COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 JUIN 2025

N° RG 22/00618 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MRA2

[E] [O]

c/

[M] [R]

[G] [H]

[J] [H]

S.A.R.L. [R]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 novembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/06381) suivant déclaration d’appel du 07 février 2022

APPELANT :

[E] [O]

né le 11 Mai 1956 à [Localité 6]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Sylvie BOCHE-ANNIC de la SELARL CABINET FORZY – BOCHE-ANNIC – MICHON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[M] [R]

né le 03 Mars 1942 à [Localité 5]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 3]

[G] [H]

née le 23 Juin 1970 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Gérante,

demeurant [Adresse 4]

[J] [H]

né le 31 Décembre 1967 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Gérant,

demeurant [Adresse 4]

S.A.R.L. [R]

Société à responsabilité limitée dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentés par M^e Guillaume DEGLANE de la SCP SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE INTERBARREAUX LDJ-AVOCATS, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par actes sous-seing privé datés du 08 juin 2018, Monsieur [E] [O] se portait, d’une part, acquéreur de deux ensembles immobiliers, l’un propriété de Madame [G] [H] et de M. [J] [H], l’autre de M. [M] [R], et, d’autre part, cessionnaire du fonds de commerce géré par la Sarl [R], le tout situé lieu-dit « [Adresse 2] » dans la commune de [Localité 5] en Dordogne.

Les acquisitions et la cession se sont faites, pour chacune, sous condition suspensive de l’obtention par M. [O] d’un prêt dont les caractéristiques étaient déterminées par le contrat, lequel s’obligeait, en retour, à faire toutes les démarches dans un délai d’un mois à compter de la signature et à informer, au plus tard pour le 31 août 2018 ( cette date étant en définitive prorogée au 30 septembre 2018), les vendeurs et le cédant de tout événement provoquant sa réalisation ou sa défaillance.

Ces avant-contrats liés par une clause d’indivisibilité, la réitération des ventes et de la cession par actes authentiques étaient prévues au 30 octobre 2018 par-devant Maître [S] [C], notaire à la résidence de [Localité 5].

Il était prévu dans les actes du 8 juin 2018, que dans l’hypothèse où l’acquereur ne respecterait pas ses obligations quant à La vente ou la cession, il devrait payer aux vendeurs des pénalités à hauteur, pour les deux ensembles immobiliers, de 65 000 euros et de 15 000 euros, et, pour le fonds de commerce, de 19 500 euros correspondant à 10% du prix de vente.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 octobre 2018, les vendeurs et le cédant ont mis en demeure M. [O] de justifier de l’obtention du prêt et d’un refus.

Les parties se sont rencontrés le 26 octobre 2018 et M. [O] a sollicité le report de la date limite de réalisation de la condition suspensive et la présence des vendeurs et du cédant lors de son entrevue prévue le 26 novembre suivant avec un banquier.

En raison de la défaillance de la condition suspensive de M. [O] d’avoir justifié, dans le délai imparti, du dépôt d’un dossier de financement, par lettre recommandée avec accusé de réception, du 29 octobre 2018, les vendeurs et le cédant lui ont indiqué conserver les dépôts de garantie prévus par les deux actes dès lors que cette défaillance résultait d’une inexécution fautive de sa part.

Bien que les immeubles et le fonds de commerce aient été remis en vente, les vendeurs et le cédant ont accepté toutefois de conclure ces ventes et cette cession avec M. [O] sous réserve que la finalisation intervienne avant la vente à un tiers.

Par acte d’huissier en date du 14 mai 2019, les vendeurs et le cédant ont dénoncé à M.[O] ainsi qu’à son épouse avoir trouvé un tiers acquéreur tant pour les biens immobiliers que pour le fonds de commerce.

Par courrier en date du 28 février 2020 adressé à M. [O], le conseil des consorts

[H], de M. [R] et de la Sarl [R] le mettait en demeure de régler les sommes prévues au titre des stipulations de pénalité insérées dans chaque acte, à savoir :

—  65 000 euros aux consorts [H],

-15 000 euros à M. [R],

-19 500 euros à la Sarl [R].

2. Par acte du 26 août 2021, les consorts [H], M. [R] et la Sarl [R] ont assigné M. [O] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en paiement de la clause pénale inséré dans chacun des actes conclus le 08 juin 2018.

Par jugement du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— a condamné M. [O] à verser les sommes suivantes :

—  27 500 euros aux consorts [H] en plus des 10 000 euros acquis au titre du dépôt de garantie, les frais et débours éventuellement dus au rédacteur des actes s’imputant sur cette somme,

—  19 500 euros à la Sarl [R],

—  5 000 euros à M. [R] en plus des 10 000 euros acquis au titre du dépôt de garantie, les frais et débours éventuellement dus au rédacteur des actes s’imputant sur cette somme,

— dit que ces sommes seront productrices d’intérêts à taux légal à compter du 28 février 2020,

— ordonné la capitalisation des dits intérêts,

— condamné M. [O] aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

3. M. [O] a relevé appel du jugement le 7 février 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 mai 2022, M. [O] demande à la cour :

— de réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 16 novembre 2021 en ce qu’il :

— l’a condamné à verser :

—  27 500 euros aux consorts [H] en plus des 10 000 euros acquis au titre du dépôt de garantie, les frais et débours éventuellement dus au rédacteur des actes s’imputant sur cette somme,

