COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 26 JUIN 2025

N° RG 21/05133 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MJ2E

[I] [P] épouse [T]

[Z] [T]

c/

S.A.R.L. THALES

S.A.R.L. ARCHITECTURE [F] [X]

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

S.A. BPCE IARD

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 juillet 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] (chambre : 7, RG : 20/05131) suivant déclaration d’appel du 10 septembre 2021

APPELANTES :

[I] [P] épouse [T]

née le 21 Août 1953 à [Localité 10]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

[Z] [T]

née le 09 Août 1984 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

SARL THALES

Société immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 452 076 979 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 3]

Représentée par M^e Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l’audience par M^e Amandine GIMEL

S.A.R.L. ARCHITECTURE [F] [X]

au capital de 7 622,00 € immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° B 394 772 610 dont le siège social est [Adresse 5]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

Société d’assurance mutuelle au capital de 9 250 000,00 € immatriculé au RCS de [Localité 12] sous le n° 784 647 349 dont le siège social est [Adresse 2]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentées par M^e Julien MAZILLE de la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A. BPCE IARD

Société anonyme au capital de 50 000 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 401 380 472 dont le siège social est [Adresse 9] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Julie JULES de la SCP DEFFIEUX – GARRAUD – JULES, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l’audience par M^e CRAN-ROUSSEAU

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 12 mai 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mademoiselle [J] [V], attachée de justice

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Par contrat du 29 août 2012, les époux [T] ont confié à la société [F] [X], architecte assuré auprès de la mutuelle des architectes français (MAF), des travaux de construction d’une maison d’habitation dans la commune d'[Localité 6], en Gironde.

Ces travaux ont été confiés à la société Thales, entreprise générale du bâtiment assurée auprès de la BPCE Iard, pour un marché d’un montant de 340 000 euros.

Après le décés de son époux, Mme [I] [T] a constaté de nombreuses non-conformités et, bien que refusant de réceptionner l’ouvrage, elle en a pris possession et s’est installée dans l’immeuble le 02 mai 2014.

En raison des désordres constatés, Mme [T] et sa fille, Mme [Z] [T], venant aux droits de son père, ont saisi le juge des référés. Un expert judiciaire a été désigné par ordonnance du 09 janvier 2017.

L’expert judiciaire, M. M. [A], a déposé son rapport le 05 novembre 2019.

2. Par actes des 26 et 27 mai 2020, les consorts [T] ont assigné l’architecte, la société Thales et leurs assureurs devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour être indemnisé des préjudices qu’ils allégués.

Par ordonnance du 28 mai 2021, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevable comme étant prescrite, la demande reconventionnelle de la société Thales en paiement d’une somme de 34 181,71 euros représentant le solde de sa factutre.

Le 26 octobre 2022, les consorts [T] ont vendu l’immeuble litigieux aux consorts [K] et [N].

Dans l’acte de vente, il a été prévu qu’en contrepartie d’une réduction du prix, Mesdames [T] conservaient seules le droit d’agir à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs pour tous les désordres retenus par l’expert judiciaire.

3. Par jugement du 23 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— fixé au 02 mai 2021 la réception tacite de l’ouvrage par les consorts [T] au visa de leur prise de possession de l’immeuble ;

— condamné solidairement la société Thales et son assureur, la BPCE Iard, à payer aux consorts [T] la somme de 1 182 euros au titre de la responsabilité contractuelle de cette entreprise ;

— condamné la société [F] [X] à rembourser aux consorts [T] la somme de 734,50 euros nette de franchise contractuelle au titre de sa responsabilité contractuelle ;

— condamné in solidum la société Thales, la société [F] [X], la BPCE Iard et la MAF à payer aux consorts [T] la somme de 165 782 euros au titre de leur garantie décennale ;

— condamné la société [X] à rembourser aux consorts [T] la somme de 2 909,55 euros au titre d’un trop perçu d’honoraires ;

— condamné solidairement les consorts [T] à payer à la société Thales la somme de 29 329,53 euros au titre du solde des travaux ;

— jugé que la société [F] [X] n’était pas fondée à se prévaloir d’une clause de son contrat aux termes de laquelle l’architecte ne pouvait pas être condamné solidairement avec les autres intervenants ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamné in solidum la société Thales, la société [F] [X], la BPCE Iard et la MAF à payer aux consorts [T] la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire.

4. Par déclaration du 10 septembre 2021, Mesdames [T] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions du 23 avril 2025, les consorts [T] demandent à la cour de :

— juger que les actions au titre de la garantie décennale et de la responsabilité contractuelle présentent pour elles un intérêt direct et certain et qu’elles peuvent invoquer un préjudice personnel ;

— juger qu’en application de la clause contenue dans l’acte de vente, elles bénéficient de la qualité à agir pour mener à terme la procédure d’appel pour l’ensemble des désordres visés dans le rapport d’expertise et non uniquement les désordres relatifs à la couverture et à la cheminée ;

— juger que, malgré la vente de l’immeuble litigieux, elles disposent d’un intérêt à agir pour mener à terme la procédure d’appel pour l’ensemble des désordres visés dans le rapport d’expertise ;

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société Thales ainsi que par la société [F] [X] et son assureur, la MAF ;

— débouter la BPCE Iard, la société Thales ainsi que la société [F] [X] et son assureur, la MAF, de leurs demandes à leur encontre ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré nulle et de nul effet la clause exclusive de solidarité opposée par la société d’architecture [F] [X] et sa compagnie d’assurance ;

— l’a déclaré en toute hypothèse inopposable ;

— condamné la société d’architecture [F] [X] et sa compagnie d’assurance à payer aux demanderesses la somme de 2 909,55 euros toutes charges comprises au titre du remboursement du trop-perçu en raison de la faute commise dans l’exécution de sa mission ;

— fixé judiciairement la date de réception des travaux à la date de prise de possession des locaux, soit le 02 mai 2014 ;

— condamné les défendeurs au paiement d’une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de référé et d’expertise ;

— réformer le jugement entrepris en sur le montant des condamnations prononcées à leur profit ;

En conséquence,

Statuant à nouveau,

— indemniser leur préjudice en condamnant :

Fondement

Sommes (TTC)

— La société Thales

— In solidum, la BPCE Iard en garantie

— Dans ce cas, statuer sur l’opposabilité des franchises contractuelles

Responsabilité contractuelle pour faute

—  500 euros en réparation du désordre 5.8.2 ;

—  221,03 euros en réparation du désordre 5.8.3 ;

—  715 euros en réparation du désordre 5.8.4 ;

—  2 867,70 euros en réparation du désordre 5.8.1 ;

—  880 euros en réparation du désordre 5.8.12 ;

—  8 789 euros en réparation du désordre 5.8.13 ;

—  1 925 euros en réparation du désordre 5.8.13

— Solidairement, la société Thales et la société BPCE Iard

— A titre principal : garantie décennale

— Subsidiairement : responsabilité contractuelle

—  8 305 euros en réparation du désordre 5.8.14 ;

—  896 euros en réparation du désordre 5.8.7 ;

—  5 818 euros en réparation du désordre 5.8.18 ;

— In solidum, la société Thales et sa compagnie d’assurance et la société [F] [X] et sa compagnie d’assurance

Responsabilité contractuelle pour faute

—  4 224 euros en réparation du désordre 5.8.13 (2) ;

—  2 472 euros en réparation du désordre 5.8.26 ;

13 750 euros en réparation du désordre 5.8.31 ;

— In solidum, la société Thales et sa compagnie d’assurance et la société [F] [X] et sa compagnie d’assurance

— A titre principal : garantie décennale

— Subsidiairement : responsabilité contractuelle

—  28 600 euros en réparation du désordre 5.8.10 ;

—  9 394 euros en réparation du désodre 5.8.15 ;

—  85 114,17 euros en réparation du désordre 5.8.11 ;

