COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 FEVRIER 2025

N° RG 23/02061 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHV7

S.A.S. BACANA COLOMBIAN CORN FOOD

c/

Monsieur [Z] [I]

Madame [R] [G]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 23 mars 2023 (R.G. 2022F00307) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 28 avril 2023

APPELANTE :

S.A.S. BACANA COLOMBIAN CORN FOOD, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 831 649 074, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Monsieur [Z] [I], né le 09 Août 1995 à [Localité 7] (50), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Madame [R] [G], née le 11 Novembre 1998 à [Localité 10] (22), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Représentés par Maître Antoine MATHIAS substituant Maître Sophie BENAYOUN de la SELARL BENAYOUN SOPHIE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE:

La SAS Bacana Colombian Corn Food (ci-après société Bacana), dont le siège est à [Localité 9], est une société ayant pour activité la restauration rapide, et, pour ce qui est de la présente procédure, l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration de type franco-colombien dans des locaux dont elle était locataire situés [Adresse 2], selon bail commercial du 24 mars 2015 venant à expiration le 23 mars 2024.

En octobre 2021, la société Bacana a entendu procéder à la cession de son fonds de commerce à Mme [G] et M. [I], qui avaient pour projet d’y créer un restaurant de type crêperie.

Par acte authentique du 10 novembre 2021, reçu par Maître [Y] [M], notaire à [Localité 8], un compromis de cession de fonds de commerce a été signé entre les parties, au prix principal de 135 000 euros, financé par les acquéreurs au moyen d’un apport personnel de 125 000 euros outre un emprunt bancaire de 40 000 euros. La cession était soumise à plusieurs conditions suspensives et une date limite de réitération était fixée au 31 janvier 2022, ne pouvant excéder le 7 février suivant en cas de remise tardive d’un certain nombre de documents administratifs.

Un dépôt de garantie de 6 750 euros a été versé par les acheteurs entre les mains du notaire désigné en qualité de séquestre.

Le 24 octobre 2021, la société Bacana a informé par courriel son bailleur, la SCI Nouvel-Immo de son projet de cession du fonds de commerce.

Par courrier du 16 décembre 2021, Me [Y] [M] a adressé un courrier à la SCI Nouvel-Immo afin de purger le droit de préemption ouvert au bailleur commercial, l’informant des éléments de la cession projetée et notamment de l’identité des acquéreurs et de l’activité poursuivie dans le local commercial.

Suivant courrier du 28 décembre 2021, la SCI Nouvel-Immo a informé le notaire de son opposition formelle à la cession du fonds de commerce, du fait du changement de la nature de l’activité de restauration exercée qui ne pouvait en conséquence donner lieu à cession de clientèle, analysant l’opération comme une cession de droit au bail déguisée et non une cession de fonds de commerce. Le bailleur invoquait également l’absence de mises aux normes ERP qu’aurait dû réaliser la société Bacana.

Les acquéreurs ont alors renoncé à régulariser la cession qui avait été avancée au 3 janvier 2022 du fait de l’obtention de leur prêt.

Par courriel du 5 janvier 2022, les acquéreurs, sous réserve de recevoir le projet d’un nouveau bail avec la société Nouvel-Immo pour renoncer à son opposition et à son droit de préemption et d’obtenir un délai de 6 mois pour la mise aux normes ERP/PMR, ont proposé une date de signature éventuelle le lundi 10 janvier 2022.

Les acquéreurs et la société Nouvel-Immo n’étant pas parvenus à un accord sur ce bail, la cession n’a pas été régularisée. Le notaire s’est alors désisté de ce dossier le 11 janvier 2022.

Par courrier du 21 janvier 2022, le conseil des acquéreurs a notifié au notaire la volonté de ses clients de mettre un terme définitif aux discussions portant sur l’acquisition du fonds de commerce, du fait de la non-réalisation de conditions suspensives et a demandé la restitution du dépôt de garantie versé lors de la signature du compromis, soit 6 750 euros.

Considérant que toutes les conditions suspensives étaient levées, la société Bacana a, par acte de commissaire de justice du 18 février 2022, assigné Mme [G] et M. [I] devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de poursuivre l’exécution forcée de la vente du fonds de commerce, outre l’application d’une clause pénale égale à 10% du prix de vente.

