RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

(n° , 32 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19782 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIU5M

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 31 Août 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 22/00064

APPELANTE

SOCIÉTÉ SEQUANO AMÉNAGEMENT

[Adresse 37]

[Adresse 13]

[Adresse 34]

[Localité 29]

représentée par M^e Céline LHERMINIER de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substituée à l’audience par M^e Pierre LAFFITTE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

S.C.I. VADUZ

[Adresse 8]

[Localité 26]

représentée par M^e Alain LEVY, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

S.A.S. LA CABLERIE DAUMESNIL

[Adresse 11]

[Localité 26]

représentée par M^e Alain LEVY, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

COMMUNE DE [Localité 31]

[Adresse 21]

[Adresse 33]

[Localité 27]

Non comparante, non représentée

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Pôle d’Évaluation Domaniale

[Adresse 24]

[Localité 28]

représentée par Monsieur [U] [G], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Juin 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

**

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SCI VADUZ est nue-propriétaire et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL est usufruitière d’un bien immobilier situé [Adresse 8] à BOBIGNY (93000), sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] d’une superficie de 3.963 m².

Il s’agit d’un ensemble immobilier à usage d’activités et de bureaux.

Le bien est situé dans le périmètre du projet de la [Adresse 52] créée par délibération du Conseil municipal de la ville de [Localité 31] le 5 juillet 2007.

Par arrêté préfectoral nº 2013-1410 du 27 mai 2013 le projet d’aménagement a été déclaré d’utilité publique (DUP). Cette déclaration a par la suite été prorogée par arrêté préfectoral nº 2018-1141 du 24 mai 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçu en mairie le 7 mai 2020, la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL ont mis en demeure la Commune de BOBIGNY de procéder à l’acquisition de leur bien immobilier, conformément aux dispositions des articles L311-2, L230-1 et L.230-3 du code de l’urbanisme.

Par une requête et par un mémoire introductif d’instance datés du 29 mars 2022 et reçus le 31 mars 2022 par le greffe de l’expropriation, la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL ont saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir prononcer le transfert de propriété de leur bien au profit de la commune de BOBIGNY et de fixer la valeur dudit bien.

Le transport sur les lieux a été effectué le 23 mars 2023.

Par jugement contradictoire du 31 août 2023, le juge de l’expropriation de [Localité 31] a :

ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 23 mars 2023 ;

DECLARÉ les demandes de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL recevables ;

DECLARÉ l’intervention volontaire de SEQUANO AMENAGEMENT recevable ;

REJETÉ la demande d’intervention de l’établissement public Est-Ensemble formulée par la Commune de [Localité 31] ;

PRONONCÉ le transfert de propriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à BOBIGNY (93000) sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] et appartenant à la SCI VADUZ, nue-propriétaire, et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière, au bénéfice de SEQUANO AMENAGEMENT ;

DIT qu’il revient à SEQUANO AMÉNAGEMENT de publier au Service de la Publicité Foncière le présent jugement et de prendre à sa charge, le cas échéant, les frais afférents ;

FIXÉ à la somme de 7.954.184,90 le prix de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à BOBIGNY (93000) sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] et appartenant à la SCI VADUZ, nue-propriétaire, et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière ;

DIT que ce prix se décompose de la façon suivante ;

7.230.168,10 euros au titre de l’indemnité principale ;

724.016,81 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

REJETÉ la demande formulée au titre des frais de géomètre-expert ;

CONDAMNÉ SEQUANO AMENAGEMENT à payer à la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL la somme de 7.000 euros (sept mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNÉ SEQUANO AMENAGEMENT aux dépens ;

REJETÉ toutes les autres demandes des parties.

Par jugement en rectification d’erreur matérielle du 12 octobre 2023, le juge de l’expropriation a dit qu’il y a lieu à ajouter dans le chapeau du jugement du 31 août 2023 la mention 'INTERVENANT: SEQUANO AMENAGEMENT'.

SEQUANO AMENAGEMENT a interjeté appel du jugement du 31 août 2023 par RPVA le 17 novembre 2023 en ce qu’il a :

FIXÉ à la somme de 7.954.184,90 euros le prix de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à BOBIGNY (93000) sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] et appartenant à la SCI VADUZ, nue-propriétaire, et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière ;

DIT que ce prix se décompose de la façon suivante ;

7.230.168,10 euros au titre de l’indemnité principale ;

724.016,81 euros au titre de l’indemnité de remploi .

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/Adressées au greffe les 16 février 2024 (trois exemplaires) et 13 mai 2024 (avec exemplaire manquant) par SEQUANO AMENAGEMENT, appelante, notifiées le 13 mai 2024 (AR CG le 24/05/2024, AR intimées le 27/05/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

ANNULER le jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 31] ;

Consécutivement,

RÉFORMER le jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 31] ;

FIXER le montant total de l’indemnité résultant de la procédure de délaissement à la somme totale de 5.260.000 euros en valeur libre ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL au versement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

2/ Déposées au greffe le 14 mai 2024 par la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUIMESNIL intimées et formant appel incident, notifiées le 18 juin 2024 (AR Sequano le 20/06/2024, AR CG le 19/06/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Sur l’appel de la société SEQUANO AMENAGEMENT :

JUGER irrecevable la demande de réformation du jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 31] faite ensuite de la demande en annulation dudit jugement ;

DÉBOUTER la société SEQUANO AMENAGEMENT de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a :

DECLARÉ les demandes de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL recevables ;

DECLARÉ l’intervention volontaire de SEQUANO AMENAGEMENT recevable ;

REJETÉ la demande d’intervention de l’établissement public Est-Ensemble formulée par la commune de [Localité 31] ;

PRONONCÉ le transfert de propriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à BOBIGNY (93000) sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] et appartenant à la SCI VADUZ, nue-propriétaire, et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière, au bénéfice de SEQUANO AMENAGEMENT ;

DIT qu’il revient à SEQUANO AMENAGEMENT de publier au Service de la Publicité Foncière le présent jugement et de prendre à sa charge, le cas échéant, les frais afférents ;

CONDAMNÉ SEQUANO AMENAGEMENT à payer à la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL la somme de 7.000 euros (sept mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Le REFORMER pour le surplus ;

Sur l’appel incident de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL :

FIXER le prix à revenir aux sociétés VADUZ et Câblerie Daumesnil pour dépossession de l’immeuble leur appartenant sis [Adresse 9] de la façon suivante et en son état d’occupation :

Locaux d’activité : 4.058,32m² x 1.750 euros = 7.102.060 euros ;

Surface à usage de bureaux : 674,3m² x 2.700 euros = 1.820.610 euros ;

Indemnité de remploi : 893.267 euros ;

Total : 9.815.937 euros ;

Sur les frais engagés par la SCI VADUZ : remboursement de la facture réglée à la société Actif Geo, soit 4.000 euros HT ;

Article 700 du code de procédure : 10.000 euros d’indemnité complémentaire en cause d’appel.

3/ Adressées au greffe le 23 août 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 27 août 2024 (AR intimées le 29/08/2024, AR Sequano 03/09/2024) et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de :

INFIRMER et RÉFORMER le jugement de première instance en fixant à 8.200.264,15 euros les indemnités à revenir à la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL pour une juste indemnisation.

4/Adressées au greffe le 13 septembre 2024 par SEQUANO AMENAGEMENT, appelante, notifiées le 15 octobre 2024 (AR CG le 18/10/2024, AR intimées le 17/10/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Au titre de l’appel principal :

ANNULER le jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 31] ;

Consécutivement,

REFORMER le jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 31] ;

FIXER le montant total de l’indemnité résultant de la procédure de délaissement à la somme totale de 5.260.000 euros en valeur libre ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL au versement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au titre de l’appel incident :

REJETER les demandes formulées par les sociétés intimées ;

FIXER le montant total de l’indemnité résultant de la procédure de délaissement à la somme totale de 5.260.000 euros

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL au versement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

5/ Adressées au greffe le 16 octobre 2024 par la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, intimées et formant appel incident, notifiées le 24 janvier 2025 (AR CG le 31/01/2025, AR Sequano non rentré) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Sur l’appel de la société SEQUANO AMENAGEMENT :

JUGER irrecevable la demande de réformation du jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 31] faite ensuite de la demande en annulation dudit jugement ;

DÉBOUTER la société SEQUANO AMENAGEMENT de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a :

DECLARÉ les demandes de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL recevables ;

DECLARÉ l’intervention volontaire de SEQUANO AMENAGEMENT recevable ;

REJETÉ la demande d’intervention de l’établissement public Est-Ensemble formulée par la commune de [Localité 31] ;

PRONONCÉ le transfert de propriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à BOBIGNY (93000) sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] et appartenant à la SCI VADUZ, nue-propriétaire, et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière, au bénéfice de SEQUANO AMENAGEMENT ;

DIT qu’il revient à SEQUANO AMENAGEMENT de publier au Service de la Publicité Foncière le présent jugement et de prendre à sa charge, le cas échéant, les frais afférents ;

CONDAMNÉ SEQUANO AMENAGEMENT à payer à la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL la somme de 7.000 euros (sept mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Le REFORMER pour le surplus ;

Sur l’appel incident de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL :

A titre principal :

FIXER le prix à revenir aux sociétés VADUZ et LA CABLERIE DAUMESNIL pour la dépossession de l’immeuble leur appartenant sis [Adresse 9] de la façon suivante et en son état d’occupation :

Locaux d’activité : 4.058,32m² x 1.750 euros = 7.102.060 euros ;

Surface à usage de bureaux : 674,3m² x 2.700 euros = 1.820.610 euros ;

Indemnité de remploi : 893.267 euros ;

Total : 9.815.937 euros ;

Sur les frais engagés par la société VADUZ : remboursement de la facture réglée à la société Actif Geo, soit 4.000 euros HT ;

Article 700 du code de procédure : 10.000 euros d’indemnité complémentaire en cause d’appel.