—  93 102,48 euros en réparation des désordre 5.8.21, 5.8.22 et de la partie du désordre 5.8.31 relatif à la mise en conformité de la hauteur des plafonds ;

—  12 100 euros en réparation du désordre 5.8.23 ;

—  2 915 euros en réparation du désordre 5.8.24 ;

— juger que cette condamnation sera indexée sur l’indice BT01 de la construction à compter du dépôt du rapport, soit à compter du 05 novembre 2019 ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnées à payer à la société Thales la somme de 29 329,53 euros au titre du solde des travaux ;

— en conséquence, débouter la société Thales de sa demande reconventionnelle en paiement à hauteur de 34 181,71 euros toutes taxes comprises comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée et comme étant prescrite ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutées de leurs autres demandes ;

— en conséquence :

— condamner la société Thales à leur payer la somme de 30 360,90 euros toutes taxes comprises en remboursement du trop-perçu ;

— condamner, sous la même solidarité, la société Thales, la société d’architecture [F] [X] et leurs assurances les sommes suivantes :

* 2 631 euros au titre du retard dans la livraison de l’ouvrage ;

* 950 euros TTC au titre de la surconsommation électrique liée au chauffage ;

* 18 000 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux désordres ;

* 2 901,36 euros au titre de la réparation du préjudice lié à l’usure prématurée de la PAC ;

* 2 464 euros TTC au titre des honoraires de la société Mon Co Con pour son assistance en cours d’expertise ;

— juger que l’ensemble des condamnations portera intérêts aux taux légaux à compter du dépôt du rapport d’expertise ;

— débouter la société Thales, la compagnie d’assurance BPCE, la MAF et Monsieur [X] de leur appel incident ;

— les condamner, sous la même solidarité, à leur payer la somme de 30 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais de constat d’huissier de Me [W] en date du 22 septembre 2016.

Dans leurs dernières conclusions du 12 mars 2025, la société [F] [X] et la MAF demandent à la cour de :

— rejeter l’appel principal formé par les consorts [T] à l’encontre du jugement rendu en première instance en ce qu’il est dirigé à leur encontre ;

— rejeter les appels incidents formés à l’encontre de ce jugement en ce qu’ils sont susceptible d’accroître le montant des condamnations à leur charge ;

— faire droit à leur appel incident ;

— réformer ce jugement en ce qu’il :

— a condamné la société [F] [X] à payer aux consorts [T] la somme de 734,50 euros nette de franchise contractuelle au titre de la responsabilité contractuelle ;

— les a condamné in solidum avec la société Thales et la BPCE Iard à payer aux consorts [T] la somme de 165 782 euros au titre de la garantie décennale ;

— a condamné la société [F] [X] à rembourser aux consorts [T] la somme de 2 909,55 euros au titre d’un trop perçu d’honoraires ;

— a jugé que la société [F] [X] n’est pas fondée à se prévaloir d’une clause de son contrat pour prétendre qu’il ne peut être condamné solidairement avec les autres intervenants ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions ;

— les a condamné in solidum avec la société Thales et la BPCE iard à payer aux consorts [T] la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de référé et d’expertise ;

Statuant à nouveau,

— déclarer irrecevables et, à défaut, débouter Mesdames [T] de l’ensemble des demandes présentées au titre de réserves, désordres et malfaçons pour lesquelles elles n’ont pas engagé de travaux de reprise tel que cela résulte de l’acte de cession de l’immeuble du 26 octobre 2022 ;

— statuer sur la demande de reconnaissance de réception tacite ou de réception judiciaire des travaux présentée par les consorts [T] ;

— juger que la clause d’exclusion de solidarité contenue dans le contrat de maîtrise d’oeuvre est licite et applicable aux condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ;

— limiter le montant des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun à la seule quote-part des préjudices susceptibles d’être imputés à l’architecte au regard des fautes pouvant également être retenues à l’encontre du maître d’ouvrage et des autres intervenants à l’acte de construire ;

— écarter les demandes des consorts [T] en ce qu’elles tendent à la prise en charge de travaux de reprise et de frais et préjudices y afférent qui ne seront jamais réalisés par eux ;

Désordres et préjudices

Demandes

1° Porte du garage

— écarter les demandes formées à leur encontre ;

— à défaut, condamner la société Thales et la société BPCE Iard à garantir et les relever indemnes des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à ce titre ;

4° Porte du dressing différente des autres

— constater qu’aucune demande n’est formée à leur encontre au titre de ce désordre ;

— écarter toute demande susceptible d’être formée à leur encontre à ce titre ;

— condamner la société Thales et la BPCE à garantir et les relever indemnes des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à ce titre ;

7° Fissures sur l’enduis du mur de clôture

— constater qu’aucune demande n’est formée à leur encontre au titre de ce désordre ;

— écarter toute demande susceptible d’être formée à leur encontre à ce titre ;

— condamner la société Thales et la BPCE à garantir et les relever indemnes des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à ce titre ;

10° Défaut d’isolation thermique au droit des menuiseries à galandage

— écarter les demandes formées à leur encontre ;

— à défaut, condamner la société Thales et la BPCE à garantir et les relever indemnes des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à ce titre ;

11° Défaut d’isolation des murs

— statuer sur la responsabilité décennale ;

— si la cour venait à juger que le désordre relève de la responsabilité contractuelle, écarter les demandes formées à leur encontre en ce qu’elles excèdent la part minoritaire de responsabilité susceptible d’être imputée à l’architecte ;

— condamner la société Thales et la BPCE à garantir et les relever indemnes de la majeure partie des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à ce titre ;

— réduire le montant de l’indemnisation sollicitée par les consorts [T] à l’estimation retenue par l’expert judiciaire ;

12° Défaut d’isolation des menuiseries et volets roulants

— constater qu’aucune demande n’est formée à leur encontre au titre de ce désordre ;

— écarter toute demande susceptible d’être formée à leur encontre à ce titre ;

— condamner la société Thales et la BPCE à garantir et les relever indemnes des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à ce titre ;

13° Défaut de conformité des menuiseries extérieures – défaut de réglage

— constater qu’aucune demande n’est formée à leur encontre au titre de ce désordre :

— écarter toute demande susceptible d’être formée à leur encontre à ce titre ;

— condamner la société Thales et la BPCE à garantir et les relever indemnes des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à ce titre ;

13° Défaut de conformité des menuiseries extérieures – absence d’entrées d’air

— statuer sur la responsabilité décennale ;

— si la cour venait à juger que le désordre relève de la responsabilité contractuelle de l’architecte, écarter les demandes formées à leur encontre en ce qu’elles excèdent la part minoritaire de responsabilité susceptible de lui être imputée ;

— condamner la société Thales et la BPCE à garantir et les relever indemnes de la majeure partie des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à ce titre ;

14° Défaut de conformité des portes extérieures

— constater qu’aucune demande n’est formée à leur encontre au titre de ce désordre ;

— écarter toute demande susceptible d’être formée à leur encontre à ce titre ;

— condamner la société Thales et la BPCE à garantir et les relever indemnes des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à ce titre ;

15° Défaut de conformité de la cheminée du séjour

— statuer sur la responsabilité décennale ;

— si la garantie décennale des constructeurs était retenue, juger que ce désordre engage également la responsabilité de la société Thales ;

— si la cour venait à juger que le désordre relève de la responsabilité contractuelle, écarter les demandes formées à leur encontre en ce qu’elles excèdent la part minoritaire de responsabilité susceptible d’être imputée à l’architecte ;

— condamner la société Thales et la BPCE à garantir et les relever indemnes des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à ce titre ;

21° et 22° Fuites et défauts de conformité des toitures terrasses

— statuer sur la responsabilité décennale ;

— si la cour venait à juger que le désordre relève de la responsabilité contractuelle, écarter les demandes formées à leur encontre en ce qu’elles excèdent la part de responsabilité de 40 ' susceptible d’être imputée à l’architecte ;

