Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 8 décembre 2025, n° 25/00648

CA Bordeaux
Confirmation 8 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Insalubrité du logement
La cour a estimé que l'appelant n'a pas fourni de preuves suffisantes pour établir l'insalubrité du logement sur la période contestée et a confirmé que la résiliation du bail était justifiée.
Rejeté
Droit à un relogement
La cour a jugé que l'appelant a été relogé conformément aux obligations du bailleur et que cela ne justifiait pas la non-paiement des loyers.
Rejeté
Préjudice de jouissance dû à l'insalubrité
La cour a confirmé que le montant du préjudice de jouissance a été correctement évalué par le tribunal de première instance, tenant compte des éléments de preuve fournis.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que M. [V] n'a pas respecté ses obligations de paiement, confirmant ainsi la demande de paiement des arriérés de loyers.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 8 déc. 2025, n° 25/00648
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	25/00648
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre SIRGUEFrançoise PILLET
Cabinet(s) :	SELARL COULAUD-PILLET
Parties :	S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 08 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00648 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OEND

[E] [V]

S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 23/01877) suivant déclaration d’appel du 06 février 2025

APPELANT :

[E] [V]

né le 15 Janvier 1956 à [Localité 5], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 6]

Représenté par M^e Pierre SIRGUE de l’ASSOCIATION BERREBI – SIRGUE, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Lorène BAULON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE

[Adresse 3]

Représentée par M^e Françoise PILLET de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE,, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente

Emmanuel BREARD, conseiller

Bénédicte LAMARQUE, conseillère

Greffier lors des débats : Audrey COLLIN

Greffier lors du prononcé : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Par acte sous seing privé du 25 juin 2019, la SA d’HLM ICF Atlantique a donné à bail, à effet du 3 juillet 2019, avec un objectif de glissement de bail, à l’association France Horizon un appartement situé [Adresse 6], au [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer initial de 333,78 euros par mois et 56,23 euros par mois de provision pour charges.

2 – Par acte sous seing privé du 29 juillet 2019, la société ICF Atlantique, l’association France Horizon et M. [E] [V] ont signé une convention tripartite en vue d’un glissement de bail.

3 – Par acte sous seing privé du 29 mars 2021, la société ICF Atlantique a donné à bail, à effet du 1er avril 2021, à M. [V] un appartement situé [Adresse 6], au [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer initial de 341,13 euros par mois et 55,21 euros par mois de provision pour charges.

Par acte sous seing privé du 29 mars 2021, la société ICF Atlantique a donné à bail, à effet du 1er avril 2021, à M. [V] un emplacement de stationnement situé [Adresse 6], au [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer initial de 34,36 euros par mois.

4 – Par acte du 15 décembre 2022, la société ICF Atlantique a fait délivrer à M. [V] un commandement de payer la somme de 8 069,02 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en oeuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des contrats de location.

5 – Par acte du 17 mai 2023, la société ICF Atlantique a fait assigner M. [V], devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir la résolution judiciaire des contrats de location, la libération des lieux loués et sa condamnation au paiement des loyers dus entre le 1er mars 2023 et arrêtés à la somme de 9.391,63 euros et des loyers dus entre le 1er mars 2023 et la date de résiliation du bail, outre le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 430,10 euros pour l’appartement et de 71,86 euros pour les places de stationnement.

6 – Par jugement contradictoire du 10 juin 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société ICF Atlantique, au 1er mars 2023 ;

— condamné M. [V] à quitter les lieux loués (logement et emplacement de stationnement) situes [Adresse 6], au [Adresse 2] à [Localité 4] en vertu des contrats de location du 29 mars 2021 ;

— autorisé, à défaut pour M. [V] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son [expulsion] ainsi qu’à celle de tous occupants de son [chef] avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné M. [V] à payer à la société ICF Atlantique la somme de 11.736,50 euros pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au 1er mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse) ;

— condamné M. [V] à payer à la société ICF Atlantique, à compter du 1er mars 2023 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux;

— condamné la société ICF Atlantique à verser à M. [V] la somme de 1 200 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— condamné M. [V] aux dépens qui seront recouvres conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné M. [V] à payer à la société ICF Atlantique la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes autres, plus amples ou contraires ;

— rappelé le caractère exécutoire de plein droit de la décision.