A titre subsidiaire :

FIXER le prix à revenir aux sociétés VADUZ et LA CABLERIE DAUMESNIL pour la dépossession de l’immeuble leur appartenant sis [Adresse 9] de la façon suivante et en son état d’occupation :

Locaux d’activité et de bureaux : 4.735,62m² x 1.800 euros = 8.524.116 euros ;

Indemnité de remploi :853.411 euros ;

Total : 9.377.527 euros ;

Sur les frais engagés par la SCI VADUZ : remboursement de la facture réglée à la société Actif Geo, soit 4.000 euros HT ;

Article 700 du code de procédure : Confirmation de la somme allouée en première instance, soit 7.000 euros, et allocation de 10.000 euros d’indemnité complémentaire en cause d’appel.

6/ Adressées au greffe le 30 octobre 2024 par la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, intimées et formant appel incident, notifiées le 13 janvier 2025 (AR CG le 16/01/2025, AR Sequano rentré mais non daté) et consistant en la communication de deux pièces nouvelles de la part des sociétés.

7/ Adressées au greffe le 25 avril 2025 par SEQUANO AMENAGEMENT, appelante, notifiées le 29 avril 2025 ([Localité 30] Intimé le 30 avril 2025 et CG le 05 mai 2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Au titre de l’appel principal :

ANNULER le jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 31] ;

Consécutivement,

RÉFORMER le jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 31] ;

FIXER le montant total de l’indemnité résultant de la procédure de délaissement à la somme totale de 7.016.000 euros en valeur libre ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL au versement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au titre de l’appel incident :

REJETER les demandes formulées par les sociétés intimées ;

FIXER le montant total de l’indemnité résultant de la procédure de délaissement à la somme totale de 7.016.000 euros

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL au versement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

8) déposées au greffe par la SCI VADUZ et la SAS La CABLERIE DAUSMESNIL le 20 mai 2025 notifiées le 20 mai 2025 aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Sur l’appel de la société SEQUANO AMENAGEMENT :

JUGER irrecevable la demande de réformation du jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 31] faite ensuite de la demande en annulation dudit jugement ;

DÉBOUTER la société SEQUANO AMENAGEMENT de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a :

DECLARÉ les demandes de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL recevables ;

DECLARÉ l’intervention volontaire de SEQUANO AMENAGEMENT recevable ;

REJETÉ la demande d’intervention de l’établissement public Est-Ensemble formulée par la commune de [Localité 31] ;

PRONONCÉ le transfert de propriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à BOBIGNY (93000) sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] et appartenant à la SCI VADUZ, nue-propriétaire, et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière, au bénéfice de SEQUANO AMENAGEMENT ;

DIT qu’il revient à SEQUANO AMENAGEMENT de publier au Service de la Publicité Foncière le présent jugement et de prendre à sa charge, le cas échéant, les frais afférents ;

CONDAMNÉ SEQUANO AMENAGEMENT à payer à la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL la somme de 7.000 euros (sept mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Le REFORMER pour le surplus ;

Sur l’appel incident de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL :

A titre principal :

FIXER le prix à revenir aux sociétés VADUZ et LA CABLERIE DAUMESNIL pour la dépossession de l’immeuble leur appartenant sis [Adresse 9] de la façon suivante et en son état d’occupation :

Locaux d’activité : 4.058,32m² x 1.750 euros = 7.102.060 euros ;

Surface à usage de bureaux : 674,3m² x 2.700 euros = 1.820.610 euros ;

Indemnité de remploi : 893.267 euros ;

Total : 9.815.937 euros ;

Sur les frais engagés par la société VADUZ : remboursement de la facture réglée à la société Actif Geo, soit 4.000 euros HT ;

Article 700 du code de procédure : 10.000 euros d’indemnité complémentaire en cause d’appel.

A titre subsidiaire :

FIXER le prix à revenir aux sociétés VADUZ et LA CABLERIE DAUMESNIL pour la dépossession de l’immeuble leur appartenant sis [Adresse 9] de la façon suivante et en son état d’occupation :

Locaux d’activité et de bureaux : 4.735,62m² x 1.800 euros = 8.524.116 euros ;

Indemnité de remploi : 853.411 euros ;

Total : 9.377.527 euros ;

Sur les frais engagés par la SCI VADUZ : remboursement de la facture réglée à la société Actif Geo, soit 4.000 euros HT ;

Article 700 du code de procédure : confirmation de la somme allouée en première instance, soit 7.000 euros, et allocation de 10.000 euros d’indemnité complémentaire en cause d’appel.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Dans ses dernières écritures adressées au greffe le 25 avril 2025, la Sequano fait valoir que :

Sur le caractère irrégulier du jugement :

Celui-ci est insuffisamment motivé en ce qu’il assimile l’usufruitier à un simple occupant titulaire d’un bail sans tenir compte des spécificités de sa situation. Il ressort par ailleurs du code de l’urbanisme que la fixation du prix d’un immeuble en matière de délaissement s’opère comme en matière d’expropriation. Il revenait donc au premier juge de se prononcer sur les éventuelles indemnités accessoires à revenir à l’usufruitière. Il ressort également des dispositions du code de l’expropriation que le juge doit se prononcer de manière différenciée sur le droit du nu propriétaire et celui de l’usufruitier, mais dans le cadre d’une seule et même indemnité fixée pour eux conjointement. Ainsi, en refusant de se prononcer sur l’ensemble des indemnités, le juge de l’expropriation méconnaît les dispositions légales et retarde l’exécution de la procédure de l’expropriation. Les sociétés intimées avaient amplement le temps de demander réparation de l’ensemble de leur préjudice et ce n’est pas à la Sequano de se substituer à elles en réclamant pour elles d’autres indemnités. Il ressort de tout cela que le juge devait indemniser l’ensemble du préjudice tiré du délaissement, par le biais d’une seule indemnité à répartir entre les intimées à proportion de leurs droits respectifs.

Par ailleurs, le jugement retient la méthode analytique plutôt que la méthode globale au motif que les bureaux seraient en bon état d’aménagement et d’entretien, alors que ces bureaux représentent seulement 12% de la surface totale du bien et sont indissociables du reste de l’immeuble. Le fait qu’un monte-charge soit cité en élément de plus-value alors qu’il est situé dans la partie entrepôt en est la preuve. Il en va de même pour le système d’alarme et les moyens d’accès qui sont interconnectés. Les différents espaces ne sont ni indépendants ni autonomisables. L’immeuble dans son ensemble représente en réalité un local d’activités, ce qui est justifié par les destinations mixtes de ses surfaces. Par ailleurs, au vu de l’immense surface de bureaux vacante en Ile de France, il serait erroné de prétendre que des bureaux situés au-dessus d’une activité industrielle puissent être compétitifs sur ce marché. Enfin, la crise actuelle de l’immobilier tertiaire fait que retenir une méthode analytique aurait pour effet de surpondérer les valeurs des bureaux.

Enfin, le jugement n’a pas tenu compte de l’état du marché en appliquant cette méthode, en ignorant le fait que les bureaux de l’espèce sont loin des transports en commun, ne disposent pas de suffisamment de places de stationnement et ne répondent pas aux critères de recherche en termes de qualité énergétique. En réponse, les sociétés intimées affirment que l’immeuble dispose d’emplacements de stationnement sans en apporter la preuve, et l’ensemble des documents à disposition de la Sequano tendent à démontrer l’absence de parking.

Sur la situation et la description du bien, les sociétés intimées prétendent que l’immeuble ne serait pas un simple entrepôt, mais celui-ci ne dispose pas d’une chaîne de production de câbles électriques à proprement parler mais d’un espace de stockage et d’un simple atelier. L’ensemble de l’immeuble n’est pas en « très bon état » comme le prétendent les intimées mais présente des traces d’infiltration ou d’humidité et des fissures. Les photos du lieu ainsi que le site internet des sociétés intimées démontrent qu’il s’agit bien d’un entrepôt.

Sur la situation d’occupation du bien, la société LA CABLERIE DAUMESNIL l’occupe en tant qu’usufruitière et non au titre d’un bail. Les sociétés intimées ont tenté d’entretenir l’ambiguïté, arguant notamment de l’existence d’un bail entre les deux sociétés qui aurait commencé à courir le 22 décembre 2024, mais les sociétés intimées n’étant plus propriétaires de l’immeuble depuis le premier jugement, il leur était juridiquement impossible de conclure un tel accord. Les intimées cherchent en fait par là à justifier l’allocation d’une indemnité pour perte du droit au bail. Par ailleurs, la promesse de bail conclue entre elles en 2009 ne saurait à elle seule justifier une telle indemnité.

Sur la situation urbanistique, le bien étant soumis au droit de préemption urbain, la date de référence doit être celle de la dernière évolution approuvée du PLU, le 29 juin 2021 ;

Sur les termes de comparaison des sociétés intimées, il convient d’écarter les termes situés sur la commune de [Localité 38] et celle de [Localité 48] en raison de leur éloignement géographique et d’une situation de desserte plus favorable. Le terme situé à [Localité 44] bénéficie d’une meilleure qualité architecturale et d’une meilleure localisation, il sera donc écarté. Le terme n°2 situé à [Localité 31] est particulièrement pertinent et sera retenu.

Sur les termes et l’estimation de la Sequano, elle opère une double méthode par comparaison et par le revenu. Elle rappelle que l’un des bâtiments est grevé d’une servitude au bénéfice d’une société tierce dont la contrainte s’apparente à celle d’une copropriété. Elle retient cinq termes dont trois sont proposés par le commissaire du Gouvernement et un par les sociétés intimées, tous situés à [Localité 31] ou dans la commune non limitrophe de [Localité 45] qu’est [Localité 43]. Mais au regard de la surface des biens et de leur destination, bien que la valeur moyenne des termes soit de 1.350 euros/m² et la médiane à 1.045 euros/m², il convient de retenir la valeur du bien situé [Adresse 19] et qui est de 1.482 euros/m².

