ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 09 octobre 2025

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 23/01565 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NGFT

S.C.I. VITRY DIS

c/

[Localité 10] METROPLE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 09 octobre 2025

Par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION, a, dans l’affaire opposant :

S.C.I. VITRY DIS,

[Adresse 4]

représentée par Maître Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS

Appelante d’un jugement rendu le 23 mars 2023 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 30 mars 2023,

à :

[Localité 11],

[Adresse 12]

représentée par Maître Clotilde GAUCI, avocat au barreau de BORDEAUX

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT,

DGFP – [Adresse 17]

Comparant en la personne de Monsieur [Z] [H], inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 18 juin 2025 devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseillère,

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en présence de Monsieur [Z] [H], inspecteur divisionnaire,

et qu’il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

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EXPOSÉ DU LITIGE :

1. Par délibération du 29 janvier 2021, le Conseil métropolitain de [Localité 10] Métropole a confirmé l’intérêt général du projet de bus à haut niveau de service entre [Localité 10] gare [Localité 19] et [Localité 18].

Par arrêté préfectoral du 29 mars 2021, les travaux de réalisation de ce projet de bus à haut niveau de service sur le territoire des communes de [Localité 10], [Localité 16], [Localité 13], [Localité 14], [Localité 20], [Localité 15] et [Localité 18] ont été déclarés d’utilité publique au bénéfice de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) [Localité 10] Métropole.

La société civile immobilière Vitry-Dis était propriétaire des parcelles cadastrées section BN n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 9] d’une contenance totale de 1180 m² situées [Adresse 5], sur le territoire de la commune de [Localité 16].

A la suite de l’arrêté de cessibilité en date du 17 février 2022, le juge de l’expropriation de la Gironde a, par ordonnance du 8 juin 2022, déclaré ce bien immédiatement cessible pour cause d’utilité publique au profit de l’EPCI [Localité 10] Métropole, soit par voie amiable, soit par voie d’expropriation.

2. Les discussions amiables sur le montant de l’indemnisation de cette dépossession n’ayant pas abouti, l’EPCI [Localité 10] Métropole a, le 28 août 2022, saisi le juge de l’expropriation de la Gironde aux fins de fixation de cette indemnisation.

Le juge de l’expropriation s’est transporté sur les lieux le 8 février 2023 puis, par jugement prononcé le 23 mars 2023, a statué ainsi qu’il suit :

— fixe les indemnités de dépossession revenant à la société civile immobilière Vitry-Dis pour l’expropriation des parcelles cadastrées sections BN [Cadastre 1], BN [Cadastre 2], BN [Cadastre 3], BN [Cadastre 9], d’une contenance cadastrale de 1180 m², situées [Adresse 7] à [Localité 16], aux sommes suivantes :

— indemnité principale : 672.000 euros,

— indemnité de remploi : 68.200 euros ;

— condamne [Localité 10] Métropole à payer à la société civile immobilière Vitry-Dis la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute la société civile immobilière Vitry-Dis et [Localité 10] Métropole pour le surplus ;

— condamne [Localité 10] Métropole aux dépens.

La société Vitry-Dis a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 30 mars 2023.

L’EPCI [Localité 10] Métropole a formé un appel incident.

***

3. La société Vitry-Dis a déposé son mémoire d’appelante le 23 juin 2023 par RPVA et le 28 juin suivant par remise au greffe, accompagné de 24 pièces.

Ces éléments ont été notifiés le 6 juillet 2023 au commissaire du gouvernement et à [Localité 10] Métropole, qui les ont reçus le 11 juillet suivant.

L’appelante y demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 23 mars 2023 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu’il a :

— fixé les indemnités de dépossession revenant à la société civile immobilière Vitry-Dis

pour l’expropriation des parcelles cadastrées sections BN [Cadastre 1], BN [Cadastre 2], BN [Cadastre 3], BN [Cadastre 9], d’une contenance cadastrale de 1180 m², située [Adresse 7] à [Localité 16], aux sommes suivantes :

o Indemnité principale 672.000 euros,

o Indemnité de remploi 68.200 euros,

— débouté la société civile immobilière Vitry-Dis pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— fixer à la somme de 1.984.344 euros TTC toutes indemnités confondues, pour un bien occupé, les indemnités d’expropriation revenant à la Vitry-Dis propriétaire des parcelles cadastrées section BN n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 9], d’une contenance totale de 1 180 m², situées [Adresse 8], sur le territoire de la commune de [Localité 16] ;

— dire et juger que cette indemnité ne comprend pas l’indemnisation de la perte du fonds de commerce de station de lavage exploité par la société Immojet ;

— condamner [Localité 10] Métropole à payer à la société Vitry-Dis la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

***

4. [Localité 10] Métropole a déposé son mémoire d’intimé accompagné de 22 pièces le 14 septembre 2023.

