COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 OCTOBRE 2025

N° RG 22/02484 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MWZT

[F] [Y] veuve [U]

[V] [U]

[K] [U]

c/

[J] [L]

[S] [A]

S.A.R.L. ATOUT IMMOBILIER

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 avril 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] (RG : 21/00558) suivant déclaration d’appel du 23 mai 2022

APPELANTS :

[F] [Y] veuve [U]

née le 08 Mars 1952 à [Localité 9] (85)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 10] [Adresse 6]

[V] [U]

née le 15 Novembre 1971 à [Localité 7] (33)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1] [Adresse 5]

[K] [U]

né le 06 Janvier 1971 à [Localité 7] (33)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 10] [Adresse 6]

Représentés par M^e Bénédicte DELEU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[J] [L]

née le 24 Janvier 1985 à [Localité 12] (65)

de nationalité Française

Profession : Infirmière

demeurant [Adresse 4]

[S] [A]

né le 11 Mars 1986 à [Localité 13] (51)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. ATOUT IMMOBILIER

Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 450 421 656 dont le siège social est [Adresse 3] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Activité : Agent immobilier

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques BOUDY, Président, et devant Madame Christine DEFOY, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

01. Aux termes d’un acte authentique reçu le 30 novembre 2017, les époux [E] ont acquis de l’indivision [U] une maison d’habitation située à [Localité 11], moyennant le prix principal de 210 000 euros, et ce, par l’entremise de la Sarl Atout immobilier, mandatée par acte par seing privé du 3 août 2017 par les consorts [U].

Le compromis de vente avait été établi par acte sous signature privée le 29 septembre 2017.

02. Se plaignant d’infiltrations d’eau par la toiture, de l’inondation de la véranda par une fissure et de l’absence de raccordement de l’immeuble aux réseaux communaux d’assainissement, les époux [E] ont obtenu, par ordonnance du 08 octobre 2018, la désignation d’un expert judiciaire en la personne de Monsieur [I], lequel a déposé son rapport le 4 septembre 2020.

03. Par actes des 29 décembre 2020, 6 et 11 janvier 2021, les époux [E] ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre les consorts [U], lesquels, par acte du 9 novembre 2021, ont appelé à la cause la Sarl Atout immobilier. Ces procédures ont fait l’objet d’une procédure de jonction le 30 novembre 2021.

04. Par jugement du 13 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné in solidum les consorts [U] à payer aux époux [A] les sommes de :

—  8 252 euros TTC au titre de la réfection de la véranda ;

—  16 075 euros TTC au titre de la réparation des infiltrations des chambres ;

—  5 099 euros TTC au titre de la reprise de l’évacuation machine à laver et de l’évier du garage ;

—  8 308 euros TTC au titre de la réfection du réseau [Localité 8]/EP ;

—  802,30 euros au titre de la toiture ;

—  417,42 euros TTC au titre de la VMC ;

— dit que ces différentes sommes seront indexées sur l’indice BT01 à compter du 4 septembre 2020, date du dépôt du rapport d’expertise, puis assorties d’intérêts légaux à compter du prononcé du jugement ;

— condamné in solidum les consorts [U] à payer aux époux [E] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— débouté les consorts [U] de l’intégralité de leurs prétentions ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que sa décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

— condamné les consorts [U] à payer aux époux [A] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les consorts [U] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais d’huissier, d’expertise judiciaire et le coût de l’intervention de Monsieur [T] ;

— dit que les dépens seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

05. Par déclaration du 23 mai 2022, les consorts [U] ont interjeté appel de cette décision.

06. Par ordonnance de référé du 22 septembre 2022, la première présidente de chambre à la cour d’appel de Bordeaux a :

— déclaré irrecevable la demande principale des consorts [U] en arrêt de l’exécution provisoire ;

— débouté les consorts [U] de leur demande subsidiaire tendant à se voir autorisés à consigner le montant des condamnations prononcées par le jugement du 13 avril 2022 et de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les consorts [U] à payer à la société Atout immobilier, à Madame [J] [L] et à Monsieur [S] [A] chacun la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les consorts [U] aux entiers dépens.

