ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 19 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/00176 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PIWR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 SEPTEMBRE 2021

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE A COMPETENCE COMMERCIALE DE PERPIGNAN

N° RG 18/03117

APPELANT :

Monsieur [N] [M] [H]

né le 10 Août 1957 à [Localité 7] (MAROC)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Michèle BENHAMOU-BARRERE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assisté de M^e Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Michèle BENHAMOU-BARRERE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 21/014952 du 22/12/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

S.C.I. HOGAN Société Civile Immobilière au capital de 1.000 euros, inscrite au rcs de Perpignan sous le n° 444 396 030 dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 5], prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur [K] [D] domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sophie MONESTIER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

Ordonnance de clôture du 18 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 OCTOBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Faits, Procédure et Prétentions :

Suivant acte sous seing privé daté du 8 juin 1984, les consorts [J] et [W] ont donné à bail commercial aux époux [T] pour un local situé au rez-de-chaussée d’un immeuble [Adresse 4], pour y exercer une activité de restauration, ainsi qu’un appartement à usage d’habitation.

Par acte authentique du 23 juin 1988, Monsieur [N] [H] a acquis le fonds de commerce de restauration des époux [T]. Les bailleurs, intervenus à l’acte, ont donné leur accord à cette cession.

Le local commercial a été vendu à la SCI POSEIDON, puis acquis par la SCI HOGAN, le 30 décembre 2002.

Monsieur [N] [H], ayant cessé de s’acquitter régulièrement du loyer et des charges, la SCI HOGAN lui a fait notifier, le 28 avril 2017, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

La SCI HOGAN a assigné Monsieur [N] [H] devant le juge des référés, le 2 juin 2017, pour voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du preneur et condamner ce dernier à verser diverses indemnités provisionnelles.

Le 4 octobre 2017, la juridiction des référés du tribunal de grande instance de Perpignan a notamment:

— rejeté l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [N] [H],

— débouté Monsieur [N] [H] de l’ensemble de ses demandes,

— constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonné l’expulsion de Monsieur [N] [H] et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique,

— condamné Monsieur [N] [H], sous astreinte, à enlever les encombrants entreposés dans 1'arrière-cour,

— condamné Monsieur [N] [H] à payer à la SCI HOGAN une somme de 7 270,76euros à titre de provision correspondant au montant des loyers et charges impayés,

— fixé le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation due par Monsieur [N] [H] à la somme de 1 557,42 € par trimestre.

Monsieur [N] [H] a interjeté appel de cette décision.

Une ordonnance de caducité d’appel a été rendue le 21 décembre 2017.

Monsieur [N] [H] a inscrit un déféré à l’encontre de cette dernière ordonnance.

Par arrêt du 12 juillet 2018, la cour d’appel a dit le déféré recevable mais a confirmé l’ordonnance de caducité et condamné Monsieur [N] [H] aux dépens. Ce dernier a formé un pourvoi contre cette décision, qui a été rejeté par la Cour de Cassation par arrêt du 19 novembre 2020.

Monsieur [N] [H] ayant saisi le juge de l’exécution d’une demande de sursis à paiement dans 1'attente de l’arrêt à intervenir, cette juridiction, par décision du 14 mai 2018, confirmée en appel le 25 juillet 2019, a notamment:

— débouté Monsieur [N] [H] de ce chef de demande ;

— débouté la SCI HOGAN de sa demande de liquidation de l’astreinte ordonnée par le juge des référés.

Suite à une saisie-attribution du compte bancaire de Monsieur [N] [H] par la SCI HOGAN, il a saisi une nouvelle fois le juge de l’exécution d’une demande de mainlevée de cette mesure d’exécution forcée. Il a été débouté le 2 décembre 2019 et condamné à verser à la SCI HOGAN une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Le 21 août 2018, Monsieur [N] [H] a assigné la SCI HOGAN devant le tribunal de grande instance de Perpignan afin de voir:

— déclarer irrecevable 1'action engagée par la SCI HOGAN pour défaut de qualité et d’intérêt à agir;

A titre subsidiaire :

— constater 1'inexécution de l’obligation de délivrance d’un local aux normes ;

— dire et juger la SCI HOGAN fautive ;

— accueillir l’exception d’inexécution ;

— ordonner la suspension du paiement des loyers et des charges à compter du quatrième trimestre 2016;

— constater que Monsieur [N] [H] a procédé à la consignation volontaire de la somme de 9 000 €, démontrant sa bonne foi ;

— dire et juger nul le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 avril 2017 ;

— débouter la SCI HOGAN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater le préjudice économique subi par Monsieur [N] [H] ;

— désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal avec mission de se rendre sur les lieux, d’examiner le local occupé par Monsieur [N] [H], chiffrer le montant des réparations à réaliser pour la mise aux normes du local et chiffrer le préjudice économique subi par Monsieur '[N] [H] ;

— Condamner la SCI HOGAN au paiement de la somme de 50 000 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice économique subi par Monsieur [N] [H] ;

Reconventionnellement,

— ordonner à la SCI HOGAN de produire sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, les factures des travaux qu’elle prétend avoir exécutés en 2015;

— ordonner, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, la remise aux normes du local conformément aux deux constats visés ;

— condamner la SCI HOGAN au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 7 septembre 2021,le tribunal judiciaire de Perpignan a

DIT que Monsieur [N] [H] et la SCI HOGAN sont recevables à agir dans le cadre de la présente instance ;

DÉBOUTÉ Monsieur [N] [H] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [H] à payer à la SCI HOGAN une indemnité de 10 000euros pour procédure abusive ;

PRONONCE le retrait du bénéfice de l’aide juridictionnelle accordé à Monsieur [N] [H] dans le cadre de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [N] [H] aux entiers dépens de 1'instance,

CONDAMNE Monsieur [N] [H] à payer à la SCI HOGAN une somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La juridiction a retenu que Monsieur [N] [H] a toujours qualité et intérêt à faire trancher au fond les contestations qu’il a précédemment soumises au juge des référés, sans que puisse lui être opposée une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile et que la SCI HOGAN est bien propriétaire des lots donnés à bail à M. [H].

Sur les dégradations, elle a estimé que Monsieur [N] [H] ne produit aucune pièce démontrant qu’il a prévenu le bailleur des réparations nécessaires qui lui incombaient et que de surcroît, Monsieur [N] [H] ne prouve pas, compte tenu de l’obligation d’entretien pesant sur lui, que les non-conformités relevées par la direction départementale de la protection des populations le 26 juin 2015 et la dégradation des locaux constatée par huissier de justice le 13 juin 2017 soient imputables à la SCI HOGAN, qu’enfin il ressort des courriers du gestionnaire du bien qu’une société SPIRIE, mandatée pour exécuter des travaux par la SCI HOGAN, n’a pu accéder aux locaux loués et à la toiture du fait de l’impossibilité d’obtenir un rendez-vous avec Monsieur [N] [H].

Elle a également retenu que Monsieur [N] [H] ne démontre pas que sa cessation d’activité découle du mauvais état du local commercial et que le demandeur ne rapporte pas la preuve d’une méconnaissance suffisamment grave de ses obligations par la bailleresse pour justifier de ne plus lui verser le loyer stipulé au bail, qu’il convient donc d’écarter l’exception d’inexécution invoquée.

Le 11 janvier 2022, M. [H] a interjeté appel de cette décision.

Le 21 juillet 2023, M. [H] a déposé des conclusions aux termes desquelles il demande à la cour de :

In limine litis,

Vu les dispositions de l’article 122 du Code de procédure civile

DIRE ET JUGER que l’ordonnance en date du 04/10/2017 n’a pas autorité de la chose jugée.

DIRE ET JUGER l’action recevable.

DIRE ET JUGER que la SCI HOGAN ne peut pas solliciter la résiliation du contrat.

CONSTATER que la SCI HOGAN est défaillante dans l’exécution de son obligation.

ACCUEILLIR l’exception d’inexécution.

ORDONNER la suspension du paiement des loyers et des charges à compter du 4ème trimestre 2016,

CONSTATER que M. [H] a procédé à la consignation volontaire de la somme de 9.000€, démontrant sa bonne foi.

DIRE ET JUGER NUL le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 avril 2017,

DÉBOUTER la SCI HOGAN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

Vu les dispositions de l’article 1219 du Code civil,

CONSTATER l’inexécution de l’obligation de délivrance d’un local aux normes,

DIRE ET JUGER que la SCI HOGAN est fautive,

ACCUEILLIR l’exception d’inexécution,

ORDONNER la suspension du paiement des loyers et des charges à compter du 4ème trimestre 2016,

CONSTATER que M. [H] a procédé à la consignation volontaire de la somme de 9.000€, démontrant sa bonne foi.

DIRE ET JUGER NUL le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 avril 2017,

Vu les dispositions des articles 1719 et suivants du Code civil,

CONSTATER le préjudice économique subit par M. [H],

CONDAMNER la SCI HOGAN à indemniser l’entier préjudice. REFORMER le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise,

DESIGNER tel Expert qu’Il plaira au Tribunal avec mission de :

' Se rendre sur les lieux

' Examiner le local occupé par M. [H]

' Chiffrer le montant des réparations à réaliser pour la mise aux normes du local

' Chiffrer le préjudice économique subi par M. [H].

