COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/03378 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MZLU

S.A.S. FRANCELOT

c/

[P] [B] épouse [S]

[F] [S]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 juin 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2] (chambre : 7, RG : 20/03087) suivant déclaration d’appel du 29 juin 2021

APPELANTE :

S.A.S. FRANCELOT

SAS immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 319 086 963, ayant son siège social sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représentée par M^e Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[P] [B] épouse [S]

née le 23 Août 1954 à [Localité 6] (59)

de nationalité Française

Profession : Cadre hospitalier,

demeurant [Adresse 1]

[F] [S]

né le 31 Janvier 1958 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Cadre commercial,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Mathilde KNIPILER, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de M^e Jérôme NORAY-ESPEIG de la SELARL NORAY-ESPEIG, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par acte du 13 avril 2018, M. [F] [S] et Mme [P] [B], épouse [S] ont acquis auprès de la société par actions simplifiée Francelot en état futur d’achèvement, une maison jumelée à usage d’habitation sous le statut de la copropriété consistant le lot n°D2 de l’ensemble immobilier '[Adresse 5] sis [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le prix de 250 570.00 euros.

Sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, le contrat prévoyait que la livraison devait intervenir au cours du 13ème mois après la signature de l’acte ou dans les 15 mois après le démarrage des travaux du logement étant alors précisé que le terme du délai était la date la plus tardive de l’alternative.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 mai 2019, la Sas Francelot a informé les époux [S] que la date de livraison avec remise des clés était fixée au 07 juin 2019 à 10h00.

Elle leur a réclamé par la même occasion l’acquittement dans un délai de 3 jours ouvrés avant la livraison de la somme de 87 699.50 euros correspondant aux 35% dus à la livraison. Cette somme acquittée, par LRAR du 06 juin 2019, la Sas Francelot a avisé les acquéreurs qu’elle se trouvait dans l’obligation de différer la remise des clés en raison d’actes de dégradation du carrelage par l’entreprise du lot peinture dont le gérant avait été victime de problèmes de santé

En définitive, la livraison est finalement intervenue avec réserves le 23 décembre 2019 à 11h00.

2. Par acte du 20 avril 2020, les époux [S] ont assigné la Sas Francelot devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir sa condamnation au versement des indemnités de retard et une indemnisation des préjudices subis en raison des 6 mois de retard de la livraison.

3. Par jugement contradictoire du 23 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la Sas Francelot à verser aux époux [S] les sommes suivantes :

— au titre des pénalités de retard : 6 536.96 euros,

— au titre de dommages intérêts :

—  5 094.90 euros pour la perte financière pour n’avoir pu louer leur maison durant la période du 08 juin au 23 décembre 2019,

—  10 154.40 euros pour le coût représenté par les travaux de reprises des désordres,

— dit que ces sommes seraient productrices d’intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation délivrée le 20 avril 2020,

— débouté les époux [S] de leurs demandes indemnitaires tenant à leur déception de n’avoir pas été livrés dans les délais et au stockage des meubles de cuisine,

— Condamné la Sas Francelot aux entiers dépens,

— dit que les dépens pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la Sas Francelot à verser aux époux [S] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

4. La Sas Francelot a relevé appel de ce jugement, le 29 juin 2021.

Par ordonnance du 23 mars 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Bordeaux a :

— ordonné la radiation du rôle de l’affaire,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens.

L’affaire a été réinscrite au rôle le 12 juillet 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 novembre 2022, la Sas Francelot demande à la cour, sur le fondement des articles 1231-1 du code civil, 9, 16 et 383 du code de procédure civile, de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel, – infirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à verser aux époux [S], le tout assorti des intérêts de retard aux taux légal à compter de l’assignation :

—  16 536.96 euros au titre des pénalités de retard,

—  5 094.90 euros au titre de la perte financière subie par les époux [S],

—  10.154.40 euros pour la reprise des désordres,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer la décision pour le surplus, Statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme [S] de leur demande de paiement des travaux visés aux devis des sociétés Dubroqua, Eef et Saint-Maclou pour un montant total de 10 154.40 euros,