07. Dans leurs dernières conclusions du 24 juillet 2025, les époux [U] demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter les consorts [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre.

A titre subsidiaire,

— prononcer la responsabilité contractuelle et délictuelle de la société Atout immobilier, en ce qu’elle n’a pas respecté les termes du mandat donné par les vendeurs, en ne procédant pas au recueil auprès des autorités compétentes des informations utiles au contrôle de l’assainissement, alors qu’elle était expressément mandatée pour le faire et que ledit bien, par l’ancienneté de sa construction, aurait dû l’engager à faire preuve, en qualité de professionnel de l’immobilier, de prudence, de diligence et de mise en garde.

En conséquence,

— condamner la société Atout immobilier à les garantir et relever indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au titre des désordres relevés pour l’assainissement dans le cadre de la vente intervenue le 30 novembre 2017, du fait de ses manquements dans l’exécution du mandat exclusif de vente qu’elle a régularisé avec eux sur le fondement de la responsabilité contractuelle et délictuelle ;

— débouter la société Atout immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

En tout état de cause,

— condamner solidairement les consorts [G] et la société Atout immobilier à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris ceux de l’expertise judiciaire.

08. Dans leurs dernières conclusions du 25 août 2025, les consorts [E] demandent à la cour de :

— prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ;

— confirmer le jugement du 13 avril 2022 en ce qu’il a :

— condamné les consorts [U] à leur régler le coût des différents travaux de réparation ;

— dit que ces sommes seront indexées sur l’indice BT01 à compter du 4 septembre 2020 puis assorties des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

— débouté les consorts [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné les consorts [U] aux entiers dépens en ce compris les frais d’huissier, d’expertise judiciaire et le coût d’intervention de Monsieur [T] ;

— réformer le jugement du 13 avril 2022 sur les autres points.

Statuant à nouveau,

— condamner la ou les parties succombantes à leur payer la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner la ou les parties succombantes à leur payer la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans l’hypothèse où la cour réformerait le jugement entrepris et jugerait que la Sarl Atout immobilier s’est rendue coupable d’une faute dans l’exercice de ses missions,

— déclarer recevables leurs demandes à l’encontre de la Sarl Atout immobilier ;

— condamner la Sarl Atout immobilier à les indemniser des sommes suivantes :

—  8 252 euros TTC au titre de la réfection de la véranda ;

—  16 075 euros TTC au titre de la réparation des infiltrations affectant les deux chambres ;

—  5 099 euros TTC au titre de la reprise de l’évacuation de la machine à laver et de l’évier du garage ;

—  8 308 euros TTC au titre de la réfection du réseau [Localité 8]/EP ;

—  802,30 euros TTC au titre de la reprise de la toiture ;

—  417,42 euros TTC au titre de la reprise de la VMC ;

avec indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le 4 septembre 2020, date de dépôt du rapport de l’expert, et le prononcé du jugement à intervenir, et avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

09. Dans ses dernières conclusions du 28 juillet 2025, la société Atout immobilier demande à la cour de :

A titre liminaire,

— déclarer irrecevable la demande de condamnation à son encontre sur le fondement de sa responsabilité délictuelle en ce qu’elle constitue une demande nouvelle irrecevable en cause d’appel ;

— déclarer irrecevables les demandes suivantes formulées pour la première fois en appel par les consorts [G] contre l’agence :

—  16 075 euros TTC au titre de la réparation des infiltrations affectant les deux chambres ;

—  5 099 euros TTC au titre de la reprise de l’évacuation de la machine à laver et de l’évier du garage ;

—  802,30 euros TTC au titre de la reprise de la toiture ;

—  417,42 euros TTC au titre de la reprise de la VMC.

A titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions la décision rendue le 13 avril 2022 en ce qu’elle a écarté toute responsabilité à son égard ;

— débouter l’indivision [U] ainsi que Madame [L] et Monsieur [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont formulées à son encontre, le rapport d’expertise, fondement des demandes, étant inopposable et, quoi qu’il en soit, en l’absence de manquement causal imputable ;

— condamner in solidum toute partie succombante à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

— débouter Monsieur [A] et Madame [L] de leur demande au titre d’un préjudice de jouissance ou la ramener largement à de plus justes proportions ;

— condamner l’indivision [U] à garantie et la relever intégralement indemne de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre ;

— condamner in solidum toutes les parties succombantes à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

10. L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 août 2025.

11. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de report de l’ordonnance de clôture,

12. Les époux [E], qui ont notifié leurs dernières conclusions le 25 août 2025, soit le jour même de la clôture, sollicitent le report de cette dernière, intervenue le même jour.

13. Toutefois, il est acquis que les conclusions notifiées le jour de la clôture sont par principe recevables. Par ailleurs, aucune des autres parties n’en sollicite le rejet sur le fondement de la violation du principe du contradictoire, de sorte que ces conclusions seront déclarées recevables et que les consorts [E] seront déboutés de leur demande de report de l’ordonnance de clôture.

Sur l’action en garantie des vices cachés exercée contre les consorts [U] sur le fondement de l’article 1641 du code civil,

14. L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’ils les avaient connus.

13. Une telle action ne peut donc prospérer que si diverses conditions sont réunies

à savoir l’existence de vices antérieurs à la vente, non apparents pour les acquéreurs, connus des vendeurs en présence en l’espèce d’une clause de non-garantie et présentant un degré de gravité suffisant pour rendre l’immeuble impropre à sa destination ou en diminuer gravement son usage.

14. En l’espèce, les époux [E] ne sollicitent nullement la résolution de la vente, mais demandent que leurs vendeurs soient condamnés à les indemniser du coût des travaux propres à remédier aux désordres constatés à savoir :

— des inondations de la véranda par temps de pluie,

— un problème affectant la couverture de la maison au faîtage de la maison,

— l’absence de fonctionnement de la VMC,

— des infiltrations dans les deux chambres Nord de la maison au niveau du sol,

— la non-conformité du réseau privatif [Localité 8]/EP,

— un dysfonctionnement de l’évacuation de la machine à laver et de l’évier du garage.

15. Pour leur part, les vendeurs, les consorts [U] critiquent le jugement déféré qui les a condamnés à payer diverses sommes à leurs acquéreurs à raison des vices cachés affectant l’immeuble qu’ils leur ont cédé, suivant acte authentique du 30 novembre 2017, faisant valoir que l’acte de vente contient une clause d’exclusion des vices cachés et qu’il n’est nullement établi qu’ils avaient effectivement connaissance des vices allégués dont certains en tout état de cause sont apparus postérieurement à la vente et étaient apparents.

16. S’agissant tout d’abord de la véranda, l’expert judiciaire a relevé que les dispositions constructives de cette pièce, à savoir un niveau non enterré, l’absence d’enduit sur le muret extérieur et le seuil dépourvu de rejingot conduisaient nécessairement à des infiltrations lors des périodes pluvieuses, telles que constatées les acquéreurs en décembre 2017, celles-ci étant établies de surcroît par les attestations concordantes de Mme [C], agent commercial de la Sarl Atout immobilier et de Mme [P], ex-voisine des consorts [U], dont le caractère complaisant n’était nullement établi. De surcroît, ces mêmes attestations démontrent que les vendeurs ne pouvaient ignorer l’existence d’un tel vice.

17. Les consorts [U] pour leur part, s’ils ne critiquent pas le principe de l’antériorité du vice, indiquent que ce désordre était apparent au moment de la vente à raison de l’existence d’une importante fissure dans la véranda. Toutefois, il n’est pas possible pour des acheteurs profanes de faire nécessairement le lien entre cette fissure et l’existence d’infiltrations récurrentes lors des épisodes pluvieux. Il en est pour preuve que l’expert a considéré un tel désordre comme non apparent.