Concernant la méthode par le revenu, le taux de rendement pour les meilleurs actifs était de 5.25% à la date du jugement. La Sequano y ajoute 2% en raison de l’illiquidité du bien et de son ancienneté. Cela donne un taux de 7.25% inférieur à celui des locaux anciens mais cela est justifié par la grande surface du bien de l’espèce et sa bonne situation géographique.

Dans leurs dernières écritures, la SCI VADUZ et LA CABLERIE DAUMESNIL rétorquent que :

Sur la soi-disant insuffisance de motivation du jugement sur l’état d’occupation du bien, le premier juge a parfaitement justifié sa décision de retenir le bien comme occupé, en se fondant sur un motif de pur droit, à savoir l’article L321-2 du code de l’expropriation.

Sur la soi-disant obligation du premier juge d’allouer des indemnités accessoires à la société occupante, le mémoire récapitulatif de la Sequano en 1ère instance ne comportait aucune offre d’indemnité à revenir à l’exploitant des locaux. Le juge n’était donc saisi d’aucune demande et s’est prononcé sur tout ce qui lui était demandé. Le juge ne pouvait au demeurant s’autosaisir et allouer des indemnités à la société occupante ;

Sur l’application soi-disant erronée de la méthode d’estimation, le juge est libre de choisir la méthode d’évaluation. Contrairement aux affirmations de la Sequano, les surfaces de bureau et des locaux d’activité sont parfaitement individualisées. Le très bon état des bureaux justifie une appréciation différenciée. Le moyen tiré d’une absence de prise en compte de l’état du marché est un moyen de réformation et non de nullité. Par ailleurs, le site dont il s’agit dispose bien d’emplacements de stationnement et est bien desservi par les transports en commun. La Sequano avait tout au plus la possibilité de demander la réformation du jugement, ce qu’elle n’a pas fait.

Sur l’irrecevabilité de la demande de réformation, la Sequano demande l’annulation et, consécutivement, la réformation. Or l’annulation d’un jugement a pour conséquence qu’il n’a jamais existé. Il ne peut donc plus être réformé.

Sur la description du bien, les développements de Sequano sur l’état du bien viennent contredire les constatations du premier juge en son PV de transport. Les locaux d’activité comprennent des locaux de stockage mais ne s’y limitent pas. L’équipement électrique et les différents équipements industriels et machines présents ne correspondent pas à ce qui pourrait se trouver dans un simple local de stockage. Les quelques photos versées par la Sequano, alors que les locaux font plus de 4.000m², ne justifient pas d’une quelconque vétusté. Les sociétés produisent un très grand nombre de photographies montrant des locaux d’activités et des bureaux parfaitement équipés et en très bon état.

Sur l’occupation actuelle, il existait à l’origine un bail commercial entre les deux sociétés. En 2009, La société VADUZ a vendu à LA CABLERIE DAUMESNIL l’usufruit de son immeuble pour une durée de 15 ans et jusqu’au 21 septembre 2024. Elle a par la même occasion consenti à l’usufruitière une promesse de bail commercial à l’expiration de l’usufruit. Par acte du 6 mai 2024, la société VADUZ a donné son bien à bail à LA CABLERIE DAUMESNIL, bail courant du 22 décembre 2024 au 21 décembre 2033.

Sur l’environnement géographique, le bien est situé sur une voie nationale reliant [Localité 45] et les autoroutes A1, A3 et A86. Il est desservi par plusieurs ligne de bus le reliant au tram et au RER.

Sur la méthode d’évaluation, et contrairement aux affirmations de la SEQUANO AMÉNAGEMENT, la méthode retenue en première instance n’est pas celle dite « analytique ». La méthode globale par comparaison admet en effet de différencier le prix unitaire selon la destination des différents bâtiments. Cette dernière est parfaitement justifiée compte tenu de la parfaite individualisation entre surfaces d’activités et de bureaux. SEQUANO AMENAGEMENT qualifie la méthode d’artificielle sans le justifier ni tenir compte des équipements propres à chaque surface. Les bureaux ne pâtissent d’aucune nuisance sonore ou quelconque venant de la partie industrielle du site.

Sur le marché immobilier et les termes de comparaison, SEQUANO AMENAGEMENT prétend citer 10 termes mais n’en cite en réalité qu’un seul sans aucune information à l’appui et se contente de reprendre ceux des sociétés intimées et ceux du commissaire du Gouvernement en première instance, en se fiant à ces affirmations sans précisions et sans communiquer de pièces.

Les évolutions récentes de la jurisprudence et plusieurs documents produits doivent inciter la cour à procéder à une actualisation des valeurs les plus anciennes.

Les sociétés intimées entendent produire les 9 termes de comparaison déjà versés en première instance. Ces termes portent sur des biens situés à [Localité 31] et dans les communes limitrophes mais extrêmement similaires au bien de l’espèce. Les écarter serait adopter une approche restrictive et infondée.

Elle propose de faire une moyenne entre la méthode par le revenu et la méthode par comparaison et de retenir une somme de 7.016.000 euros

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel principal étant du 17 novembre 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de SEQUANO AMENAGEMENT du 13 mai 2024, des SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL du 14 mai 2024 et du commissaire du Gouvernement du 23 août 2024 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.

Les conclusions de SEQUANO AMENAGEMENT du 13 septembre 2024 sont de pure réplique à celles de la SCI VADUZ et de LA CABLERIE DAUMESNIL intimées et appelantes incidentes et à celles du commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.

Les conclusions de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL du 16 octobre 2024 étant également de pure réplique sont recevables.

Les documents produits par la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL le 30 octobre 2024 viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires et sont donc recevables.

Les conclusions complémentaires et récapitulatives de SEQUANO AMENAGEMENT du 25 avril 2025 étant également de pure réplique sont également recevables, celles-ci portant cependant le montant total de l’indemnité résultant de la procédure de délaissement à la somme de 7 016 000 euros, ayant demandé dans ses conclusions précédentes de la fixer à la somme de 5 260 000 euros.

Le mémoire récapitulatif et en réponse n°2 de la SCI VADUZ et de la SAS La CABLERIE DAUSMESNI du 20 mai 2025 étant de pure réplique est egalement recevable.

SEQUANO AMENAGEMENT a déposé à l’audience des conclusions complémentaires et récapitulatives n°3 avec une pièce nouvelle n°16 acte de vente du 18 juin 2021 et la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL ont également déposé à l’audience un mémoire aux fins d’écarter des débats les dernières écritures de SEQUANO AMENAGEMENT.

Les parties ont déjà déposé plusieurs conclusions au cours de la procédure suite à l’appel de SEQUANO AMENAGEMENT du 17 novembre 2023 pour une affaire fixée à l’audience du 26 juin 2025.

Ainsi, les dernières conclusions de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUSMESNI ont été déposées au greffe le 20 mai 2025 et notifiées le même jour , l’audience étant fixée au 26 juin 2025; SEQUANO AMENAGEMENT disposait donc du temps nécessaire pour y répliquer avant l’audience.

S’agissant de la pièce nouvelle n°16 correspondant à un acte de vente du 18 juin 2021, SEQUANO AMENAGEMENT n’invoque pas les dispositions de l’article R311-19 du code de l’expropriation applicables en appel en application de l’article R 311-29 dudit code; cette pièce pouvait donc être produite dans le délai règlementaire de l’article R311-26 du code de l’expropriation et n’a pas été produite en temps utile.

En outre, ces conclusions ont été déposées à l’audience, et non au greffe conformément à l’article R311-26 du code de l’expropriation et n’ont pu être notifiées aux parties et au commissaire du Gouvernement ; le principe du contradictoire de l’article 16 du code de procédure civile ne peut donc être respecté; il convient en outre de ne pas retarder la solution du litige par un délai de jugement excessif, et de statuer dans un délai raisonnable, l’appel étant du 17 novembre 2023.

En conséquence, la cour écarte des débats les conclusions de SEQUANO AMENAGEMENT complémentaires et récapitulatives n°3 déposées à l’audience et la pièce nouvelle n°16 acte de vente du 18 juin 2021 et en conséquence le mémoire de la SCI VADUZ et de la SAS La Cablerie aux fins d’écarter des débats les dernières écritures de la SEQUANO AMENAGEMENT déposées à l’audience.

AU FOND

— sur la demande à titre principal de SEQUANO AMENAGEMENT d’annuler le jugement

SEQUANO AMENAGEMENT demande à titre principal d’annuler le jugement déféré en faisant état de son caractère irrégulier sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile pour trois motifs examinés ci après.

La SCI VADUZ et la SAS La cablerie [Adresse 35] demandent de débouter SEQUANO AMENAGEMENT de cette demande.

Le commissaire du Gouvernement n’a pas conclu sur ce point.

L’article 455 du code de procédure civile dispose que le jugement doit exposer succintement les prétentions respectives des parties et leus moyens.Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.

1° SEQUANO AMENAGEMENT expose qu’il a été jugé en première instance à propos de l’appréciation du caractère occupé de l’immeuble délaissé :

« dans ces conditions, et dans la mesure où il a été constaté que le bien est effectivement occupé, la situation usufruitière de la société occupante est indifférente, étant observé :

' il n’appartient pas au juge de l’expropriation, dans le cas présent, de se prononcer sur le droit à indemnisation de la société occupante dans le cadre de la mise en 'uvre d’une éventuelle procédure d’éviction commerciale ;

' que pour fixer le prix à revenir aux propriétaires, le juge de l’expropriation doit prendre en considération la consistance du bien au jour du jugement, conformément à l’article L322-1 du code de l’expropriation.

En conséquence, le bien étant actuellement occupé, il sera évalué en valeur occupée. »

SEQUANO AMENAGEMENT estime que cette motivation est insuffisante dès lors qu’elle revient à assimiler l’usufruitier comme un simple occupant titulaire d’un bail sans tenir compte de la spécificité de l’espèce tenant d’une part, à l’existence de démembrement du droit de propriété (l’occupant étant l’usufruitier) et d’autre part, à la procédure du droit de délaissement (l’usufruitier étant à l’initiative de cette procédure).

