu réunir 5 lots pour en faire une unité d’habitation hors de tout contrôle du syndicat des copropriétaires.

Par déclaration électronique en date du 29 octobre 2020, M. et Mme [M] ont relevé appel de cette décision.

M. et Mme [M], dans leurs conclusions d’appelants du 02 août 2023, demandent à la cour de :

— réformer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

— juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] est engagée,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] à réaliser à ses frais les travaux d’étanchéité du sous-sol préconisés par l’expert à savoir l’étanchéisation du sous-sol de l’immeuble de l’intérieur en construisant une paroi étanche sur son ensemble dalle du sol et murs verticaux, travaux décrits par l’expert en pages 14 à 17 de son rapport,

— juger que cette condamnation est assortie d’une astreinte de 300 euros par jour de retard courant dès trois mois après la signification du jugement à intervenir,

— condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] et ses assureurs successifs, le Gan assurances Iard, la SA SMA et la SMACL à leur payer les sommes de :

—  193 366,90 euros en réparation des préjudices subis, à savoir :

—  103 557,90 € au titre des frais de réfection de l’appartement, avec indexation sur l’évolution de l’indice BT01,

—  89 809 € au titre de la perte de jouissance,

—  6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens incluant les frais avancés d’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires de la résidences Les Ormes, dans ses dernières conclusions d’intimé en date du 16 juin 2021, demande à la cour de :

Sur l’appel principal :

— confirmer le jugement critiqué en ce qu’il déboute M. et Mme [M] de leurs demandes et les condamne aux dépens,

— juger que M. et Mme [M] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice matériel et immatériel,

— débouter M. et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes, fin et prétentions,

Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires :

A titre subsidiaire, si la Cour venait à retenir la responsabilité du syndicat des

copropriétaires de [Adresse 11] sur quelque fondement que ce soit,

— dire applicables les garanties souscrites auprès des sociétés Gan assurances Iard, SMA SA et SMACL,

— condamner in solidum les SA Gan, SMA SA et SMACL à le relever intégralement indemne de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre au profit des époux [M] par l’arrêt à intervenir,

— condamner M. et Mme [M], ou subsidiairement, in solidum, les sociétés GAN , SMA SA et SMACL au paiement :

— de la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Suivant ses dernières conclusions du 16 juin 2023, la SA SMA, demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. et Mme [M] de leur demande en garantie à son encontre,

— constater qu’aucun sinistre n’est survenu pendant la période assurée par elle-même,

— débouter en conséquence M. et Mme [M] de leurs prétentions à son égard,

— débouter le syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] de son appel en garantie,

A titre subsidiaire,

— juger opposable sa franchise contractuelle,

— les condamner à lui verser une indemnité de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions du 17 juin 2021, la SA Gan assurances Iard demande à la cour :

A titre principal :

— de déclarer M. et Mme [M] infondés en leur appel et les débouter de leurs entières demandes, fins et conclusions ;

— de confirmer par conséquent le jugement attaqué en ce qu’il a :

— débouté M. et Mme [M] de leurs entières demandes ;

— condamné M. et Mme [M] aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise,

— d’infirmer néanmoins le jugement dont appel en ce qu’il a laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;

— de condamner solidairement M. et Mme [M] à lui payer la somme de 4 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse ou la cour infirmait la décision dont appel et retenait la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

— de juger que la police souscrite auprès d’elle ne peut trouver application aux sinistres dénoncés par M. et Mme [M] ;

— de déclarer par conséquent M. et Mme [M] infondés en leurs prétentions et les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] de la demande de garantie qu’il a formée à son encontre ;

— de rejeter plus généralement l’ensemble des demandes formées à son encontre ;

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où sa garantie serait jugée mobilisable :

— de juger qu’elle ne peut être tenue de garantir les conséquences des sinistres survenus postérieurement à la résiliation, à compter du 10 mai 2014, de la police souscrite auprès d’elle par le syndicat des copropriétaires ;

— de juger qu’elle ne peut être tenue de garantir le coût des travaux d’étanchéité du sous-sol et de l’astreinte qui pourrait y être associée ;