18. Enfin, ces inondations s’avèrent de nature à rendre ladite véranda impropre à sa destination, un tel lieu, constituant habituellement un espace abrité des intempéries, destiné à des activités de repos et de détente, peu importe qu’il s’agisse d’une pièce principale ou de service au sens de l’article R111-2 du code de la construction ou de l’habitation. Il s’ensuit que la garantie des vices cachés ne pourra que jouer concernant ce désordre et que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné les consorts [U] à payer à ce titre aux époux [E] la somme de 8252 euros TTC.

19. Pour ce qui est du désordre affectant la couverture du faîtage de la maison, l’expert M. [I] indique que ce désordre constaté par les acquéreurs fin décembre 2017 a été réparé, comme en témoigne la facture du couvreur en date du 23 décembre 2017. Il ajoute qu’il ne dispose pas d’élément lui permettant de définir une apparition de ce désordre avant décembre 2017 et que l’absence de dégradation importante des embellissements permet de supposer une apparition soudaine, due aux fortes intempéries de décembre 2017.

20. Les acquéreurs contestent une telle analyse, considérant que ce désordre n’est nullement la conséquence de l’épisode pluvieux constitué par la tempête [W] des 27 et 28 décembre 2017, mais d’une malfaçon antérieure affectant le faîtage. Ils estiment que compte-tenu des conséquences entraînées par ce désordre, à savoir des auréoles se trouvant au plafond et de l’apparition de moisissures, ce désordre était nécessairement antérieur à la vente de sorte que les vendeurs en avaient parfaitement connaissance.

21. S’il est exact que la facture d’intervention de M. [R] en date du 23 décembre 2017 est antérieure à la tempête [W] qui a affecté la France les 27 et 28 décembre 2017, il n’en demeure pas moins, au vu du relevé de climatologie produit par les appelants, que d’importantes et inhabituelles précipitations ont eu lieu le 10 décembre 2017, lesquelles peuvent parfaitement expliquer les désordres constatés courant décembre 2017 par les acquéreurs. Dans ces conditions, il n’est nullement acquis que ce désordre affectant la toiture ait été antérieur à la vente et que de surcroît les consorts [U] en aient eu connaissance. Partant, la garantie des vices cachés ne pourra être mobilisée de ce chef et le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné les consorts [U] à payer à ce titre aux acquéreurs la somme de 802, 30 euros.

22. S’agissant de l’absence de fonctionnement de la VMC, l’expert indique que le désordre est apparu en décembre 2017 et qu’il a été réparé le 23 décembre 2017 de sorte qu’il n’existe plus. Le changement du groupe de ventilation a été nécessaire ainsi que la vidange des gaines. Il précise qu’il ne dispose pas d’éléments lui permettant de dire quand le groupe de VMC est tombé en panne. Les vendeurs en concluent que leur garantie au titre des vices cachés ne peut être mobilisée, s’agissant d’un vice postérieur à la vente.

23. Les acquéreurs répondent que les consorts [U] ne peuvent sérieusement soutenir que cette panne affectant la VMC est intervenue entre le 30 novembre 2017, date de la vente et le 19 décembre 2017, date à laquelle elle a été dénoncée aux vendeurs, dès lors que le changement du groupe de ventilation a été rendu nécessaire ainsi que celui des gaines du fait de la vétusté de l’installation.

24. Il est effectivement exact qu’aucun élément de permet en l’état d’expliquer pourquoi la VMC serait soudainement tombée en panne après la vente de la maison et que l’intervention de M. [N], le 28 décembre 2017, ayant consisté à changer le groupe de ventilation et les gaines est nécessairement la conséquence de la vétusté de l’installation. De plus, dès lors que ce désordre affecte un élément d’équipement de la maison, nécessaire au bon usage de l’immeuble et utilisé de manière continue par ses propriétaires pour l’assainir, il ne pouvait être ignoré des vendeurs. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné les consorts [U] à payer à ce titre la somme de 417, 42 euros aux époux [E].