CONDAMNER la SCI HOGAN au paiement de la somme de 50.000 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice économique subi par M. [H].

CONDAMNER la SCI HOGAN de produire sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, les factures des travaux qu’elle prétend avoir exécutés en 2015.

Vu les articles 1719 et suivants du Code civil,

Vu le rapport de la DDPP décrivant les non-conformités du local,

Vu le constat d’huissier, en date du 13 juin 2017, détaillant l’ensemble des non conformités qui affectent le local,

ORDONNER, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, la remise aux normes du local conformément aux constats visés.

DÉBOUTER la SCI HOGAN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la SCI HOGAN au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens

DIRE n’y avoir lieu à retrait de l’aide juridictionnelle,

DÉBOUTER la SCI HOGAN de sa demande au titre de l’article 700,

DONNER ACTE à M. [H] de ce qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale selon décision en date du 9/04/2018, DONNER ACTE à M. [H] de ce qu’il bénéficie d’une procédure de surendettement avec orientation de son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire suivant décision du 22 juin 2023.

Il expose que l’article 488 du code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée et qu’il est fondé à agir devant le Tribunal de Grande Instance de Perpignan et que la SCI HOGAN ne justifie pas de sa qualité de propriétaire ni de son intérêt à agir et ses demandes seront déclarées irrecevables.

Il soutient que le bailleur n’a pas exécuté et a refusé d’exécuter son obligation d’exécution des travaux pour mettre le local loué au concluant aux normes, qu’il n’a produit pour justificatif de tous travaux, qu’une facture attestant d’un changement 'partiel’ des tuiles cassées maçonnées, que la conséquence immédiate de cette inexécution est l’impossibilité pour M. [H] d’exploiter son commerce d’après le rapport du 26 juin 2015, que M. [H] subit donc un préjudice important puisqu’il se trouve privé de revenus depuis le mois de février 2015 et qu’il ne perçoit que le RSA, que c’est à bon droit que M. [H] a opposé à son bailleur l’exception d’inexécution et a cessé d’acquitter le loyer.

Il fait valoir que La SCI HOGAN prétend avoir effectué des travaux en 2015, alors qu’il n’est justifié que de travaux de moindre importance tel que la réfaction de tuiles cassées, que le rapport de la DDPP décrit les non-conformités du local, ainsi que le constat d’huissier, en date du 13 juin 2017, qui détaille l’ensemble des non conformités relevant de la responsabilité du bailleur qui affectent le local.

Par conclusions déposées le 31 août 2023, la SCI HOGAN demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a indiqué que la SCI HOGAN était recevable à agir dans le cadre de la présente instance,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a indiqué que Monsieur [H] était recevable à agir dans le cadre de la présente instance,

Dire que les demandes de Monsieur [H] se heurtent à une fin de non-recevoir pour défaut de qualité pour agir, défaut d’intérêt, et autorité de la chose jugée,

DIRE que ses demandes sont irrecevables et les rejeter,

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur [H] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions,

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Monsieur [H] à payer à la SCI HOGAN une indemnité de 10 000 € pour procédure abusive

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a retiré le bénéfice de l’aide juridictionnelle accordée à Monsieur [H] en première instance

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Monsieur [H] aux dépens de 1'instance

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Monsieur [H] à payer à la SCI HOGAN, une somme de 4000euros au titre de l’article 700 du CPC

Vu l’article 50-3 de la loi du 29 décembre 2010,

Y ajoutant,

ORDONNER le retrait à Monsieur [H] du bénéfice de l’aide juridictionnelle qui lui a été accordé pour engager la procédure en cause d’appel,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

CONDAMNER Monsieur [H] à verser à la concluante la somme de 10 000euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive en cause ,

CONDAMNER Monsieur [H] à verser à la concluante la somme de 4 000euros sur le fondement de Particle 700 du CPC en cause d’appel.

CONDAMNER M. [H] aux entiers dépens en cause d’appel.

Elle expose que les demandes de M. [H] se heurte à l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance de référé du 4 octobre 2017 qui a constaté la résiliation du bail commercial, qui est incontestablement acquise par le jeu de la clause résolutoire, que cette décision est définitive que Monsieur [H] n’a donc plus la qualité de locataire de la SCI HOGAN et donc plus qualité pour agir sur le fondement d’un bail résilié, qu’occupant sans droit ni titre du local initialement loué, Monsieur [H] n’a aucun intérêt à agir pour faire respecter les termes d’un contrat de bail qui n’existe plus.