7 – Par jugement rectificatif contradictoire du 9 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— ordonné la rectification du jugement du 10 juin 2024 ;

— dit que le dispositif, page 8, paragraphe 3, du jugement sera modifié comme suit :

« Autorise à défaut pour M. [V] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L-411-1 et L-412-1 du code des procédures d’exécution ».

— dit que le dispositif de la décision sera porté en marge de la minute du jugement initial conformément aux dispositions de l’article 462 du code de procédure civile ;

— dit que la décision sera notifiée aux parties ;

— laissé les dépens relatifs à la décision à la charge du Trésor Public.

8 – M. [V] a relevé appel de ce jugement rectifié par jugement du 9 décembre 2024, par déclaration du 6 février 2025:

Et demande à la Cour d’appel d’infirmer les chefs de jugement suivants :

— constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société ICF Atlantique, au 1er mars 2023 ;

— condamne M. [V] à quitter les lieux loués (logement et emplacement de stationnement) situés [Adresse 6], au [Adresse 2] à [Localité 4] en vertu des contrats de location du 29 mars 2021 ;

— autorise à défaut pour M. [V] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L-411-1 et L-412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixe une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamne M. [V] à payer à la société ICF Atlantique la somme de 11.736,50 euros pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au 1er mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse) ;

— condamne M. [V] à payer à la société ICF Atlantique, à compter du 1er mars 2023, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamne la société ICF Atlantique à verser à M. [V] la somme de 1.200 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— condamne M. [V] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamne M. [V] à payer à la société ICF Atlantique la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;

— rappelle le caractère exécutoire de plein.

9 – M. [V] a été expulsé le 3 juillet 2025.

10 – Par dernières conclusions déposées le 7 juillet 2025, M. [V] demande à la cour d’infirmer le jugement du 10 juin 2024 en ce qu’il a :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société ICF Atlantique, au 1er mars 2023 ;

— condamné M. [V] à quitter les lieux loués (logement et emplacement de stationnement) situés [Adresse 6], au [Adresse 2] à [Localité 4] en vertu des contrats de location du 29 mars 2021 ;

— autorisé à défaut pour M. [V] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L-411-1 et L-412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [V] à payer à la société ICF Atlantique, à compter du 1er mars 2023, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné la société ICF Atlantique à verser à M. [V] la somme de 1.200 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— condamné M. [V] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné M. [V] à payer à la société ICF Atlantique la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes autres, plus amples ou contraires.

Et statuant à nouveau :

— condamner la société ICF Atlantique à verser à M. [V] les sommes de 4.138,28 euros au titre de son trouble de jouissance après compensation de sa créance ;

— débouter la société ICF Atlantique de l’ensemble de ses demandes et de son appel incident ;

— condamner la société ICF Atlantique aux entiers dépens outre une indemnité

de 1.500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

11 – Par dernières conclusions déposées le 15 septembre 2025, la société ICF Habitat Atlantique demande à la cour de :

— recevoir la société ICF Atlantique en ses demandes et l’en déclarer bien fondée ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société ICF Atlantique à verser à M. [V] la somme de 1 200 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Et statuant à nouveau :

— débouter M. [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

— confirmer le jugement pour le surplus ;

— débouter M. [V] de l’intégralité de ses demandes comme non fondées, ni justifiées ;

— condamner M. [V] au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

12 – L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 27 octobre 2025, avec clôture de la procédure au 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

13 – Soutenant avoir subi un dégât des eaux le 12 février 2020 ayant rendu son logement insalubre mais n’avoir été relogé par convention d’occupation à titre précaire qu’à compter du 4 mai 2022 pour la réalisation des travaux nécessitant qu’il soit relogé, l’appelant sollicite l’infirmation du jugement qui n’a retenu qu’une exception d’inexécution sur une période de 6 mois et un trouble de jouissance sur cette même période.