25. S’agissant des infiltrations dans les chambres Nord de la maison, l’expert retient que les dispositions constructives ont nécessairement favorisé l’apparition d’infiltrations en indiquant ' la nature du mur à ossature bois et les niveaux finis actuellement identiques des sols intérieurs et extérieurs, aggravés par l’absence de pente du trottoir vers l’extérieur permettent, par circonstances particulières de vent et de pluie, la pénétration exceptionnelle d’eau en pied du mur des chambres 1 et 2 exposées au Nord.' Si l’expert précise ne pas disposer d’élément lui permettant de dire si les consorts [U], avaient connaissance de ce vice nécessairement antérieur à la vente, puisque apparaissant à l’occasion d’épisodes pluvieux, il ressort toutefois de ses propres observations que les consorts [U] en 2001 ont procédé à la pose de carrelage, qui a eu pour effet d’égaliser les niveaux entre les sols extérieurs et intérieurs et donc de favoriser les infiltrations. L’expert souligne ensuite que les acquéreurs ont ensuite tenté de pallier cette difficulté en posant une plinthe en bois au pied du mur à l’extérieur avec un complément de joint pâteux, ce qui ne démontre qu’ils ne pouvaient ignorer ce problème d’infiltration, laquelle rend nécessairement l’immeuble impropre à sa destination. Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné les consorts [U] à payer aux époux [E] la somme de 16 075 euros au titre des infiltrations affectant les deux chambres situées au Nord de la maison.

26 – Pour ce qui est de la non-conformité des réseaux [Localité 8]/EP (eaux usées, eaux pluviales) l’expert souligne que l’ouverture des deux regards extérieurs a permis de constater l’existence d’un réseau enterré [Localité 8]/ EP non conforme au règlement sanitaire, par mélange des eaux pluviales et des eaux usées avec des regards sans fond et/ou non étanches. L’état de vétusté de ces réseaux montre que ces désordres étaient nécessairement antérieurs à la vente.

27. Pour se voir exonérer de toute garantie à ce titre, les époux [U] indiquent que lors de leur acquisition de l’immeuble en 1993, il n’existait pas de contrôle de conformité des réseaux, de sorte qu’ils ne pouvaient avoir connaissance du vice ainsi allégué. Toutefois, ce moyen sera écarté par la cour, puisque l’évacuation de la machine à laver a été faite par M. [U] lui-même, alors qu’il habitait la maison et qu’il est à l’origine de ce raccordement fautif procédant ainsi à un mélange des eaux usées et des eaux pluviales, de sorte que lui et son épouse ne pouvaient l’ignorer. De plus, Mme [P] indique que Mme [U] est venue prendre des douches à plusieurs reprises à son domicile à la suite de problèmes d’évacuation.

28. De plus, il est acquis que ce désordre présente un degré de gravité certain, dès lors qu’il provoque des odeurs dans certaines circonstances qui sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination. Les acquéreurs pour leur part, en leur qualité de profanes, ne pouvaient qu’ignorer ce vice, ce d’autant plus que le certificat d’urbanisme et l’acte authentique de vente mentionnaient que l’immeuble était raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques, conformément à l’article L1331-1 du code de la santé publique. Partant, le jugement déféré ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il a condamné les consorts [U] à payer aux époux [E] la somme de 5 099 euros au titre de la reprise de l’évacuation de la machine à laver et de l’évier du garage et celle de 8 308 euros au titre du réseau d’évacuation [Localité 8]/EP.

29. Concernant le préjudice de jouissance, il a été fixé par le jugement déféré à la somme de 5000 euros. Les consorts [E], qui ont interjeté appel incident sur ce point, demandent de voir condamner les consorts [U] à leur régler à ce titre la somme de 15 000 euros, faisant valoir que les vendeurs ont fait preuve d’une mauvaise foi patente dans le cadre de la vente litigieuse, niant avoir eu connaissance de l’ensemble des désordres et ayant fait obstruction par un comportement blâmable à l’expertise judiciaire et donc finalement à la manifestation de la vérité. Les vendeurs pour leur part considèrent que les acquéreurs devront être déboutés de leur demande formée à ce titre dont le principe et le quantum ne sont nullement justifiés.