Ces éléments ont été notifiés le 26 septembre suivant à la société Vitry-Dis et au commissaire du gouvernement qui les ont reçus deux jours plus tard.

L’intimé y demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 23 mars 2023 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde, en ce qu’il a fixé les indemnités de dépossession revenant à la société Vitry-Dis pour l’expropriation des parcelles cadastrées section BN n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 9] d’une contenance totale de 1180 m², situées [Adresse 6] à [Localité 16] aux sommes suivantes :

— indemnité principale : 672 000 euros,

— indemnité de remploi : 68 200 euros ;

En conséquence de cette réformation,

Statuant à nouveau,

— fixer à la somme de 351.460 euros TTC toutes indemnités confondues, pour un bien occupé, les indemnités d’expropriation revenant à la société Vitry-Dis, propriétaire des parcelles cadastrées section BN n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 9], d’une contenance totale de 1180 m², situées [Adresse 8], sur le territoire de la commune de [Localité 16] ;

— rejeter toute demande plus ample ou contraire ;

— condamner la société Vitry-Dis à verser à [Localité 10] Métropole la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

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5. [Localité 10] Métropole a déposé un deuxième mémoire le 5 mai 2025, qui a été notifié le 9 mai suivant aux autres parties.

La société Vitry-Dis a déposé un deuxième mémoire le 20 mai 2025 par RPVA et le 23 mai suivant au greffe de la cour, accompagné de 10 nouvelles pièces. Ils ont été notifiés le 23 mai 2025 aux autres parties.

Bordeaux Métropole a déposé un troisième mémoire le 12 juin 2025 au greffe de la cour et le 17 juin suivant par RPVA. Il a été notifié le 17 juin 2025 aux autres parties par le greffe.

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de mémoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la date de référence

6. Le juge de l’expropriation a retenu la date du 10 mars 2020 comme étant la date de référence en l’espèce, ce qui rencontre l’accord des parties.

Il apparaît en effet qu’il s’agit de la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant le Plan local d’urbanisme de [Localité 10] Métropole qui délimite la zone UM17 au sein de laquelle se situe l’emprise litigieuse.

Sur la consistance du bien et son usage effectif

7. Le juge de l’expropriation, qui s’est transporté sur les lieux, décrit ainsi le bien : « De forme quasi-rectangulaire, les quatre parcelles d’un total de 1180 m² se trouvent à l’angle de deux avenues passantes de [Localité 16]. Le terrain, bitumé en état d’usage, est monté d’une station de lavage avec cinq emplacements, un bâtiment technique, un pont de lavage-brosse, un gonfleur et 4 aspirateurs.»

La qualification de terrain à bâtir n’est pas discutée par les parties.

Sur l’indemnité principale revenant à la société Vitry-Dis

8. La société Vitry-Dis approuve le juge de l’expropriation d’avoir écarté la méthode par comparaison et appliqué la méthode par la rentabilité du bien mais lui fait grief d’avoir fixé à la somme de 672.000 euros l’indemnité principale lui revenant.

L’appelante réclame que cette indemnité principale soit portée à la somme de 1.984.344 euros TTC, en faisant valoir qu’il n’existe pas de termes de comparaison pertinents pour une station de lavage de véhicules et que, d’ailleurs, [Localité 10] Métropole ne produit aucun élément de comparaison et se réfère à l’avis de la Direction de l’immobilier de l’Etat et aux cinq termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement en première instance, lesquels ne sont pas pertinents puisqu’ils portent tous sur des tènements dont la surface est très inférieure à celle du bien étudié ; que les parcelles expropriées bénéficient de plus d’accès exceptionnels puisqu’elles se situent à l’angle de deux voies très passantes de [Localité 16].