I – sur l’insalubrité du logement

14 – L’appelant verse l’attestation de son frère pour démontrer que le logement rencontrait un problème d’humidité qui a dégradé non seulement les attaches des meubles de la cuisine mais également les murs et sols, l’ensemble étant totalement moisi, l’obligeant à être hébergé chez son frère, l’humidité étant la cause de la dégradation de son état de santé.

Son conseil dans un courrier du 3 septembre 2021 rappelait au bailleur l’état insalubre de l’appartement depuis 18 mois, mentionnant une mise en demeure qui toutefois n’est pas produite. Dans un courrier adressé à France Horizon le 13 octobre 2021, il réitérait ses demandes en joignant le courrier du 3 septembre. Dans son courrier du 4 janvier 2022 au bailleur, il demandait que lui soit indemnisé un préjudice de jouissance. Ces courriers étaient réitérés le 11 mars, le 1er juillet, le 13 octobre 2022.

L’appelant verse aux débats des photos non contestées sur l’état des dégradations mais non datées, soutenant qu’une telle inhabitabilité n’a pu intervenir en quelques semaines mais découle de l’absence de travaux par le bailleur pendant 2 ans et soutient que l’importance des travaux : réfection de tous les murs, sols changement des meubles et vasques, traduit la réalité de l’insalubrité qui a duré 27 mois.

Il évalue son préjudice non seulement à la privation de jouissance de son logement mais également au désespoir ressenti alors qu’âgé de 70 ans il n’a pu rester chez lui et a été obligé de se faire héberger chez son fils et chez son frère.

15 – L’intimé sollicite le débouté des demandes de M. [V] en l’absence d’élément probant et rappelle qu’il a refusé le premier logement proposé pour faire réaliser les travaux, étant de fait seul responsable du délai pour faire réaliser les travaux.

Sur ce :

16 – Le bailleur est tenu aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil de délivrer à son locataire un logement décent, d’entretenir la chose en état de servir à son usage, d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

17 – L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait cette même obligation au bailleur de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé du locataire. Il est tenu de même pendant la durée du bail d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

18 – L’appelant a bénéficié d’un bail glissant, qui l’a mis directement en lien avec l’association France Horizon locataire du bailleur social, par sous-location accordée dans le cadre d’un partenariat visant à promouvoir l’insertion. Dans ce contrat produit aux débats, le locataire principal, l’association France Horizon était tenue d’une obligation de délivrance, c’est-à-dire de mettre le local loué à la disposition du sous-locataire, ainsi que de l’entretenir en état de façon à ce qu’il remplisse sa destination de logement pendant la durée de la sous-location et d’y faire toutes les réparations autres que locatives.

19 – Il n’est pas contesté qu’un sinistre a eu lieu dans l’appartement du locataire en 2020 que l’intimé ne date pas plus précisément, alors que l’association France Horizon était en charge du respect des conditions de jouissance du locataire et des réparations incombant au bailleur, laquelle l’a d’ailleurs indemnisé à hauteur de 3.802 euros suite au dégât des eaux, consistant au remplacement du mobilier et a pris en charge son relogement pendant 21 jours.

20 – M. [V] ne verse qu’un courriel du bailleur du 3 septembre 2021 faisant état d’une fuite au niveau de la baignoire, les photographies ne sont pas datées, aucune visite du service d’hygiène n’a été sollicitée alors que l’appelant soutient ne pas avoir pu vivre dans le logement pendant 27 mois, puis des courriers de mise en demeure à partir de mars 2021, sans élément objectif permettant de constater l’insalubrité qui ne peut être établie par les seules déclarations de l’appelant et de son frère.

Il produit également les courriers de son conseil des 3 septembre 2021 adressés au nouveau bailleur faisant état de l’indécence du logement.

21 – Il ressort des pièces versées et notamment de l’évaluation des dommages réalisés par le cabinet d’expertise le 9 avril 2021, signé par M. [V] et des courriers du bailleur que M. [V] a contesté l’évaluation et que les travaux ont pris du retard pour avoir lieu le 23 mai 2022 et les travaux d’embellissement réceptionnés le 20 juin 2022. M. [V] a réaménagé dans son appartement d’origine le 24 juin 2022.