SEQUANO AMENAGEMENT fait état des dispositions des articles L 311-2 du code de l’urbanisme, L230-1 du même code et indique que le prix fixé par le juge de l’expropriation doit comprendre d’une part l’indemnité principale mais également, d’autre part, les indemnités accessoires revenant au propriétaire, comme en matière d’expropriation ; qu’en l’espèce, le propriétaire du fait de démembrement du droit de propriété disposait d’une part, de la qualité de « propriétaire des murs » mais également « d’exploitant » en tant qu’usufruitier ; qu’il appartenait donc au juge de l’expropriation de se prononcer sur l’ensemble des indemnités susceptibles de lui revenir en cette seconde qualité d’exploitant ; qu’en refusant de se prononcer sur les autres indemnités accessoires, la motivation méconnaît les dispositions de l’article L 321-2 du code de l’expropriation et que saisie d’une demande portant sur un bien objet d’un démembrement, le juge de l’expropriation devait se prononcer, sur le droit du nu-propriétaire et d’autre part, sur celui de l’usufruitier, ce dernier devant être indemnisé dans le cadre d’une seule et même indemnité fixée par lui et le nu-propriétaire ; qu’en refusant de se prononcer sur ce moyen, la motivation est entachée d’insuffisance ; qu’il revenait donc au juge de première instance de fixer l’indemnité en rappelant que celle-ci porte à la fois sur les murs et sur l’exploitation.

Comme l’indique elle-même SEQUANO AMENAGEMENT, elle reproche au premier juge une insuffisance de motivation et non une absence de motivation ; le jugement est en effet motivé conformément à l’article 455 du code de procédure civile sur l’appréciation du caractère occupé de l’immeuble délaissé et il s’agit en réalité d’une demande d’infirmation du jugement.

2° SEQUANO AMENAGEMENT expose ensuite que le juge de première instance a considéré que la méthode analytique devait être préférée à la méthode globale qu’elle avait proposée au motif essentiellement que les bureaux seraient bien aménagés et en bon état.

« En l’espèce, si la surface de bureaux, de 674,30 m², ne représente qu’un peu plus de 12 % de la surface totale du bien 5349,60 m², pour autant cette surface n’est pas négligeable, étant observé que les locaux de bureaux sont généralement mieux valorisés que les locaux d’activité sur le marché immobilier.

Surtout, le très bon aménagement et le très bon état d’entretien des bureaux justifient que ces locaux soient valorisés distinctement de la surface des locaux d’activité ; sans quoi, cela conduirait à minorer la valeur du bien de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL.

En conséquence, la méthode d’évaluation par comparaison sera retenue, avec la réalisation de deux études de marché, portant sur les locaux d’activité et l’autre portant sur les locaux à usage de bureaux. »

SEQUANO AMENAGEMENT expose que le choix de recourir à une telle méthode analytique ne saurait être motivé essentiellement par la qualité de l’aménagement ou l’état d’un bien alors même que la surface de bureaux ne représente que 674,30 m² de bureaux d’une surface totale de 5349,60 m², c’est-à-dire seulement 12 % de la surface totale de l’immeuble ; qu’en outre, ces bureaux sont inséparables de l’immeuble en cause.

SEQUANO AMENAGEMENT conteste en réalité le choix de la méthode d’évaluation par le premier juge, qui est d’ailleurs de son pouvoir souverain, et le jugement est motivé sur ce point conformément à l’article 455 du code de procédure civile.Il s’agit en réalité d’une demande d’infirmation du jugement.

3° SEQUANO AMENAGEMENT expose enfin que le premier juge n’a pas tenu compte de l’état du marché pour retenir cette méthode ; que la méthode par comparaison mise en 'uvre pour évaluer un bien revient concrètement à identifier la valeur d’un bien au regard du marché immobilier, que l’état du marché du bureau particulièrement concurrentiel tend à favoriser les bureaux bien desservis par les transports en commun, disposant de places de stationnement (pièce n° 14) mettant en avant l’enjeu de rénovation thermique énergétique des bâtiments ; qu’en l’espèce, le bâtiment évalué en première instance dispose d’un accès rapide aux transports en commun (environ 20 minutes à pied du métro) d’un nombre suffisant de places de stationnement, et son état ne permet pas de considérer qu’il répond aux critères de recherche en termes de qualité énergétique ; qu’en retenant cette méthode analytique, le juge de l’expropriation a entaché son jugement d’irrégularité ; que contrairement à ce qu’indique les sociétés intimées, les pièces communiquées témoignent de l’absence de place de stationnement.

SEQUANO AMENAGEMENT conteste que le premier juge n’ait pas tenu compte de l’état du marché pour retenir sa méthode d’évaluation.

Outre que le choix de la méthode d’estimation relève du pouvoir souverain du juge de l’expropriation, le premier juge a motivé son choix de la méthode conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Il s’agit en réalité d’une demande d’infirmation du jugement au demeurant motivé.

En conséquence, il convient de débouter SEQUANO AMENAGEMENT de sa demande principale de voir annuler le jugement déféré.

— sur la demande à titre principal de SEQUANO AMENAGEMENT suite à sa demande d’annuler le jugement consécutivement de réformer le jugement

Dans les motifs de ses conclusions, après sa demande principale d’annulation du jugement, SEQUANO AMENAGEMENT invoque le mal fondé du jugement et l’appel incident, propose d’indemniser la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL dans ses dernières conclusions à la somme globale de 7'016'000 euros et dans le dispositif de celles-ci qui saisit la cour en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile demande de :

'au titre de l’appel principal

annuler le jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny ;

consécutivement,

' réformer le jugement du 31 août 2023 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny ;

' fixer le montant total de l’indemnité résultant de la procédure de délaissement à la somme totale de 7'016'000 euros en valeur libre '.

La SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL demandent dans le dispositif de leurs conclusions qui saisit la cour sur l’appel principal de la société SEQUANO AMENAGEMENT de juger irrecevable la demande de réformation du jugement du 31 août 2023 rendu par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny faisant suite à la demande d’annulation du jugement.

Elles indiquent que l’annulation de jugement a pour conséquence qu’il n’a jamais existé et que la SEQUANO n’est donc pas recevable à demander la réformation du jugement dont elle demande l’annulation et que la cour se devra de juger irrecevable la demande de réformation du jugement entrepris.

La formulation maladroite suite à la demande d’annulation consécutivement de réformer le jugement déféré, doit s’analyser in concreto en une demande d’annulation du jugement et subsidiairement en une demande de réformation du jugement qui est donc recevable.

— sur la recevabilité des demandes de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, la demande d’intervention volontaire de l’etablissement public Est-ensemble, la recevabilité de l’intervention volontaire de SEQUANO AMENAGEMENT

Le premier juge a :

— déclaré les demandes de la SCI VADUZ de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL recevables ;

' déclaré l’intervention volontaire de SEQUANO AMENAGEMENT recevable ;

' rejeté la demande d’intervention de l’Établissement Public Est ensemble formulée par la commune de [Localité 31].

Ces points ne sont pas contestés en appel et ne font pas partie du périmètre ni de l’appel principal, ni des appels incidents.

— sur le prononcé du transfert de propriété de l’ensemble immobilier appartenant à la SCI VADUZ, nue propriétaire et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière au bénéfice de SEQUANO AMENAGEMENT

Devant le premier juge la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL ont sollicité que le transfert de propriété soit prononcé, à titre principal au bénéfice de la Commune de Bobigny, à titre subsidiaire, au bénéfice de SEQUANO AMENAGEMENT, cette dernière n’ayant pas remis en cause le droit de délaissement et ayant demandé que le transfert de propriété soit prononcé à son bénéfice.

Le premier juge en application de l’article L230-3 du code de l’urbanisme indique que SEQUANO AMENAGEMENT, intervenant volontaire à l’instance, s’est vu transférer la compétence d’acquisition des biens situés dans la [Adresse 51] et ne conteste pas le droit de délaissement sollicité et il a en conséquence prononcé le transfert de propriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4]) sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] et appartenant la SCI VADUZ, nue-propriétaire, et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière, au bénéfice de SEQUANO AMENAGEMENT.

L’appel principal de SEQUANO AMENAGEMENT est limité au prix fixé pour l’ensemble immobilier appartenant à la SCI VADUZ, nue propriétaire et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière et ne concerne pas le transfert de propriété au bénéfice de SEQUANO AMENAGEMENT.

Les SCI VADUZ et la SAS Cablerie Daumesnil demandent la confirmation du jugement sur le transfert de propriété et leur appel incident concerne uniquement la fixation des indemnités et les frais de géomètre.

L’appel incident du commissaire du Gouvernement est limité aux indemnités à revenir à la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL.

En conséquence, il y a lieu de constater que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a prononcé le transfert de propriété.

— sur la fixation du prix de l’ensemble imobilier appartenant à la SCI VADUZ, nue-propriétaire, et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière

La cour suivra le plan du jugement à savoir les éléments préalables à la détermination des indemnités, puis la détermination des indemnités

A sur les éléments préalables

1° sur les principes du droit de délaissement

Aux termes de l’article L311-2 du code de l’urbanisme à compter de la publication de l’acte créant une zone d’aménagement concerté :

1° les propriétaires des terrains compris dans cette zone peuvent mettre en demeure la collectivité publique ou l’établissement public qui a pris l’initiative de la création de la zone de procéder à l’acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus à l’article L230-1.

L’article L 230-1 dispose que les droits de délaissements prévus par les articles L152-2, L 311-2 ou L424-1, s’exercent dans les conditions prévues par le présent titre.

Il prévoit dans son 2e alinéa que la mise en demeure de procéder à l’acquisition d’un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune. Elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes.