—  19 500 euros à la Sarl [R],

—  5 000 euros à M. [R] en plus des 10 000 euros acquis au titre du dépôt de garantie, les frais et débours éventuellement dus au rédacteur des actes s’imputant sur cette somme,

— dit que ces sommes seront productrices d’intérêts à taux légal à compter du 28 février 2020,

— ordonné la capitalisation des dits intérêts,

— condamné M. [O] aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— de débouter M. et Mme [H], M. [R] et la Sarl [R] de leurs demandes tendant à :

— constater que la caducité des actes sous-seing privé, n’a pas affecté les clauses pénales qui y étaient stipulées,

— le condamner à leur verser au titre des clauses pénales contenues dans les compromis de vente, les sommes suivantes :

—  65 000 euros aux consorts [H],

—  19 500 euros à la Sarl [R],

—  15 000 euros à M. [R],

— dire et juger qu’en application de l’article 1344-1 du code civil, les sommes mises à sa charge porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2020,

— ordonner la capitalisation,

— le condamner à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens,

— d’ordonner la restitution de la somme de 20 000 euros déposée en garantie lors de la signature des actes sous seing privés qui n’ont pu être réitérés sans aucune faute de sa part,

— de condamner M. et Mme [H], M. [R] et la Sarl [R] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

à titre subsidiaire, si la cour estimait devoir faire application des clauses pénales en retenant un quelconque manquement de sa part,

— de limiter à un euro symbolique chaque condamnation eu égard aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil et à l’absence de préjudice des vendeurs du fait de la vente finalement intervenue pour un prix plus élevé,

— d’ordonner la restitution de la somme de 20 000 euros déposée en garantie lors de la signature des actes sous seing privés qui n’ont pu être réitérés sans aucune faute de sa part,

— de condamner M. et Mme [H], M. [R] et la Sarl [R] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 mars 2025, M. [R], M. Et Mme [H] et la Sarl [R] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1231-1, 1186 et s. du code civil, :

— de rejeter l’ensemble des moyens de défense de M. [O],

en conséquence,

— de débouter M. [O] de son appel,

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux date du 16 novembre 2021,

— de condamner M. [O] à leur verser la somme globale de 3 000 euros en application l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner aux entiers dépens, en ceux compris le coût du timbre fiscal devant la cour.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025.

MOTIFS

4. Le tribunal a jugé, après avoir constaté que M. [O] n’avait pas sollicité une demande de financement dans le délai imposé par les contrats que la condition suspensive avait défailli par sa faute et que par voie de conséquence, il était tenu des pénalités prévues qu’il convenait toutefois de réduire après avoir constaté que l’immeuble et le fonds de commerce avaient été vendus à un tiers.

M. [O] soutient qu’il aurait fait toute diligence pour obtenir le financement qu’il s’était engagé à solliciter dans les trois compromis de vente et qu’en réalité, il s’était heurté à l’inertie de la banque qui lui avait été conseillé par Mme [H] et qui était Présidente d’une commission fédérale interne. Il affirme avoir rencontré une conseillère du crédit mutuel dès le 28 juin 2018 a qui les demandes de prêts auraient été immédiatement adressés.

Mme et M. [H], la SARL [R] et M. [M] [R] font valoir que contrairement aux allégations fausses de l’appelant, ce dernier n’a jamais sollicité les prêts dans les délais qu’il avait acceptés, si bien qu’ils ont été contraints de mettre en demeure leur acheteur de justifier des démarches entreprises pour obtenir les prêts, les 15 octobre et 29 octobre 2018.

Sur ce

5. L’article 1231-5 du code civil dispose: « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'»

6. Malgré les pièces nombreuses versées au débat par l’appelant, ce dernier ne démontre pas avoir adressé les trois demandes de prêts, objets des trois compromis de vente, soit:

— un prêt d’un montant de 863000 euros sur une durée de 15 ans au taux de 1,45'% l’an, hors assurance,

— un prêt d’un montant de 137 000 euros sur une durée de 7 ans au taux de 1,55'% l’an,

— un prêt de 500 000 euros sur une durée de 15 ans au taux de 1,45'% hors assurance.

En réalité aux termes des pièces qu’il a versé aux débats il apparaît que M. [O] a recherché des renseignements mais sans déposer des demandes de financement.

De même, il ne démontre nullement que Mme [H] aurait fait obstacle à l’obtention de ces prêts, alors qu’il ne prouve pas les avoir sollicités et la cour s’interroge sur l’intérêt du vendeur à rendre impossible la vente qu’il avait souhaitée.

La cour constate par ailleurs que les pièces que M. [O] a versé aux débats pour démontrer ses prétendues diligences sont postérieures à l’acquisition de la caducité des trois compromis.

7. Dans ces conditions la cour confirme le jugement en ce qu’il a jugé que les clauses pénales stipulées dans les trois compromis avaient vocation à s’appliquer.

8. Par ailleurs, le tribunal en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil a limité les clauses pénales en retenant que les biens, objets des compromis avaient été vendus.

En l’espèce les biens ont été effectivement vendus si bien que le premier juge a procédé à une juste révision des différentes clauses pénales.

9. En conséquence, le jugement sera également confirmé dans sa réduction des trois pénalités.

10. Enfin, M. [O] succombant en son appel sera condamné aux dépens et à verser aux intimés ensemble, la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, y ajoutant:

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [E] [O] aux entiers dépens,

Condamne M. [E] [O] à payer à Mme [G] [H], à M. [J] [H], à M. [M] [R] et à la SARL [R], ensemble, la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,