Ayant finalement trouvé un autre acquéreur, la société Bacana a modifié ses prétentions dans ses dernières conclusions et a sollicité la condamnation de Mme [G] et M. [I] au paiement de diverses sommes au titre de ses préjudices allégués et de la clause pénale.

Par jugement du 23 mars 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

— débouté la société Bacana Colombian Corn Food de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— ordonné la restitution du dépôt de garantie séquestré à hauteur de 6 750 euros à Mme [R] [G] et M. [Z] [I], avec intérêts au taux légal à la charge de la société Bacana Colombian Corn Food à compter du 1er février 2022,

— condamné la société Bacana Colombian Corn Food à payer à Mme [R] [G] et M. [Z] [I] la somme de 5 000 à titre de dommages et intérêts,

— condamné la société Bacana Colombian Corn Food à payer à Mme [R] [G] et M. [Z] [I] la somme globale de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Bacana Colombian Corn Food aux entiers dépens.

Le tribunal de commerce a relevé que le compromis de cession de fonds de commerce stipulait des conditions suspensives et notamment que le bail commercial ne soit pas susceptible d’être remis en cause du chef du cédant.

Le tribunal a considéré que cette condition suspensive n’était pas remplie, les négociations relatives au nouveau bail ayant échoué.

Par ailleurs, il a estimé que le cédant a remis en cause le renouvellement du bail en ne respectant pas son engagement à l’égard du bailleur d’effectuer les travaux de mise aux normes PMR et sécurité incendie.

Dès lors qu’il a été fait obstacle à la levée de certaines conditions suspensives, le compromis de vente est donc devenu caduc.

Par déclaration au greffe du 28 avril 2023, la société Bacana Colombian Corn Food a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués, intimant Mme [R] [G] et M. [Z] [I].

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par conclusions déposées en dernier lieu le 18 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la SAS Bacana Colombian Corn Food demande à la cour de :

Déclarer la SAS Bacana Colombian Corn Food recevable en son appel ainsi qu’en l’ensemble de ses demandes fins et prétentions, et l’en déclarer bien fondée,

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 24 mars 2023 (RG n° 2022 F 00307), en ce qu’il :

o déboute la SAS Bacana Colombian Corn Food de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

o ordonne la restitution du dépôt de garantie séquestré à hauteur de 6 750 euros à Mme [R] [G] et M. [Z] [I], avec intérêts au taux légal à la charge de la SAS Bacana Colombian Corn Food à compter du 1er février 2022,

o condamne la SAS Bacana Colombian Corn Food à payer à Mme [R] [G] et M. [Z] [I] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

o condamne la SAS Bacana Colombian Corn Food à payer à Mme [R] [G] et M. [Z] [I] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

o condamne la SAS Bacana Colombian Corn Food aux entiers dépens de première instance.

Et statuant à nouveau,

— constater l’accord des parties sur la cession du fonds de commerce sis [Adresse 3] et sur son prix de 135 000 euros, manifestement par le compromis de cession du 10 novembre 2021,

— constater la levée de l’ensemble des conditions suspensives insérées dans le compromis de cession du 10 novembre 2021,

À titre principal,

— condamner in solidum Mme [R] [G] et M. [Z] [I] à verser à la SAS Bacana Colombian Corn Food les sommes de :

o 15 000 euros en réparation de son préjudice économique tiré de la perte sur prix de cession,

o 12 069,15 euros en réparation de son préjudice économique tiré des loyers et charges versées à la bailleresse en pure perte depuis la date prévue de réitération.