Aux termes de l’article L230-3 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’ expropriation saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de remploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

Enfin, en raison en l’espèce du démembrement du droit de propriété, la SCI VADUZ étant nue-propriétaire, et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL étant usufruitière,l’article L 321-2 du code de l’expropriation prévoit que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents. Toutefois, dans le cas d’usufruit, une seule indemnité est fixée, le nu-propriétaire et l’usufruitier exerçant leur droit sur le montant de l’indemnité au lieu de les exercer sur la chose. L’usufruitier, autre que le père ou la mère ayant l’usufruit légal, est tenu de donner caution.

2° sur les dates à retenir

En application de l’article L230-3 du code de l’urbanisme déjà cité, la consistance de l’ensemble immobilier s’apprécie à la date du jugement déféré en application de l’article L322-1 du code de l’expropriation, soit en l’espèce le 31 août 2023.

La date pour apprécier la valeur des biens en application du premier alinéa de l’article L322-2 du code de l’expropriation est la date dudit jugement en fixation du prix, soit en l’espèce le 31 août 2023.

Enfin, la date de référence non contestée par les parties et le commissaire du Gouvernement, correspond aux possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) d’Est ensemble adopté le 4 février 2020, exécutoire depuis le 27 mars 2020, modifié le 29 juin 2021.

À cette date de référence du 29 juin 2021, l’ensemble immobilier est situé en zone Upb, correspondant à un secteur de projet.

3° sur la consistance de l’ensemble immobilier

il s’agit d’un ensemble immobilier à usage d’activité de bureaux situé [Adresse 5], sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] d’une superficie de 3963 m².

Le bien est situé, sur l’avant, en bordure de la N3, importante voie routière, et à l’arrière, en bordure du canal de l’Ourcq.

Le bien se trouve au sein d’un quartier mixte de construction récente en raison de la création de la [Adresse 50] à [Localité 43] (situé en face du bien, de l’autre côté de la [Adresse 46]) et de la [Adresse 49] [Localité 31], dans laquelle se situe le bien à évaluer.

Cet ensemble immobilier est desservi par la station de métro « [Adresse 32] » située à 15 minutes à pied et les autoroutes A3 et A86.

Il est de type R+2 en façade de plain-pied à l’arrière et est composé :

' au sous-sol, un local de stockage ;

' au rez-de-chaussée, un grand entrepôt ;

' au premier 2e étage, deux bureaux.

Le premier juge indique qu’il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux que globalement :

' la partie à usage d’activité est en bon état pour l’usage de grands espaces facilitant la manipulation et la circulation des marchandises et l’entrepôt présente des aménagements particuliers (notamment un sol renforcé, une vidéosurveillance intégrale par caméra, présence d’un ascenseur) ;

' la partie à usage de bureaux est dans un très bon état d’entretien, composée d’espaces propres, entretenus, très bien aménagés, décorés et bénéficiant d’une luminosité naturelle importante ; les locaux et les locaux sociaux sont bien équipés.

SEQUANO AMENAGEMENT indique que l’immeuble visité a pour destination de permettre de stocker et de préparer des câbles électriques et qu’il n’existe donc pas de chaîne de production de cables mais simplement des espaces de stockage et de préparation ; il n’y a pas d’objectif de dénigrer les équipements mais de nuancer les propos des sociétés intimées selon lesquelles l’immeuble et l’ensemble des locaux seraient simplement en résumé en très bon état, puisque l’état des toitures, la présence de fissures, des traces d’infiltrations d’humidité permettent de nuancer ce propos et elle produit à l’appui des photographies (pages 28 à 33).

La SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL rétorquent que les locaux comprennent pour la plus grande partie des locaux d’activité pour le surplus (bâti en façade), un bâtiment de bureaux ; qu’il ne s’agit pas de locaux industriels classiques équipés comme tels mais de locaux d’activité comprenant des surfaces de stockage mais aussi et surtout, de préparation à leur vente d’un très grand volume de câbles de tous calibres, précisement travaillés et préparés avant la vente au public ; que l’existence au rez-de-chaussée d’un local abritant les compteurs électriques alimentant l’ensemble en TGTB n’est pas courant dans des locaux de simple stockage et qu’il en est de même des ponts roulants d’importance existants dans ses locaux ainsi que dans ceux mitoyens, également exploités en location et qu’il en est de même pour le poste de chargement des chariots électriques, des bornes de gaz, de la filmeuse enrouleuse de grande portée posée sur un sol en béton, du dérouleur, de la machine à couper avec leur installation, du compresseur mais également outre le petit matériel de toutes les installations bénéficiant à l’exploitant et constituant des éléments autres que fonciers.

Elles indiquent que pour le surplus de 4 000 m² de locaux, SEQUANO AMENAGEMENT se contente de produire une seule et unique photo constituant une cloison séparative et que le transport sur les lieux n’a pas démontré de vétusté ; elles produisent à l’appui de leur description détaillée des photographies (pages 25 à 46).

Il ressort des photographies produites par les parties ainsi que des constatations du procès-verbal de transport sur les lieux du 23 mars 2023 que :

' la façade, en briques, est en bon état d’entretien ;

' description intérieure :

' local de stockage situé au sous-sol : brut avec du carrelage au sol ;

' entrepôt, situé au rez-de-chaussée divisé en deux espaces : brut avec un sol renforcé, d’une grande hauteur sous plafond avec des locaux sociaux dans un état correct ;

' locaux à usage de bureaux, situés au 1er et au 2e étage :

premier étage : sanitaires en bon état, grande cuisine en très bon état, six bureaux meublés, une réserve et un local d’archives brut.

Au fond à droite du couloir une grande salle de réunion moderne en très bon état.

2e étage : partie accueil et commerciale de l’entreprise : un local électrique, une salle de repos en très bon état d’entretien et un open space de quatre bureaux meublés.

2e partie du couloir desservant sept bureaux meublés à gauche et sept bureaux meublés à droite.

Comme l’indique le premier juge, la partie à usage d’activités est en bon état pour l’usage et la partie à usage de bureaux est dans un très bon état d’entretien

4° sur les surfaces à retenir

Les surfaces comme en première instance ne sont pas contestées par les parties et le commissaire du Gouvernement, celles-ci s’accordant pour prendre pour base les surfaces utiles suivantes, résultant du mesurage réalisé par le cabinet de géomètres experts ACTIF-GEO le 18 février 2022 (pièce n°27) soit :

' locaux d’activité : 4650 m² (soit 881,40 m² au sous-sol, 3548,90 m² au rez-de-chaussée et 245 m² en mezzanine) ;

' locaux de bureaux : 674,30 m² (soit 334,20 m² au premier étage et 340,10 m² au 2e étage) ;

soit un total de 5349,60 m².

Les parties et le commissaire du Gouvernement s’accordent également pour pondérer ces surfaces de la manière suivante :

' sous-sol : 880,40 m² X 0,3= 264,42 m² ;

' rez-de-chaussée : 3548,90 m² X 1= 3548,90 m² ;

' bureaux : 674,30 m² X 1= 600 114,30 m².

Alors qu’en première instance les parties différaient sur la pondération à appliquer à la surface de 245 m² situés en mezzanine, en appel, les parties ne contestent pas le jugement qui n’a pas appliqué de pondération à la surface située en mezzanine.

Les parties et le commissaire du Gouvernement en appel ne contestent donc pas les surfaces retenues par le premier juge soit :

' locaux d’activité : 4058,32 m² (soit 264,42 m²+ 3548,90 m²+ 245 m²) ;

' locaux de bureaux : 674,30 m² (soit 334,20 m²+ 340,10 m²) ;

soit un total de 4732,62 m².

5° sur la situation d’occupation

Le premier juge a retenu que le bien était actuellement occupé, et il l’a évalué en valeur occupée.

Il invoque les dispositions de l’article L321-2 du code de l’expropriation et indique qu’en l’espèce, il n’est pas contesté et il a été constaté lors du transport sur les lieux que le bien à évaluer était actuellement occupé par la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière dudit bien.

Il ajoute que l’article L321-2 susvisé, invoqué par SEQUANO AMENAGEMENT pour considérer que le bien est libre de toute occupation :

' vise à expliciter les modalités de répartition de l’indemnité d’expropriation à revenir au propriétaire d’un bien, lorsque cette propriété est divisée entre un nu-propriétaire et un usufruitier, à savoir la fixation d’une seule indemnité d’expropriation, ce qui n’est pas contesté en l’espèce ;

' ne porte pas sur la fixation de l’indemnité d’éviction commerciale et particulièrement, sur la possibilité ou non, pour une société usufruitière de bénéficier d’une éventuelle indemnité à ce titre ;

' que dans ces conditions, dans la mesure où il était constaté que le bien est effectivement occupé, la situation d’usufruitière de la société occupante est indifférente au cas d’espèce, étant observé :

' qu’il n’appartient pas au juge de l’expropriation, dans le cas présent, de se prononcer sur le droit à indemnisation de la société occupante dans le cadre de la mise en 'uvre d’une éventuelle procédure d’éviction commerciale ;

' que pour fixer le prix à revenir au propriétaire, le juge de l’expropriation doit prendre en considération la consistance du bien au jour du jugement conformément à l’article L322-1 du code de l’expropriation.

SEQUANO AMENAGEMENT demande la réformation du jugement en fixant le montant total de l’indemnité résultant de la procédure de délaissement en valeur libre.

Elle expose que le bien est actuellement exploité par l’usufruitier la société LA CABLERIE DAUMESNIL, cette exploitation ne résultant pas d’un bail mais de la cession de l’usufruit par la SCI VADUZ par acte du 22 décembre 2029 expirant le 21 décembre 2024, qu’en application de l’article L321-2 du code de l’expropriation, le juge doit fixer une seule indemnité, à charge pour l’usufuitier et le nu propriétaire de la répartir entre eux et que le jugement doit donc être réformé en ayant refusé de se prononcer sur le bénéfice de l’indemnité d’éviction alors même que la procédure résulte ici de l’exploitant; que la société exploitante ne saurait mettre en oeuvre ultérieurement une procédure d’éviction commerciale en l’absence de perte de droit au renouvellement au bail.