30. S’il est patent que les désordres susmentionnés ont nécessairement causé un préjudice de jouissance aux acquéreurs, ces derniers ne versent en l’état aucun élément de preuve pertinent laissant augurer que leur préjudice de jouissance a été sous-évalué par le premier juge. La cour ne pourra donc que confirmer le jugement déféré qui a fixé à 5 000 euros le quantum du préjudice de jouissance subi par les acquéreurs, qui seront pour leur part déboutés de leur appel incident formé de ce chef.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier la Sarl Atout Immobilier,

31. A titre liminaire, il convient de préciser que la responsabilité de la Sarl Atout Immobilier est recherchée à un double titre :

— tout d’abord par les consorts [U], sur le fondement de la responsabilité contractuelle, en application de l’article 1231 du code civil. Les vendeurs estiment en effet que l’agent immobilier n’a pas respecté les termes du mandat qu’ils lui avaient confié, en ne recherchant pas auprès des autorités compétentes des informations utiles au contrôle de l’assainissement, alors qu’il avait été spécialement mandaté pour ce faire et que compte-tenu de l’ancienneté de la construction, il aurait dû faire preuve, en qualité de professionnel de l’immobilier, de prudence, de diligences et de mise en garde. Subsidiairement, ils recherchent la responsabilité de la Sarl Atout immobilier sur le fondement de l’article 1241 du code civil. Ils demandent donc que la société Atout Immobilier les garantisse et les relève indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au titre des désordres affectant l’assainissement,

— ensuite, les époux [E] sollicitent sur le fondement de la responsabilité délictuelle à leur régler les sommes suivantes :

—  8 252 euros TTC au titre de la réfection de la véranda ;

—  16 075 euros TTC au titre de la réparation des infiltrations affectant les deux chambres ;

—  5 099 euros TTC au titre de la reprise de l’évacuation de la machine à laver et de l’évier du garage ;

—  8 308 euros TTC au titre de la réfection du réseau [Localité 8]/EP ;

—  802,30 euros TTC au titre de la reprise de la toiture ;

—  417,42 euros TTC au titre de la reprise de la VMC ;

avec indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le 4 septembre 2020, date de dépôt du rapport de l’expert, et le prononcé du jugement à intervenir, et avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

32. La Sarl Atout Immobilier conclut à titre liminaire à l’irrecevabilité des demandes formées par les époux [E] au titre de la responsabilité délictuelle à son encontre, sauf en ce qui concerne l’assainissement, considérant le surplus de ses demandes comme étant nouveau, en application des articles 564 et suivants du code de procédure civile.

33. Les époux [E] estiment que cette fin de non-recevoir n’est pas fondée, dès lors que dans leurs écritures de première instance, ils avaient déjà invoqué à titre subsidiaire la responsabilité délictuelle de la société Atout immobilier.

34. Sur ce point, il résulte du jugement entrepris que les époux [A] [L], aux termes de leurs dernières conclusions de première instance, ont ' à titre subsidiaire sollicité la condamnation de la Sarl Atout immobilier à leur payer la somme de 8 252 euros au titre de la réfection de la véranda et 8 308 euros au titre de la réfection du réseau [Localité 8]/EP'. Il s’ensuit que constituent des demandes nouvelles irrecevables, au sens des articles 564, du code de procédure civile, celles consistant à voir condamner la Sarl Atout immobilier à payer aux époux [E] les sommes suivantes :

—  16 075 euros TTC au titre de la réparation des infiltrations affectant les deux chambres,

—  5 099 euros TTC au titre de la reprise de l’évacuation de la machine à laver et de l’évier du garage ;

—  802,30 euros TTC au titre de la reprise de la toiture ;

—  417,42 euros TTC au titre de la reprise de la VMC.

En effet, ces demandes qui portent sur des désordres distincts de ceux affectant la véranda et le réseau [Localité 8]/EP ne peuvent être considérées comme l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes initiales, en application des articles 565 et 566 du code de procédure civile.