— condamner la société Thales et la BPCE à garantir et les relever indemnes de la majeure partie des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à ce titre ;

— réduire le montant de l’indemnisation sollicitée par les consorts [T] à l’estimation retenue par l’expert judiciaire ;

23° Couverture et problèmes d’étanchéité de la toiture du garage

— statuer sur la responsabilité décennale ;

— si la garantie décennale des constructeurs était retenue, juger que ce désordre engage également la responsabilité de la société Thales ;

— juger qu’une part de responsabilité doit être laissée à la charge du maître d’ouvrage ;

— si la cour venait à juger que le désordre relève de la responsabilité contractuelle, écarter les demandes formées à leur encontre en ce qu’elles excèdent la part minoritaire de responsabilité susceptible d’être imputée à l’architecte ;

— condamner la société Thales et la BPCE à garantir et les relever indemnes de la majeure partie des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à ce titre ;

24° Problème sur la pompe à chaleur

— statuer sur la responsabilité décennale ;

— si la cour venait à juger que le désordre relève de la responsabilité contractuelle, écarter les demandes formées à leur encontre ;

— condamner la société Thales et la BPCE à garantir et les relever indemnes des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à ce titre ;

— réduire le montant de l’indemnisation sollicitée par les consorts [T] à l’estimation retenue par l’expert judiciaire ;

26° Irrégularité de hauteur des marches d’escalier du garage

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [T] de leurs demandes ;

— à défaut, écarter les demandes formées à leur encontre ;

— condamner la société Thales et la BPCE à garantir et les relever indemnes des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à ce titre ;

31° Dimensions des pièces de la maison

— écarter les demandes formées à leur encontre ;

— à défaut, condamner la société Thales et la BPCE à garantir et les relever indemnes des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à ce titre ;

— réduire le montant de l’indemnisation sollicitée par les consorts [T] ;

Honoraires de la société [F] [X]

— débouter les consorts [T] de leur demande de restitution ;

— condamner les consorts [T] à verser à la société [F] [X] la somme de 7 918,41 euros toutes taxes comprises, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2014 ;

Montant du marché de travaux de la société Thales

— statuer sur la demande des consorts [T] tendant à l’obtention d’une restitution partielle des sommes versées à la société Thales ;

Retard de livraison de l’ouvrage

— débouter les consorts [T] de leur demande formée à leur encontre ;

— condamner la société Thales et la BPCE à garantir et les relever indemnes des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à ce titre ;

Surconsommation électrique

— juger que le traitement de cette réclamation devra suivre celui des désordres n°10 et 11 relatifs aux défauts d’isolation auxquels elle se rattache ;

Préjudice de jouissance lié aux désordres

— juger que le traitement de cette réclamation devra suivre celui des désordres n°10, 11, 15 et 18 auxquels elle se rattache ;

— réduire le montant de l’indemnisation sollicitée à ce titre ;

Préjudice de jouissance lié aux travaux de reprise

— juger que le traitement de cette réclamation devra suivre celui des désordres auxquels elle se rattache ;

— réduire le montant de l’indemnisation sollicitée à ce titre ;

Frais de déménagement

— juger que le traitement de cette réclamation devra suivre celui des désordres auxquels elle se rattache ;

— réduire le montant de l’indemnisation sollicitée à ce titre ;

Réparation du préjudice lié à l’usure prématurée de la PAC

— écarter cette demande, du moins en ce qu’elle est dirigée à leur encontre ;

— à défaut, juger que le traitement de cette réclamation devra suivre celui du désordre auquel elle se rattaché ;

Dépenses liées au rempli du matériel et au nettoyage de chantier

— écarter cette demande, du moins en ce qu’elle est dirigée à leur encontre ;

— à défaut, juger que le traitement de cette réclamation devra suivre celui des désordres auxquels elle se rattache ;

Etude thermique

— écarter cette demande ;

— à défaut, juger que le traitement de cette réclamation devra suivre celui des désordres auxquels elle se rattache ;

Honoraires de maîtrise d’oeuvre de la société Mon Cocon

— écarter cette demande ;

— à défaut, juger que le traitement de cette réclamation devra suivre celui des désordres auxquels elle se rattache ;

Honoraires de maîtrise d’oeuvre

— écarter cette demande ;

— à défaut, juger que le traitement de cette réclamation devra suivre celui des désordres auxquels elle se rattache ;

Appels en garantie

— écarter les appels en garantie formés à leur encontre, en particulier s’agissant des désordres à l’égard desquels aucune demande n’est présentée par les consorts [T] ;

Garanties de la MAF

— juger que, s’agissant des préjudices non couverts par la garantie d’assurance obligatoire prévue aux articles L. 241-1 et A. 243-1 du code des assurances, elle est fondée à opposer aux tiers les limites de la police d’assurance souscrite auprès d’elle, en particulier la franchise et le plafond de garantie ;

— écarter les demandes formées à son encontre au titre du remboursement d’honoraires de maîtrise d’oeuvre ;

Frais et dépens

— écarter ou réduire à de plus justes proportions le montant de l’indemnité pour frais irrépétibles sollicités par les consorts [T] ;

— condamner la société Thales et la BPCE Iard à garantir et les relever indemnes de la majeure partie des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre au titre des frais et dépens ;

Dans ses dernières conclusions du 06 mars 2025, la société Thales demande à la cour de :

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a fixé la réception tacite de l’ouvrage par les consorts [T] au 02 mai 2014 ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté Mesdames [T] de leurs demandes présentées à son encontre au titre des désordres 5.8.2, 5.8.3, 5.8.6, 5.8.9, 5.8.13, 5.8.15, 5.8.18, 5.8.23, 5.8.24 et 5.8.26 ;

— condamné la BPCE Iard à la garantir intégralement si une condamnation venait à être prononcée à son égard tant sur le fondement contractuel que décennal pour les préjudices matériels et immatériels ;

— condamné les consorts [T] à lui payer la somme de 29 329,53 euros au titre du solde des travaux ;

— débouté Mesdames [T] de leur demande de condamnation au paiement d’une somme de 30 360,90 euros toutes taxes comprises en raison d’un prétendu trop-perçu qui lui a été versé ;

— débouté les consorts [T] de leur demande présentée au titre du retard dans la livraison de l’ouvrage, de la surconsommation électrique liée au chauffage, du préjudice de jouissance lié aux désordres, au titre de la réparation du préjudice lié à l’usage prématuré de l’APAC, des dépenses liées au repli du matériel et nettoyage, de l’établissement de l’étude thermique prévue par Etudes et quantum et des honoraires de la société Mon cocon ;

— réformer le jugement attaqué pour le surplus ;

En toutes hypothèses,

— sur la réception :

— à titre principal, fixer la réception tacite de l’immeuble au 02 mai 2024, date de prise de possession avec les réserves énumérées dans la liste du projet de protocole d’accord établi par Madame [T] en date du 21 juillet 2014 à l’exception de l’absence d’isolation thermique au droit des menuiseries à galandage ;

— a titre subsidiaire, fixer la réception judiciaire de l’immeuble du 02 mai 2014, date de prose de possession avec les réserves énumérées dans la liste du projet de protocole d’accord établi par Madame [T] en date du 21 juillet 2014 à l’exception de l’absence d’isolation thermique au droit des menuiseries à galandage ;

— sur les demandes des consorts [T], à titre principal :

— déclarer irrecevables Mesdames [I] et [Z] [T] de leurs demandes de condamnations formulées au titre des désordres et non-conformités apparentes, à savoir les désordres :

* 5.8.12 : absence du joint de la porte vers le garage pour 220 euros TTC ;

* 5.8.13 : absence des prises d’air pour 4 224 euros TTC ;

* 5.8.26 : irrégularité des marches d’escalier pour 2 420 euros TTC ;