— de rejeter par conséquent toute demande formée à ce titre ;

— de juger que la destination des biens acquis par M. et Mme [M] ne saurait être celle d’un appartement à usage d’habitation ;

— de juger que les demandes indemnitaires formées par M. et Mme [M] sont injustifiées dans leur principe et quantum, et les en débouter ;

— de juger tout au plus que l’indemnité qui pourrait être allouée à M. et Mme [M], ne saurait excéder la somme de 5.000 € TTC en réparation des dommages matériels subis, conformément à l’évaluation faite par l’expert judiciaire ;

— de rejeter par conséquent toute demande de M. et Mme [M] qui excèderait ce quantum ;

Dans l’hypothèse de sa condamnation :

— de rappeler que la garantie de la concluante ne serait due que dans la limite des plafonds contractuels opposables ;

— de faire application de la franchise contractuelle telles que prévue dans les conditions particulières de la police souscrite auprès d’elle, 'd’un montant de 1.5 fois la valeur en euros de l’indice déduite de tout sinistre déclaré au titre de la garantie dégâts des eaux du présent contrat’ ;

— de déclarer que la franchise est opposable aux tiers et devra par conséquent être déduite des sommes mises à sa charge ;

— de condamner si besoin le syndicat des copropriétaires à lui rembourser le montant de la franchise contractuelle ;

En toute hypothèse et y ajoutant :

— condamner solidairement M. et Mme [M] ou, à défaut, toutes parties succombantes, à lui payer la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Racine, avocat.

Suivant ses dernières conclusions du 28 septembre 2023, la SMACL Assurances demande à la Cour de :

A titre principal :

— débouter M. et Mme [M] de leur demande de réformation du jugement de première instance et de l’intégralité de leurs demandes d’appel,

— confirmer le jugement critiqué en toutes ses dispositions,

— condamner M. et Mme [M] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui seront recouvrés par la SELARL Boissy avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire :

— réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires présentées par M. et Mme [M] à son encontre,

— débouter M. et Mme [M] du surplus de leurs demandes présentées à son encontre,

— condamner M. et Mme [M] à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2023.

Dans de nouvelles conclusions signifiées par RPVA du 21 novembre 2023, M. Et Mme [M] demandent à la cour la révocation de l’ordonnance de clôture à la date des plaidoiries et maintient ses prétentions antérieures.

Avant tout débats au fond à l’audience du 27 novembre 2023, les parties s’accordent sur le rabat de l’ordonnance de clôture.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Le bien acquis par M. et Mme [M] est constitué de cinq lots de copropriété situés en sous-sol de l’immeuble qui portent :

— le n° 2, consistant en un local avec salle de bain, dégagement, 2 pièces et en 14 millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— le n°15, constitué d’une cave et de 2 millièmes de la propriété du sol et parties communes générales ;

— le n°45, consistant en une cour anglaise et en 1 millième de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— le n°46, constitué d’une pièce ouverte sur la cour et un cellier et de 5 millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— le n°47, consistant en une pièce à usage de loge et cellier et en 7 millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

L’immeuble est implanté sur un sous-sol sableux.

Il est acquis qu’une partie des lots susvisés a été inondée en octobre 2013, janvier et février 2014, novembre 2015 ainsi que durant les mois d’hiver de l’année 2016.

L’eau provient sans contestation possible de la nappe souterraine au regard de la hausse du niveau de celle-ci qui a été observée lors de grandes marées et de périodes pluvieuses.

L’expert judiciaire a constaté la présence de nombreuses traces d’humidité laissées par les précédentes infiltrations, notamment en bas de l’escalier d’accès au sous-sol et sur les murs des pièces des appelants, ainsi que deux arrivées d’eau au niveau de la colonne d’aération dans un recoin à côté du tube de décompression. Il a également souligné la spécificité des lieux, le sous-sol de l’immeuble transformé en logements d’habitation présentant deux niveaux d’altitude différents de l’écart d’une marche d’escalier, observant que l’eau n’a jamais dépassé cette hauteur de marche.

Des constatations similaires ont été effectués par les différents experts privés qui ont été amenés à se succéder.

Sur le fondement de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Ce texte, dans sa version applicable au présent litige et donc antérieure à la loi 2019-1101 du 30 octobre 2019, dispose que :

'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.

Ainsi, la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] peut-être engagée en l’absence de toute faute de sa part dans l’hypothèse de la présence d’un vice de construction affectant les parties communes. Il ne peut s’en exonérer qu’en démontrant :

— l’absence de tout vice ;

— ou l’existence d’un cas de force majeure, fait extérieur, imprévisible et irrésistible, à l’origine du dommage ou d’une faute de la victime ;

— ou l’impossibilité de réaliser une réparation en nature.

Aucun expert n’a disposé des plans initiaux de construction de l’immeuble.

En l’absence de tout sondage destructif de la dalle ou de constatations précises de la qualité et de l’état des fondations, M. [P] a présumé que les murs en béton constituant la structure sont 'de la bonne épaisseur'.

Au regard de l’absence de connaissance de tout sinistre antérieur à l’année 2013 et des observations figurant ci-dessus, l’expert judiciaire n’a pu émettre qu’une simple hypothèse, en l’occurrence que 'les infiltrations nouvellement déclarées après la mise en charge relativement haute de la nappe souterraine (…) ont vraisemblablement trouvé un cheminement qui n’avait pas encore été sollicité antérieurement. On peut aussi imaginer que les nombreuses nouvelles fluctuations de la nappe souterraine à des altitudes plus hautes qu’autrefois ont conduit à un nouvel équilibre de la stabilité de l’immeuble en créant de nouvelles fissures dans la structure'.

Compte-tenu de ces éléments, l’existence d’un vice de construction affectant l’immeuble, et plus précisément sa dalle ou ses fondations, n’est pas suffisamment établie.

Pour ce qui concerne le défaut d’entretien des parties communes, M. et Mme [M] doivent démontrer l’existence d’une faute de la part du Syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] afin d’engager sa responsabilité. Or les acquéreurs des cinq lots susvisés échouent à en rapporter la preuve. En effet, la dalle souterraine, qui serait susceptible de présenter des fissures laissant l’eau s’infiltrer selon l’hypothèse émise par M. [P], apparaît en l’état inaccessible, sauf a entreprendre la démolition d’une majeure partie du bâtiment. Elle ne peut donc connaître de travaux d’entretien ou de conservation.

Dès lors, les prétentions formulées par les appelants sur le fondement de l’article 14 précité doivent être rejetées de sorte que la décision attaquée sera confirmée.

Sur le fondement de l’article 1242 du Code civil

L’article 1242 du Code civil énonce qu’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Arguant que le défaut d’étanchéité des parties communes, en l’occurrence la dalle de béton dont le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] serait gardien, est directement à l’origine des infiltrations subies par leurs lots, M. et Mme [M] recherchent la responsabilité de celui-ci pour le contraindre, sous peine d’astreinte, à effectuer les travaux réparatoires permettant de remédier aux désordres.

Cependant, comme l’observe à raison le tribunal, une chose inerte ne saurait être l’instrument d’un dommage si la preuve n’est pas rapportée qu’elle occupait une position anormale ou qu’elle se trouvait en mauvais état.

Comme indiqué ci-dessus, le rôle actif de la dalle de béton dans la survenance des infiltrations n’est pas suffisamment démontré en raison de toute constatation objective sur l’état de sa structure.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué ayant rejeté les demandes de M. et Mme [M] présentées sur ce fondement.

Les recours en garantie formulés à l’encontre des trois assureurs apparaissent dès lors sans objet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Si la décision de première instance doit être confirmée, il y a lieu en cause d’appel de condamner in solidum M. et mme [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de [Adresse 11], une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bordeaux ;

Y ajoutant ;

— Condamne in solidum M. [O] [M] et Mme [E] [F] épouse [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne in solidum M. [O] [M] et Mme [E] [F] épouse [M] au paiement des dépens d’appel qui pourront être directement recouvrés par la Selarl Racine et la Selarl Boissy Avocats en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,