À titre subsidiaire,

— condamner in solidum Mme [R] [G] et M. [Z] [I] à verser à la SAS Bacana Colombian Corn Food la somme de 13 500 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis régularisé le 10 novembre 2021,

En tout état de cause,

— condamner in solidum Mme [R] [G] et M. [Z] [I] à verser à la SAS Bacana Colombian Corn Food la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, engagés tant en première instance que dans le cadre de la présente procédure d’appel,

— condamner in solidum Mme [R] [G] et M. [Z] [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 25 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, M. [I] et Mme [G] demandent à la cour de :

A titre principal,

— juger recevable mais mal fondé l’appel interjeté par la SAS Bacana Colombian Corn Food,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 mars 2023 par le tribunal de commerce,

— débouter la SAS Bacana Colombian Corn Food de l’ensemble de ses demandes

A titre subsidiaire, si la cour faisait droit en tout ou partie aux moyens de l’appelant

— réduire le montant de la clause pénale à la somme d’un euro symbolique,

— débouter la SAS Bacana Colombian Corn Food de de ses plus amples et contraires demandes,

Y ajoutant et en toute hypothèse,

— condamner la SAS Bacana Colombian Corn Food au paiement d’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 à Mme [R] [G] et M. [Z] [I] pour la procédure d’appel, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 31 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la nature et la réalisation des conditions suspensives

1- La société Bacana, qui relève que l’acte litigieux s’analyse bien en une cession de fonds de commerce et non une simple cession de droit au bail, fait valoir que la vente à Mme [G] et M. [I] était parfaite, et soutient que toutes les conditions suspensives ont été levées au 31 janvier 2022 ; que notamment aucune non-conformité prévue par une clause suspensive n’était présente et qu’elle n’a pas failli à ses obligations de réaliser des travaux de mise en sécurité ; qu’aucun manquement fautif de sa part n’était caractérisé permettant de craindre une remise en cause du bail ; et qu’en réalité, les acquéreurs se sont désistés pour des raisons personnelles.

2- Mme [G] et M. [I] opposent le caractère essentiel du droit au bail, alors qu’ils arguent que la condition suspensive visant à ce que le bail ne soit pas susceptible d’être remis en cause du chef du cédant n’était pas remplie ; que le bailleur a averti la notaire instrumentaire de son opposition totale à la cession ; qu’il leur était demandé de signer un nouveau bail à des conditions différentes, et que l’opposition du bailleur n’était pas levée au jour de la réitération. Il relèvent par ailleurs que la condition suspensive relative à l’absence de contrainte ou servitude pouvant empêcher la libre exploitation du fonds n’était pas levée en raison de non-conformités. Ils opposent ensuite que la condition suspensive relative au droit de préemption du bailleur n’était pas purgée. Mme [G] et M. [I] argumentent sur le caractère impératif du renouvellement du bail dans le cadre de la cession du fonds de commerce, alors que le droit à renouvellement n’est garanti qu’après 3 ans d’exploitation du fonds, alors que la cession était contestée par le propriétaire qui entendait procéder à une modification du bail.

Sur ce,

3- Il résulte des dispositions combinées des articles 1583, 1584, 1304 et 1304-6 du code civil que la vente est parfaite entre les parties dès l’accord sur la chose et le prix, l’obligation devenant pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive éventuelle, ou, au contraire est réputée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de cette condition suspensive.

4- En l’espèce, le compromis de vente du fonds de commerce de la société Bacana (Pièce n° 2 de Bacana) était soumis aux conditions suspensives suivantes :

L’absence de contrainte et de servitude, notamment urbanistique, pouvant empêcher ou restreindre la libre exploitation du fonds,

L’absence d’exercice d’un éventuel droit de préemption, en particulier le droit de préemption au profit du bailleur,

Que l’état des privilèges, nantissements et de tout autre passif connu ne révèle pas de charges supérieures au prix de cession,

Que le bail commercial ne soit pas susceptible d’être remis en cause du chef du cédant, tant pendant la période de 9 ans en cours qu’au moment de son renouvellement, et notamment en ce qui concerne les conditions de loyer,

Qu’un financement soit accordé aux acquéreurs pour un montant de 40.000 €, sur une période de 7 ans, pour un taux d’intérêt maximum hors assurance de 2 %.

5- Les conditions relatives au financement accordé aux acquéreurs et à l’état du passif ne sont pas concernées par le présent litige. La condition portant sur le droit de préemption ouvert à la Mairie de [6] a été levée par la collectivité par courrier du 13 janvier 2022, et le même droit ouvert au profit du bailleur levé par la SCI Nouvel-Immo selon courriel du 31 janvier 2022, confirmé par lettre de son conseil du 1er février suivant, soit avant expiration de la date de réitération.