* 5.8.29 : absence de certificat de traitement anti termites ;

* 5.8.31 : porte au non-respect des dimensions des pièces de la maison pour 13 750 euros TTC ;

— débouter Mesdames [T] de l’ensemble des demandes présentées au titre de réserves , désordres et malfaçons pour lesquelles elles n’ont pas engagé de travaux de reprise tel que cela résulte de l’acte de cession de l’immeuble du 26 octobre 2022 ;

— débouter Mesdames [T] de leurs demandes sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour faute ;

— débouter Mesdames [T] de leurs demandes, fins et prétentions ;

— débouter Mesdames [T] de leur demande de remboursement d’un prétendu trop perçu de 30 360,90 euros TTC ;

— à titre subsidiaire, si la cour venait à la condamner au titre de préjudices matériels, immatériels, frais irrépétibles et dépens :

— minorer dans de grandes proportions les prétentions de Mesdames [T] ;

— débouter la SA BPCE Iard de ses demandes, fins et prétentions, notamment au titre de l’absence ou d’exclusion de garantie ;

— condamner in solidum la SA BPCE Oard en sa qualité d’assureur responsabilité civile et décennale, la SARL [F] [X] et son assureur la MAF à garantir et la relever indemne de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son égard, tant sur le fondement de la responsabilité civile que décennale, au titre de préjudices matériels, immatériels, frais irrépétibles et dépens ;

— débouter la SA BPCE Iard, la société [F] [X] et la MAF de toutes demandes, fins et prétentions à son encontre ;

A titre reconventionnel,

— condamner in solidum Mesdames [T] au paiement de la somme de 29 329,53 euros au titre du solde des travaux exécutés ;

— les débouter de leurs demandes, fins et conclusions ;

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

Dans ses dernières conclusions du 12 mars 2025, la BPCE Iard demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu en première instance en ce qu’il :

— a fixé au 02 mai 2014 la réception tacite de l’ouvrage par les consorts [T] au titre de leur prise de possession de l’immeuble ;

— l’a condamnée solidairement avec la société Thales à payer aux consorts [T] la somme de 1 182 euros au titre de la responsabilité contractuelle ;

— l’a condamnée in solidum avec la société Thales, la société [F] [X] et la MAF à payer aux consorts [T] la somme de 165 782 euros au titre de la garantie décennale ;

— l’a condamnée in solidum avec la société Thales, la société [F] [X] et la MAF à payer aux consorts [T] la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire ;

Statuant à nouveau,

A titre principal :

— juger que l’ouvrage n’a pas été réceptionné tacitement ;

— débouter les consorts [T] de leur demande de réception judiciaire ;

— en conséquence, juger que sa garantie décennale n’est pas mobilisable ;

— juger que sa garantie n’est pas mobilisable au titre des désordres affectant la couverture et la cheminée ;

— juger que les demandes formulées par les consorts [T] se heurtent aux clauses d’exclusion de garantie insérées dans le contrat d’assurance ;

— en conséquence, juger que sa garantie responsabilité civile professionnelle n’est pas mobilisable ;

— débouter les consorts [T] et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ;

— condamner les consorts [T] ou toute autre partie succombante à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

— débouter Mesdames [T] de l’ensemble des demandes présentées au titre de réserves, désordres et malfaçons pour lesquelles elles n’ont pas engagé de travaux de reprise tel que cela résulte de l’acte de cession de l’immeuble du 26 octobre 2022 ;

A titre infiniment subsidiaire;

— en cas de mobilisation de la garantie décennale, juger qu’elle est fondée à opposer à la société Thales le montant de sa franchise contractuelle qui s’élève à 10 ' du montant des dommages avec un minimum de 1 266 euros et un maximum de 3 177 euros ;

— en cas de mobilisation de la garantie responsabilité civile professionnelle, juger qu’elle est fondée à opposer aux époux [T] et aux autres parties le montant de sa franchise contractuelle qui s’élève à 10 ' du montant des dommages avec un minimum de 448 euros et un maximum de 629 euros ;

Examen désordre par désordre :

Désordres

Demandes

5.8.1 : porte du garage

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée solidairement avec les sociétés Thales, [X] et la MAF à verser 1 320 euros aux consorts [T] sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

— statuant à nouveau :

— juger que les demandes des consorts [T] se heurtent aux clauses d’exclusion de garantie responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, débouter les consorts [T], la société Thales, la société [F] [X], la MAF et toute autre oartie de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ;

5.8.2 : rayure sur le montant de la fenêtre nord du salon

— juger que les demandes des consorts [T] se heurtent aux clauses d’exclusion de garantie responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [T], la société Thales, la société [F] [X], la MAF et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle ;

5.8.3 : lames de volets roulants de la salle à manger

— juger que les demandes des consorts [T] se heurtent aux clauses d’exclusion de garantie responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [T], la société Thales, la société [F] [X], la MAF et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle ;

5.8.4 : porte du dressing

— juger que les demandes des consorts [T] se heurtent aux clauses d’exclusion de garantie responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [T], la société Thales, la société [F] [X], la MAF et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle ;

5.8.7 : fissure de l’enduis

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée solidairement avec les sociétés Thales, [X] et la MAF à verser 330 euros aux consorts [T] sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

— statuant à nouveau :

— juger que l’imputabilité de ce désordre à la société Thales n’est pas démontrée ;

— juger que les demandes des consorts [T] se heurtent aux clauses d’exclusion de garantie responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, débouter les consorts [T], la société Thales, la société [F] [X], la MAF et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle ;

— subsidiairement, limiter à 330 euros TTC la somme allouée au titre de ce poste de préjudice ;

5.8.10 : absence d’isolation thermique – menuiseries à galandage

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée solidairement avec les sociétés Thales, [X] et la MAF à verser 28 600 euros aux consorts [T] sur le fondement de la responsabilité décennale ;

— statuant à nouveau :

— juger qu’en l’absence de réception, la garantie décennale n’est pas mobilisable ;

— juger qu’à supposer l’ouvrage réceptionné à la date de la prise de possession, alors le désordre était apparent lors de cette réception ;

— juger que le désordre ne porte pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage ;

— juger que les demandes des consorts [T] se heurtent aux clauses d’exclusion de garantie responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, juger que ni sa garantie décennale ni sa garantie responsabilité civile professionnelle ne sont mobilisables ;

— en conséquence, débouter les consorts [T], la société Thales, la société [F] [X], la MAF et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle ;

5.8.11 : ponts thermiques anormaux, défaut d’isolation des murs liés à l’épaisseur de la laine de verre

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée solidairement avec les sociétés Thales, [X] et la MAF à verser 33 000 euros aux consorts [T] sur le fondement de la responsabilité décennale ;

— statuant à nouveau :

— juger qu’en l’absence de réception, la garantie décennale n’est pas mobilisable ;

— juger que le désordre ne porte pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage ;

— juger que les demandes des consorts [T] se heurtent aux clauses d’exclusion de garantie responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, juger que ni sa garantie décennale ni sa garantie responsabilité civile professionnelle ne sont mobilisables ;

— en conséquence, débouter les consorts [T], la société Thales, la société [F] [X], la MAF et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle ;

— subsidiairement, limiter à 33 000 euros la somme allouée aux consorts [T] au titre de ce poste de préjudice ;

— subsidiairement, débouter les consorts [T] de leur demande formulée au titre de l’usure prématurée de la PAC et des frais d’étude thermique ;

— juger qu’une part de responsabilité au titre des ponts thermiques anormaux incombe à la société [F] [X] ;

— en conséquence, condamner in solidum la société [F] [X] et la MAF à la relever indemne à hauteur de 50 ' des condamnations prononcées à son encontre ;

5.8.12 : défaut d’isolation des menuiseries et volets roulants

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée solidairement avec les sociétés Thales, [X] et la MAF à verser 880 euros aux consorts [T] sur le fondement de la responsabilité décennale ;

