COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 OCTOBRE 2025

N° RG 22/00493 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MQZ7

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [13]

c/

Société Anonyme AXA FRANCE IARD

SASU GUYENNE SANITAIRE

S.A.S.U. PROJEX

S.A.R.L. CETIC BATIMENT

S.C.I. SCCV PACIFIC HORIZON [Localité 12]

S.A. ALLIANZ IARD

S.A. AXA FRANCE IARD

Compagnie d’assurance MIC INSURANCE COMPANY

Société M. A.F

[I] [U]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/11176) suivant déclaration d’appel du 01 février 2022

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [13],

représenté par son syndic le Cabinet BEDIN Immobilier, domicilié [Adresse 7]

Représentée par M^e Christophe GARCIA de la SELARL CHRISTOPHE GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

Société Anonyme AXA FRANCE IARD

Société anonyme immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n°722 057 460, dont le siège social est situé [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

prise en sa qualité d’assureur de la société GUYSANIT

Représentée par M^e Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Amélie CAILLOL de la SCP EYQUEM BARRIERE – DONITIAN – CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S.U. PROJEX

SASU immatriculée au RCS Lille sous le numéro 381 007 624, dont le siège social est à [Adresse 18], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

venant aux droits et obligations de la SARL ARTEC INGENIERIE

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS

société d’assurance mutuelle à cotisations variables (SIREN n° 784 647 349), dont le siège social est à [Adresse 16], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentées par M^e Alexendra DECLERCQ de la SAS AEQUO AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e LE PENNEC

S.A.R.L. CETIC BATIMENT

Société à Responsabilité Limitée Unipersonnelle, inscrite au RCS de BORDEAUX sous le n°520 574 666, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Arnaud LATAILLADE de la SCP LATAILLADE-BREDIN, avocat au barreau de LIBOURNE

S.C.I. SCCV PACIFIC HORIZON [Localité 12]

dont le siège est [Adresse 11] à [Localité 17], agissant aux poursuites et diligences de son gérant la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION, société par actions simplifiée à associé unique dont le siège est [Adresse 3] à [Localité 14], agissant aux poursuites et diligences de son Président domicilié audit siège

Représentée par M^e Jean CORONAT de la SCP AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Jean COURRECH de la SCP SCP COURRECH et ASSOCIES Avocats, avocat au barreau de TOULOUSE substitué à l’audience par M^e DELMAS

S.A. ALLIANZ IARD

Société anonyme dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentée par M^e Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e PECASTAING

S.A. AXA FRANCE IARD

Société anonyme au capital de 214.799.030 €, inscrite au RCS de NANTERRE sous

le n° 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ès qualité d’assureur décennal de la Société CETIC BATIMENT

Représentée par M^e Marin RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e Jean-Frédéric VIGNES

Compagnie d’assurance MIC INSURANCE

SA au capital de 11 000 000 euros, dont le siège social est sis [Adresse 6], enregistrée au RCS de Paris sous le numéro° 885 241 208, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

Représentée par M^e Margaux BOUCHARD, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e CHARON

et assistée de M^e Emmanuel PERREAU de la SELASU PERREAU AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

SASU GUYENNE SANITAIRE

nom commercial GUYSANIT, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 414 655 399, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 9]

placée en liquidation judiciaire selon jugement en date du 04.06.2024

INTERVENANT :

[I] [U]

de nationalité Française

Profession : Mandataire judiciaire,

demeurant [Adresse 4]

es qualité de mandataire judiciaire de la SASU GUYENNE SANITAIRE, nom commercial GUYSANIT, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 414 655 399, dont le siège social est situé [Adresse 9] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

désigné à ces fonctions suivant jugement du tribunal de commerce de BORDEAUX en date du 04.06.2024

non représenté, assigné selon acte de commissaire de justice en date du 06.12.2024 délivré à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 02 septembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mme [T] [P], attachée de justice

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. La société civile de construction vente Pacific Horizon [Localité 12] ( ci-après Sccv) a fait construire, [Adresse 10] et [Adresse 2] à [Localité 12], un ensemble immobilier collectif dénommé résidence [13] composé d’appartements, de parkings et d’un local commercial, destinés à être vendus en état futur d’achèvement et placés sous le régime de la copropriété.

Un contrat d’assurance constructeur non réalisateur et dommages ouvrage a été souscrit auprès de la Sa Allianz iard.

Sont intervenus à l’acte de construire :

Rôle

Assureur

Cabinet Vacheron

Maîtrise d’oeuvre de conception

Cetic bâtiment

Maîtrise d’oeuvre d’exécution et de réalisation

— Axa France iard (assureur décennal)

— Millenium company (MIC) (assureur RC)

Artec, dont la société Projet vient aux droits et obligations

Etude thermique

MAF

Guyenne sanitaire (Guysanit)

Chauffage, plomberie, sanitaire et VMC

Axa France iard

Gerfa sud-ouest

ot cuvelage des parkings en sous-sol

[Y]

Lot étanchéité

Les opérations de livraison des parties communes se sont déroulées le 28 septembre 2015, également avec réserves.

Par acte du 27 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] a saisi le juge des référés aux fins de désignation d’un expert.

Par actes du 20 mars 2017, la Sccv Pacific Horizon [Localité 12] a assigné les sociétés Cetic bâtiment, Guysanit, Gerfa Sud-ouest et [Y] afin de leur voir étendre les opérations d’expertise judiciaire sollicitée.

M. [R] a été désigné comme expert judiciaire, par ordonnance du 2 mai 2017.

2. Par acte du 27 avril 2018, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre la Sccv Pacific Horizon [Localité 12] et la Sa Allianz iard sur le fondement des articles 1642-1, 1648 et 1792 et suivants du code civil.

Par actes des 26, 29 et 30 avril 2019, la Sccv Pacific Horizon [Localité 12] a assigné en intervention forcée aux fins de garantie la Sas Guysanit, la Sas Artec ingénierie et la Sarl Cetic bâtiment.

3. Par jugement du 04 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la Sccv Pacific Horizon [Localité 12], la société Cetic bâtiment et la société Guysanit avec son assureur Axa France iard autorisée à opposer à tous sa franchise contractuelle de 1 500 euros, à payer in solidum au syndicat des copropriétaires de la résidence [13] la somme de 16 704 euros au titre de la reprise du calorifugeage des colonnes montantes et la somme de 3 638 euros correspondant à la surconsommation énergétique arrêtée au 31 décembre 2016 ;

— dit que, dans leurs rapports entre elles, la Sccv Pacific Horizon [Localité 12] supportera 20% de la charge définitive de ces condamnations, la société Cetic bâtiment 10% et la société Guysanit in solidum avec son assureur Axa France iard 70% ;

— déclaré irrecevables les demandes soutenues par le syndicat des copropriétaires au titre du relevé d’étanchéité de la rampe d’accès au parking souterrain ;

— condamné la Sccv Pacific Horizon [Localité 12] et la Sa Allianz iard, son assureur constructeur non réalisateur, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre du dommage décennal affectant le garage n°35 et dit que la Sccv Pacific Horizon [Localité 12] sera garantie de cette condamnation par la Sa Allianz iard, autorisée à lui opposer sa franchise de 1 500 euros ;

— déclaré irrecevables les demandes soutenues par le syndicat des copropriétaires au titre des infiltrations en pied des deux puits de ventilation du parking ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des infiltrations en plafond dans l’axe de circulation du parking ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de l’étanchéité du balcon du deuxième étage ;

