COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 27 MARS 2025

N° RG 21/06906 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MPDE

S.C. [Localité 3] – ALBERT 1ER

c/

[Z] [Y]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 décembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/07643) suivant déclaration d’appel du 16 décembre 2021

APPELANTE :

S.C. [Localité 3] – ALBERT 1ER

La Société civile immobilière de construction vente [Localité 3]-ALBERT 1ER , société immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 80304470994, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience

INTIMÉ :

[Z] [Y]

né le 10 Mai 1985 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Directeur commercial,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Valérie JANOUEIX de la SCP BATS – LACOSTE – JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de M^e Antoine VOLLET de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocat au barreau d’ORLEANS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Par acte du 22 novembre 2018, M. [Z] [Y] a fait l’acquisition au prix de 284 000 euros, d’un appartement et d’un emplacement de stationnement situés sur la commune de [Localité 3], en l’état futur d’achèvement, auprès de la Sccv [Localité 3]-Albert 1er (ci-après la Sccv), moyennant le prix de 284 000 euros TTC.

Aux termes du contrat de vente, le vendeur s’était engagé à livrer le bien au plus tard à la fin du quatrième trimestre 2018.

La livraison est finalement intervenue le 23 janvier 2020.

2- Se plaignant du retard dans la livraison, M. [Y] a, par acte du 30 septembre 2020 assigné la Sccv devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, afin qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 18 850 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2020.

Par jugement du 1er décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la Sccv à payer à M. [Y] la somme de 3 966,58 euros en indemnisation de son préjudice au titre des intérêts intercalaires, outre la somme de 8 283,60 euros en indemnisation de son préjudice au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2020,

— débouté M. [Y] de ses demandes plus amples,

— condamné la Sccv à payer à M. [Y] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

La Sccv a relevé appel du jugement le 16 décembre 2021.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 septembre 2022, la Sccv demande à la cour d’appel:

— d’infirmer le jugement en ce qu’il:

— l’a condamnée à payer à M. [Y] la somme de 3 966,58 euros en indemnisation de son préjudice au titre des intérêts intercalaires outre la somme de 8 283,60 euros en indemnisation de son préjudice au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2020,

— l’a condamnée à payer M. [Y] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

— de débouter M. [Y] de ses demandes,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [Y] de ses plus amples demandes,

— de débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

— de condamner M. [Y] à lui verser la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. [Y] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Scp Laydeker Sammarcelli Mousseau, avocat sur ses affirmations de droit.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 juin 2022, M. [Y] demande à la cour d’appel:

— de débouter la Sccv de son appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux, le 1er décembre 2021,

— de l’accueillir en son appel incident et de l’en déclarer bien fondé,

en conséquence,

— d’infirmer ladite décision sur le quantum de l’indemnisation,

et, statuant à nouveau,

— de condamner la Sccv à lui payer la somme de 18 850 euros, à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2020,

— de confirmer le jugement pour le surplus,

— de condamner la Sccv à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le retard de livraison.

5- La Sccv invoque l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison tenant d’une part à des intempéries ayant retardé l’achèvement du chantier et sa livraison, retenues par le maître d’oeuvre et justifiées par un relevé météorologique de la station météorologique, et d’autre part à la défaillance de la société Dufour, titulaire du lot charpente/couverture.

Elle affirme que doivent être prises en compte, pour justifier la suspension du délai de livraison, l’ensemble des causes légitimes depuis le début du chantier et non depuis la vente, jusqu’à la date de livraison effective.

6- M.[Y] fait valoir que la Sccv ne peut, pour justifier un retard de livraison opposable à l’acquéreur, faire état de causes légitimes de suspension antérieures au contrat de vente, et qu’en outre, elle ne produit aucun justificatif relatif à la défaillance de l’entreprise Dufour.

****

7- L’article 1601-1 du code civil dispose que 'la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat'.

Selon l’article 1611 du code civil, 'le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu'.

8- En l’espèce, il ressort de l’acte de vente du 22 novembre 2018 par lequel M. [Y] a acquis en son état futur d’achèvement un bien immobilier à [Localité 3], que le vendeur s’oblige à livrer le bien au plus tard à la fin du quatrième trimestre 2018.

9- Or, il n’est pas contesté que la livraison du lot de M [Y] n’est intervenue que le 23 janvier 2020, soit un retard de 12 mois et 23 jours.

10- La clause relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison insérée au contrat prévoit que: ' le délai serait ainsi différé en cas de force majeure ou d’une autre cause légitime. Pour l’application de cette disposition pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai:

— les intempéries retenues par le maître d’oeuvre, gênant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l’immeuble …

— les jours de retard provenant de la défaillance d’une entreprise

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux sera différée d’un temps égal à celui du double pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent, à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux sous sa propre responsabilité'.

11- Pour justifier et s’exonérer de ce retard, la Sccv invoque en premier lieu l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison tenant à des intempéries.

Le tribunal a rejeté cette cause de suspension, estimant que l’attestation du maître d’oeuvre faisant état de journées d’intempéries ne présentait pas d’objectivité suffisante, et n’était pas corroborée par des éléments établissant un lien entre la cause légitime invoquée et le retard constaté.