La société Vitry-Dis indique qu’une évaluation rigoureuse, fondée sur la valeur locative capitalisée à un taux de rendement approprié assure une indemnisation juste et fidèle à la réalité économique du bien ; que, par application du tableau de tarification de la valeur locative pour la taxe foncière, celle du bien exproprié ressort à 90.152 euros ; que la cour d’appel de Bordeaux a par ailleurs fixé son taux de rentabilité brut à 5% dans un arrêt du 9 janvier 2015 ; que c’est à tort que le premier juge a privilégié le choix du loyer d’un bail ancien au détriment de la valeur locative foncière fixée par l’administration fiscale car la valeur locative du terrain doit être estimée en fonction de son potentiel d’usage, c’est-à-dire des loyers qu’il peut générer dans une exploitation commerciale selon les conditions du marché ; que le loyer annuel de 33.625 euros correspond à un bail de 1988 et ne constitue pas une base objective de la valeur foncière puisqu’il a été anciennement convenu entre les parties en considération d’intérêts communs croisés, en déconnexion partielle de la valeur foncière.

L’appelante ajoute que le montant du loyer annuel doit être augmenté du loyer annuel d’un montant de 10 000 euros hors taxes pour l’installation d’une antenne, selon contrat signé avec Cellnex ; que ce loyer supplémentaire a été omis par le premier juge.

9. [Localité 10] Métropole répond que, contrairement à ce qu’a retenu le juge de première instance, il apparaît que la méthode par comparaison est la plus fiable pour procéder à la fixation de l’indemnité principale d’expropriation d’un terrain de 1180 m², classé en zone UM 17 au Plan local d’urbanisme, dès lors qu’il existe des mutations en zone UM 17 ; que le commissaire du gouvernement, en première instance, a procédé également à une évaluation par le biais de la méthode par comparaison en citant 5 termes de comparaison dont 3 se trouvent dans l’environnement immédiat du bien de l’appelante et l’un est encombré mais non occupé ; que la valeur moyenne de ces propositions est de 556 euros m².

L’intimé soutient que le recours à la valeur locative n’est pas probant pour évaluer du terrain, dès lors que le taux de rentabilité retenu n’offre aucun caractère de certitude, alors qu’en expropriation, seul est indemnisable le préjudice matériel, direct et certain ; que la valeur d’un immeuble par son rendement financier est extrêmement aléatoire car elle dépend de l’occupation de l’immeuble et de la pérennité des affaires du locataire et qu’elle repose sur des éléments imprécis conduisant nécessairement à des erreurs manifestes eu égard au caractère trop incertain et arbitraire du taux de rendement retenu.

Bordeaux Métropole ajoute qu’il convient de procéder à deux abattements, l’un pour encombrement et le second pour occupation, au regard de la configuration et des caractéristiques des parcelles expropriées ; qu’il faut en effet prendre en compte le classement des parcelles expropriées en zone UM [Cadastre 1] du PLU, de leur situation dans le périmètre d’isolement acoustique des secteurs situés au voisinage des infrastructures de transport terrestre et du fait que l’unité foncière est bâtie et occupée, ce conformément aux préconisations de l’article L. 322-4 du code de l’expropriation ; que l’application de deux abattements est légitime dès lors que d’une part, il n’est pas contesté que le bien est occupé par la société ImmoJet, d’autre part le terrain exproprié est encombré puisque l’emprise est entièrement bitumée et supporte une station de lavage, avec un bâtiment en structure métallique et dispose aussi de système de recyclage des eaux en souterrain (avec fosse de décantation des boues de lavage, séparateurs hydrocarbures, notamment).

Sur ce,

10. L’article L.321-1 du code de l’expropriation dispose : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.»

11. En l’espèce, les parcelles expropriées sont situées en zone UM [Cadastre 1], zone constructible en application du Plan local d’urbanisme et, ainsi qu’il a été mentionné supra, peuvent être qualifiées de terrain à bâtir.

Elles présentent la particularité de faire l’objet d’un bail commercial depuis le 1er janvier 1988 pour l’exploitation d’une station de self service de lavage et entretien de véhicules légers.

Dès lors, le préjudice de la société Vitry-Dis est un préjudice de rentabilité commerciale, qui doit être retenu comme étant l’assiette de la fixation de l’indemnisation de la dépossession de l’appelante.