— condamné la société Guysanit à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 337,80 euros TTC au titre de la bouche de ventilation de l’appartement A24 ;

— déclaré irrecevables comme prescrites les demandes soutenues contre la Sa millenium compagny (MIC) ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

— ordonné, pour le tout, l’exécution provisoire de sa décision ;

— condamné la Sccv Pacific Horizon [Localité 12] et son assureur CNR, la Sa Allianz iard, la société Cetic bâtiment et la société Guysanit avec son assureur Axa France iard à payer in solidum au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— débouté les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la Sccv Pacific Horizon [Localité 12] et son assureur CNR, la Sa Allianz iard, la société Cetic bâtiment et la société Guysanit avec son assureur Axa France iard aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise ;

— dit que dans leurs rapports entre elles, la Sccv Pacific Horizon [Localité 12] et son assureur CNR, la Sa Allianz iard, supporteront 20% de la charge définitive de ces condamnations aux frais irrépétibles et dépens, la société Cetic bâtiment 10% et la société Guysanit in solidum avec son assureur Axa France iard 70% ;

— dit que le recouvrement s’effectuera ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

4. Par déclaration du 1er février 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions du 25 août 2025, il demande à la cour de :

A titre principal,

Sur le défaut de calorifugeage,

— engager la responsabilité décennale des sociétés Guysanit, Cetic ainsi que de la Sccv Pacific Horizon pour le défaut d’isolation thermique des réseaux de chauffage et eau chaude sanitaire ;

— les condamner en conséquence in solidum ainsi que leurs assureurs de responsabilité respectifs à lui régler la somme de 16 704 euros au titre du calorifugeage des colonnes verticales ;

— les condamner in solidum ainsi que leurs assureurs de responsabilité respectifs à lui régler la somme de 8 025 euros au titre des surconsommations énergétiques pour l’année 2016 ;

— condamner in solidum les sociétés Guysanit, Artec et Cetic ainsi que la Sccv Pacific Horizon, outre les assureurs respectifs de responsabilité de chacune, à lui régler une somme équivalente à la surconsommation énergétique de la résidence, calculée suivant la méthode de calcul de l’expert, sur la base des relevés annuels des factures de gaz, lesquels seront communiqués au plus tard le 1er mars de l’année suivant la période de consommation ;

— à défaut et subsidiairement, les condamner in solidum ainsi que leurs assureurs de responsabilité respectif à lui régler la somme de 497 600,07 euros au titre des surconsommations énergétiques pour les années suivantes sur une période de 70 ans, durée de vie d’un bâtiment.

Sur les préjudices liés aux infiltrations, confirmer le jugement dont appel,

— condamner la Sccv Pacific Horizon ainsi que son assureur de responsabilité, au titre de sa responsabilité décennale, pour les désordres suivants :

— les infiltrations du garage n°36, évalués à la somme de 3 000 euros TTC ;

— infiltrations en plafond dans l’axe de circulation du parking évalués à la somme de 1 200 euros TTC.

Sur l’étanchéité du balcon, réformant le jugement et statuant à nouveau,

— condamner la société Cetic au titre de sa responsabilité décennale à lui régler la somme de 8 810,15 euros TTC au titre de la reprise de l’étanchéité du balcon du 2ème étage du bâtiment A.

Sur la VMC,

confirmant le jugement,

— condamner la société Guysanit au titre de sa responsabilité décennale à lui régler la somme de 337,80 euros TTC au titre du changement de la bouche de ventilation de l’appartement A24.

Subsidiairement,

Sur le défaut de calorifugeage, confirmant le jugement dont appel,

— engager la responsabilité contractuelle des sociétés Guysanit, Cetic ainsi que la Sccv Pacific Horizon pour le défaut d’isolation thermique des réseaux de chauffage et eau chaude sanitaire ;

— les condamner en conséquence in solidum ainsi que leurs assureurs de responsabilité respectifs à lui régler la somme de 16 704 euros au titre du calorifugeage des colonnes verticales ;

— les condamner encore in solidum ainsi que leurs assureurs de responsabilité respectifs à lui régler la somme de 8 025 euros au titre des surconsommations énergétiques pour l’année 2016 ;

— en tout état de cause, rejeter les demandes formulées à son encontre dans le cadre des appels incidents dirigés contre lui.

Le réformant sur le surplus des préjudices et statuant à nouveau,

— condamner in solidum les sociétés Guysanit, Artec et Cetic ainsi que la Sccv Pacific Horizon, outre les assureurs respectifs de responsabilité de chacune, à lui régler une somme équivalente à la surconsommation énergétique de la résidence, calculée suivant la méthode de calcul de l’expert, sur la base des relevés annuels des factures de gaz, lesquels seront communiqués au plus tard le 1er mars de l’année suivant la période de consommation ;

— a défaut et subsidiairement, les condamner in solidum ainsi que leurs assureurs de responsabilité respectifs à lui régler la somme de 662 225,77 euros au titre des surconsommations énergétiques pour les années suivantes sur une période de 70 ans, durée de vie d’un bâtiment.

Sur les préjudices liés aux infiltrations, réformant le jugement dont appel et statuant à nouveau,

— condamner la Sccv Pacific Horizon ainsi que son assureur de responsabilité, au titre de sa responsabilité contractuelle, pour les désordres suivantes :

— la reprise de la rampe d’accès en sous-sol ou, à défaut de reprise en nature, à la somme de 1 500 euros ;

— les infiltrations du garage n°36, évalués à la somme de 3 000 euros TTC ;

— les infiltrations en plafond dans l’axe de circulation du parking évalués à la somme de 1 200 euros TTC.

Sur l’étanchéité du balcon, réformant le jugement dont appel,

— condamner la société Cetic au titre de sa responsabilité contractuelle à lui régler la somme de 8 810,15 euros TTC au titre de la reprise de l’étanchéité du balcon du 2ème étage du bâtiment A.

Sur la VMC, réformant le jugement dont appel,

— condamner la société Guysanit, au titre de sa responsabilité contractuelle, à lui régler la somme de 337,80 euros TTC au titre du changement de la bouche de ventilation de l’appartement A24.

En tout état de cause, confirmant le jugement et y ajoutant,

— condamner in solidum les sociétés Guysanit, Artec et Cetic ainsi que la Sccv Pacific Horizon à lui régler la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions du 26 juin 2025, la société Sccv Pacific Horizon [Localité 12] demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire en ce qu’il :

— l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16 704 euros au titre de la reprise du calorifugeage des colonnes montantes et la somme de 3 638 euros correspondant à la surconsommation énergétique tout en laissant à sa charge définitive 20% de ces condamnations ;

— l’a condamnée aux dépens, comprenant les frais d’expertise, et au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tout en laissant à sa charge définitive 20% de ces condamnations ;

— l’a déboutée de sa demande en garantie à l’encontre de la société Artec ingénierie et de son assureur, la MAF ;

— rejeté ses actions directes contre les assureurs responsabilité fondées sur les dispositions de l’article L. 123-4 du code des assurances ;

— rejeté ses demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes au titre du défaut de calorifugeage des canalisations,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation à son encontre fondées sur la responsabilité contractuelle pour faute au titre de l’article 1231-1 du code civil et sur le fondement de la garantie des vices apparents prévue par l’article 1642-1 du code civil ;

— condamner in solidum la compagnie Allianz iard, la compagnie Axa France iard, assureur de la société Guysanit, la société Sasu Projex venant aux droits de la société Artec et son assureur la MAF et la société Cetic et son assureur Axa France iard ou son assureur Millenium company (MIC) à la relever et la garantir de toute éventuelle condamnation au paiement de l’indemnité de 16 704 euros au titre du calorifugeage des colonnes verticales ;