12- A l’appui de ses allégations, la Sccv produit trois attestations émanant du maître d’oeuvre, M. [T] [S], directeur général de la société Ecotech Ingenierie, en date du 5 juin 2019, attestant que 149 journées d’intempéries au sens de la réglementation des travaux du bâtiment ont été enregistrées depuis le démarrage des travaux, du 27 février 2019 attestant que 34 journées d’intempéries ont été enregistrées du premier octobre 2018 au 31 janvier 2019, et du 13 février 2019 attestant que 30 journées d’intempéries ont été enregistrées du premier février 2019 au 30 juin 2019, portant ainsi à 211 le nombre total des journées d’intempéries depuis le démarrage des travaux (pièces 1, 2 et 3 Sccv).

En outre, la Sccv produit pour les périodes considérées un relevé météorologique de la station de [Localité 3] [Localité 4], la plus proche du lieu de situation de l’immeuble litigieux (pièces 1, 2 et 3 Sccv).

13- L’argument selon lequel les attestations du maître d’oeuvre manqueraient d’objectivité compte-tenu du lien d’appartenance de la société Ecotech et de la Sccv, au même groupe de promotion immobilière Pichet, est inopérant, dès lors qu’en tout état de cause, le contrat, qui fait la loi des parties, prévoit que les intempéries doivent être justifiées par un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa responsabilité, lequel est le mieux placé pour apprécier les causes légirtimes de suspension mentionnées, par nature objectives.

14- M. [Y] ne peut, pas davantage, déplorer l’absence de compte-rendus de chantier afin d’apprécier le type de travaux qui ont été retardés, la Sccv n’y étant pas contractuellement tenue.

15- Toutefois, il est constant, à l’inverse de ce que soutient la Sccv, que les jours d’intempéries survenus depuis l’ouverture du chantier, mais antérieurs à la date d’acquisition, ne peuvent être considérés comme causes légitimes de suspension du délai de livraison (Civ 3ème, 29 juin 2017, n°15-27.542, D).

16- En conséquence, il n’y a pas lieu, contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, d’écarter la cause légitime de suspension du délai de livraison, mais il convient toutefois de retenir les seules périodes d’intempéries mentionnées sur le relevé météorologique de Bordeaux Mérignac comme étant postérieures à la date d’acquisition par M. [Y] des lots considérés.

En considération de la date d’acquisition des lots, à savoir le 22 novembre 2018, et après examen des dates mentionnées sur les relevés météorologiques produits, la suspension du délai de livraison est pleinement justifiée du fait des intempéries à hauteur de 55 jours, les périodes antérieures à la date d’acquisition ne pouvant pas être retenues.

17- Par ailleurs, la Sccv invoque en second lieu un retard imputable à la société Sotrap, titulaire du lot menuiseries extérieures.

Elle verse aux débats une attestation en date du 23 octobre 2018 émanant du maître d’oeuvre, M. [S], lequel indique:

'- avoir confié à la société Dufour Entreprise les travaux de charpente couverture par signature des ordres de service n°1 en date du 13 avril 2017,

— que la société Dufour a rencontré pendant plusieurs mois différentes défaillances liées notamment à des difficultés financières, entraînant une diminution des moyens humains et matériels, impactant l’avancement du chantier,

— qu’un jugement de liquidation judiciaire a été rendu le 12 juillet 2018,

— que la nécessité de procéder à son remplacement a engendré un retard sur le planning d’exécution des travaux’ (pièce 4 Sccv).

18- S’il ressort de la lecture de cette attestation que la société Dufour a rencontré des difficultés financières qui ont conduit à son remplacement et ont nécessairement entraîné un retard dans la réalisation des travaux, il convient d’observer là encore que la procédure de liquidation judiciaire est intervenue avant la signature de l’acte de vente du 22 novembre 2018, et même avant la signature du contrat de réservation du 25 septembre 2018, et ne peut donc avoir une incidence sur le retard de livraison du bien litigieux.

19- Par ailleurs, et en tout état de cause, le maître d’oeuvre ne précise pas le nombre de jours de retard occasionnés par cette cause de suspension, ce qui ne permet pas à la cour d’appel d’apprécier leur éventuelle incidence sur l’achèvement et la livraison programmée pour la fin du quatrième trimestre 2018.

20- Dès lors, cette cause de suspension du délai de livraison ne peut être opposée à M.[Y], comme l’a retenu le tribunal.

21- En considération de ces éléments, et eu égard à la clause des contrats qui prévoit que le délai de livraison est différé d’un temps égal à celui du double pendant lequel l’événement considéré a mis obstacle à la poursuite des travaux, sur les douze mois et 23 jours, soit 397 jours de retard comptabilisés, seulement 55 sont justifiés, au regard des intempéries. Il existe donc un retard de livraison imputable à la Sccv de 286 jours (397 – 111 (55 X2)).