Elle ajoute que les sociétés intimées indiquent cependant qu’un bail aurait été conclu entre elles, mais qu’en application des articles L230-3 et L 230-5 du code de l’urbanisme, le jugement portant transfert de propriété éteint les droits réels et personnels existant sur l’immeuble en cause et qu’il ne leur était donc pas possible de conclure un bail le 6 mai 2024, et c’est une convention d’occupation précaire qui aurait due être conclue ; que la production de ce bail témoigne de la volonté des sociétés evincées de se prévaloir ultérieurement d’un bail pour justifier ensuite d’un préjudice tiré de la prétendue perte de droit au bail.

La SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL rétorquent que la mise en oeuvre du droit de délaissement conformément aux articles 578 et 815-5 du code civil a été faite par les deux sociétés ; que la parcelle AD n°[Cadastre 1] est la propriété de la SCI VADUZ, que celle- ci est occupée et exploitée par la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL au terme d’un acte notarié du 23 novembre 2009 pour une durée de quinze ans qui se termine le 21 décembre 2024 et que par acte sous seing privé du 22 décembre 2009, la SCI VADUZ a consenti à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL une promesse de bail commercial.

Elles ajoutent sur la soit disante obligation du juge d’allouer des indemnités accessoires à la société occupante, alors que la SCI VADUZ, nue propriétaire, a exercé son droit de délaissement après avoir obtenu l’accord de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL; d’où, la participation de l’usufuitier à la procédure ; qu’en application de l’article L230-5 du code de l’urbanisme, l’usufruitier n’ayant pas renoncé à son usufruit, la perte de l’usufuit qui constitue un droit réel, ne peut intervenir et faire l’objet d’une indemnité, qu’après que le transfert du bien aura été prononcé, ledit transfert éteignant par lui- même et à sa date tous les droits réels ou personnels ; que si l’on doit considérer que le transfert du bien a été prononcé par le jugement, l’usufuit a été éteint à cette date et en revanche, si le transfert de propriété doit être prononcé par l’arrêt, c’est le bail commercial du 6 mai 2024 qui sera éteint ; que seule une procédure d’éviction comerciale permettra au juge de l’expropriation de se prononcer sur les diverses indemnités à revenir à la société occupante ; que devant le premier juge la SEQUANO AMENAGEMENT n’a fait aucune offre d’indemnités à revenir à l’exploitant des locaux et celui-ci n’a donc été saisi d’aucune offre en fixation d’une telle indemnité ; que la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL n’a pas renoncé à ce droit.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement en indiquant que le premier juge n’a été saisi que de la question relative à l’état d’occupation du bien et qu’il a été constaté lors du transport que le bien était effectivement occupé.

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense, mais toutefois, l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En outre, aux termes de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, le 7 mai 2020 la SCI VADUZ et la SAS La CABLERIE DAUMESNIL ont mis en demeure la commune de Bobigny de procéder à l’acquisition de leur bien immobilier en application des articles L311-2, L230-1 et L 230- 3 du code de l’urbanisme.

La commune de [Localité 31] n’a pas déposé d’écritures et SEQUANO AMENAGEMENT est intervenue volontairement à la procédure.

Le premier juge a déclaré recevable l’intervention volontaire de SEQUANO AMENAGEMENT et a rejeté la demande d’intervention volontaire de l’Établissement Public Est – ensemble formulée par la commune de [Localité 31] ce qui n’est pas contesté par les parties en appel.

Le premier juge a fait droit aux demandes des SCI VADUZ et SAS LA CABLERIE DAUMESNILl et de SEQUANO AMENAGEMENT de prononcer le transfert de l’ensemble immobilier appartenant à la SCI VADUZ et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL au bénéfice de SEQUANO AMENAGEMENT, qui a autorité de chose jugée, en l’absence d’appel principal de SEQUANO AMENAGEMENT et d’appels incidents des sociétés intimées et du commissaire du Gouvernement.

Le premier juge n’a pas été saisi d’une demande d’indemnité à revenir à l’exploitant des lieux dans le cadre d’une éventuelle procédure d’éviction commerciale.

Il a donc appliqué exactement l’article L321-2 du code de l’expropriation en fixant une seule indemnité puisque celui-ci dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent ; que toutefois, dans le cas d’usufruit, une seule indemnité est fixée, le nu propriétaire et l’usufruitier exerçant leurs droits sur le montant de l’indemnité au lieu de les exercer sur la chose.

Il ressort des pièces versées aux débats par la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNI que :

— un bail commercial a été consenti par la SCI VADUZ le 30 juin 1987 à la SA DAUMESNIL (pièce n°4) ;

— ce bail a été suivi d’un avenant du 31 mai 1990 (pièce n°5) ;

— le bail initial a été prolongé pour une nouvelle durée de 3, 6 ou 9 années à effet du 1er juillet 1999 pour se terminer le 30 juin 2005 (pièce n°6) ;

— un avenant est intervenu le 12 septembre 2005 (pièce n°7) prolongeant le bail à effet du 1er juillet 2005 pour se terminer le 30 juin 2014 ;

— Par acte notarié du 21 novembre 2009 de Maître [P] [Z], notaire à [Localité 45], par lequel la société VADUZ a cédé à la société LA CABLERIE DAUSMENIL l’usufruit de son immeuble pour une durée de quinze ans, qui a commencé à courir le 22 décembre 2009 pour se terminer le 21 décembre 2024 (pièce n°8).

Il n’est pas contesté que lors du transport sur les lieux, il a été constaté que le bien à évaluer était occupé par la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière dudit bien ; à la date de la saisine du premier juge, lors du transport sur les lieux et lors du prononcé du jugement, la parcelle était occupée et exploitée dans le cadre de ses activités industrielles par la société LA CABLERIE DAUMESNIL au terme de l’acte notarié susvisé du 22 décembre 2009. Pour fixer le prix à revenir aux propriétaires, le premier juge a donc exactement pris en considération la consistance du bien au jour du jugement en application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation et a en conséquence retenu une évaluation en valeur occupée.

Il a en conséquence à juste titre aux termes de sa saisine rejeté la demande de SEQUANO AMENAGEMENT de retenir une évaluation en valeur libre en application de l’article L321-2 du code de l’expropriation.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

6° sur la méthode d’évaluation

Le premier juge a retenu la méthode d’évaluation par comparaison avec ventilation entre les locaux d’activités et les bureaux.

Il indique en effet que si la surface de bureaux de 674,30m² représente un peu plus de 12 % de la surface totale du bien de 5349,60 m², pour autant cette surface n’est pas négligeable, étant observé que les locaux de bureaux sont généralement mieux valorisés que les locaux d’activité sur le marché immobilier et que surtout, le très bon aménagement et le très bon état d’entretien des bureaux justifient que ces locaux soient valorisés distinctement de la surface des locaux d’activité, sans quoi, cela conduirait à minorer la valeur du bien.

SEQUANO AMENAGEMENT demande l’infirmation du jugement en demandant de retenir dans ses premières conclusions la méthode gobale et en produisant à l’appui des termes de référence correspondant à de telles évaluations globales.

Dans ses dernières conclusions, elle propose de retenir de :

— la moyenne de la méthode par comparaison : 7 014 000 euros (valeur unitaire de 1482 euros X surface pondérée de 4732,62 m²):

— la moyenne de la méthode par le revenu : 5745 000 euros (loyer de 416 270/surface de plancher de 4732,62 m²= 87,96 m²);

en retenant un taux de 7,25 : 416 270 euros X 7,25= 5 741 655,17 euros arrondis à 5 745 000 euros.

soit 6 379 500 euros.

Elle fait état de l’impossible application de la méthode analytique au regard de la qualité de l’aménagement ou l’état du bien pour les motifs suivants:

— s’il n’est pas contesté que les locaux sont en bon état, retenir la méthode analytique revient à considérer que les 674,30 m² de bureaux seraient susceptibles de faire l’objet d’une mise sur le marché de la même manière que des bureaux indépendants, c’est à dire sans tenir compte des 88% restant de l’immeuble abritant une activité industrielle ;

— les bureaux ne représentent que 12% de la surface totale de l’immeuble et ils sont imbriqués dans l’immeuble, à savoir un monte-charge dans la partie entrepôt, des bureaux accessoires de l’activité de production, communiquant avec celle-ci par ascenseur et escaliers et elle produit à l’appui des photographies des trois escaliers ;

— les bureaux sont situés au dessus de l’activité industrielle, générant des nuisances sonores et olfactives ;

— l’immeuble a une vocation mixte de local d’activités; en retenant une méthode analytique, le premier juge a méconnu la réalité économique du marché, relevant en janvier 2023, 4 320 000 m² de surface de plancher de bureaux étant vacants en Ile de France (pièce n°13); retenir une méthode analytique avant la crise actuelle de l’immobilier tertiaire surpondère le prix des bureaux dont les références sont issues de ventes d’immeubles entiers, ou de lots de copropriété, de bureaux et méconnait la spécificité des locaux d’activité qui diffère de la spécificité des immeubles à usage exclusif de bureaux dans la typologie des classes d’actifs immobiliers.

La SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL demandent la confirmation du jugement en indiquant que :

— la Cour de cassation juge que le juge de l’expropriation choisit la méthode d’évaluation qui lui est apparue la meilleure et la mieux appropriée ;

— SEQUANO AMENAGEMENT qualifie à tort la méthode retenue par le premier juge d’analytique, alors qu’il s’agit d’une méthode par comparaison avec ventilation par destination ;

— SEQUANO AMENAGEMENT ne tient pas compte des équipements de chacune des surfaces et de leur destination différente, et les surfaces de bureaux sont parfaitement distinguées de celles à destination industrielle, en ce qui concerne les façades, les accès ;

— la surface de terrain nu aménagé en stationnement de vehicules privés est incluse dans la propriété ;

— aucune modification n’est nécessaire dans la consistance de l’immeuble pour permettre une utilisation indépendante des bureaux et des locaux d’activités.