— statuant à nouveau :

— juger qu’en l’absence de réception, la garantie décennale n’est pas mobilisable ;

— juger que le désordre ne porte pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage ;

— juger que les demandes des consorts [T] se heurtent aux clauses d’exclusion de garantie responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, juger que ni sa garantie décennale ni sa garantie responsabilité civile professionnelle ne sont mobilisables ;

— en conséquence, débouter les consorts [T], la société Thales, la société [F] [X], la MAF et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle ;

5.8.13 : défaut de conformité des menuiseries extérieures

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée solidairement avec les sociétés Thales, [X] et la MAF à verser 8 305 euros aux consorts [T] sur le fondement de la responsabilité décennale ;

— statuant à nouveau :

— juger qu’en l’absence de réception, la garantie décennale n’est pas mobilisable ;

— juger que le désordre ne porte pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage ;

— juger que les demandes des consorts [T] se heurtent aux clauses d’exclusion de garantie responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, juger que ni sa garantie décennale ni sa garantie responsabilité civile professionnelle ne sont mobilisables ;

— en conséquence, débouter les consorts [T], la société Thales, la société [F] [X], la MAF et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle ;

5.8.14 : défaut de conformité des portes extérieures

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée solidairement avec les sociétés Thales, [X] et la MAF à verser 8 305 euros aux consorts [T] sur le fondement de la responsabilité décennale ;

— statuant à nouveau :

— juger qu’en l’absence de réception, la garantie décennale n’est pas mobilisable ;

— juger que le désordre ne porte pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage ;

— juger que les demandes des consorts [T] se heurtent aux clauses d’exclusion de garantie responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, juger que ni sa garantie décennale ni sa garantie responsabilité civile professionnelle ne sont mobilisable ;

— en conséquence, débouter les consorts [T], la société Thales, la société [F] [X], la MAF et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle ;

5.8.15 : défaut de la cheminée dans le séjour

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [T] de leurs demandes formulées à son encontre au titre de ce poste de préjudice

5.8.18 : défaut d’évacuation des eaux usées

— juger qu’en l’absence de réception, la garantie décennale n’est pas mobilisable ;

— juger que le désordre ne porte pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage ;

— juger que les demandes des consorts [T] se heurtent aux clauses d’exclusion de garantie responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, juger que ni sa garantie décennale ni sa garantie responsabilité civile professionnelle ne sont mobilisable ;

— en conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [T] de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle ;

— subsidiairement, limiter la somme allouée aux consorts [T] au titre de ce poste de préjudice à la somme de 9 009,65 euros ;

5.8.21 et 5.8.22 : fuites et défaut des relevés d’étanchéité en terrasse et de hauteur des murs

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée solidairement avec les sociétés Thales, [X] et la MAF à verser 51 194 euros aux consorts [T] sur le fondement de la responsabilité décennale ;

— statuant à nouveau :

— juger que ni la garantie décennale, ni la garantie responsabilité civile ne sont mobilisable au titre de ces désordres, l’activité de couverture n’étant pas garantie par elle ;

— juger qu’en l’absence de réception, la garantie décennale n’est pas mobilisable ;

— juger que les demandes des consorts [T] se heurtent aux clauses d’exclusion de garantie et responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, juger que ni sa garantie décennale ni sa garantie responsabilité civile ne sont mobilisables ;

— en conséquence, débouter les consorts [T], la société Thales, la société [F] [X], la MAF et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle ;

— subsidiairement, limiter à 51 194 euros l’indemnité allouée aux consorts [T] ;

— subsidiairement, condamner la société [F] [X] et la MAF à la relever indemne à hauteur de 73 ' des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre de ce désordre ;

5.8.23 : couverture et problème d’étanchéité de la toiture du garage

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée solidairement avec les sociétés Thales, [X] et la MAF à verser 12 100 euros aux consorts [T] sur le fondement de la responsabilité décennale ;

— statuant à nouveau :

— juger que ni la garantie décennale, ni la garantie responsabilité civile ne sont mobilisable au titre e ces désordres, l’activité de couverture n’étant pas garantie par elle ;

— juger qu’en l’absence de réception, la garantie décennale n’est pas mobilisable ;

— juger que les demandes des consorts [T] se heurtent aux clauses d’exclusion de garantie responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, juger que ni sa garantie décennale ni sa garantie responsabilité civile professionnelle ne sont mobilisable ;

— en conséquence, débouter les consorts [T], la société Thales, la société [F] [X], la MAF et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle ;

— subsidiairement, condamner la société [F] [X] et la MAF à la relever indemne à hauteur de 100 ' des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre de ce désordre ;

5.8.24 : problème sur la pompe à chaleur

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée solidairement avec les sociétés Thales, [X] et la MAF à verser 550 euros aux consorts [T] sur le fondement de la responsabilité décennale ;

— statuant à nouveau :

— juger qu’en l’absence de réception, la garantie décennale n’est pas mobilisable ;

— juger que le désordre ne porte pas atteinte à la destination ou à la solidité de l’ouvrage ;

— juger que les demandes des consorts [T] se heurtent aux clauses d’exclusion de garantie responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, juger que ni sa garantie décennale ni sa garantie responsabilité civile professionnelle ne sont mobilisables ;

— en conséquence, débouter les consorts [T], la société Thales, la société [F] [X], la MAF et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle ;

— subsidiairement, limiter à 550 euros la somme allouée aux consorts [T] au titre de ce poste de préjudice ;

5.8.26 : marches de garage

— juger qu’en l’absence de réception, la garantie décennale n’est pas mobilisable ;

— juger qu’à supposer l’ouvrage réceptionné à la date de la prise de possession, alors le désordre était apparent et non réservé à réception et ne peut donc plus donner lieu à aucun recours ;

— juger que le désordre ne porte pas atteinte à la destination ou à la solidité de l’ouvrage ;

— juger que les demandes des consorts [T] se heurtent aux clauses d’exclusion de garantie responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, juger que ni sa garantie décennale ni sa garantie responsabilité civile professionnelle ne sont mobilisables ;

— en conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [T] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ;

— subsidiairement, limiter à 2 420 euros la somme allouée aux consorts [T] au titre de ce poste de préjudice ;

5.8.31 : non-respect des dimensions des pièces de la maison

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée solidairement avec les sociétés Thales, [X] et la MAF à verser 12 500 euros aux consorts [T] sur le fondement de la responsabilité décennale ;

— juger qu’en l’absence de réception, la garantie décennale n’est pas mobilisable ;

— juger qu’à supposer l’ouvrage réceptionné à la date de la prise de possession, alors le désordre était apparent et non réservé à réception et ne peut donc plus donner lieu à aucun recours ;

— juger que le désordre ne porte pas atteinte à la destination ou à la solidité de l’ouvrage ;

— juger que les demandes des consorts [T] se heurtent aux clauses d’exclusion de garantie responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, juger que ni sa garantie décennale ni sa garantie responsabilité civile professionnelle ne sont mobilisables ;

— en conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [T] de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle ;

— subsidiairement, limiter à 13 750 euros la somme allouée aux consorts [T] au titre de ce poste de préjudice

Autres demandes :

— juger que la demande formulée par les consorts [T] au titre du retard dans la livraison de l’ouvrage est mal fondée en son principe, faute d’engagement contractuel sur une date de livraison ;

— juger que les dommages matériels résultants de l’inexécution d’une obligation de faire ou de délivrance et les pénalités de retard font l’objet d’une exclusion de garantie ;

— en conséquence, débouter les consorts [T], la société Thales, la société [F] [X], la MAF et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle au titre du préjudice lié au retard dans la livraison de l’ouvrage ;

— juger que la demande formulée par les consorts [T] au titre des frais de maîtrise d’oeuvre est mal fondée en son principe et en son quantum ;

— en conséquence, débouter les consorts [T], la société Thales, la société [F] [X], la MAF et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle au titre des frais de maîtrise d’oeuvre ;

— juger que le dommage immatériel consécutif à un dommage matériel non garanti fait l’objet d’une exclusion de garantie ;

— débouter les consorts [T] de leur demande au titre des frais de déménagement et de nettoyage de chantier (19 362 euros et 9 680 euros) ;

— juger que le préjudice de jouissance ne constituant pas une perte pécuniaire, ce n’est pas un préjudice immatériel garanti ;

— en conséquence, débouter les consorts [T], la société Thales, la société [F] [X], la MAF et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle au titre du préjudice de jouissance ;

— à titre subsidiaire, limiter la somme allouée au titre du préjudice de jouissance des consorts [T] à 10 000 euros ;

— réduire dans de plus justes proportions la somme alloué aux consorts [T] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES QUESTIONS PRELIMINAIRES

Sur la qualité à agir des consorts [T]

5. La SARL Thales expose que dans l’acte de vente de l’immeuble litigieux par les consorts [T] aux consorts [K] et [N], le 26 octobre 2022, les vendeurs ne se sont réservés le droit d’agir et ainsi de poursuivre la procédure que pour les désordres affectant la couverture et la cheminée.

La SARL [F] [X] et la MAF s’associent à ce moyen et reprochent aux consorts [T] d’avoir passé sous silence cette vente et les conséquences de celle-ci sur leurs droits en violation de la loyauté des débats alors qu’en toute hypothèse, ils ne réaliseront pas la majeure partie des travaux de reprise d’un immeuble qui n’est plus le leur et ils ne peuvent plus justifier de préjudices personnels distincts et certains.

Les consorts [T] considèrent au contraire qu’elle sont parfaitement recevables à agir alors que dans l’acte de vente litigieux il était stipulé une clause aux termes de laquelle, ils conservaient seuls le droit d’agir à l’encontre des constructeurs et leurs assureurs sur le fondement de la garantie décennale ou sur tout autre fondement juridique et que ce droit d’agir ne sera pas transmis à l’acheteur pour tous les désordres retenus par l’expert.

Sur ce .

6. Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile dispose : ''l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'

L’article 32 dudit code précisant que les prétentions émises par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir sont irrecevables.

7. En l’espèce, la société Thalés fait valoir qu’elle avait appris incidemment, en cause d’appel, que les consorts [T] avaient vendu l’immeuble litigieux en se gardant bien d’informer les intimés de cette cession.

En toute hypothèse, il était inséré dans l’acte de vente une clause ainsi rédigée: ' L’ACQUEREUR reconnaît :

— Qu’il achète l’immeuble en l’état en renonçant à toute action, à quelque titre que ce soit, contre le vendeur, maître d’ouvrage, et contre les constructeurs pour tous les désordres visés dans le rapport d’expertise

— Qu’il pourra engager toute action pour les désordres qui surviendraient et non visés dans

le rapport d’expertise,

— Que Madame [T] et sa fille conservent seules le droit d’agir à l’encontre des constructeurs et leur assureur sur le fondement de la garantie décennale ou sur tout autre

fondement juridique et que ce droit d’agir ne lui sera donc pas transmis pour tous les désordres retenus par l’expert.

— Que le vendeur fera donc son affaire personnelle de la poursuite de la procédure à l’encontre des constructeurs, architecte et entreprise de gros-'uvre et leur compagnie d’assurance pour obtenir réparation du préjudice résultant des désordres. »

Les appelantes affirment que l’insertion de cette clause de conservation de la direction du procès à leur seul bénéfice serait intervenue en contrepartie d’une réduction du prix de vente de l’immeuble. Toutefois, une telle réduction n’a pas été calculée dans l’acte de vente.

En outre, elles ne justifient pas de la réalité d’une telle perte qui serait constituée par cette réduction du prix alors que notamment les intimés font valoir que le bien s’est vendu pour une somme de 1100 000 euros soit plus de deux fois le coût de sa construction.

De plus, elles ne donnent aucun élément de comparaison pertinent pour la vente d’un bien équivalent dans le même secteur géographique.

8. En conséquence, sous le bénéfice des ces observations, si la clause litigieuse est opposable aux parties à l’acte de vente, elle ne l’est vis à vis des tiers que sous réserve pour ses bénéficiaires de démontrer leur intérêt à agir.

Aussi, en application des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, la clause par laquelle les consorts [T] ont conservé la direction du procès est parfaitement valable et ceux-ci doivent être indemnisés de tous les préjudices qu’ils ont effectivement souffert au jour de la vente et dont ils justifient.

9. En revanche, faute pour eux de démontrer la perte effective qu’ils ont enregistrée lors de la vente de leur immeuble, par la réduction du prix de celui-ci, ils n’ont plus intérêt à solliciter la condamnation des constructeurs à les indemniser pour la réalisation de travaux qu’ils n’ont pas réalisés et qu’ils ne réaliseront pas.

10. En conséquence, ils sont fondés à obtenir réparation pour les travaux de reprise qu’ils avaient effectivement réalisés au jour de la vente, en lien avec les seuls désordres qui sont rappelés dans l’acte notarié de vente, soit les travaux de couverture, et de la cheminée, outre les préjudices personnels dont ils justifient. En revanche, ils ne réclament rien au titre des travaux du parquet et de peinture qu’ils auraient également réalisés.

La cour constate qu’ils n’ont cependant pas versé aux débats les factures de ces travaux sur la cheminée et la couverture.

11. La cour juge en outre, qu’ ils n’ont plus qualité pour solliciter des condamnations au titre de travaux de reprise qui n’avaient pas été réalisés lors de la vente et portant sur la porte du dressing ( désordre 5.8.4), sur le défaut de conformité des portes extérieures ( désordre 5.8. 14), sur l’absence d’isolation thermique des menuiseries à galandage ( désordre 5.8.10), sur le défaut d’isolation des menuiseries et des volets roulants ( désordre 5.8.12), sur les défauts affectant les menuiseries extérieures ( désordre 5.8.13), sur les rayures sur le montant de la fenêtre nord du salon ( désordre 5.8.3), sur la porte du garage ( désordre 5.8.1) Sur l’évacuation d’eau des terrasses ( désordre 5.8.5), sur les fissures de l’enduit du mur de clôture ( désordre 5.8.7), sur les ponts thermiques et le défaut d’isolation des murs liée à l’épaisseur de la laine de verre ( désordre 5.6 11), sur le défaut d’évacuation des eaux usées (désordre 5.8.18), sur les défauts des relevés d’étanchéité en terrasse et ceux affectant la hauteur des murs ( désordres 5.8.21 et 5.8.22), sur le problème de la pompe à chaleur ( désordre 5.8.24) sur les marches du garage ( désordre 5.8.26) et sur le non respect des dimensions des pièces et la mise en conformité des hauteurs des plafonds ( désordre 5.8. 31).

Les consorts [U] n’ont plus davantage qualité pour solliciter des condamnations au titre de prestations non réalisées ou non conformes aux factures.

Sur la réception de l’ouvrage

12. Le tribunal a jugé qu’en l’absence de réception expresse la réception tacite de l’ouvrage

devait être fixée au 2 mai 2014, date de l’occupation effective de l’ouvrage.

Les appelantes sollicitent la confirmation du jugement sur ce point. Elles exposent que Mme [T] a pris possession de l’immeuble le 2 mai 2014 sans que les parties s’accordent sur les termes d’un procès-verbal et des réserves qu’il convenait d’y faire figurer.

La BPCE considère au contraire qu’il n’y a pas eu de réception tacite de l’immeuble, la prise de possession étant insuffisante pour fixer une telle réception tacite alors que le maître de l’ouvrage avait refusé de signer le procès-verbal de réception qui avait été établi par le maître d''uvre.

Sur ce

13. L’article 1792-6 du code civil dispose: ' La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement…'

En l’absence de procès-verbal de réception, une réception tacite laisse présumer la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage même affecté de désordres. Cette prise de possession doit ainsi être volontaire et non contrainte.

14. En l’espèce Mme [T] a décidé d’habiter l’immeuble malgré un important contentieux qui l’opposait au constructeur et qui l’avait contrainte à refuser le procès-verbal de réception que lui avait soumis pour signature le maître d''uvre et à refuser de régler le solde des factures dont le paiement lui était demandé.

Toutefois, elle n’a jamais refusé de réceptionner l’ouvrage, le contentieux ne portant que sur la liste des réserves qu’elle estimait devoir dresser, en lieu et place de celle établie par les constructeurs.

En outre, les factures restant à régler n’étaient que résiduelles alors que prés de 90 % des prestations de la société Thales avaient été réglées.

Par ailleurs, il n’est pas contestable que lorsqu’elle a pris possession de l’immeuble pour l’habiter, le 2 mai 2014, celui-ci était habitable ainsi que l’expert judiciaire l’a confirmé dans son rapport.

15. Toutefois, une réception tacite ne peut pas être retenue alors que la contestation du maître de l’ouvrage portait sur une partie importante des travaux et cette contestation a été aussitôt suivie d’une demande d’expertise judiciaire portant sur les manquements des constructeurs sur de nombreux points qui sont toujours débattus devant la cour d’appel, alors qu’en outre ce n’est pas parce qu’une maison est habitable que la réception tacite s’impose.

16. En revanche, les consorts [T] demandent également à la cour de prononcer la réception judiciaire de l’ouvrage laquelle peut intervenir lorsqu’il existe une situation conflictuelle entre le maître de l’ouvrage et les locateurs d’ouvrage.

Or, en l’espèce cette demande est fondée alors que l’ouvrage est en état d’être reçu puisqu’il est habitable conformément à sa destination et si de nombreux désordres ou malfaçons sont invoqués par le maître de l’ouvrage, ils ne rendent pas l’immeuble inhabitable.

17. Dans le présent dossier Mme [T] a emménagé dans cette maison le 2 mai 2014 et l’expert judiciaire a confirmé qu’à cette date, il était effectivement habitable.

Aussi, au 2 mai 2014, l’immeuble litigieux était en état d’être habité, même si de nombreux désordres l’affectaient si bien qu’une réception judiciaire peut être prononcée à cette date.

En conséquence, le jugement déféré sera réformé en ce qu’il a prononcé une réception tacite de l’immeuble litigieux au 2 mai 2014 et une réception judicaire sera prononcée à cette même date.

Sur la clause exclusive de solidarité au titre de la responsabilité contractuelle de l’architecte

18. Le tribunal a jugé qu’une telle clause n’était pas applicable.

La société [X] et la Maf demande à la cour d’appel de juger que la clause d’exclusion de solidarité contenue dans le contrat de maîtrise d''uvre est licite et applicable aux condamnations susceptibles d’être prononcées à l’encontre de l’architecte et de son assureur sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Les appelantes soutiennent qu’une telle clause est nulle pour ne pas être suffisamment claire et précise puisque notamment elle ne distingue pas les responsabilités encourues en fonction des différents régimes de responsabilité.

Sur ce

19. Une telle clause d’exclusion de solidarité, laquelle n’est nullement abusive ne permet d’envisager la responsabilité de l’architecte que pour les dommages qui sont la conséquence directe de ses fautes personnelles et en proportion de sa part de responsabilité.

20. Toutefois, aux termes du principe d’une obligation 'in solidum’ et ainsi de la distinction entre obligations et contribution à la dette, chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage, dans la mesure où chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilités entre les coauteurs, lequel n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers, mais non le caractère et l’étendue de leur obligation à l’égard de la victime du dommage.

Ainsi, le créancier peut solliciter la condamnation du coresponsable de son choix pour la totalité de la dette, et ce dernier, en matière de construction d’un ouvrage, pouvant se retourner une fois condamné contre les autres locateurs coresponsables et leurs assureurs respectifs pour les sommes qui excèdent sa propre part.

21. En conséquence, la clause d’exclusion de solidarité invoquée par la SARL [X] et la MAF ne limite pas la responsabilité de l’architecte, tenu de réparer les conséquences de sa propre faute, le cas échéant in solidum avec d’autres constructeurs et ne peut avoir pour effet de réduire le droit à réparation du maître de l’ouvrage contre l’architecte, quand sa faute a concouru à la réalisation de l’entier dommage .

Dés lors, il ne peut pas s’agir d’une clause limitant la responsabilité de la SARL [X] mais d’une clause excluant sa condamnation solidaire ou in solidum avec les autres locateurs d’ouvrage s’il n’a pas concouru avec eux à la création de l’entier dommage.

En revanche, quand l’architecte a contribué, par sa propre faute, à la réalisation du dommage dans son entier, il peut être condamné pour le tout ou in solidum avec les locateurs coresponsables.

Aussi, la clause d’exclusion de solidarité invoquée par la SARL [X] et son assureur ne saurait avoir pour effet de limiter l’indemnisation de l’entier dommage auquel l’architecte a contribué à défaut de quoi cela réduirait le droit à réparation intégrale du maître de l’ouvrage et remettrait en cause la notion même d’obligation in solidum.

22. En conséquence, la clause litigieuse est valable mais pour la seule responsabilité contractuelle de l’architecte, qui n’est pas retenue en l’espèce, et dans les limites qui viennent d’être rappelées.

SUR LA REPARATION DES PREJUDICES DES CONSORTS [T]

sur le désordre relatif au défaut de conformité de la cheminée du séjour

23. Le tribunal a considéré que l’estimation des travaux de reprise de ce désordre par l’expert judiciaire devait être retenue, soit la somme de 9394 euros TTC et qu’il convenait de condamner l’architecte ainsi que son assureur en responsabilité décennale à le réparer.

Les appelantes sollicitent la confirmation du jugement et subsidiairement la condamnation de l’architecte et de la société Thales et de leurs assureurs respectifs, au titre de leur responsabilité décennale et à défaut sur le terrain de leurs responsabilités contractuelles.

Sur ce

24. L’expert judiciaire a clairement démontré que l’origine des désordres étaient liée à un défaut de conception de l’ouvrage qui ne respectait pas les règles de l’art.

Il a ajouté que l’usage de cette cheminée était dangereux et a ainsi préconisé sa reconstruction totale.

En l’espèce, la responsabilité de la société Thales qui n’a fait qu’exécuter les plans de l’architecte ne saurait être retenue.

25. Par ailleurs, la responsabilité décennale de la Sarl [F] [X] sera seule retenue alors que l’usage de cette cheminée est dangereuse et ainsi n’est pas envisageable et se trouve ainsi impropre à sa destination.

En conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les désordres relatifs aux fuites et au défaut de conformité des toitures terrasse et au défaut relatif aux couvertures et aux problèmes d’étanchéité de la toiture du garage

26. Le tribunal a considéré que l’estimation des travaux de reprise du désordre relatif au défaut des relevés d’étanchéité en terrasses telle que fixée par l’expert judiciaire devait être retenue, soit la somme de 51 194 euros TTC et celle de 12 100 euros TTC au titre des de la reprise de la couverture de la toiture du garage et qu’il convenait de condamner l’architecte et la société Thales, ainsi que leurs assureurs en responsabilité décennale à les réparer.

Les appelantes contestent le mode réparatoire retenu par l’expert judiciaire pour les travaux de reprise des relevés d’étanchéité en terrasse et versent aux débats un devis de la société Mon cocon d’un montant de 93102, 48 euros à ce titre.

