PC/ND

Numéro 25/3444

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 17/12/2025

Dossier : N° RG 24/00351 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IX6L

Nature affaire :

Revendication d’un bien immobilier

Affaire :

[W] [N], [Y] [E] épouse [N]

C/

Commune COMMUNE DE [Localité 14]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 Décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 15 Octobre 2025, devant :

M. Patrick CASTAGNE, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

M. Patrick CASTAGNE, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

Mme [Y] BAUDIER, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [W] [N]

né le 14 Mai 1969 à [Localité 9] (92)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 4] / HAWAII (USA)

Madame [Y] [E] épouse [N]

née le 21 Janvier 1979 à [Localité 13] (44)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 4] / HAWAII (USA)

Représentés par M^e Pierre Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de Dax

Assistés de M^e Vianney LE COQ de KERLAND, avocat au barreau de Bordeaux

INTIMEE :

La Commune de [Localité 15]

collectivité territoriale prise en la personne de son Maire en exercice dûment habilité, domicilié en cette qualité

[Adresse 11]

[Localité 1]

Rprésentée par M^e Christophe MIRANDA de la SELARL ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 29 NOVEMBRE 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 10]

RG : 20/1260

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 12 juin 2017, M. [W] [N] et son épouse, Mme [Y] [E] ont acquis des époux [K] une maison d’habitation située à [Localité 15] (40), implantée sur une parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 2], jouxtant une parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 5] sur laquelle se trouve une forêt appartenant au domaine privé de la commune de [Localité 15].

Par courriel du 3 décembre 2019, la commune de [Localité 15] a informé les époux [N] avoir mandaté un géomètre-expert afin de préciser les limites cadastrales de sa parcelle BE n°[Cadastre 5] et être ainsi en mesure de mettre un terme à l’annexion d’environ 140m² de la parcelle BE n°[Cadastre 2] sur la parcelle BE n°[Cadastre 5].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 août 2020, les époux [N] ont revendiqué auprès de la commune de [Localité 15] l’acquisition de la propriété d’une portion de la parcelle BE n°[Cadastre 5] jouxtant leur propriété, sur laquelle est édifiée une clôture.

Par acte du 14 décembre 2020, les époux [N] ont fait assigner la commune de Soorts-Hossegor devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins notamment de se voir reconnaître propriétaires, par prescription trentenaire, d’une partie de la parcelle BE n°[Cadastre 5].

Par jugement du 29 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Dax a :

— débouté les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné les époux [N] à supprimer la clôture en bois située sur la parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 5] sur la commune de [Localité 15], et ce dans le délai de quatre mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard durant un délai de deux mois à l’issue de ce délai de quatre mois,

— débouté la commune de [Localité 15] du surplus de ses demandes,

— condamné les époux [N] à verser à la commune de [Localité 15] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [N] aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de [12] Miranda conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision.

Au soutien de sa décision, le tribunal a retenu :

— qu’il n’est pas contesté que la parcelle litigieuse dépend du domaine privé de la commune,

— que si les photographies versées au débat tendent à établir l’existence, en 2017, d’une clôture édifiée auparavant par les époux [K] sur la parcelle cadastrée BE n°[Cadastre 5], les seules déclarations de ces derniers, reprises par le notaire dans l’acte de vente, sont insuffisantes pour établir que ladite clôture a été effectivement édifiée en 1983 comme l’allèguent les époux [N], aucun élément versé au dossier ne permettant d’établir de manière certaine la date à laquelle a été édifiée la clôture grillagée,

— que les époux [N] ne versent au débat aucun élément susceptible de rapporter la preuve d’une utilisation et d’un entretien, par les époux [K], de la partie revendiquée de la parcelle avant la vente de 2017,

— qu’il en résulte que les époux [N] ne peuvent utilement se prévaloir d’un quelconque acte matériel réel caractérisant une possession sur la parcelle litigieuse durant une période ininterrompue de trente ans,

— que les époux [N] ont ainsi empiété sur la propriété de la commune par l’édification d’une clôture en bois, en remplacement de la clôture grillagée d’origine invoquée dans leur acte d’achat,

— que la commune ne démontre pas que les époux [N] ou leurs vendeurs auraient abattu des arbres sur la parcelle lui appartenant, ni qu’une clôture séparatrice des propriétés préexistait à l’empiétement,

— que la commune ne démontre pas l’existence d’un préjudice de jouissance ou d’un préjudice moral.

M. [W] [N] et Mme [Y] [E] ont relevé appel par déclaration du 30 janvier 2024, critiquant le jugement en ce qu’il a :

— débouté les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné les époux [N] à supprimer la clôture en bois située sur la parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 5] sur la commune de [Localité 15], et ce dans le délai de quatre mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard durant un délai de deux mois à l’issue de ce délai de quatre mois,

— condamné les époux [N] à verser à la commune de [Localité 15] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [N] aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de [12] Miranda conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024, M. [W] [N] et Mme [Y] [E], appelants, demandent à la cour :

— de réformer le jugement en ce qu’il a :

> débouté les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes,

> condamné les époux [N] à supprimer la clôture en bois située sur la parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 5] sur la commune de [Localité 15], et ce dans le délai de quatre mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard durant un délai de deux mois à l’issue de ce délai de quatre mois,

> condamné les époux [N] à verser à la commune de [Localité 15] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

> condamné les époux [N] aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de [12] Miranda conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— de juger que la forêt située sur la parcelle cadastrée [Cadastre 7] relève du domaine privé de la commune de [Localité 15] et est régie par le droit commun de la propriété,

— de juger qu’ils ont acquis la propriété de la portion de la parcelle cadastrée [Cadastre 7] telle que décrite à la zone hachurée du plan de géomètre du 30 juillet 2020 par prescription acquisitive trentenaire,

— de juger qu’ils peuvent reposer la clôture déposée dans le cadre de l’instance d’appel,

— de condamner la commune de [Localité 15] au paiement d’une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans caution,

— de débouter la commune de [Localité 15] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa des articles L. 211-1 du code forestier, L. 2212-1 et L. 2221-1 du code général de la propriété des personnes publiques, 537, 2256, 2258, 2260, 2261, 2265 et 2272 du code civil :

— que la portion de parcelle litigieuse est constituée d’une forêt appartenant à la commune de [Localité 15], et relève en conséquence du domaine privé de la commune, contrairement à ce qui est indiqué par erreur dans l’acte de vente qui vise le domaine public, de sorte qu’elle est soumise au droit commun de la propriété,

— que la possession de la partie litigieuse de la parcelle BE [Cadastre 5] réunit les conditions de l’usucapion, en ce qu’elle est continue et ininterrompue depuis 1983, année durant laquelle les époux [K] avaient fait installer une clôture ; que ces derniers ont utilisé et entretenu la parcelle sans interruption, qu’ils en ont fait de même suite à leur achat ainsi et y ont réalisé des travaux d’aménagement, ce qui constitue des actes matériels de possession à titre de propriétaires,

— que la commune ne démontre pas l’abattage d’arbres sur la parcelle BE [Cadastre 5],

— que la possession de la partie litigieuse de la parcelle [Cadastre 7] revendiquée a été paisible et publique, du fait de l’existence de la clôture parfaitement visible implantée par leurs auteurs, sans que la commune n’ait jamais délivré d’injonction, même dans le cadre de ses interventions sur place du fait des irrégularités de constructions sur la parcelle BE [Cadastre 2], ou de ses interventions pour l’entretien de la forêt alentour,

— que la possession utile de la portion de parcelle revendiquée a duré plus de 30 ans sans interruption, puisque les époux [K] ont édifié une clôture sur cette parcelle en 1983, ce qui a été déclaré dans l’acte authentique de vente ; que cette date est cohérente au vu du cahier des charges du lotissement établi en 1983, qui impose aux colotis de se clore, et au vu de la clôture édifiée par les époux [K], avec le même ciment que celui appliqué tout autour de la maison,

— que leur acte d’achat stipule que le bien est vendu en l’état, tel qu’il se présente avec des clôtures qui empiètent sur le domaine de la commune depuis 1983 ; qu’il appartient à la commune de démontrer que les déclarations des parties dans l’acte authentique de vente sont fausses,

— qu’ils ont subi un préjudice du fait de l’impossibilité pour eux de revendre le bien compte tenu de l’opposition de la commune quant à l’annexion trentenaire de la parcelle,

— que la commune ne rapporte pas la preuve d’un préjudice qu’elle aurait subi alors que depuis la prise de possession en 1983, elle ne s’est plainte ou n’a fait part d’une quelconque gêne occasionnée.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 juillet 2024, la commune de [Localité 15], intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter les consorts [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les consorts [N] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles,

— condamner les consorts [N] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 544, 545, 2258, 2260 et suivants du code civil et L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution :

— que les époux [N] n’ont subi aucun préjudice du fait de l’opposition de la commune à l’annexion de la partie litigieuse de la parcelle BE [Cadastre 5], dès lors qu’ils ont revendu leur propriété en cours d’instance pour plus d’un million d’euros, alors qu’ils l’avaient acquise 470 000 € en 2017,

— que les conditions de la prescription acquisitive trentenaire ne sont pas réunies, dès lors que les époux [N] ne justifient pas de l’existence d’actes matériels de possession continue, paisible, publique, ininterrompue pendant 30 ans, aucun élément matériel n’étant produit à l’exception de la référence dans leur acte d’achat, d’une déclaration du vendeur au sujet d’une clôture qui aurait été installée à une date et à un emplacement non démontrés,

— que l’entretien et l’aménagement allégués de la parcelle par les époux [N] ne sont pas de nature à justifier une occupation trentenaire dès lors que l’acte notarié de 2017 mentionne un empiétement non autorisé, simplement par l’existence d’une clôture, sans évoquer un aménagement de stationnement, qui n’est d’ailleurs pas visible sur les vues aériennes des parcelles avant la vente de 2017,