6- Plus précisément, les acquéreurs intimés se fondent sur les deux conditions tenant l’existence de contraintes dans l’exploitation et dans la possibilité d’une remise en cause du bail.

7- S’agissant des contraintes d’exploitation du fonds, les intimés soutiennent que le rapport du bureau Veritas ne permet pas de lever la condition suspensive, en ce que le rapport mettrait en évidence des non-conformités aux normes coupe-feu du plafond.

8- Pour autant, il ressort du rapport invoqué (pièce n° 19 de Bacana, page 5) que le plafond coupe-feu n’a pas fait l’objet de modifications par la société Bacana, particulièrement au cours des travaux autorisés par un avenant de 2017, et aucune demande de certificat de conformité n’a été présentée à la société Bacana par son bailleur ou par les acquéreurs. Le rapport visé ne porte non plus aucune injonction de procéder à de quelconques travaux de sécurité sous peine de ne pouvoir exploiter, de sorte qu’il n’est nullement caractérisée ici l’existence d’une contrainte ou d’une servitude, notamment urbanistique, pouvant empêcher ou restreindre la libre exploitation du fonds. Cette condition suspensive est donc levée.

9- S’agissant d’une possible remise en cause du bail, les intimés font valoir que le bailleur s’opposait à la cession, puis exigeait la signature d’un nouveau bail, qu’il faisait donc planer un sérieux risque juridique sur l’opération, et bouleversait l’équilibre de la convention.

10- Il est constant que, dans un premier temps, le bailleur, invoquant une cession de bail plutôt qu’une cession de fonds de commerce, déclarait s’opposer à la cession, puis qu’il a demandé, pour renoncer à son opposition, la conclusion d’un nouveau bail à de nouvelles conditions, moins favorables au preneur.

11- Pour autant, d’une part, c’est à tort que le bailleur a cru pouvoir formuler une telle opposition en arguant qu’il s’agissait de la vente du droit au bail seul, ce qui a été contredit en tant que de besoin par le tribunal judiciaire de Bordeaux, saisi par la société Bacana, selon jugement du 2 juin 2022.

Cette juridiction a jugé expressément que la SCI Nouvel-Immo ne disposait d’aucun droit d’opposition à la cession du fonds de commerce envisagée par la société Bacana avec les consorts [G] et [I].

En l’état de la législation applicable, aucun risque juridique n’existait donc à la date de réitération, et la conditions suspensive était levée.

12- La crainte des intimés sur la garantie légale contre leur éviction n’est pas ici pertinente, rien ne permettant ici d’affirmer, à la date de l’accord ou à celle de la réitération de l’acte, que le droit à renouvellement du bail aurait été mis en péril, alors même qu’aucune action en résiliation du bail n’était en cours et que l’opposition du bailleur était juridiquement infondée.

13- D’autre part et surtout, le comportement du bailleur invoqué par les acquéreurs ne saurait être imputé au cédant, de sorte que la condition suspensive tenant à l’absence de remise en cause du bail se trouve bien levée.

14- Il en résulte que, contrairement à ce qu’a estimé le tribunal de commerce, l’ensemble des conditions suspensives prévues par le compromis étaient réalisées à la date du 31 janvier 2022, ce qui permettait la réitération de la cession du fonds.

Le jugement attaqué sera donc infirmé.

Sur les conséquences du défaut de réitération de l’acte de cession

15- La cession ayant finalement été réalisée avec un autre acquéreur, la société Bacama demande l’indemnisation des préjudices qu’elle allègue avoir subis du fait de la non-réitération de l’acte de cession par Mme [G] et M. [I]. Le vendeur fait valoir la vente réalisée le 15 septembre 2022 pour 120 000 euros au lieu des 135 000 euros du compromis avec Mme [G] et M. [I], et le paiement de loyers et charges entre le 31 janvier et le 15 septembre 2022, soit 12 069,15 euros assumés en pure perte. La société fait en sus état d’un comportement fautif des intimés, dont le projet de financement, avec l’aide d’une « cagnotte en ligne », permet de s’interroger sur sa viabilité et leur légèreté, et alors qu’ils avaient manifesté l’idée d’une rétractation bien avant la date limite de levée des conditions suspensives.