Sur le fond, elle soutient que Monsieur [H], qui l’a assignée, ne peut contester la qualité à se défendre de la concluante, que néanmoins, elle produit à nouveau dans le cadre de la présente procédure l’acte d’achat des lieux concernés par acte notarié en date du 30 décembre 2002, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, ainsi que le contrat de bail l’ayant liée à Monsieur [H]

Elle fait valoir que Monsieur [H] évoque une «exception de nullité'' et demande de dire et juger nul le commandement de payer du 28 avril 2017, sans expliquer pas en quoi ce commandement serait nul, qu’il reproche à la défenderesse de n’avoir pas respecté son obligation d’exécution de travaux pour mettre le local aux normes, sans prendre la peine d’expliquer de quels travaux il s’agit et à quelles normes il convient se conformer, se réfugiant derrière une demande d’expertise générale et très imprécise qui ne saurait prospérer dès lors qu’elle ne saurait pallier sa carence, qu’il ne justifie pas avoir interpellé le propriétaire sur la nécessité de travaux en l’état de la DDPP du mois de juin 2015.

Elle fait valoir qu’elle a fait procéder à des réparations notamment sur le toit ainsi que des travaux de nettoyage et d’évacuation des gravats pour un montant de 1 100euros que Monsieur [H] est également défaillant à rapporter la preuve du principe même de son préjudice financier et de son imputabilité à la prétendue carence de la SCI, que Monsieur [H] a cessé son activité depuis au moins un an, qu’il s’est fait radier du RCS le 1er octobre 2018 que la créance locative s’élève à ce jour à la somme de 22 635,00euros à parfaire avec les charges 2018 et 2019 et que la multiplication des instances engagées par lui et les déboutés systématiques dénotent chez lui un acharnement judiciaire caractérisant une intention dilatoire et sa mauvaise foi, qu’il convient de d’ordonner le retrait de l’aide juridictionnelle, ce retrait, étant le seul moyen qui permettra d’obtenir que Monsieur [H] cesse ce comportement destructeur et la poursuite d’une vindicte personnelle et injustifiée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2024.

Motifs

1) Sur la recevabilité des demandes de M. [H]

M. [H] demande à la cour de dire et juger nul le commandement de payer délivré le 28 avril 2017 par la SCI HOGAN concernant le local loué situé [Adresse 4] pour non payement de loyers du 4ièmetrimestre 2016 et 1 et 2ième trimestre 2017, d’ accueillir l’exception d’inexécution, ordonner la suspension des loyers à compter du 4ième trimestre 2016 et débouter la SCI HOGAN de ses demandes.

Or devant la juridiction des référés du tribunal de grande instance de Perpignan, M. [H] assigné par sa bailleresse avait formulé des demandes similaires et par ordonnance du 4 octobre 2017, le juge de référés a rejeté l’exception inexécution, débouté M. [H] de ses demandes et constater la résiliation du bail au 28 mai 2017 soit à l’expiration du délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement resté vain et ordonné son expulsion des lieux loués.

La SCI HOGAN se prévaut de l’autorité de la chose jugée et du défaut de qualité à agir concernant M. [H] qui n’est plus locataire des lieux et qui ne peut agir en sollicitant l’application de dispositions contractuelles qui n’existe plus en se prévalant de la qualité de locataire qu’il ne possède plus.

En application des dispositions de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas autorité de la chose jugée de sorte que la décision rendue sous la forme de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire ne s’impose pas au juge du fond saisi aux mêmes fins. De sorte que le locataire, contre qui une ordonnance constatant le jeu de la clause résolutoire a été rendue peut saisir le juge du fond du débat sur la validité du commandement, sans se voir opposer la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée.

La SCI HOGAN soutient également que M. [H] est dépourvu de qualité et d’intérêt à agir puisqu’il ne bénéficie plus depuis le 4 octobre 2017 au moins de la qualité de locataire.

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

En l’espèce, M. [H] a saisi le tribunal judiciaire de Perpignan par acte d’huissier du 21 août 2018 qui a rendu une décision le 7 septembre 2021 et l’intéressé interjeté appel le 11 janvier 2022.

Dès le 3 novembre 2017, un commandement d’avoir à quitter les lieux en exécution de l’ordonnance de référé du 4 octobre 2017 lui a été délivré en personne au [Adresse 4], avec une date de départ fixée au 6 novembre 2017.

Toutefois le 20 septembre 2019 par un procès verbal de saisie vente de carence, Maître [G], huissier de justice qui s’est rendu au [Adresse 4] a constaté que les lieux étaient à l’abandon et M. [H] s’est domicilié lors de la rédaction de son pourvoi [Adresse 3] à [Localité 6] puis lors dans son plan de surendettement [Adresse 2] à [Localité 6].

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que l’appelant ayant quitté les lieux qu’il occupait à la suite du commandement du 3 novembre 2017 et au moins le 20 septembre 2019, M. [H] n’avait le 11 janvier 2022 pas d’intérêt à poursuivre la procédure ayant constaté la résiliation du bail et prononcé son expulsion des lieux loués, l’existence de l’intérêt conditionnant la recevabilité de l’appel s’appréciant au jour ou celui ci est formé.

Il convient d’infirmer la décision en ce qu’elle a déclaré recevable l’appel de M. [H] concernant la demande de voir annuler le commandement constatant la résiliation du bail et dire que M. [H] n’est pas recevable en cause d’appel à mettre en cause la constatation de la résiliation du bail, faute d’intérêt à agir.

M. [H], soutient que la SCI HOGAN qu’il a assigné, n’a pas qualité 'à agir'. Toutefois, la SCI HOGAN régulièrement mise en cause par l’appelant est fondée à opposer se défendre devant la cour.

2) Sur la dette locative :

M. [H] soutient qu’en raison d’un défaut d’exécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un local conforme à l’usage convenu au bail, il est fondé à solliciter l’application de l’exception d’inexécution pour s’affranchir de son obligation de payer les loyers réclamés c’est à dire dus au 4ième trimestre 2016 et 1 et 2ième trimestre 2017 et qu’il convient de prononcé la nullité du commandement de payer, faute de créance certaine et exigible.

En application des dispositions de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Toutefois, l’inexécution d’une partie de ses engagements n’affranchit pas nécessairement l’autre de ses obligations. Encore faut-il que l’inexécution soit suffisamment grave pour entraîner un tel résultant.

En l’espèce, M. [H] produit un rapport établi le 26 juin 2015 par la direction départementale de la protection des populations qui relève que le local utilisé à l’activité de restauration est vétuste et non adapté à cette activité, en l’absence de plonge séparée, de lave mains et de système efficace d’extraction des odeurs et des fumées.

La bailleresse justifie de la réalisation en 2015 de travaux de réfection de la toiture de nature à remédier à des infiltrations, prestation sans lien avec les désordres dénoncés.

Toutefois, il convient de relever que le bail souscrit le 8 juin 1984 est un bail 'tout commerce’ qui tout en n’interdisant pas une activité de restauration, exclut toute activité qui puisse gêner l’occupation des habitants par les odeurs ou les fumées et exige l’obtention des autorisations administratives nécessaires avant tout commerce. De sorte qu’il n’appartenait pas au bailleur de mettre le local en conformité avec l’activité choisie ultérieurement par le locataire et qui ne résulte pas d’une décision commune avec le bailleur, mais au seul locataire. Et ce d’autant que le bail met à la charge du seul locataire les réparations nécessaires dans les locaux à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code civil dont le bailleur assumera seul le coût. Enfin, le bail précise en son paragraphe 10 que les locataires devront faire exécuter à leurs frais et aux lieux des bailleurs, tous travaux requis par les services d’hygiène intéressant les lieux loués.

Il résulte de la lecture des termes du bail, que d’un commun accord entre les parties, les désordres dont M. [H] sollicitent réparation sont à sa charge puisque ni l’implantation d’un évier dédié à la plonge séparée, ni la pose d’un lave mains et d’un système d’extraction efficace ne peuvent constituer des 'grosses réparations’ au sens de l’article 606 du code de commerce qui concerne le couvert et le clos du local.

Le même raisonnement doit être suivi pour la réfection des surfaces dans la cuisine atteintes par la vétusté selon le rapport du 26 juin 2015.

Ainsi, le locataire n’était nullement fondé en l’espèce à invoquer l’exception d’inexécution pour échapper à son obligation de payer le loyer.

Il convient de confirmer le jugement de première instance

Sur les dommages et intérêts

Le droit d’agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui. En l’espèce, l’appréciation inexacte de ses droits par M. [H] n’est pas constitutive d’une faute. S’estimant lésé dans ses droits, il a pu, sans abus, demander à ce qu’il soit statué sur sa demande. La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée ;

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Infirme le jugement rendu le 7 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan uniquement en ce qu’il a déclaré recevable l’action en contestation de la constatation de la résiliation,

Confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau sur le point réformé et y ajoutant :

Déclare M. [H] irrecevable en cause d’appel à mettre en cause la constatation de la résiliation du bail, faute d’intérêt à agir,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M. [H] aux dépens de la présente instance.

Le Greffier La Présidente