La société Thales fait valoir que c’est à la suite d’une erreur que le tribunal a prononcé une condamnation à son encontre au titre des désordres affectant la couverture alors que dans ses motifs, il n’avait retenu que la responsabilité exclusive de l’architecte. Elle ajoute que pour les désordres affectant les relevés d’étanchéité, elle était bien assurée pour cette activité limitée à 150 m².

La société BPCE Iard affirme que son assurée n’était pas assurée pour les travaux d’étanchéité si bien que sa garantie à ce titre n’est pas mobilisable.

La société [F] [X] et la MAF soutiennent que pour les défauts de conformité des toitures terrasses, si la responsabilité de l’architecte devait être retenue il devrait en être relevé indemne par la société Thales et son assureur à concurrence de 50 % et que pour les désordres affectant la toiture du garage, une part de responsabilité importante devait incomber à la société Thales alors que c’est son sous traitant, la société Couverture 33 qui n’avait pas respecté le DTU.

Sur ce

27. Si le caractère décennal du désordre relatif au défaut affectant les relevés d’étanchéité n’est pas discuté, pas plus que celui affectant la toiture du garage, la société BTCE conteste devoir sa garantie pour les défauts d’étanchéité au motif que la société Thales n’aurait pas déclaré son activité de couverture.

Toutefois, il résulte de la pièce n° 3 des appelants que la société Thales avait bien déclaré une telle activité d’étanchéité, certes limitée à 150 m² mais il n’est pas démontré que ce plafond ait été dépassé en l’espèce.

28. En conséquence, la société BTCE devra sa garantie au titre du désordre affectant les relevés d’étanchéité.

Par ailleurs, pour ce premier désordre, il résulte des opérations d’expertise que l’architecte, qui a commis des erreurs sur les plans et a laissé exécuter des murs à une mauvaise hauteur outre une étanchéité inadaptée sur un support partiellement affaissé et la société Thales qui a exécuté ses travaux sur un support inadapté, ont tous deux contribué à faute égale à la réalisation du dommage. Dans leur rapport entre eux, ils supporteront la moitié des travaux de reprise.

Le devis versé aux débats par les appelantes ne sera pas retenu alors que l’expert judiciaire a considéré qu’il envisage des travaux superflus et des modifications d’ouvrages sans justification. Aussi le chiffrage retenu par l’expert judiciaire à hauteur de 51 194 euros TTC sur la foi du devis Coren sera retenu.

29. Pour les désordres relatifs à l’étanchéité de la toiture du garage, les mêmes fautes qui ont conduit aux mêmes désordres doivent être retenues. En effet l’expert judiciaire a démontré que l’architecte avait modifié les plans de la couverture lesquels n’étaient plus acceptables et l’entreprise n’avait pas opposé de réserves. En revanche la responsabilité du maître d’ouvrage ne peut être retenue au seul motif qu’il aurait été assisté, alors qu’il n’est pas clairement démontré que les désordres étaient apparents à la réception.

30. Dans leur rapport entre l’architecte et la société Thalés, chacun d’eux supportera la moitié des travaux de reprise de la toiture du garage telle qu’appréciés par l’expert et le tribunal.

Sur le préjudice allégué relatif au retard de livraison de l’ouvrage

31. Le tribunal n’a pas statué sur cette demande.

Les appelantes sollicitent la condamnation de l’architecte et de la société Thales au titre d’un retard de livraison de trois mois ce qui aurait occasionné le paiement d’une somme de 2631 euros.

Les intimés contestent le fondement de cette réclamation.

Sur ce

32. Les appelantes justifient de ce retard et de cette charge de loyers antérieure à la réception de l’ouvrage.

Dans leur rapport entre l’architecte et la société Thalés, chacun d’eux supportera la moitié de cette somme de 2631 euros sous les garanties de leurs assureurs.

Sur le préjudice allégué relatif à une surconsommation de chauffage

33.Les appelantes ne justifient pas d’une telle surconsommation.

En conséquence, elles seront déboutées de leur demande.

Sur le préjudice de jouissance allégué

34. Le tribunal a considéré que les appelantes ne justifiaient pas d’un tel préjudice.

Les appelantes ne justifient pas davantage de ce préjudice devant la cour d’appel.

Aussi, elles seront également déboutées de cette autre demande.

Sur le préjudice allégué relatif à l’usure prématurée de la pompe à chaleur

35. Du fait de la vente de l’immeuble litigieux, les appelantes ne peuvent faire valoir un préjudice futur qui ne se réalisera donc pas.

Sur le préjudice allégué du fait de la nécessité d’être assisté par un maitre d''uvre lors des opérations d’expertise

Cette charge entre dans le cadre des frais irrépétibles prévues à l’article 700 du code de procédure civile.

SUR LA CREANCE DE LA SOCIETE THALES

36. La demande de la société Thales au titre du paiement du solde de sa facture se heurte à l’autorité de chose jugée retenue par le juge de la mise en état qui a constaté la prescription de cette demande, décision confirmée par la cour d’appel.

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il y avait fait droit à hauteur de 29 329,53 euros.

SUR LES HONORAIRES DE L’ARCHITECTE

37.Le tribunal a condamné l’architecte à restituer aux consorts [T] une somme de 2909,55 euros au titre d’un trop perçu d’honoraires.

La société [F] [X] le conteste.

Sur ce

38.L’expert judiciaire a précisément relevé que le contrat de maîtrise d''uvre prévoyait un taux d’honoraires de 9% HT du montant des travaux, que le montant HT des travaux s’était élevé à 284 280,94 euros HT si bien que sur cette base le montant des honoraires devait s’élevait à la somme de 25 585,28 euros HT soit 30 600 euros TTC (puis à la suite d’un changement du taux de TVA de 30 937, 02 euros) et qu’il résultait du décompte qu’il avait entrepris que le maître de l’ouvrage avait payé la somme supplémentaire de 2909,55 euros HT laquelle n’était donc pas justifiée.

En conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point.

SUR LA FRANCHISE DE LA SOCIETE BPCE

39. La société BPCE est fondée à opposer à sa seule assurée le montant de la franchise contractuelle dont elle justifie et qui s’élève à 10% du montant des dommages avec un minimum de 1266 euros et un maximum de 3177 euros.

SUR LES DEPENS ET LES FRAIS NON COMPRIS DANS LES DEPENS

40. La société Thales et la société [F] [X] qui succombent seront condamnées aux dépens d’appel et à verser aux consorts [T] ensemble la somme de 1000 euros au titre de leurs frais irrépétibles exposés devant la cour d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné in solidum la société Thales, la société [F] [X], la BPCE Iard et la MAF à payer aux consorts [T] la somme de 6000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire et en ce qu’il a condamné la société [F] [X] à rembourser aux consorts [T] la somme de 2909, 55 euros au titre d’un trop perçu d’honoraires, et statuant à nouveau:

Prononce la réception judiciaire de l’immeuble litigieux au 2 mai 2014,

Condamne in solidum la société Thales, la société [F] [X], la BPCE Iard et la MAF à payer aux consorts [T] la somme de 63 294 euros TTC au titre de leur garantie décennale, et celle de 2631 euros au titre des frais engagés en raison du retard de livraison de l’immeuble,

Déclare irrecevable la demande de la société Thales en sa demande au titre du paiement d’un solde de travaux.

Condamne in solidum la société Thales, la société [F] [X], la BPCE Iard et la MAF à payer aux consorts [T] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles engagés devant la cour d’appel,

Déclare les consorts [T] irrecevables en leurs autres demandes,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Dit que dans leurs rapports entre elles les sociétés [F] [X] et Thales supporteront à leur charge la moitié des condamnations prononcées,

Dit que la société BPCE IARD est fondée à opposer à son assurée le montant de la franchise contractuelle dont elle justifie et qui s’élève à 10% du montant des dommages avec un minimum de 1266 euros et un maximum de 3177 euros,

Condamne in solidum la société Thales, la société [F] [X], la BPCE Iard et la MAF aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,