Elle demande alors l’allocation de 5 000 euros de dommages-intérêts.

16- Mme [G] et M. [I] opposent qu’un avenant au bail a été conclu qui pourrait justifier une baisse du prix, de même qu’une différence dans l’activité du nouveau preneur, ce qui ne relève pas de leur responsabilité ; que par ailleurs il apparaît que l’appelante n’a pas réglé ses loyers et qu’elle a fait l’objet d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Enfin, Mme [G] et M. [I] demandent la confirmation du chef de jugement qui leur a alloué 5 000 euros de dommages-intérêts, faisant état de leur préjudice moral en ce que le vendeur ne leur aurait pas assuré la cession paisible du bail ni respecté l’obligation de proposer un local en conformité.

17- La société Bacana demande l’infirmation de ce chef de décision, faisant porter, comme vu ci-dessus, à Mme [G] et M. [I] la responsabilité de leur désengagement.

Sur ce,

18- Il résulte des motifs détaillés ci-dessus que l’absence de réitération de la cession prévue est du seul fait de Mme [G] et M. [I], qui ont ainsi engagé leur responsabilité et doivent indemniser la société Bacana de ses préjudices.

19- S’agissant de la différence de prix de vente, et quelle que puisse être la raison de la baisse du prix, il demeure que la société Bacana leur aurait vendu à eux pour 135 000 euros en février 2022 un fonds qu’elle n’a vendu que 120 000 euros huit mois plus tard. Ce préjudice est exclusivement imputable à la non-réitération de l’acte par Mme [G] et M. [I], qui seront condamnés in solidum à indemniser la société Bacana pour 15 000 euros de ce chef.

20- Par ailleurs, la SCI Nouvel-Immo est intervenu à l’acte authentique du 15 septembre 2022 portant cession du fonds de commerce au profit de la SARL LDBPP auquel a été annexé un état (dressé par le bailleur) des sommes qui lui étaient dues par le cédant, au titre d’un arriéré de loyers et accessoires, soit un total de 12069.15 euros.

Il incombait à la société Bacana de rapporter, par tous moyens (et notamment par des relevés bancaires ou attestation de la SIC Nouvel-Immo), la preuve qu’elle a bien réglé en définitive la somme de 12069.15 euros au propriétaire du local, en pure perte, du fait de la défaillance des consorts [G] [I] dans le respect de leur engagement.

En l’absence de tout élément probant de ce type, cette demande ne peut qu’être rejetée.

21- La cour faisant droit à la demande principale, en paiement de la somme de 15000 euros, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires relatives à l’application de la clause pénale.

22- Par ailleurs, la société Bacana ne rapporte pas la preuve qu’elle ait subi un préjudice complémentaire, susceptible de donner lieu à des dommages-intérêts d’un montant de 5000 euros, par suite d’un comportement fautif de Mme [G] et M. [I] en ce qu’ils auraient très tôt renoncé à l’acquisition pour autre cause. Cette demande sera rejetée.

23- Il en sera de même pour la demande indemnitaire présentée par Mme [G] et M. [I], qui sont responsables de l’échec de l’opération d’achat du fonds de commerce, et qui ne sauraient dès lors en réclamer indemnisation des frais et pertes en découlant pour eux. Le jugement leur ayant alloué 5 000 euros à ce titre sera également infirmé, et leur demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

24- Partie tenue aux dépens de première instance et d’appel, Mme [G] et M. [I] paieront in solidum à la société Bacana la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal de commerce de Bordeaux le 23 mars 2023, sauf en ce qu’il a débouté la société Bacana Colombian Corn Food de sa demande en paiement de la somme de 12069.15 euros, en réparation de son préjudice lié au paiement en pure perte des loyers et charges jusqu’à la date de vente du fonds de commerce,

Et, statuant à nouveau,

Condamne in solidum Mme [G] et M. [I] à payer à la SAS Bacana Colombian Corn Food la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice tiré de la perte sur le prix de cession,

Déboute la SAS Bacana Colombian Corn Food de sa demande supplémentaire en paiement de 5 000 euros de dommages-intérêts,

Condamne in solidum Mme [G] et M. [I] à payer à la SAS Bacana Colombian Corn Food la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président