De plus, les termes de comparaison proposés par [Localité 10] Métropole portent, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, sur des parcelles qui représentent le tiers du tènement étudié et qui n’ont pas les mêmes caractéristiques exceptionnelles d’accès, ce qui est pourtant un élément de valorisation d’une station de lavage puisque, en l’espèce, les particuliers peuvent y faire très aisément accéder leur véhicule par une double exposition sur des voies très fréquentées et aménagées en ce sens, ainsi qu’il résulte de l’examen des photographies produites par les parties.

Néanmoins, c’est par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le juge de l’expropriation a tempéré l’application principale de la méthode par le revenu par l’étude des comparables proposés par [Localité 10] Métropole, en tenant compte de leur moindre qualité et de la nécessité d’appliquer un abattement pour occupation et un abattement pour encombrement, compte tenu de la nature des équipements implantés.

Il doit par ailleurs être observé que l’ancienneté de la location commerciale du bien pour une exploitation exclusivement consacrée au self service du nettoyage de véhicules légers écarte la critique relative à l’éventuel caractère aléatoire des critères de la rentabilité. En effet, le bail initial de 1988 n’a jamais été remis en cause, le seul procès advenu entre le bailleur et le preneur en l’espèce ayant porté non sur le principe du renouvellement mais sur le montant du loyer.

Les éléments produits par l’appelante mettent ainsi en évidence la pérennité des relations entre les propriétaires successifs du bien et leurs locataires successifs, dont les intérêts ont en effet été croisés puisque M. et Mme [P] ont acquis deux des parcelles en cause auprès de la société Immojet qui est par la suite devenue leur locataire.

12. Dès lors, le préjudice direct, matériel et certain, au sens de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, du propriétaire des parcelles étudiées est bien la privation du revenu qu’il tire directement de la location de ce bien, ce depuis 37 ans, et qu’il a fait le choix de maintenir à la somme annuelle de 33.625 euros.

L’argumentation relative à l’évaluation forfaitaire de l’administration fiscale est donc inopérante puisqu’elle porte sur un préjudice hypothétique.

13. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a calculé le préjudice de la société Vitry-Dis par le rapport entre ce loyer et sa rentabilité au taux de 5 %, conformes aux usages et d’ailleurs consacrée en l’espèce par une décision du 17 juillet 2013 du juge des loyers commerciaux et un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 9 juillet 2015.

14. La société Vitry-Dis demande par ailleurs à la cour de prendre en compte le montant de la redevance qu’elle perçoit pour la mise à disposition de la parcelle [Cadastre 3] aux fins d’implantation d’équipements pour la téléphonie.

Toutefois, le contrat produit aux débats n’a pas de date certaine puisque la référence de l’année a été surchargée : 2021 ou 2022. La copie du contrat porte néanmoins la mention suivante : version du 8 octobre 2021.

Il s’agit donc d’un contrat postérieur au 10 mars 2020, date de référence à retenir pour l’appréciation de l’usage du bien exproprié.

Au demeurant, il doit être observé qu’il résulte des pièces produites par l’appelante que, dès l’année 2017, le représentant légal de la société Vitry-Dis était dûment informé du souhait de [Localité 10] Métropole d’acquérir le bien litigieux.

15. L’indemnité principale revenant à la société Vitry-Dis s’établit donc à 33.625/0,05, soit 672.520 euros, ce qui, ainsi que l’a souligné le premier juge, représente une évaluation équilibrée lorsqu’elle est mise en regard de la moyenne des prix des mutations proposées par l’intimé, qui est de 560 euros m² et qui serait de 569,93 euros le m² pour la valeur retenue par la méthode du revenu.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris tant en ce qui concerne la fixation de l’indemnité principale que pour celle de l’indemnité de remploi, soit la somme de 68.200 euros, ainsi qu’en ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

16. Partie tenue au paiement des dépens en appel, la société Vitry-Dis sera condamnée à payer à [Localité 10] Métropole une somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement prononcé le 23 mars 2023 par le juge de l’expropriation de la Gironde,

Y ajoutant,

Condamne la société Vitry-Dis à payer les dépens de l’appel,

Condamne la société Vitry-Dis à payer à [Localité 10] Métropole la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le greffier, Le président,