En première instance, le commissaire du Gouvernement a retenu une méthode d’évaluation analytique pour tenir compte du bon aménagement des locaux de bureaux et de leur surface non négligeable (pièce SCI VADUZ et LA CABLERIE DAUSNESNIL n°A) en proposant de retenir une indemnité principale de 6 085 000, puis dans ses conclusions complémentaires ( pièce B) une indemnité principale de 7 225 000 euros ; par contre, en appel le commissaire du Gouvernement retient la méthode par comparaison globale en proposant des termes de comparaison présentant tous une partie atelier/stockage comme le bien objet de la procédure, parfaitement comparable au bien à évaluer sans qu’il y ait besoin de produire plusieurs études de marché, et demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 7 453 876,50 euros.

Il convient en conséquence d’examiner les méthodes proposées par les parties et par le commissaire du Gouvernement.

1° examen de la méthode par le revenu

SEQUANO AMENAGEMENT demande de retenir la moyenne entre la méthode par le revenu et la méthode par comparaison.

Il convient donc d’examiner en premier lieu la méthode par le revenu.

Elle indique que la méthode par le revenu consiste à prendre pour base soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), soit les deux puis à utiliser des taux de rendement, de capitalisation, qu’elle est particulièrement pertinente en l’espèce puisque les sociétés intimées ont très récemment conclu un bail permettant de calculer précisément la capitalisation soit :

' loyer annuel prévisionnel (pièce adverse n° 26) : 416'270 euros

' surface de plancher : 4 732,62 m²

' calcul : 416'270 / 4 732,62= 87,96 euros/m².

Elle ajoute qu’à la date du jugement le taux de rendement dit « prime » était de 5,25 % et qu’en raison de l’ancienneté du local et surtout de la situation dans une opération d’urbanisme, elle ajoute une prime de risque de 1 % et d’illiquidité de 1 % pour arbitrer un taux de capitalisation de 7,25 %, ce taux étant inférieur aux transactions de ce type de locaux anciens qui, avec les montées des taux, sont de 8 % et plus, que cependant le bien bénéficiant d’une bonne situation géographique et surtout de grandes surfaces assez rares à proximité de [Localité 45], il est retenu un taux favorable de 7,25 %.

Elle en conclut que sur ces bases, la valeur hors droit de cet ensemble immobilier, par la méthode par les revenus, est estimée à :

' 416'270 euros X 100 / 7,25= 5'741'655,17 euros

soit : 5'741'655,17 euros arrondis à 5'745'000 euros.

Il convient tout d’abord de relever qu’il s’agit d’une demande nouvelle de SEQUANO AMÉNAGEMENT dans ses dernières conclusions qui sollicite de retenir la moyenne entre la méthode par le revenu et la méthode par comparaison qui n’a pas été formulée dans le délai de trois mois de l’article R311- 26 du code de l’expropriation celle-ci étant cependant plus favorable pour la SCI VADUZ et La CABLERIE DAUMESNIL, puisque SEQUANO AMENAGEMENT propose de retenir la somme de 5 260 000 euros dans ses premières conclusions et les suivantes et propose dans ses dernières conclusions de retenir la moyenne de la méthode par comparaison soit 7 014 000 euros et de la méthode par le revenu soit 5 745 000 euros soit 6 379 500 euros.

Cette méthode par le revenu n’est retenue qu’à titre exeptionnel en matière d’expropriation, puisqu’elle aboutit à des variations importantes selon le taux de capitalisation ; il n’est pas démontré qu’en l’espèce le taux de rendement était à la date du jugement de 5,25 %, qu’il est arbitré un taux de 7,25 % sans démontrer que ce taux est inférieur aux transactions de ce type de locaux anciens qui sont de 8 % et plus.

Enfin, la différence entre les deux approches par la méthode par comparaison de 7'014'000 euros et par la méthode par le revenu de 5'745'000 euros est trop importante et démontre ainsi son absence de pertinence.

Cette méthode sera donc écartée et il convient donc en conséquence de retenir la méthode habituelle par comparaison.

La discussion porte en effet ensuite sur la méthode par comparaison par ventilation entre les locaux d’activités et les bureaux retenue par le premier juge dont la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL demandent la confirmation et la demande d’infirmation du jugement par SEQUANO AMENAGEMENT et le commissaire du Gouvernement qui demandent de retenir la méthode par comparaison globale.

2° examen de la méthode par comparaison avec ventilation

Seules la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL proposent des références dans le cadre de la méthode par ventilation entre les locaux d’activité et les bureaux.

Il convient en conséquence d’examiner les références proposées :

A références de bureaux

Elles demandent de retenir une valeur unitaire de 2700 euros/m² et proposent deux références :

— vente du 18 décembre 2019 (pièce n°20), [Adresse 12] ; AK n°179, immeuble de 1392 m² comprenant un bâtiment élevé sur deux niveaux de sous-sol , parking, RDC à usage d’activité et quatre étages à usage de bureaux en retrait du RDC, 7 473 000 euros pour une surface de 2819 m² (pièce n°21), soit 2650 euros/m²

Ce terme est ancien et est surtout trop éloigné comme l’indique le commissaire du Gouvernement, correspondant donc à un marché non comparable et sera donc écarté.

— arrêt de la cour d’appel de Paris RG 20/06034 du 4 novembre 2021, ensemble de bureaux au [Adresse 25] à Saint Ouen dans un site industriel, 340 m² ; pour les bureaux seuls 2650 euros/m².

Ce terme de 340 m² est de surface non comparable avec celle du bien à évaluer de 674,30 m², est en outre éloigné étant à [Localité 47] comme l’indique le commissaire du Gouvernement et sera donc écarté.

B Locaux d’activités

En l’absence de termes pertinents produits par la SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL concernant les bureaux, la méthode de comparaison par ventilation ne peut donc être retenue et il n’y a en conséquence pas lieu d’examiner les termes de comparaison proposés uniquement pour les locaux d’activités.

Il sera donc retenu la méthode par comparaison globale.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° sur la détermination des indemnités

Dans le cadre de la méthode par comparaison avec ventilation, le premier juge a retenu :

' pour les locaux d’activité d’une surface de 4058,32 m² : une valeur unitaire de 1 480 euros/m² en retenant parmi les termes proposés quatre termes correspondant à une moyenne de 1 292 euros/m² en valeur occupée et en tenant compte de la bonne situation géographique du bien, les facteurs de plus-value présentés en comparaison des références retenues, étant particulièrement bien aménagés et présentant une bonne configuration intérieure, facilitant la circulation et de la valeur du terme CG n°1 privilégié, car relative à un bien situé sur la même commune que le bien à évaluer et d’une surface comparable.

' Pour les locaux à usage de bureaux d’une surface de 674,30 m² : une valeur unitaire de 1 815 euros/m², en retenant parmi les termes proposés, trois termes pour une moyenne de 1 426 euros/m² en valeur occupée et en tenant compte des éléments de plus-value importants, de par leur très bon état d’entretien, leur très bon aménagement et leur très bon état d’équipement constaté lors du transport sur les lieux. Le premier juge a ainsi fixé l’indemnité principale selon la méthode par comparaison avec ventilation comme suit :

— locaux à usage d’activités : 6 006 313,60 euros ;

— locaux à usage de bureaux : 1 223 854,50 euros ;

soit un total de 7 230 168,10 euros en valeur occupée.

La cour a retenu la méthode par comparaison globale.

Il convient donc d’examiner les références proposées dans le cadre de cette méthode par SEQUANO AMENAGEMENT et par le commissaire du Gouvernement.

a) Les références de SEQUANO AMENAGEMENT

A l’appui de sa demande de retenir une valeur unitaire de 1 482 euros/m² dans le cadre de la méthode par comparaison globale, soit une indemnité principale de : 4732,62 m² X 1 482 euros= 7'013'743 euros arrondis à 7'014'000 euros en valeur libre, la cour ayant retenu une valeur occupée ,SEQUANO AMENAGEMENT propose deux termes de comparaison et reprend trois termes du commissaire du Gouvernement de première instance.

Elle ajoute que le premier juge a écarté les termes de référence concernant des copropriétés, que toutefois, comme l’indique le projet de bail commercial, le bâtiment fait l’objet d’une servitude dont la contrainte est égale à une gestion de copropriété entre les deux bâtiments ; qu’en outre, il n’y a aucune raison d’écarter les « valeurs basses ou hautes » ; qu’à défaut de transaction amiable constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, elle tient compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables, conformément aux dispositions de l’article L213-4 du code de l’urbanisme ; qu’enfin elle ne retient pas dans les références des communes mitoyennes de [Localité 45] comme par exemple [Localité 40] ou [Localité 44], ni les communes économiquement plus aisées comme [Localité 39], car elles diffèrent de la zone de [Localité 31].

Les termes avec les références de publication sont les suivants :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

T1

18 juin 2021

[Adresse 23]

[Adresse 36]

1345

1'422'000

1057

local d’activité (entrepôt+ bureau)

T2

29 novembre 2019

[Adresse 18]

6441

8'450'000

1482

local d’activité (entrepôt+ bureau)

CDG 1

7 avril 2021

[Adresse 17]

2074

2053 000

989

local d’activités

CDG2

27 juillet 2022

[Adresse 14]

1134

2'900'000

1134

stockage et stationnement

CDG 3

12 juin 2019

[Adresse 22]

2065

1'950'000

944

stockage et stationnement

prix moyen

1350

prix médian

1045

T1

SEQUANO AMENAGEMENT indique que ce terme dispose de locaux avec une belle hauteur sous plafond et de bureaux de qualité, que cependant la surface de 1345'm² est inférieure au [Adresse 6] .

Ce terme récent, comparable en consistance et surface sera retenu.