— fixer sa créance au passif de la société Guysanit au montant de 16 704 euros au titre du calorifugeage des colonnes verticales ;

— limiter l’indemnité au titre des surconsommations énergétiques liées au défaut de calorifugeage des réseaux sous plancher au titre de l’année 2016 à 3 638 euros ;

— juger que le montant total de cette indemnité au titre de la surconsommation énergétique ne pourra excéder 3 638 euros pendant 10 ans, soit 36 380 euros ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnité capitalisée d’un montant de 497 600,07 euros portée à 662 225,77 euros dans son appel en intervention forcée de Me [W] ;

— condamner in solidum la compagnie Allianz iard, Axa France iard, assureur de la société Guysanit, la société Projex venant aux droits de la société Artec et son assureur, la MAF, et la société Cetic et son assureur Axa France iard ou son assureur Millenium company à la relever et la garantir indemne de toute éventuelle condamnation à ce titre ;

— fixer sa créance au passif de la société Guysanit aux montants de 8 025 euros et 662 225,77 euros ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement « d’une somme équivalente à la surconsommation énergétique de la résidence (…) » ;

— subsidiairement, condamner in solidum la compagnie Allianz iard, la compagnie Axa France iard, assureur de la société Guysanit, la société Projex et son assureur, la société Cetic et son assureur à la relever et la garantir de toute éventuelle condamnation à ce titre.

Sur les demandes au titre des infiltrations dans le parking,

— condamner Allianz iard en qualité d’assureur dommage ouvrage à régler l’indemnité de réparation du défaut d’étanchéité au droit du garage n°36 (ou 35) pour un montant de 3 000 euros TTC directement au syndicat des copropriétaires ou, subsidiairement, condamner la société Allianz en sa qualité d’assureur responsabilité décennale à la relever et la garantir de toute condamnation à ce titre ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnité de 1 200 euros au titre de l’infiltration au plafond de l’axe de circulation ;

— subsidiairement, condamner la compagnie Allianz en sa qualité d’assureur responsabilité décennale à la relever et la garantir de toute condamnation.

Sur la demande au titre du relevé d’étanchéité de la rampe d’accès,

— déclarer la demande abandonnée et irrecevable et la rejeter.

Sur la demande au titre de l’article 700 et des dépens,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— subsidiairement, condamner la compagnie Allianz et la compagnie Axa France, assureur de la société Guysanit, la société Cetic et son assureur Axa France iard ou son assureur MIC et la société Projex et son assureur à la relever et la garantir de toute condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— condamner in solidum la compagnie Allianz, la compagnie Axa France iard, la société Cetic et son assureur Axa ou MIC et la société Projet et son assureur aux dépens de première instance comprenant les frais d’expertise et aux dépens d’appel au profit de M^e Jean Coronat, avocat ;

— les condamner à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et 5 000 au titre de l’instance d’appel.

Dans ses dernières conclusions du 21 juillet 2025, , la société Allianz iard demande à la cour de :

— infirmer partiellement le jugement du 04 janvier 2022 en ce qu’il l’a condamnée au titre des désordres affectant le garage n°36 (en réalité n°35).

Le réformant,

— débouter le syndicat des copropriétaires ou toute autre partie de sa demande de condamnation dirigée à son encontre au titre des infiltrations du garage n°36 (en réalité 35) qu’elle a déjà indemnisé en sa qualité d’assureur dommages ouvrage ;

— confirmer purement et simplement le jugement pour le surplus en ce qu’il a écarté toute condamnation à sa charge pour les autres dommages revendiqués par le syndicat des copropriétaires ;

— débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires ou toute autre partie de ses demandes d’infirmation et de réformation du jugement aux fins de la condamner ;

— débouter pareillement toute partie de toute demande de condamnation à son encontre dans le cadre d’un appel incident ou d’une demande subsidiaire ;

— condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emmanuelle Menard conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Subsidiairement, en cas d’infirmation du jugement et de condamnation à son encontre sur quelque fondement que ce soit,

— juger les sociétés Artec ingénierie, Cetic bâtiment et Guysanit entièrement responsables des désordres relatifs au défaut d’isolation thermique des réseaux de chauffage et d’eau chaude sanitaire ;

— condamner in solidum les sociétés Artec ingénierie, Cetic bâtiment et leurs assureurs à la garantir et la relever intégralement indemne des condamnations prononcées à son encontre au titre de la reprise des calorifugeages et de la surconsommation d’énergie ;

— condamner in solidum la société Cetic et ses assureurs à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre au titre du relevé d’étanchéité de la rampe d’accès au parking souterrain.

Encore plus subsidiairement, sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires,

— limiter les sommes allouées au syndicat des copropriétaires au titre de la surconsommation de gaz pour l’année 2016 à la somme de 3 628 euros ;

— juger irrecevable ou à tout le moins mal fondée la demande hypothétique, non chiffrée et non chiffrable formée par le syndicat des copropriétaires au titre de la surconsommation de gaz pour les années futures ;

— subsidiairement, limiter les sommes éventuellement allouées au syndicat des copropriétaires à ce titre à 36 680 euros sur 10 ans ou, très subsidiairement, à 145 520 euros sur 40 ans.

En tout état de cause, sur les plafonds et franchises contractuelles,

— faire application des plafonds de garantie contractuels applicables, soit 665 658 euros pour les dommages immatériels consécutifs, sur la police CNR ;

— sur le volet CNR, limiter les condamnations éventuellement prononcées à son encontre au titre des dommages immatériels consécutifs à la somme de 665 658 euros ;

— déclarer que la franchise contractuelle de 1 500 euros devra rester à la charge de la Sccv Pacific Horizon en cas de mobilisation de sa garantie obligatoire ;

— déclarer la franchise contractuelle de 1 500 euros au titre des dommages immatériels consécutifs opposable aux tiers et la déduire des sommes éventuellement mises à sa charge ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la Sccv Pacific Horizon et toute partie succombante à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 28 juillet 2023, la société Cetic bâtiment demande à la cour de :

A titre principal,

— réformer le jugement dont appel ;

— la condamner à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 864 euros TTC au titre de la reprise de l’étanchéité du balcon du 2ème étage du bâtiment A ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses autres demandes à son encontre et, partant, son assureur AXA, et notamment celles relatives aux défauts de calorifugeage des réseaux de chauffage et d’eau chaude en ce compris les demandes de réparation des dommages matériels et des dommages immatériels consécutifs (surconsommation et perte de valeur des lots) ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes au titre des dommages immatériels (surconsommation et perte de valeur des lots).

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement dont appel et y ajouter que la compagnie Axa sera condamnée en tant que son assureur.

A titre infiniment subsidiaire et pour le cas où les demandes du syndicat des copropriétaires seraient déclarées recevables,

— réformer le jugement dont appel ;

— la condamner avec son assureur Axa France iard, la Sccv Pacific Horizon [Localité 12], la société Guysanit avec son assureur à payer in solidum au syndicat des copropriétaires la somme de 16 704 eutos au titre de la reprise du calorifugeage des colonnes montantes et la somme de 3 638 euros correspondant à la surconsommation énergétique arrêtée au 31 décembre 2016 ;

— juger que dans leurs rapports entre elles, elle supportera 10% de la charge définitive de ces condamnations, in solidum avec son assureur Axa France iard, la Sccv Pacific Horizon [Localité 12] 20% et la société Guysanit 70%, in solidum avec son assureur Axa France iard ;

— juger irrecevables les demandes soutenues par le syndicat des copropriétaires au titre du relevé d’étanchéité de la rampe d’accès au parking souterrain ;

— juger que la garantie décennale de la compagnie Axa France iard en tant que son assureur est mobilisable en présence d’un désordre de nature décennale ;

— juger que cette garantie couvre sa responsabilité pour les dommages immatériels faisant suite à un désordre décennal ;

— juger que, dans le cas où sa responsabilité serait engagée pour des désordres décennaux, la garantie décennale de la compagnie Axa devra s’appliquer avec la garantie « dommages immatériels consécutifs » connexe à la responsabilité décennale et la garantie « responsabilité civile pour préjudices causés à autrui » ;

— juger que cette responsabilité ne pourra en tout état de cause qu’être extrêmement partielle à hauteur de 10% et partagée avec la Sccv Pacific Horizon, les entreprises Guysanit, Artec et elle ;

— condamner in solidum la Sccv Pacific Horizon [Localité 12], son assureur et la société Guysanit à la garantir et la relever indemne de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires ;

— réformer le jugement qui a déclaré prescrites les demandes contre la compagnie MIC ;

— débouter la compagnie MIC de ses demandes ;

— juger que la garantie RC de la compagnie MIC insurance est mobilisable en présence d’un désordre de nature décennale et n’est pas prescrite ;

— juger que cette garantie couvre sa responsabilité pour les dommages immatériels faisant suite à un désordre décennal ;

— juger que, dans le cas où sa responsabilité serait engagée pour des désordres décennaux, la garantie décennale de la compagnie MIC devra s’appliquer avec la garantie « dommages immatériels consécutifs » connexe à la responsabilité décennale et la garantie « responsabilité civile pour préjudices causés à autrui » ;

— juger que cette responsabilité ne pourra en tout état de cause qu’être extrêmement partielle à hauteur de 10% et partagée avec elle, la Sccv Pacific Horizon, Guysanit et Artec ;

— condamner in solidum la Sccv Pacific Horizon, son assureur et la société Guysanit à la garantir et la relever indemne de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

En tout état de cause,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la Sccv Pacific Horizon et son assureur à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 24 juillet 2025, la Sa Axa France iard, assureur décennal de la société Cetic bâtiment, demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— a déclaré la société Cetic bâtiment responsable et l’a condamnée, avec elle, à indemniser le syndicat des copropriétaires des préjudices subis ;

— a reconnu l’existence d’un préjudice de surconsommation ;

— a déclaré prescrites les demandes contre la compagnie MIC ;

— a rejeté les demandes de Cetic bâtiment contre la Sccv Pacific horizon, Guysanit et Artec.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— limiter à la somme de 864 euros TTC le montant à régler par la société Cetic bâtiment au syndicat des copropriétaires au titre de la reprise de l’étanchéité du balcon du 2ème étage du bâtiment A ;

— rejeter toute demande formulée contre elle au titre de la reprise de l’étanchéité du balcon du 2ème étage du bâtiment A, ce désordre ne relevant pas de la garantie décennale ;

— rejeter les demandes formulées contre la société Cetic bâtiment et elle, notamment celles relatives aux défauts de calorifugeage des réseaux de chauffage et d’eau chaude et ce compris les demandes de réparation des dommages matériels et des dommages immatériels consécutifs (surconsommation et perte de valeur des lots) ;

— écarter sa garantie au visa de l’article L. 124-5 du code des assurances (pour les demandes ne relevant pas de la garantie obligatoire), la compagnie MIC étant l’assureur suiveur de la société Cetic bâtiment ;

— écarter la nullité du contrat souscrit par la société Cetic bâtiment auprès de MIC Insurance company ;

— écarter l’exception de prescription soutenue par MIC ;

— retenir que la garantie RC de la compagnie MIC, prise en qualité d’assureur de la société Cetic bâtiment, est mobilisable en présence d’un désordre de nature non décennale relevant de la garantie facultative ;

— écarter sa garantie en qualité d’assureur de Cetic bâtiment au titre des dommages matériels découlant de la responsabilité civile de celle-ci du fait de l’absence de souscription de cette garantie ;

— écarter sa garantie au titre des dommages immatériels du fait de la résiliation de la police au 1er janvier 2017 et de la souscription d’un nouveau contrat auprès de MIC.

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum la Sccv Pacific Horizon, son assureur et la société Guysanit à garantir et la relever indemne de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires ;

— l’autoriser à opposer ses plafonds de garantie à hauteur de 600 000 euros, tant au titre de la garantie « Dommages immatériels consécutifs » connexe à la responsabilité décennale (article 2.8 des CG) qu’au titre des dommages immatériels consécutifs couverts par la garantie « Responsabilité civile pour préjudices causés à autrui » (article 2.10 des CG), à réindexer selon l’indice BT01 ;

— écarter les demandes formulées contre elle qui ne relèvent pas de la garantie décennale obligatoire ;

— l’autoriser à opposer sa franchise contractuelle à son assurée en matière de garantie obligatoire et au bénéficiaire final de l’indemnité en matière de garantie facultative ;

— fixer le montant de la franchise à 1 500 euros, à revaloriser selon l’indice BT01, ventilée selon les garanties mobilisées, conformément aux dispositions des conditions générales de la police souscrite par la société Cetic bâtiment.

En tout état de cause,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la Sccv Pacific Horizon et son assureur à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 28 juillet 2025 , la compagnie MIC insurance company demande à la cour de :

A titre principal,

— juger que l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires ne la concerne pas ;

— juger qu’aucune demande n’est formulée valablement à son encontre en cause d’appel ;

— en conséquence, prononcer sa mise hors de cause.

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes soutenues à son encontre ;

— débouter toute partie de leurs demandes dirigées à son encontre ;

— condamner le syndicat des copropriétaires ou toute partie succombante à lui payer une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires ou toute partie succombante aux dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions du 11 juillet 2025, le société Projex qui vient aux droits de la société Artec ingénierie et la MAF demandent à la cour de :

— juger recevable l’intervention volontaire de la Sasu Projex, venant aux droits et obligations de la Sarl Artec ingénierie, radiée ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu en première instance en ce qu’il a rejeté toute demande présentée à leur encontre ;

— en conséquence, juger le syndicat des copropriétaires, la Sccv Pacific Horizon [Localité 12], la Sa Allianz iard, la Sasu Guyenne sanitaires et son assureur et toute autre partie irrecevables et mal fondées en leurs appels, demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre et les en débouter ;

— condamner le syndicat des copropriétaires et toute partie succombante à leur payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la Sarl Æquo ;

— très subsidiairement, juger la responsabilité de la Sasu Projex et de la Sarl Artec ingénierie limitée au seul grief né de la surconsommation de gaz ;

— condamner la Sccv Pacific Horizon [Localité 12], la Sa Allianz iard, la Sas Guysanit, la Sarl Cetic bâtiment, la Sa Axa France et la MIC à les garantir et les relever intégralement de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

— juger que la garantie de la MAF se fera dans les limites et conditions de la police visant la franchise opposable aux tiers lésés.