— que la commune a manifesté en 2019 son opposition à l’annexion effectuée dans la forêt communale dans le cadre du contrôle des non-conformités des travaux réalisés par les époux [N], ce qui a notamment donné lieu à un rappel à la loi le 7 mars 2019, et à un mail du 3 décembre 2019, à la suite duquel elle a fait intervenir un géomètre-expert qui a confirmé l’empiétement,

— que la clôture ne peut être une manifestation apparente de la possession en ce que la parcelle n’est pas visible depuis la voie publique ni accessible aisément,

— qu’il n’appartenait pas aux agents chargés de l’entretien de la parcelle [Cadastre 7] de s’interroger sur le positionnement de la clôture et sur l’empiétement,

— que les époux [N] ne peuvent joindre à leur possession celle de leurs vendeurs pour prescrire une partie de la parcelle BE [Cadastre 5] restée en dehors de la vente,

— que l’annexion litigieuse contrevient au cahier des charges du lotissement annexé à l’acte de vente qui interdit toute modification des parcelles du lotissement,

— que la suppression de la clôture en bois installée permettra de mettre un terme à l’empiétement illégal et fautif.

A l’audience du 18 mars 2025, il a été invoqué le fait que les époux [N] n’étaient plus propriétaires du bien immobilier en litige depuis le 4 mars 2022, pour l’avoir vendu à des tiers.

Il a été demandé aux avocats, à la suite de cette audience, de faire parvenir à la cour, en délibéré et sous quinzaine, l’acte de vente du bien immobilier ayant appartenu aux époux [N], et de présenter toutes observations sur la recevabilité de l’appel et des demandes des époux [N].

Le 31 mars 2025, la commune de [Localité 15] a adressé à la cour une note en délibéré au terme de laquelle il est demandé à celle-ci :

— à titre principal, de déclarer l’action des époux [N] irrecevable et de les débouter de toutes leurs demandes,

— subsidiairement, d’ordonner la réouverture des débats et fixer une nouvelle date d’audience afin que les parties puissent être entendues contradictoirement,

— très subsidiairement, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— en toute hypothèse, de condamner les époux [N] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du C.P.C. outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de M^e Miranda.

Par arrêt avant-dire droit du 10 juin 2025, la cour a :

— fait injonction aux époux [N] de produire l’acte de vente du 4 mars 2022 relatif à la parcelle [Cadastre 6] et de conclure sur la recevabilité de leur action et de leurs demandes en réponse aux observations de la commune de [Localité 15] du 31 mars 2025,

— ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience du 15 octobre 2025,

— dit qu’à défaut pour les époux [N] d’avoir accompli les diligences mises à leur charge avant le 16 septembre 2025, il sera procédé à la radiation de l’affaire,

— réservé les dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 1er octobre 2025, date à laquelle les époux [N] n’ont ni conclu sur la recevabilité de leur action et de leurs demandes ni communiqué l’acte de vente du 4 mars 2022 relatif à la parcelle BE [Cadastre 2] et la commune de [Localité 15] n’a déposé et notifié aucune autre conclusion.

MOTIFS

La réalité même de la vente de la parcelle BE [Cadastre 2] dont les époux [F] étaient propriétaires est suffisamment établie par la pièce 11 produite par la commune de [Localité 15] (extrait du site internet immo-data indiquant que le bien a été vendu le 4 mars 2022).

L’action en revendication immobilière de partie de la parcelle communale [Cadastre 7] engagée par les époux [F] qui prétendent l’avoir annexée à leur propriété est une action réelle immobilière, indissociablement liée à la propriété de la parcelle [Cadastre 8] et accessoire de celle-ci.

En tant que telle, elle est transmissible aux acquéreurs du bien, sauf stipulation contraire dans l’acte de cession.

A défaut de production de l’acte de vente, malgré l’injonction de ce faire édictée par l’arrêt du 10 juin 2025, les époux [F] (qui n’ont en outre pas conclu sur la recevabilité de leur action) doivent être considérés comme irrecevables dans leurs demandes, pour défaut d’intérêt et de qualité à agir.

Il convient dès lors :

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [F] de l’intégralité de leurs demandes et, statuant à nouveau, de les déclarer irrecevables en leur action,

— de confirmer le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions,

— ajoutant au jugement entrepris, de condamner les époux [F], in solidum, aux dépens d’appel et à payer à la commune de [Localité 15], en application de l’article 700 du C.P.C., la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles par elle exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, pa mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort :

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Dax du 29 novembre 2023,

Vu l’arrêt avant-dire droit du 10 juin 2025,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [F] de l’intégralité de leurs demandes et statuant à nouveau, les déclare irrecevables en leur action, pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,

Confirme la décision entreprise pour le surplus,

Y ajoutant condamne les époux [F], in solidum, aux dépens d’appel et à payer à la commune de [Localité 15], en application de l’article 700 du C.P.C., la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles par elle exposés en cause d’appel

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,