22 – C’est ainsi à bon droit que le premier juge a retenu que par l’effet du courrier du 1er décembre 2021 du bailleur lui proposant son relogement pour effectuer les travaux nécessaires à la réparation du sinistre, le logement était inhabitable et ce jusqu’à sa réintégration le 24 juin 2022, sans qu’il puisse être retenu le refus du locataire de donner suite à la proposition, qui n’est pas établi par le seul courrier du bailleur, contraignant l’intimée à formuler un nouveau projet de relogement le 1er mars 2022, ce dernier faisant également valoir dans le courrier du 25 novembre 2021 la nécessité d’obtenir l’accord de toutes les parties pour commencer les travaux.

23 – Pour fixer le montant du préjudice subi ayant consisté à être privé du logement pendant 6 mois il convient de tenir compte des sommes déjà perçues par la société d’assurance de l’association France Horizon le 25 novembre 2021 à hauteur de 3.802 euros au titre du dédommagement lié au dégât des eaux, France Horizon lui ayant déjà versé la somme de 1.614 euros venant compléter la réparation des dégâts dépassant le plafond de garantie de la compagnie d’assurance.

24 – il convient dès lors de confirmer la somme de 1.200 euros retenu par le premier juge au titre du préjudice de jouissance, correspondant au montant du loyer sur la période retenue, M. [V] ne versant aucune pièce ni photographie à l’appui de sa demande visant ses affaires personnelles dégradées autres que celles prises en charge par le bailleur au titre du dégât des eaux.

Sur la dette locative

25 – Se basant sur le dégât des eaux survenu le 12 février 2020, l’appelant reconnaît avoir cessé le paiement du loyer à partir d’août 2021. Il soutient toutefois qu’aucun loyer ne pouvait lui être réclamé du 12 février 2020 au 4 juin 2022, date de sa réintégration après travaux, soit la somme de 9.048,34 euros. Ayant versé entre le 12 février 2020 et le 1er août 2021 pendant 19 mois la somme de 8.186,34 euros, il sollicite le solde après compensation, soit la somme de 861,72 euros.

26 – L’intimée s’oppose à toute exception d’inexécution qui permettrait au locataire d’établir une compensation avec les sommes qu’il a retenues, rappelant qu’il n’a jamais repris le paiement du loyer courant, ni lors de son occupation précaire pendant les travaux, ni à partir de la réintégration de son logement rénové.

Sur ce :

27 – L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son paragraphe I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, produit effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

L’obligation de payer les loyers et charges est une obligation essentielle du locataire.

28 – En l’espèce, un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 15 décembre 2022 pour un montant de 902,35 euros de charges et loyers dus à l’époque.

Au 17 mai 2023, date de l’assignation, le montant de la dette locative était de 9.391,63 euros.

Le commandement de payer a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par l’article 114 de la Loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il apparaît en outre qu’à la suite du commandement de payer qui lui a été délivré, M. [V] n’a ni réglé l’intégralité de sa dette dans le délai légal de deux mois, ni repris le paiement du logement courant, pas plus qu’il n’a versé de somme depuis le 24 juin 2022, date à laquelle il a réintégré son logement en état jusqu’à la date de son expulsion le 3 juillet 2025.

29 – Même en déduisant les loyers du logement principal et des garages loués entre décembre 2021 et juin 2022 (3.721,11 euros), période à laquelle il a été reconnu que l’état du logement ne lui permettait pas de l’habiter, et opérant par compensation aux visas de l’article 1347 du code civil, le premier juge ne pouvait que tirer les conséquences de l’absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois et même au jour de l’audience, comme l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le permet.

Au 1er septembre 2025, sa dette locative s’élève à 25.585,38 euros, duquel il convient toutefois de déduire les indemnités d’occupation postérieures au 3 juillet 2025, date de son expulsion.

30 – Le jugement déféré sera par conséquent confirmé, ainsi que la mesure d’expulsion.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

31 – M. [V], succombant en son appel sera condamné aux dépens outre le paiement à la SA ICF Habitat Atlantique de la somme complémentaire de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré

Y ajoutant,

Condamne M. [V] à verser à la SA ICF Habitat Atlantique de la somme complémentaire de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

Condamne M. [V] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,