Dans leurs dernières conclusions , la Sasu Guyenne sanitaire et la Sa Axa France IARD demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement du 4 janvier 2022 en ce qu’il a déclaré la société Guyenne Sanitaire responsable et l’a condamnée, avec AXA, à indemniser le SDC de la résidence [13] des préjudices subis

— Infirmer le jugement du 4 janvier 2022 en ce qu’il a reconnu l’existence d’un préjudice de surconsommation

— Infirmer le jugement du 4 janvier 2022 en ce qu’il a rejeté les demandes contre Artec, la MAF, et MIC Insurance,

En conséquence, statuant de nouveau :

1°/A titre principal,

— Rejeter toutes demandes dirigées à l’encontre des sociétés Guyenne Sanitaire et la SA AXA France IARD.

2°/A titre subsidiaire,

Rejeter la demande d’indemnisation au titre de la surconsommation

A défaut, la Limiter à une somme de 101 864 €.

— Condamner in solidum la SCCV Pacific Horizon et Allianz, la société Artec et la MAF, la société Cetic et son assureur MIC à garantir et relever indemne la société Guyenne Sanitaire et la SA AXA France IARD à hauteur de 80 %.

— Autoriser la société AXA France IARD à opposer ses franchises contractuelles.

En tout état de cause,

— Condamner in solidum la SCCV Pacific Horizon ou toutes parties succombantes à verser à la SA AXA France IARD la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner in solidum la SCCV Pacific Horizon ou toutes parties succombantes, aux entiers dépens

Dans ses dernières conclusions du 21 juillet 2025, la société AXA France IARD assureur de la société Guysanit demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 04 janvier 2022 en ce qu’il :

— l’a déclarée responsable et les ont condamnées à indemniser le syndicat des copropriétaires des préjudices subis ;

— a reconnu l’existence d’un préjudice de surconsommation ;

— a rejeté les demandes contre Artec, la MAF et MIC.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— rejeter toute demande dirigée contre elles ;

A titre subsidiaire,

— rejeter la demande d’indemnisation au titre de la surconsommation ;

— à défaut, la limiter à une somme de 101 864 euros ;

— condamner in solidum la Sccv Pacific Horizon et Allianz, la société Artec et la MAF, la société Cetic et MIC à les garantir et les relever indemnes à hauteur de 80% ;

— autoriser la société Axa à opposer ses franchises contractuelles.

En tout état de cause,

— condamner in solidum la Sccv Pacific Horizon ou toute partie succombante à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— condamner in solidum la Sccv Pacific Horizon ou toute autre partie succombante aux entiers dépens.

Par jugement du 4 juin 2024, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé la liquidation judiciaire de la société Guyenne Sanitaire exerçant son activité sous l’enseigne ' Guysanit'.

Par acte du 6 décembre 2024, l’appelant a régularisé la procédure et assigné à cette fin Me [U] ès qualités de mandataire judiciaire de cette société.

Me [U], ès qualités n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 août 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR L’INCIDENT DE PROCÉDURE DILIGENTE PAR LA SA MIC INSURANCE

5. Par conclusions d’incident du 1er juillet 2022, la société MIC Insurrance a saisi le conseiller de la mise en état considérant que l’appel entrepris serait irrecevable à son égard dès lors que le jugement déféré avait jugé prescrites les demandes présentées à son encontre par le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] et que l’appelant n’a pas visé cette décision dans sa déclaration d’appel et que ses conclusions ne visent pas davantage celle-ci.

6. Par ordonnance du 8 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a jugé qu’il n’était pas compétent pour se prononcer sur l’effet dévolutif de l’appel entrepris.

7. Dans ses dernières conclusions au fond, la société Mic Insurance demande à la cour d’appel de juger notamment que l’appel entrepris par ledit syndicat des copropriétaires ne la concerne pas et qu’aucune demande n’est valablement formée à son encontre.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires soutient que sa déclaration d’appel précise les chefs du jugement critiqués et dans ses premières écritures prises dans les délais légaux, elle a expressément demandé la condamnation de la société Cetic et de son assureur, qui est la société Mic Insurance.

Sur ce

8. L’article 901 du code de procédure civile dispose que la déclaration d’appel doit notamment contenir les chefs du jugement expressément critiqués sauf si l’appel est indivisible.

En l’espèce, la déclaration d’appel a repris l’ensemble des dispositifs du jugement et ainsi ceux qui ont débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes et ainsi celles qui étaient dirigées contre la société Mic Insurance.

En outre, aux termes de ses premières écritures devant la cour d’appel l’appelant a bien sollicité la condamnation de la société Cetic et de son assureur qui est la société Mic Insurance implicitement désignée .

9. En conséquence, le moyen soulevé par la société Mic Insurance n’est pas fondé.

SUR LE DEFAUT D’ISOLATION THERMIQUE

10. Le tribunal a jugé que la responsabilité décennale des constructeurs ne pouvait être retenue au titre de l’absence d’isolation thermique des circuits de chauffage et de distribution d’eau chaude car si ce désordre, ayant fait l’objet de réserves, n’était pas visible dans toute son ampleur et ses conséquences celui-ci ne pouvait revêtir la qualification de dommage décennal car il n’en résultait pas une atteinte à la solidité de l’ouvrage dont la destination, soit l’habitation des logements n’était pas compromise, l’élévation de la température n’atteignant que les parties communes et la surconsommation qui en résultait n’entraînait pas de coût exorbitant.

En revanche, le tribunal après avoir rappelé que la construction de l’ouvrage litigieux était soumise à la réglementation thermique RT 2005 et au label BBC et que les dispositions du CCTP rédigé par la société Artec prévoyait une isolation thermique des canalisations a jugé que le défaut de calorifugeage que la société Guysanit, qui n’avait pas mis en 'uvre une telle protection était responsable ainsi que le promoteur, la SCCV Horizon [Localité 12], selon les conclusions expertales de 58 % de la surconsommation constatée. Le premier juge a ajouté que la société Cetic Bâtiment avait également engagé sa responsabilité pour avoir manqué à son obligation de surveillance du chantier. Par ailleurs le tribunal a ajouté que les actions entreprises à l’encontre de la société Mic Insurance, tant de la part de son assurée que du syndicat des copropriétaires étaient prescrites. En outre, le premier juge a jugé que la société Allianz IARD ne pouvait être tenue à garantie au titre de la police TRC qui avait cessé de produire effet le 25 septembre 2015 ni au titre de la garantie dommages ouvrage, le désordre n’étant pas de nature décennal.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la responsabilité décennale des constructeurs doit être retenue pour ce désordre qui entraîne une consommation d’énergie non prévue du fait du défaut d’isolation des canalisations et ainsi une impropriété de l’ouvrage à sa destination, alors qu’en outre le sur chauffage allégué par l’expert judiciaire de certains lots de copropriété n’est pas sérieusement démontré et que la perte enregistrée n’est pas simplement due au chauffage mais aussi à la production d’eau chaude, toute l’année.

La SCCV Pacific Horizon [Localité 12] considère que c’est à tort que le tribunal aurait retenu sa responsabilité contractuelle de droit commun au titre de ce désordre alors qu’elle n’a commis aucune faute puisque les fautes techniques de conception d’exécution et de surveillance du chantier ne peuvent lui être imputées alors qu’en outre les actes de vente excluaient toute responsabilité du vendeur à ce titre. En toute hypothèse, elle n’a recherché ni une économie excessive et ne s’est pas immiscée dans le domaine technique. Enfin, on ne peut lui reprocher son absence de réaction lors de la carence de la société Artec. Elle ajoute, sur la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires au titre de vices apparents, qu’une telle action n’appartient qu’aux acheteurs des différents lots alors qu’en outre, l’absence de calorifugeage ne constituait pas un vice apparent et qu’un tel désordre ne pouvait être connu dans son ampleur et ses conséquences à la date de la livraison. En sa qualité de promoteur elle doit être relevée et garantie de toute condamnation par les seules sociétés responsables du défaut de calorifugeage.

La SA Allianz IARD en sa qualité d’assureur dommages ouvrage sollicite la confirmation du jugement.

La SA AXA France IARD en sa qualité d’assureur de la société Cetic soutient que le défaut de calorifusage des réseaux de chauffage et d’eau chaude ne pouvait être imputé à son assurée la société Cetic Bâtiment, maître d''uvre d’exécution alors que ce désordre avait pour origine un défaut de conception de l’ouvrage, en outre ce désordre n’était pas de nature décennale et enfin le préjudice allégué par le SDC quant à la surconsommation n’était pas démontré.

La société MAF et son assurée, la société Artec Ingenierie aux droit de laquelle vient désormais la société Projex sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il n’a pas retenu la responsabilité de la société Artec dont la mission a été limité à l’établissement de plans.

La société Cetic Bâtiment considère que sa responsabilité ne saurait être retenue alors qu’elle n’était pas spécialisée en cette matière technique de calorifugeage et qu’elle n’a pas été épaulée par un bureau d’études spécialisé. A titre subsidiaire, elle sollicite la garantie de la compagnie Mic Insurance.

La société Mic fait valoir que toutes les demandes présentées à son encontre seraient prescrites alors que l’appel diligenté par le SDC ne la concerne pas .

La société AXA France IARD en sa qualité d’assureur de la société Guyenne sanitaire considère pour sa part que son assurée n’a commis aucune faute.

Sur ce

11. Il résulte de l’article 1792 du Code Civil que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Pour revêtir une qualification décennale, le dommage doit rendre l’ouvrage lui-même impropre à sa destination. Cette impropriété, qui peut concerner seulement une partie de l’ouvrage, ou se manifester seulement une partie de l’année, s’apprécie au regard de la destination première de l’immeuble.

En outre, aux termes de l’article 1792-6 alinéa 1 du Code civil, la réception est « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves ».

La réception marque le point de départ des garanties légales des constructeurs à l’exception des parties d’ouvrage ayant fait l’objet de réserves.

12. En l’espèce, l’absence de calorifugeage des conduits de chauffage et d’eau chaude a fait l’objet de réserves expresses portées dans le procès-verbal de réception, le 25 septembre 2025.

Par ailleurs, l’expert judiciaire a constaté qu’il n’avait pas été mis en 'uvre d’isolant thermique des circuits de chauffage et de distribution d’eau chaude lesquels étaient encastrés dans les planchers des parties communes et dans les colonnes verticales des cages d’escalier.

Cette omission entraîne une surchauffe des parties communes et une consommation d’énergie dépassant celle prévue par le label BBC et la réglementation thermique RT 2005 auquel un tel projet était soumis .

L’expert judiciaire aurait également constaté, lorsqu’il a entrepris un constat des lieux que nombre des occupants des appartements recherchaient une température de 21 ° C si bien que la surconsommation alléguée par le syndicat des copropriétaires n’était pas seulement due à le défaut de calorifugeage des circuits mais également du mode de vie des habitants de l’immeuble.

Le tribunal après avoir rappelé qu’aux termes de l’article L 111-13-1 du code de l’habitation, le défaut de performance énergétique consécutif à un défaut de conception ou de mise en 'uvre d’un ouvrage ne pouvait entraîner une impropriété à destination que s’il existait une surconsommation ne permettant pas l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant alors qu’aux termes des constations et estimations de l’expert, la surconsommation engendrées par l’absence de calorifugeage des circuits de chauffage et d’eau chaude serait faible et ne correspondait pas à un coût exorbitant.

13. Toutefois, il convient de rappeler que les parties communes d’un immeuble collectif font partie de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil si bien qu’elles ne doivent pas être affectées d’un dommage qui le rendrait impropre à sa destination.

Or, des parties communes qui sont surchauffées , puisque l’expert judiciaire a constaté des températures de 28 degrés dans celles-ci alors qu’il n’était pas prévu qu’elles soient chauffées, sont affectées d’un désordre perpétuel, alors qu’il ne peut être repris sans coût démesuré.

Aussi, le chauffage à des températures élevées des parties communes, en pure perte, constitue bien un coût exorbitant, qui rend par voie de conséquence l’ouvrage impropre à sa destination.

14. Cependant, si le tribunal a considéré que le défaut d’isolation des circuits de chauffage et de distribution d’eau chaude avait fait l’objet de réserves lors de la réception, un tel désordre ne pouvait être apprécié dans son ampleur et ses conséquences qu’après la mise en fonctionnement de ces circuits, soit après une période d’épreuve qui n’existait pas le jour de la réception, la cour d’appel considère au contraire qu’une telle réserve expresse et explicite sur le défaut de calorifugeage des circuits de chauffage et d’eau chaude ne permettait pas d’engager la responsabilité décennale des constructeurs, alors qu’un tel désordre entraînait bien s’il n’était pas repris une surconsommation de gaz, si bien qu’une telle réserve a joué son plein et entier effet .

15. En conséquence, par substitution de motifs, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a jugé que ce désordre n’était pas de nature décennale.

16. En revanche c’est à bon droit que le tribunal a néanmoins retenu que l’absence d’isolation thermique des réseaux de chauffage et de distribution d’eau chaude consistait une faute des constructeurs alors que la réglementation thermique RT 2005 imposait une telle protection et qu’en outre la convention acceptée par les entreprises prévoyait que la construction devait répondre au label BBC ( Bâtiment basse consommation) ce qui imposait également une telle mise en 'uvre.

17. Si l’expert judiciaire a retenu quatre causes de la surconsommation de la résidence dont deux seulement liées à l’absence d’isolation thermique, il a également considéré que cette surconsommation serait due également à une mauvaise gestion de la chaudière et à des écarts de conduite des températures pour leur lot privatif supérieures aux consignes de régulation conventionnelle.

Cette dernière cause ne peut être retenue car si l’expert judiciaire a ponctuellement constaté qu’un ' certain’ nombre d’appartements visités étaient régulés jusqu’à 21°c au lieu de 19°C, il n’a pas précisé leur nombre et aucune étude ne permet de connaître l’effet de cette 'surchauffe’ de certains appartements sur la consommation globale.

De plus l’expert judiciaire n’a pas procédé à un recensement général des thermostats si bien qu’aucune règle ne peut être établie alors qu’il n’est pas impossible que certains appartement étaient régulés pour obtenir des températures inférieures aux consignes de régulation à 19°c, étant rappelé qu’une dizaine seulement d’appartement sont occupés en période hivernale sur un total de 41.

Par ailleurs, il n’est pas anormal de régler son thermostat à 21° même si on préconise un tel réglage à 19°.

En outre ce constat ponctuel ne traduit pas forcément des habitudes répétées.

18. Pour ce qui est de ' l’écart de conduite ' dans l’utilisation de la chaudière, l’expert judiciaire a constaté en revanche que le chauffage fonctionnait au-delà des dates conventionnelles de la saison de chauffage alors que les circulateurs des circuits étaient en marche le 28 septembre 2018 et n’avaient pas été coupés depuis la saison précédente.

Une telle anomalie parfaitement décrite par l’expert judiciaire n’est pas valablement combattue par le syndicat des copropriétaires .

Notamment le fait qu’il fasse appel à un professionnel de la maintenance, la société Idex, d’une telle installation ne modifie pas les constations de l’expert judiciaire.

Il convient de rappeler qu’en réponse à une observation du conseil de l’appelant, l’expert judiciaire a précisé qu’en dehors des périodes de chauffage, les vannes de circuits de chauffage doivent être fermées et les circulateurs arrêtées, ce qui évite la propagation de fluide chauffé dans les réseaux, donc des surconsommation inutiles en énergie ( cf: page 27 du rapport d’expertise)

19. En conséquence, si l’expert judiciaire avait considéré que les conséquences du défaut de calorifugeage représentait 58 % de la surconsommation de gaz, la cour fixera ce taux à 70 %, pour retenir parallèlement une part de 30 % de surconsommation imputable au mode de fonctionnement de la chaudière et alors qu’une surconsommation volontaire d’énergie par les occupants des appartements n’a pas été démontrée par l’expert judiciaire .

20. Par ailleurs, le premier juge a justement retenu la responsabilité de la Sccv Pacific Horizon, professionnel averti en sa qualité de filiale du Crédit Agricole Immobilier, au motif qu’elle ne pouvait ignorer l’intérêt de l’intervention d’un maître d''uvre d’exécution spécialisé dans le domaine thermique alors qu’en outre aucun suivi de chantier n’avait été organisé et si cette dernière conteste une telle responsabilité, force est de constater que si le calorifugeage avait été prévu dans le CCTP rédigé par la société Artec et qu’un tel procédé était de toute manière prévu dans la norme RT 2005 qui s’imposait aux constructeurs, le maître de l’ouvrage n’a pas donné mandat à un cabinet d’études de s’assurer de la bonne exécution de cette isolation, ce qui constitue bien une faute contractuel de la SCCV Pacific Horizon qui ne pouvait ignorer ce défaut de contrôle puisqu’aucune des factures qu’elle a réglées à la société Artec Ingénierie ne comportait une telle mission.

21. Aussi, ainsi que le tribunal l’a justement démontré la responsabilité de la société Artec Ingienerie ne peut être retenue alors qu’elle avait prévu d’intégrer un contrôle dans la mise en 'uvre des réseaux de chauffage et d’eau chaude un calorifugeage mais il ne lui avait pas été donné mission de contrôler la bonne exécution du CCTP et ainsi du calorifugeage des réseaux de chauffage et d’eau chaude qu’elle avait elle même prévu..

22. Par ailleurs, la responsabilité de la société Guysanit est majeure et évidente puisqu’elle était titulaire du lot chauffage plomberie et qu’elle a 'uvré sans respecter les préconisations du calorifugeage pour les réseaux encastrés et un calorifugeage insuffisant des colonnes verticales non encastrées qui étaient prévues .

En outre, une telle mise en 'uvre était contraire aux règles de l’art qui imposaient une telle isolation.

Par ailleurs, c’est également à juste titre que le tribunal a retenu la responsabilité de la société Cetic Bâtiment qui bénéficiait de la maîtrise d''uvre d’exécution et qui par une simple lecture du CCTP aurait dû vérifier que le calorifugeage prévu avait bien été mis en 'uvre.

23. En définitive, le jugement sera confirmé en ce qu’il a opéré un partage de responsabilité à raison du degré de gravité de leurs fautes respectives, soit 20 % pour la SCCV Pacific Horizon [Localité 12], 10 % pour la société Cetic Bâtiment et 70 % pour la société Guysanit in solidum avec son assureur la société Axa France Iard.

24. Les garanties souscrites par les différentes entreprises au titre de leur responsabilité décennale ne peuvent être mobilisées en l’absence de désordre de nature décennale.

En conséquence, la société Cetic Bâtiment sera débouté de ses demandes à l’encontre de la SA Mic Insurance.

25. Par ailleurs, le jugement sera encore confirmé en ce qu’il a débouté la SCCV Pacific Horizon de ses demandes de garanties à l’encontre de la SA Allianz IARD car celle-ci n’a jamais été attraite à la procédure en sa qualité d’assureur de la responsabilité civile de son assurée.

26. De plus, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a dit que la société AXA France IARD était fondée à opposer ses franchises contractuelles dont elle justifie aux termes des conditions particulières du contrat BT Plus n° 4125549404 qu’elle a versé au débat.

Le premier juge a fixé le coût de reprise du calorifugeage des colonnes montantes à la somme de 16704 euros et celui de la surconsommation énergétique arrêtée au 31 décembre 2016 à celle de 3638 euros, le syndicat des copropriétaire étant débouté de ses autres demandes.

L’appelant ne remet pas en cause le coût des travaux de reprise de ce chef de désordre mais demande de voir capitaliser sur la durée prévisible de vie de l’immeuble, soit 70 ans, le préjudice financier qui est calculé sur une base annuelle de 8683,22 euros augmentée de l’augmentation prévisible du coût de l’énergie.

27. Une telle capitalisation sur une si longue période n’est pas pertinente car elle est mise en échec par trop de facteurs inconnus alors qu’en toute hypothèse, il n’y aurait pas lieu de retenir la durée de vie du bâtiment mais celle du système de chauffage que l’expert judiciaire a estimé à 40 ans. En outre, ce préjudice éventuel et futur car lié à une surconsommation d’énergie qui évoluera à raison du réchauffement climatique, du coût de l’énergie et des conditions de la gestion de la chaudière, autant de facteurs qui ne permettent pas de fixer une fois pour toutes le préjudice lié à une telle surconsommation.

28. En revanche, on peut affirmer que le syndicat des copropriétaires connait actuellement une perte de chance de disposer dans l’avenir d’une consommation normale dans les parties communes, soit une différence annuelle de consommation de chauffage liée à une absence partielle de calorifugeage, que la cour entend fixer à 80 %.

29. En conséquence, sur la base des calculs de l’expert judiciaire qui ne sont pas pertinemment critiqués ( rapport d’expertise pages 44 et 45 ) mais en considérant, contrairement à son appréciation, puisque la cour ne retient pas un sur chauffage des parties privatives, que la déperdition d’énergie dans les parties communes du fait du manque de calorifugeage représente donc 70% de la surconsommation en pure perte en appliquant un tel pourcentage à la consommation conventionnelle réglementaire de 110 844, 58 KWhep (kilowatt/heure d’énergie primaire), cette surconsommation représente 77591, 20 KWhep ce qui se traduit par un surcoût annuel de gaz de ( 77591, 20 KW hep/ an x 0,05658 euros par KWh TTC) 4384,45 euros.

30. Aussi, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires depuis la livraison de l’immeuble ( 28 septembre 2015 ) jusqu’au 28 septembre 2025, soit jusqu’à la dernière période annuelle de chauffe de l’immeuble, ce préjudice doit être fixé à la somme de 43 844, 50 euros TTC.

31. Au titre de son préjudice futur, constituée par cette perte de chance fixée précedemment ( §28), sur la base de ces calculs, la cour estime son préjudice total à la somme de 50 000 euros, ce qui représente par application d’une coefficient relatif à cette perte de chance la somme de 40 000 euros.

SUR LES INFILTRATION AFFECTANT LA RAMPE D’ACCÈS AU PARKING

32. Si le syndicat des copropriétaires critique le jugement déféré en faisant valoir que l’expert judiciaire avait relevé que les bandes métalliques placées en protection des relevés d’étanchéité étaient inesthétiques et que la SCCV devait reprendre un tel désordre dans l’année de parfait achèvement dès lors que ce désordre avait fait l’objet d’une réserve, elle ne forme aucune demande à ce titre devant la cour d’appel.