— débouter M. et Mme [S] de leur demande de pénalités de retard en raison de l’application de causes légitimes de report du délai de livraison,

Subsidiairement si la cour retenait l’existence d’un retard imputable,

— limiter l’indemnisation du retard aux seules pénalités de retard contractuelles,

En tout état de cause,

— débouter M. et Mme [S] de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— condamner M. et Mme [S] à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 09 décembre 2022, les époux [S] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel concernant :

— la perte de loyers mensuels pour un montant total de 5 094.90 euros,

— les pénalités de retard pour un montant total de 16 536.96 euros,

— la somme de 10 154.40 euros correspondant au coût des travaux de reprises des désordres,

— infirmer le jugement dont appel concernant les faits le stockage de la cuisine, et condamner en conséquence la société Francelot à la somme de 320.40 euros,

— condamner la société Francelot à une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner également la société Francelot aux entiers dépens qui seront recouvrés par la selarl Noray-Espeig conformément à l’article 699 du code de procédure civile

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025.

MOTIFS

Sur le retard de livraison

5. Le tribunal a jugé qu’il ressortait de l’analyse des termes du contrat et des pièces que la société Francelot avait manqué à l’égard de ses acquéreurs à ses obligations contractuelles sans qu’elle puisse se prévaloir des stipulations relatives aux causes légitimes de retard de livraison. En effet en prévoyant la livraison au 7 juin 2019, le vendeur considérait que le bien était achevé et donc en état d’être livré, raison pour laquelle, il a en outre sollicité le versement du solde du prix de vente représentant 35 %. Le premier juge a considéré que les événements relatés le 6 juin 2019 n’autorisait pas la société Francelot à différer de plusieurs mois cette livraison. En réalité le bien n’était pas en état d’être livré le 7 juin 2019 et le vendeur ne pouvait solliciter le paiement du solde du prix. Le tribunal a considéré que le vendeur avait fait preuve de mauvaise foi en invoquant une cause légitime de prorogation du délai de livraison soit la carence d’une entreprise titulaire d’un lot sans porter à la connaissance des époux [Z] la date prévue pour la remise des clefs, se bornant à leur indiquer qu’il reprendrait contact avec eux prochainement.

La société Francelot soutient que le premier juge a statué ultra petita. En effet, tout en reconnaissant l’existence d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, le jugement l’a condamnée en relevant sa mauvaise foi, non alléguée par les époux [S]. Dès lors, sa responsabilité ne pouvait être engagée sur ce fondement. Bien au contraire, les causes légitimes de suspension du délai de livraison en raison de carence d’une des entreprises titulaires du contrat ou défaillance du maître d’oeuvre sont établies. En effet, des actes de vandalisme ont été perpétrés au sein du chantier et plusieurs abandons de chantier ont été subis. De sorte qu’aucune pénalité de retard ne peut lui être imputée, ayant pris toutes mesures nécessaires pour remédier dans les meilleurs délais à ces désordres et carences.

Les époux [S] exposent que le premier juge pouvait sanctionner une faute contractuelle tout en considérant au surplus la mauvaise foi du cocontractant. De sorte qu’il n’a pas statué ultra petita. En toute hypothèse, le retard de livraison ne peut être justifié par une quelconque cause légitime de suspension en raison de la mauvaise foi de la Sas Francelot qui a fait valoir des faits de vandalisme et un abandon de chantier alors qu’en réalité celui-ci connaissait un retard endémique si bien que l’intimée ne pouvait ignorer son incapacité à livrer le bien à la date initialement convenue lorsqu’elle a exigé d’eux le paiement du solde.

Sur ce

6. Il résulte de l’article 18 de l’acte de vente que le délai de livraison du bien pouvait être prorogé en cas de force majeure ou pour une cause légitime de suspension de ce délai.