35 – Sur le fond, les consorts [U], qui recherchent la responsabilité civile contractuelle de la Sarl Atout Immobilier, en se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire, exposent que l’agent immobilier est tenu en sa qualité de professionnel d’une obligation d’information à l’égard de ses clients, ainsi que d’un devoir de conseil et d’information. Ce devoir se doit d’être apprécié avec rigueur et impose au professionnel de rechercher les informations adéquates pour informer son client. En l’espèce, il incombait selon les vendeurs à la Sarl Atout immobilier de recueillir auprès des autorités compétentes toutes les informations utiles relatives au contrôle de l’installation d’assainissement équipant le bien immobilier, ce que manifestement elle n’a pas fait, alors que l’ancienneté de l’immeuble lui imposait la plus grande vigilance à ce titre.

36. Tout d’abord, la cour ne pourra qu’écarter le moyen allégué par la Sarl Atout immobilier concluant à l’inopposabilité du rapport d’expertise, dès lors que ce dernier bien que non réalisé au contradictoire de l’agent immobilier a été régulièrement versé aux débats par les autres parties et a ainsi pu être débattu contradictoirement.

37. De plus, les appelants défaillent à démontrer en quoi l’agent immobilier a manqué aux termes de son mandat qui met à sa charge une simple obligation de moyen. En effet, nonobstant la vétusté du réseau, dès lors que les vendeurs ont déclaré que l’immeuble était correctement relié au réseau d’assainissement et que ces mentions ont été reprises par le notaire et le certificat d’urbanisme, il n’incombait pas à l’agent immobilier de mener des investigations plus approfondies pour vérifier le bien fondé de ses affirmations et déclarations concordantes.

38. En outre, il est en l’espèce acquis que la responsabilité de l’agent immobilier ne peut être engagée au titre des vices cachés ou à raison du défaut de conseil que s’il est démontré qu’il avait connaissance du vice et qu’il l’a sciemment dissimulé aux acquéreurs, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

39. Ainsi en l’absence de preuve de tout manquement de la Sarl Atout Immobilier au contrat de mandat la liant aux consorts [U] et faute pour elle d’avoir dissimulé toute information quant à la non conformité du réseau d’assainissement, sa responsabilité contractuelle ne pourra être engagée à l’égard des vendeurs, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

40. Pas davantage, la responsabilité délictuelle de la Sarl Atout Immobilier ne pourra être retenue, aucune faute n’étant imputable à celle-ci dès lors qu’elle n’avait nullement connaissance des désordres affectant le réseau [Localité 8]/EP et la véranda. Le jugement entrepris sera donc confirmé de plus fort en ce qu’il a écarté la responsabilité de la Sarl Atout Immobilier.

Sur les autres demandes,

41. Les dispositions prises en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens seront confirmées.

42. Il ne paraît pas inéquitable enfin de condamner les consorts [U], qui succombent pour l’essentiel de leurs prétentions en cause d’appel, de payer tant aux époux [E] qu’à la Sarl Atout Immobilier la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu à report de l’ordonnance de clôture et déclare recevables les conclusions notifiées le 25 août 2025 par les époux [E],

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné Mme [F] [U], Mme [V] [U] et M. [K] [U] à payer la somme de 802,30 euros au titre des désordres affectant la toiture à M. [S] [A] et Mme [J] [L],

Statuant de nouveau de ce chef et y ajoutant,

Déboute M. [S] [A] et Mme [J] [L] de leur demande indemnitaire au titre des désordres affectant la toiture de l’immeuble,

Déclare irrecevables en application des articles 564 et suivants du code de procédure civile les demandes indemnitaires formées par M. [S] [A] et Mme [J] [L] au titre de la responsabilité civile délictuelle et portant sur les sommes suivantes :

—  16 075 euros TTC au titre de la réparation des infiltrations affectant les deux chambres,

—  5 099 euros TTC au titre de la reprise de l’évacuation de la machine à laver et de l’évier du garage ;

—  802,30 euros TTC au titre de la reprise de la toiture ;

—  417,42 euros TTC au titre de la reprise de la VMC.

Condamne in solidum Mme [F] [U], Mme [V] [U] et M. [K] [U] à payer la somme de 4000 euros tant aux époux [S] [A]/ [J] [L] qu’à la Sarl Atout Immobilier,

Condamne Mme [F] [U], Mme [V] [U] et M. [K] [U] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,