33. En conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point.

SUR LES INFILTRATIONS DU GARAGE N°36 ( OU N°35)

34. Le tribunal après avoir considéré que ce désordre était de nature décennal a condamné la SCCV Pacific Horizon et son assureur CNR, la SA Allianz IARD à le réparer en versant à l’appelant la somme de 3000 euros, conformément à l’évaluation des travaux de reprise par l’expert judiciaire.

35. Si le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement, la société Allianz IARD justifie du réellement au titre de l’indemnisation de ce désordre ( cf: ses pièces 62 et 63) si bien que la demande de l’appelant n’a plus d’objet et qu’il convient par voie de conséquence d’infirmer le jugement de ce chef.

SUR LES INFILTRATIONS EN PLAFOND DANS L’AXE DE CIRCULATION DU PARKING

36. Le syndicat des copropriétaires critique le jugement entrepris qui a considéré que le désordre était réel mais mineur et n’était donc pas de nature décennale, alors qu’en outre aucun élément n’établissait que le dommage atteindrait un degré de gravité décennal dans le délai d’épreuve.

L’appelant ajoute que le désordre avait fait l’objet d’une réserve si bien qu’à ' défaut’ il convenait de condamner le promoteur, la SCCV Pacific Horizon à supporter le coût de reprise au titre de sa responsabilité contractuelle.

37. Cependant, il résulte du rapport d’expertise que le désordre est apparu postérieurement à la livraison, pendant l’année de parfait achèvement.

Ce désordre provient d’un défaut ponctuel d’exécution de l’étanchéité.( Rapport d’expertise page 41)

Ce désordre constitué par une infiltration d’eau par le plafond dans l’axe de circulation des parkings est un désordre de nature décennal du seul fait qui rend le lieu impropre à sa destination qui est d’être hors d’eau.

38. En conséquence, le jugement sera réformé sur ce point et la SCCV Pacific Horizon sera condamnée au titre de sa responsabilité décennale et garantie pour ce désordre par la compagnie Allianz IARD, soit à hauteur de la somme de 1200 euros TTC.

SUR LES COULURES DANS LE DEUXIÈME ETAGE DU BÂTIMENT A

39. Le tribunal a considéré que ce désordre ne pouvait être considéré comme un désordre de nature décennale car il n’entraînait pas d’atteinte à la solidité de l’ouvrage et qu’en outre il était apparent à la réception et qu’il avait fait l’objet d’une réserve.

40. Ce dernier motif est suffisant pour exclure le régime de la responsabilité décennale pour ce dernier désordre.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité contractuelle de la société Cetic et sollicite sa condamnation pour la somme de 8810, 15 euros TTC conformément aux devis des sociétés Davitec et Eurobac.

La société Cetic ne conteste pas sa responsabilité contractuelle mais demande à la cour de limiter sa condamnation au coût fixé par l’expert judiciaire à hauteur de 864 euros TTC.

41. La cour, au vu du rapport d’expertise qui n’a pas prévu la nécessité de déposer l’ensemble des lames de la terrasse puis leur repose et la remise en état de la sous face du balcon condamnera la société Cetic à payer à l’appelant cette dernière somme.

SUR LA VMC DE L’APPARTEMENT [Adresse 15]

42. Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné la seule société Guysanit à la reprise de ce désordre qu’il a considéré comme étant de nature décennale.

43. Si ce point n’est pas discuté devant la cour et qu’aucune demande de garantie n’est formulée contre l’assureur décennal de la société Guysanit ( Guyenne sanitaire), du fait de la procédure collective affectant cette dernière la cour ne pourra que fixer la créance du syndicat des copropriétaires au passif de celle-ci

SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS NON COMPRIS DANS LES DÉPENS

44. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a très justement statué sur les dépens et les frais non compris dans les dépens devant les premiers juges.

45. Pour les dépens devant la cour d’appel, la SCCV Pacific Horizon, la société Cetic Bâtiment, la société Guysanit avec son assureur, la SA AXA France IARD seront condamnées in solidum aux dépens d’appel et à verser au syndicat des copropriétaire avec la même solidarité la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

46. Dans leurs rapports entre elles, la SCCV Pacific Horizon supportera 20% de la charge définitive de ces condamnations, la société Cetic Bâtiment 10 % et la société Guysanit in solidum avec son assureur la SA AXA France IARD: 70 %.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 4 janvier 2022 en ce qu’il a condamné in solidum la SCCV Pacific Horizon [Localité 12], la société Cetic Bâtiment et la société Guysanit avec son assureur AXA France IARD autorisée à opposer à tous sa franchise contractuelle de 1500 euros à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [13] la somme de 16 704, 00 euros au titre de la reprise du calorifugeage des colonnes montantes et la somme de 3638 euros correspondant à la surconsommation énergétique arrêtée au 31 décembre 2016,

Statuant de nouveau de ces chefs:

condamne in solidum la SCCV Pacific Horizon [Localité 12], la société Cetic Bâtiment et la société Guyenne Sanitaire avec son assureur AXA France IARD laquelle est autorisée à opposer à tous sa franchise contractuelle de 1500 euros à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [13] la somme de 16 704, 00 euros au titre de la reprise du calorifugeage des colonnes montantes et la somme de 43 844, 50 euros correspondant à la surconsommation énergétique arrêtée au 28 septembre 2025, outre celle de 40 000 euros au titre de son péjudice futur;

Infirme également le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux du 4 janvier 2022 en ce qu’il a condamné la SCCV Pacific Horizon [Localité 12] et la SA Allianz IARD son assureur CNR, la SA Allianz IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [13] la somme de 3000 euros au titre du dommage décennal affectant le garage n°35 et dit que la SCCV Pacific Horizon [Localité 12] sera garantie de cette condamnation par la SA Allianz IARD autorisée à lui opposé la franchise de 1500 euros;

Statuant de nouveau de ce chef:

Constate que cette demande n’a plus d’objet et infirmant le jugement entrepris déboute le syndicat des copropriétaires de cette demande;

Infirme encore le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux du 4 janvier 2022 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] de sa demande au titre des infiltrations en plafond dans l’axe de circulation du parking;

Statuant de nouveau de ce chef:

condamne la SCCV Pacific Horizon [Localité 12] et son assureur décennal, la société Allianz IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [13] la somme de 1200 euros TTC en réparation des désordres constitués par les infiltrations en plafond dans l’axe de circulation du parking;

Infirme également le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux du 4 janvier 2022 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] de sa demande au titre des coulures dans le deuxième étage du Bâtiment A;

Statuant de nouveau de ce chef:

Condamne la société Cétic Bâtiment à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [13] la somme de 864 euros TTC en réparation de cet autre désordre;

Fixe la créance du syndicat des copropriétaires au passif de la liquidation judiciaire de la société Guyenne Sanitaire au titre du désordre affectant la bouche de ventilation de l’appartement [Adresse 15] à la somme de 337,80 euros TTC;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus y ajoutant:

Condamne in solidum la SCCV Pacific Horizon [Localité 12], la société Cetic Bâtiment, la société Guyenne Sanitaire avec son assureur la SA AXA France Iard aux dépens d’appel et à payer avec la même solidarité au syndicat des copropriétaires de la résidence [13] la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit que dans leurs rapports entre elles, la SCCV Pacific Horizon [Localité 12] supportera 20 % de la charge définitive de ces condamnations, la société Cetic Bâtiment 10% et la société Guysanit in solidum avec son assureur la SA AXA France IARD, 70%.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,