Le jugement, en ce qu’il a dit que le retard de livraison ne résulte pas de causes légitimes exonératoires de responsabilité contractuelle sera infirmé, et il sera dit que le retard de livraison résulte en partie de causes légitimes exonératoires de responsabilité pour la Sccv à hauteur de 111 jours, mais sera confirmé en ce qu’il a retenu qu’en livrant avec retard à M. [Y] l’immeuble acquis, la Sccv a manqué à l’une de ses obligations contractuelles à son égard.

Sur les demandes indemnitaires résultant du retard de livraison.

22- L’article 1231-1 du code civil dispose que 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison d’un retard dans l’exécution de l’obligation, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure'.

* Sur le préjudice lié au paiement des intérêts intercalaires.

23- M. [Y] soutient que le montant des intérêts intercalaires s’élève à la somme de 3966, 58 euros et justifie par une attestation en date du 29 janvier 2020 de son établissement bancaire le Crédit mutuel, avoir été redevable de cette somme. (pièce 9 [Y]).

Le jugement en ce qu’il a condamné la Sccv à lui payer la somme de 3966, 58 euros à ce titre sera confirmé.

* Sur le préjudice fiscal.

24- Au titre de son appel incident, M. [Y] soutient qu’il a acquis le bien en vue de procéder à une opération de défiscalisation et sollicite la somme de 5680 euros correspondant au gain fiscal permis par cette acquisition pour une année.

25- La Sccv réplique que le quantum de cette demande n’est pas justifié d’une part, et que le retard de la date de livraison n’a pas définitivement privé M. [Y] d’une année de bénéfice du dispositif fiscal Pinel d’autre part.

Sur ce,

26- La cour d’appel observe que M. [Y], qui ne justifie pas du quantum de sa demande, ne rapporte en tout état de cause pas la preuve de son préjudice à ce titre, le bénéfice de la défiscalisation n’étant pas, ainsi que l’a retenu à juste titre le tribunal, annulé, mais seulement reporté, sans que s’en trouve affectée la durée globale de la déduction fiscale attendue.

Le jugement, en ce qu’il a débouté M. [Y] de sa demande tendant à l’octroi de dommages et intérêts de ce chef de préjudice, sera confirmé.

* Sur le préjudice au titre de la perte locative.

27- Dans le cadre de son appel incident, M. [Y] soutient qu’il a subi une perte de revenus locatifs à hauteur de 9204 euros, correspondant à treize mois de loyers.

28- La Sccv réplique que M. [Y] ne démontre pas, même si le bien avait été livré à la date initialement convenue, qu’il aurait loué immédiatement son appartement de manière ininterrompue jusqu’au mois de janvier 2020, de sorte que le revenu locatif effectivement perdu n’est pas établi de manière certaine.

Sur ce,

29- Il ressort de ce qui précède que le retard de livraison de l’appartement destiné à la location par M.[Y] est de 286 jours.

30- Il est constant que la livraison est intervenue le 23 janvier 2020, et M. [Y] justifie par la production d’un courrier émanant de Square habitat du 11 février 2020 avoir donné à bail à compter du 21 février 2020, le bien pour un loyer mensuel de 679 euros, et le parking moyennant un loyer mensuel de 29 euros, soit 708 euros (pièce 9 [Y]).

31- Contrairement à ce que prétend M. [Y], le préjudice subi au titre de la privation des loyers sur une période qui ne peut être retenue que de 286 jours, doit seulement être évalué à l’aune de la perte de chance de percevoir les loyers, qui ne peut être équivalente à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

32- Toutefois, dans la mesure où il n’est pas contesté que le bien litigieux est situé dans un immeuble moderne au centre-ville de [Localité 3], et en prenant en compte que M. [Y] a loué le bien le premier mois suivant sa livraison, il y a lieu d’évaluer la perte de chance subie par M.[Y] à ce titre à 90%, et de dire que son préjudice matériel s’élève donc à la somme de 6074, 64 (90 % x 23, 6 (708/30) x 286).

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a évalué le préjudice de M. [Y] à ce titre à la somme de 8283, 60 euros, lequel sera minoré à la somme de 6074, 64 euros.

Sur les mesures accessoires.

33- Le jugement est confirmé sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

34- La Sccv, partie perdante supportera les dépens de la procédure d’appel et sera condamnée à verser à M. [Z] [Y] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné la Sccv [Localité 3]-Albert 1er à verser à M.[Z] [Y] la somme de 3966, 58 euros en réparation de son préjudice au titre des intérêts intercalaires, et en ce qu’il a débouté M. [Z] [Y] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice fiscal,

Statuant de nouveau,

Dit que le retard de livraison résulte en partie de causes légitimes exonératoires de responsabilité pour la Sccv [Localité 3]-Albert 1er à hauteur de 111 jours,

Condamne la Sccv [Localité 3] Albert-1er à payer à M. [Z] [Y] la somme de 6074, 64 euros en réparation de son préjudice lié à la perte de chance de percevoir des loyers,

Y ajoutant,

Condamne la Sccv [Localité 3]-Albert 1er aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne la Sccv [Localité 3] Albert-1er à payer à M. [Z] [Y] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,