Ce même texte précisait qu’étaient notamment considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison, les intempéries et toutes situations exceptionnelles et en particulier la grève, la déconfiture d’une entreprise effectuant des travaux ou de l’un de ses fournisseurs ou encore, entre autres causes énumérées, la carence d’une entreprise titulaire du marché qui ne présenterait pas sur le chantier contraignant le maître d’ouvrage à la remplacer.

7. L’appelante fait valoir que si le logement devait être livré le 7 juin 2019, des actes de vandalisme avaient été commis le 6 juin 2019, ainsi qu’en fait foi la plainte qu’elle a déposée à cette date et le logement des époux [S] a été concerné puisque de multiples dégradations du carrelage ont été constatées.

Or, dans le même temps la société KMBAT qui était notamment en charge du lot carrelage, le peintre et le menuisier, ont abandonné le chantier, ainsi qu’en font foi le compte rendu de chantier du 1er juillet 2019, le courriel du peintre du 13 juin 2019 et la lettre du menuisier du 31 juillet 2019, si bien que la réfection du carrelage a du être confiée à une nouvelle entreprise et les travaux n’ont pu être réalisé dans le délai contractuellement prévu.

L’appelante ajoute qu’elle a en outre dû résilier le 30 novembre 2018 le contrat du maître d’oeuvre si bien que la défaillance du carreleur, du peintre et du menuisier n’a pu être constatée et les sanctions contractuelles mises en oeuvre avant le milieu de l’année 2019.

8. La cour constate que c’est en mai 2019 que la société Francelot a informé les époux [S] de la livraison de leur logement au 7 juin 2019 alors qu’elle a résilié le contrat de maîtrise d’oeuvre en novembre 2018, soit un événement antérieur dont elle ne peut se prévaloir pour expliquer le retard de livraison.

9. En outre, elle déclare avoir passé un nouveau contrat de maîtrise d’oeuvre avec une société IFECC Aquitaine, sans communiquer un tel contrat, ce qui ne permet pas à la cour de connaître la date d’intervention de ce nouveau maître d’oeuvre.

10. Par ailleurs, si le logement des époux [S] (logement D2) a été l’objet d’actes de vandalisme le 6 juin 2019 puisque des carreaux ont été cassés ainsi qu’en fait foi la plainte déposée ce jour là, la société Francelot ne communique aucun élément sur l’ampleur des dégradations, sur le devis qu’elle a dû solliciter pour leur reprise et la facture qui en a découlée pour permettre à la cour d’apprécier la célérité de sa réaction.

Si un tel acte de vandalisme est assurément une cause légitime de retard de livraison, encore faut-il à l’appelante fournir toute information sur l’état du sinistre et les justificatifs de sa réparation sans quoi le vendeur pourrait en application d’une condition purement potestative livrer le bien quand bon lui semblerait.

11.Or, aucun de ces éléments n’est communiqué à la cour, laquelle n’a pas à suppléer la carence de l’appelante.

12. Si la mauvaise foi de la société Francelot n’est pas démontrée, celle-ci ne démontre pas contractuellement être fondée à se prévaloir des causes légitimes de retard de livraison.

13. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé que la société Francelot avait manqué à son obligation de livraison dans les délais prévus au contrat.

Sur l’indemnisation des époux [S]

14. Le tribunal a jugé que les époux [S] étaient fondés à obtenir outre les pénalités de retard, la perte financière qu’ils avaient endurée pour ne pas avoir pu louer leur bien et le coût des travaux de reprise des désordres.

La société Francelot soutient que l’indemnisation relative à la clause pénale et l’octroi de dommages intérêts en réparation d’un préjudice financier, ne peuvent être cumulés qu’en rapportant la preuve de préjudices distincts. Or les époux [S] ne rapportent pas une telle preuve pour justifier l’indemnisation au titre des pertes de loyers, frais de stockage de cuisine, pénalités de retard et indemnité de déception pour ne pas avoir pu disposer de l’appartement. Dès lors, la réparation doit se limiter aux pénalités de retard contractuelles.

Les époux [S] exposent pour leur part que toute conséquence qui résulte de l’inexécution de la société Francelot doit être réparée. En effet, en sus de l’indemnité forfaitaire pour non respect de la date de livraison, leur demande de réparation porte sur des préjudices bien distincts, la perte de loyers et le stockage de la cuisine. En outre, le bien délivré n’est pas exempt de vice. La livraison est assortie de réserves qui n’ont jamais été levées malgré leurs multiples relances. Les devis sont conformes aux réserves évoquées et doivent en ce sens être accordés.

Sur ce

15. En matière de vente en l’état futur d’achèvement, la loi n’a pas prévu de pénalités en cas de retard dans la livraison du bien vendu. Mais les parties sont libres de le prévoir.

Dans ce cas, les modalités de calcul du retard sont prévues par le contrat

16. L’acte authentique du 13 avril 2018 stipule, au paragraphe 'délai d’achèvement des travaux’ le vendeur s’engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai de treize mois à compter de la signature des présentes ou de quinze mois après le démarrage du logement. ( Article 3. 051)

Le contrat prévoyait en outre, au même article, que le promoteur s’engageait en cas de retard, qui ne pouvait être imputé à une cause prévue, une compensation ayant valeur de clause pénale égale à 1/3000 éme du prix d’achat par jour écoulé.

17. Au regard des observations figurant ci-dessus, le bien immobilier était en état d’être livré le 23 décembre 2019, soit 198 jours après la date contractuelle prévue, ce qui a représenté des pénalités d’un montant de 16 536, 96 euros. ( 82, 52 euros x 198 jours)

18. Par ailleurs, même en présence de pénalités de retard prévues contractuellement, l’acheteur peut faire valoir tout préjudice complémentaire distinct de celui relevant de la clause pénale (cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 janvier 2019, 17-31.201)

19. Les époux [S] démontrent qu’ils ont proposé leur bien à la location dès sa reception, si bien qu’ils établissent suffisamment, qu’ils ont eu l’intention de le louer.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a fixé à la somme de 5094,90 euros la perte financière pour n’avoir pu louer leur maison durant la période allant du 8 juin 2019 au 23 décembre 2019.

20. En outre, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [S] au titre des frais de stockage de leur cuisine alors que les intimés versent aux débats un simple devis et non une facture de tels frais.

21. En revanche, les époux [S] justifient par le procès-verbal de livraison du 23 décembre 2019 d’un certain nombres de réserves et la société Francelot ne justifie pas de leur levée.

22. Cependant, ainsi que l’appelante le fait valoir certains postes de reprises ne correspondent pas aux réserves émises, comme le remplacement de la porte palière pour un montant de 2420 euros quand une simple reprise était prévue, ou encore une finition au-dessus du coffre du volet roulant non réservée, pour un montant de 88 euros, comme la mise en peinture de l’escalier, pour un montant de 2750 euros alors que la réserve indiquait seulement que le dit escalier se décollait, comme le volet roulant avec télécommande pour un montant de 3857,92 euros qui n’a pas fait l’objet d’une réserve et comme la facture saint Maclou pour un montant de 510, 48 euros laquelle ne correspond pas davantage à une réserve

23. En revanche, la dépose des plinthes correspond bien à une réserve. En conséquence, le coût des travaux de reprise des désordres sera fixé à la somme de 528 euros.

***

24. Enfin, le société Francelot succombant devant la cour sera condamnée aux dépens d’appel et à verser aux époux [S] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé à la somme de 10 154,40 euros le coût des travaux de reprises des désordres, objet de réserves, et statuant à nouveau de ce seul chef réformé:

Condamne la SAS Francelot à payer à M. [F] [S] et Mme [P] [B] épouse [S], ensemble, la somme de 528 euros au titre des travaux de reprise des réserves, y ajoutant :

Condamne la SAS Francelot aux dépens d’appel,

Condamne la SAS Francelot à payer à M. [F] [S] et Mme [P] [B] épouse [S], ensemble, la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,