T2

SEQUANO AMENAGEMENT indique qu’au-delà de 3000 m², les mutations récentes dans un rayon proche sont très rares et que cette référence est la plus comparable en termes de surface et de localisation et qu’elle la privilégie et retient donc cette valeur de 1 482 euros/m² pour fixer le prix.

Le commissaire du Gouvernement demande d’écarter ce terme étant trop ancien.

Cependant ce terme du 29 novembre 2019 a moins de cinq ans, le jugement étant du 31 août 2023; en outre la localisation se trouve à [Localité 31] et la surface de 6441 m² est comparable avec le bien à évaluer de 4732,62 m².

Ce terme sera donc retenu.

CG1

SEQUANO AMENAGEMENT indique que ce terme dispose d’un bel espace de stationnement, que la surface est de 2074 m².

Le commissaire du Gouvernement propose également ce terme en retenant une surface de 1983 m² et une valeur de 1035,30 euros/m².

Ce terme comparable en localisation, en consistance et en surface sera retenu pour une valeur de 1035,30 euros/m² s’agissant d’un terme du commissaire du Gouvernement.

CG2

SEQUANO AMENAGEMENT indique que ce terme est voué à la démolition, les images prises lors des années qui précèdent la cession, montrant un bâti en mauvais état.

Le commissaire du Gouvernement indique que ce terme au [Adresse 2] du 27 juillet 2022 avec les mêmes références de publication peut être retenu et il fait état pour sa part d’une surface de 1946 m², et non de 1134 m², soit d’un prix de 1 490,24 euros/m² et non de 1 134 euros/m².

Ce terme comparable en consistance sera retenu avec la valeur unitaire de 1 490, 24 euros s’agissant d’un terme du commissaire du Gouvernement.

CG3

SEQUANO AMENAGEMENT indique qu’il s’agit d’un bâti et que la surface de la cession de 2065 m² est inférieure.

Le commissaire du Gouvernement demande d’écarter ce terme trop ancien et il retient pour sa part 1680 m² soit une valeur unitaire de 1160,71 m².

Ce terme date de moins de cinq ans ; cependant, au regard des discordances entre la surface et donc de la valeur unitaire/ m², de l’absence de production de l’acte de vente, ce terme sera écarté, s’agissant d’un terme du commissaire du Gouvernement de première instance, non repris par le commissaire du Gouvernement en appel.

B) les termes de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL

La SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUSMESNIL ne proposent pas de termes dans le cadre de la méthode par comparaison globale.

C) Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement en appel propose des termes de comparaison présentant tous une partie bureau et une partie atelier/stockage avec les critères suivants :

' locaux d’activité ayant une superficie utile supérieure à 1000 m² ;

' comportant une partie bureaux ;

' situés dans un rayon de 5 km autour du bien à évaluer ;

' bénéficiant des avantages d’accès semblables (route notamment) ;

' dont la vente est intervenue en 2020 ou postérieurement.

Le commissaire du Gouvernement invoque donc trois termes déjà proposés en première instance et deux nouveaux termes avec les références de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

CG6

27 juillet 2022

[Adresse 3]

1946

2'900'000

1490,24

un bâtiment Nord avec mezzanine reliée par un monte-charge un escalier

bâtiment Sud avec bureau à l’entrée du bâtiment, des sanitaires et en sous-sol une chaufferie

nouveau CDG 1

11 avril 2022

[Adresse 20]

2080

4'800'000

2308

ensemble de bâtiments divisés en lots avec de l’activité, de stockage et du bureau

CDG5

7 avril 2021

[Adresse 17]

1983

2'053'000

1035,30 euros

un ensemble constitué de deux corps de bâtiments, vendu occupé à destination d’activité et de bureaux

CDG 4

14 janvier 2020

[Adresse 15]

4999

4'562'000

912,60

un bien vendu en très mauvais état, expliquant une valeur basse

nouveau CDG 2

6 janvier 2020

[Adresse 16] à [Adresse 41]

1069,35

1'500'000

1403

dans un ensemble immobilier, un local en R+1 avec activité en rez-de-chaussée et premier étage bureau au second

Le commissaire du Gouvernement indique que les termes sont relativement anciens, deux datant de 2020, un de 2021 et deux de 2022 avec des prix variant entre 912,60 euros/m² et 1308 euros/m² ; que les termes les plus proches géographiquement sont le terme nouveau CDG1 à [Localité 31] dont le prix métrique est de 1035,30 euros et le terme CDG 6 à [Localité 43] dont le prix métrique est de 1490,24 euros/m² ; que le terme le plus récent est le terme CDG 6 à [Localité 43] dont le prix métrique est de 1490,24 euros/m² ; que la moyenne est de 1430 euros/m² arrondis à l’unité.

Le commissaire du Gouvernement propose d’appliquer une majoration de 10 % pour tenir compte de la localisation géographique très favorable du bien (sur la nationale menant directement à [Localité 45] et à l’autoroute), et de compenser l’ancienneté des termes.

Le commissaire du Gouvernement propose donc de retenir une valeur de 1575 euros/m² en valeur occupée.

CDG6

Ce terme a déjà été retenu.

nouveau CDG 1

Ce terme récent, dans une ville limitrophe, comparable en consistance et en surface sera retenu , ayant en outre été vendu occupé et étant dans un très bon état.

CDG5

Ce terme a déjà été retenu.

CDG4

Le commissaire du Gouvernement indique que ce bien a été vendu en mauvais état ce qui explique la valeur basse de 912, 60 euros/m².

Le bien à évaluer étant en très bon état, ce terme en mauvais état non comparable sera écarté.

nouveau CDG 2

Le commissaire du Gouvernement indique que ce terme bien qu’éloigné dans le temps et l’espace, reste pertinent dans sa composition (activité avec une partie bureau) et permet de corroborer les valeurs récentes précédemment présentées.

Ce terme comparable en consistance, sera retenu, bien qu’éloigné dans le temps et l’espace, en raison de la rareté des termes comparables dans la commune du bien à évaluer.

Le commissaire du Gouvernement à titre de recoupement, cite la cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières du 1er janvier 2024 des éditions Callon [Localité 42], 46e année, faisant état d’un prix de 1482 euros/m² en 2024 pour les locaux industriels sur la commune de [Localité 31] et indique que la valeur de 1 575 euros/m² est donc cohérente (annexe).

La cour disposant de références correspondant à des mutations effectives écartera la cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières des éditions Callon [Localité 42].

Les termes retenus par la cour correspondent donc à une valeur unitaire de:

1057+1482+1035,30+1490,24+2308+1403=8775,54 euros/6=1462,59 euros/m².

La moyenne est donc inférieure à la valeur proposée par SEQUANO AMENAGEMENT qui privilégie le terme T2 de 1482 euros/m².

Il convient également de tenir compte des élements de plus value correpondant à la localisation geographique très favorable du bien à évaluer, sur la nationale menant directement à [Localité 45] et à l’autoroute et à son très bon état.

Enfin, il convient de tenir compte également de l’ancienneté des termes retenus et de l’évolution du marché.

Il sera donc retenu comme proposé par le commissaire du Gouvernement au vu de ces élements une valeur unitaire supérieure fixée à 1575 euros/m².

En l’absence de discussion par les parties et le commissaire du Gouvernement sur l’application d’ un abattement pour occupation, l’indemnité principale est de :

1575 euros/m² X 4732,62 m²= 7 453 876,50 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur les indemnités accessoires

A Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle non contestée par les parties et le commissaire du Gouvernement comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (7 453 876,50 – 15 000 ) x 10% = 743 887,65 euros

soit un total de 746 387, 65 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Le prix de l’ensemble immobilier en valeur occupée est donc de :

7 453 876,50 euros( indemnité principale) + 746 387,65 euros( indemnité de remploi)= 8 200 264,15 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— B sur les frais de géomètre expert

Le premier juge a rejeté la demande de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL de 4000 euros en raison de l’engagement de frais pour faire intervenir un géomètre expert, celle-ci étant intégrée dans l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles.

Il leur a accordé la somme de 7 000 euros sur ce fondement.

La SCI VADUZ et la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL ont formé appel incident en indiquant qu’il est équitable de leur allouer au titre des frais de géomètre d’un montant de 4 000 euros hors-taxes en remboursement des frais qu’elles ont avancés à cet effet. Il convient de confirmer le jugement qui a exactement intégré au titre de l’article 700 du code de procédure civile les frais de géomètre d’un montant de 4 000 euros hors-taxes (pièce n° 27).

— Sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance.

SEQUANO AMENAGEMENT perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

L’équité commande de débouter SEQUANO AMENAGEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel et de la condamner sur ce fondement à payer la somme unique de 5000 euros à la SCI VADUZ et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels ;

Déclare recevables les conclusions et pièces des parties et du commissaire du Gouvernement, sauf à écarter les conclusions de SEQUANO AMENAGEMENT complémentaires et récapitulatives n°3 déposées à l’audience et la pièce nouvelle n°16 acte de vente du 18 juin 2021 et les conclusions de la SCI VADUZ et de la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL aux fins d’écarter des débats les dernières écritures de la SEQUANO AMENAGEMENT déposées à l’audience ;

Rejette la demande de SEQUANO d’annuler le jugement déféré,

Infirme partiellement le jugement entrepris sur la méthode d’évaluation et sur le prix de l’ensemble immobilier ;

Statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 8 200 264,35 euros en valeur occupée le prix de l’ensemble immobilier situé [Adresse 10]) sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 1] et appartenant à la SCI VADUZ, nue propriétaire, et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL, usufruitière se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 7 453 876,50 euros;

— indemnité de remploi : 746 387,65 euros.

Confirme le jugement sur le rejet de la demande des frais de géomètre-expert ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne SEQUANO AMENAGEMENT aux dépens d’appel ;

Déboute SEQUANO AMENAGEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne SEQUANO AMENAGEMENT à verser la somme unique de 5 000 euros à la SCI VADUZ et à la SAS LA CABLERIE DAUMESNIL au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT