RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/01241 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GGFA

Minute n° 25/00186

[Y], [W]

C/

S.A. [Adresse 4]

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Juge des contentieux de la protection de [Localité 5]

18 Juin 2024

23/0000017

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 03 JUILLET 2025

APPELANTS :

Madame [N] [Y]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Marjorie EPISCOPO, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-57463-2025-00395 du 23/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Monsieur [I] [W]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Marjorie EPISCOPO, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-006701 du 13/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉE :

S.A. D’HLM 3F GRAND EST

[Adresse 3]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M. MICHEL, Conseiller, pour le président de chambre régulièrement empêché, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2020, la SA d’HLM 3F Grand Est a consenti un bail à M. [I] [W] et Mme [N] [Y] portant sur un local à usage d’habitation et une place de stationnement sis [Adresse 1] moyennant au total un loyer mensuel de 521,11 euros, outre 123,05 euros de provision sur charges.

Par acte du 4 juillet 2022, elle a fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 21 décembre 2022, elle les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires, les condamner solidairement à lui verser à titre provisionnel une somme la somme de 3.120,94 euros selon décompte du 6 février 2024 au titre de l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros jusqu’à libération effective des lieux, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W] et Mme [Y] se sont opposés aux demandes en soulevant une exception d’inexécution et ont sollicité des délais de paiement.

Par ordonnance du 18 juin 2024, le juge des référés a :

— déclaré recevable la SA d’HLM 3F Grand Est en ses demandes

— rejeté la contestation soulevée par M. [W] et Mme [Y] au titre de l’exception d’inexécution

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 21 octobre 2020 entre la SA d’HLM 3F Grand Est et M. [W] et Mme [Y] concernant le logement et la place de stationnement situés [Adresse 1] sont réunies à la date du 4 septembre 2022

— condamné solidairement, à titre provisionnel, M. [W] et Mme [Y] à payer à la SA d’HLM 3F Grand Est la somme de 3.123,40 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2022 sur la somme de 1.273,59 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus

— débouté M. [W] et Mme [Y] de leur demande de délais de paiement

— ordonné l’expulsion de M. [W] et Mme [Y] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement et de la place de stationnement situés [Adresse 1]

— ordonné à M. [W] et Mme [Y] de libérer le logement et restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut, la SA d’HLM 3F Grand Est pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné solidairement, à titre provisionnel, M. [W] et Mme [Y] à payer à la SA d’HLM 3F Grand Est une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 700 euros comprenant une somme de 147,04 euros à valoir sur la régularisation des charges à compter du 4 septembre 2022 outre actualisation conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 3.123,40 euros outre intérêts à laquelle M. [W] et Mme [Y] sont déjà solidairement condamnés provisionnellement par l’ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 4 septembre 2022 et la date de l’ordonnance

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que M. [W] et Mme [Y] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles 171-1-1 et suivants du code de la consommation

— condamné in solidum M. [W] et Mme [Y] à payer à la SA d’HLM 3F Grand Est la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 8 juillet 2024, M. [W] et Mme [Y] ont interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 3 février 2025, ils demandent à la cour de :

— infirmer partiellement l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté leur contestation au titre de l’exception d’inexécution et les a condamnés solidairement à titre provisionnel à payer à la SA d’HLM 3F Grand Est la somme de 3.123,40 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2022 sur la somme de 1.273,59 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus

— à titre principal accueillir leur contestation au titre de l’exception d’inexécution

— débouter la SA d’HLM 3F Grand Est de sa demande au titre de l’arriéré locatif, des charges et des indemnités d’occupation

— à titre subsidiaire la condamner à leur payer l’ensemble de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation mis à leur charge à titre de dommages et intérêts

— à titre plus subsidiaire leur octroyer des délais de paiements de 3 ans à compter de l’arrêt

— en tout état de cause dire n’y avoir lieu à expulsion compte tenu de leur départ volontaire

— condamner la SA d’HLM 3F Grand Est à payer à M^e Episcopo la somme de 2.400 euros par application de l’article 700 2° du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Ils exposent avoir volontairement quitté le logement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et l’indemnité d’occupation. Ils estiment être bien fondés à solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’indécence du logement, cette demande étant recevable par application de l’article 564 du code de procédure civile. Subsidiairement, ils sollicitent des délais de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions du 18 octobre 2024, la SA d’HLM 3F Grand Est demande à la cour de :

— déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts de M. [W] et Mme [Y]

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions

— condamner solidairement M. [W] et Mme [Y] au paiement de la somme de 5.132,07 euros

— les condamner au paiement d’une somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose que les appelants ont quitté les lieux et que l’ordonnance doit être confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion des appelants. Elle soutient que l’indécence alléguée du logement n’est pas prouvée en l’absence de constat de la CAF ou d’un organisme habilité, qu’ils se sont plaints de désordres postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, que l’indécence n’est pas établie et que le logement n’était pas inhabitable de sorte que l’exception d’inexécution est injustifiée. Elle ajoute que la demande de dommages et intérêts est irrecevable comme étant nouvelle en appel. Elle sollicite une provision actualisée au 1er octobre 2024 et s’oppose à la demande de délais de paiement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, si les appelants ont visé à la déclaration d’appel la disposition de l’ordonnance ayant déclaré recevables les prétentions de la SA d’HLM 3F Grand Est, il est relevé qu’ils ne forment aucune demande d’irrecevabilité au dispositif de leurs conclusions d’appel, de sorte que la cour n’a pas à statuer de ce chef. L’ordonnance est confirmée.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer notifié aux appelants le 4 juillet 2022 d’avoir à payer la somme de 1.273,59 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En effet, au vu des pièces produites par le bailleur, il apparaît que les appelants ont uniquement effectué un règlement de 381,77 euros le 16 juillet 2022, ce montant étant insuffisant pour apurer la somme visée au commandement.

S’ils invoquent une exception d’inexécution, les seules pièces produites, à savoir des photographies non datées ni localisées, sont d’une valeur probante insuffisante et ne sont corroborées par aucune autre pièce objective susceptible de justifier de l’indécence du logement et de son caractère inhabitable. Ils sont donc mal fondés à invoquer une exception d’inexécution de nature à empêcher le commandement de payer de produire ses effets.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à compter du 4 septembre 2022, ordonné l’expulsion des appelants et rejeté leur contestation au titre de l’exception d’inexécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, M. [W] et Mme [Y] ont occupé les lieux loués sans droit ni titre à compter du 4 septembre 2022 et restent débiteurs à l’égard de la SA d’HLM 3F Grand Est d’une indemnité mensuelle d’occupation, dont le montant a été exactement fixé par le premier juge. L’ordonnance déférée est confirmée.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, à la lecture du décompte définitif du 1er octobre 2024, il apparaît que les appelants restent devoir à l’intimée la somme de 5.295,07 euros, dont il convient de déduire les sommes de 90,56 euros (31 juillet 2022), 93,16 euros (31 janvier 2023) et 163 euros (31 juillet 2024) au titre de frais non justifiés. En l’absence de preuve d’autres règlements que ceux figurant sur le décompte, les appelants sont condamnés à verser à l’intimée à titre provisionnel la somme de 4.948,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de 4 juillet 2022 sur la somme de 1.273,59 euros et à compter de la signification de l’arrêt pour le surplus. L’ordonnance est infirmée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Sur la recevabilité de la demande, l’article 564 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, il est relevé que la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, bien que présentée pour la première fois en cause d’appel, a pour finalité de venir compenser les condamnations prononcées en première instance au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, de sorte qu’elle est recevable.

Sur le fond, il est rappelé que le juge des référés ne peut statuer sur l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux et qu’il ne peut statuer que sur une demande de provision, étant relevé que les appelants sollicitent la condamnation de l’intimée à leur verser des dommages et intérêts et non une provision à valoir sur leur préjudice. En conséquence, ils sont déboutés de leur demande.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les appelants ne justifient pas être en capacité d’apurer leur dette dans le délai légal alors que celle-ci a augmenté depuis l’ordonnance de référé. En conséquence l’ordonnance ayant rejetée cette demande est confirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Les appelants, partie perdante, sont condamnés aux dépens d’appel et à verser à l’intimée la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils sont déboutés de leur demande au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME l’ordonnance en ce qu’elle a condamné solidairement, à titre provisionnel, M. [I] [W] et Mme [N] [Y] à payer à la SA d’HLM 3F Grand Est la somme de 3.123,40 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2022 sur la somme de 1.273,59 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement M. [I] [W] et Mme [N] [Y] à verser à la SA d’HLM 3F Grand Est, à titre provisionnel, la somme de 4.948,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2022 sur la somme de 1.273,59 euros et à compter de la signification de l’arrêt pour le surplus;

CONFIRME le surplus des dispositions de l’ordonnance ;

Y ajoutant,

DECLARE recevable la demande de M. [I] [W] et Mme [N] [Y] tendant au paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [I] [W] et Mme [N] [Y] de leur demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [I] [W] et Mme [N] [Y] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [I] [W] et Mme [N] [Y] à verser à la SA d’HLM 3F Grand Est la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [I] [W] et Mme [N] [Y] de leur demande au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE CONSEILLER

P/ LE PRESIDENT DE CHAMBRE REGULIEREMENT EMPECHE