COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 09 JANVIER 2025

N° RG 24/03128 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N3FI

[V] [X]

c/

Etablissement Public OPH AQUITANIS ETROPOLE

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 24 mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 24/00021) suivant déclaration d’appel du 02 juillet 2024

APPELANTE :

[V] [X]

née le 28 Février 1977 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Margaux POUPOT-PORTRON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

Etablissement Public OPH AQUITANIS Office Public de l’Habitat de BORDEAUX METROPOLE, au capital de 1.976.929 €, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit Siège,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 août 2016, l’établissement public Aquitanis, office public de l’Habitat de Bordeaux Métropole (OPH Aquitanis), a donné à bail à Mme [V] [X] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Mme [X] allègue que le logement loué est affecté de désordres.

Par acte du 14 décembre 2023, Mme [X] a fait assigner l’OPH Aquitanis, en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins, notamment, d’obtenir sa condamnation sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de l’ordonnance, à procéder à la mise en place de mesures réparatoires dans le logement loué et sa condamnation à lui verser 25% du montant des loyers échus à compter du mois de novembre 2019 et jusqu’au mois de novembre 2023, soit la somme de 8 958,60 euros à titre de provision, outre une provision de 5 000 euros à valoir sur son préjudice moral.

Par ordonnance de référé contradictoire du 24 mai 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté Mme [X] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— débouté l’OPH Aquitanis de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [X] de sa demande en paiement en application des articles 35 et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— laissé à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Mme [X] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 2 juillet 2024, en ce qu’elle a :

— débouté Mme [X] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— débouté Mme [X] de sa demande en paiement en application des articles 35 et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— laissé à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés.

Par dernières conclusions déposées le 29 octobre 2024, Mme [X] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire, pôle protection et proximité, statuant en référé, du 24 mai 2024 en ce qu’elle a :

— débouté Mme [X] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— débouté Mme [X] de sa demande en paiement en application des articles 35 et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— laissé à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés.

Statuant à nouveau :

à titre principal :

— condamner sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, l’OPH Aquitanis à procéder dans le logement loué par Mme [X] à la mise en place de mesures réparatoires suivantes :

— trouver le dysfonctionnement lié aux VMC de la cuisine, salle de bain et WC qui ont une valeur trop faible et remplacer leurs moteurs ;

— procéder à la réparation de la cause de l’humidité présente au sein du logement en asséchant les murs humides, faire un contrôle de fuites et d’infiltration d’eau dans les murs, faire réviser le système de ventilation et d’aération par un professionnel, traiter le salpêtre en améliorant l’étanchéité du mur, faire un nettoyage complet avec un fongicide avéré ou un détergent, évacuer tous les matériaux contaminés comme le préconise l’enquête environnementale ;

— trouver la cause des infiltrations d’eaux en toiture et procéder aux réparations en conséquence ;

— mandater un électricien pour contrôler la partie encastrée cylindre bal changé en application du rapport de la société Proxiserve du 21 février 2024 ;

— procéder à la réparation des dysfonctionnements électriques dans le cellier ;

— condamner l’OPH Aquitanis à verser à Mme [X] 25% du montant des loyers échus à compter du mois de novembre 2019 et jusqu’au mois d’août 2024 (à parfaire) soit la somme de 10 265,06 euros à titre de provision ;

— condamner l’OPH Aquitanis à verser à Mme [X] une provision de 5 000 euros à valoir sur son préjudice moral ;

— condamner l’OPH Aquitanis à verser à Mme [X] la somme de 347,60 euros à titre de remboursement des frais d’huissier pour la réalisation du procès-verbal de constat.

À titre subsidiaire :

— ordonner au bailleur, l’OPH Aquitanis, d’appliquer une réduction de 25 % sur le montant des loyers à échoir, jusqu’à la mise en 'uvre et au constat de bonne fin des

mesures réparatoires effectives, soit appeler un loyer de 560,55 euros par mois.

En tout état de cause :

— condamner l’OPH Aquitanis à verser à M^e Margaux Poupot-Portron la somme de 2 000 euros au titre de ses honoraires en application des articles 35 et 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle et de donner acte de ce qu’elle s’engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle si elle parvient à recouvrer auprès du Bailleur, l’OPH Aquitanis, la somme demandée ;

— confirmer l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire, pôle protection et proximité, statuant en référé, du 24 mai 2024 en ce qu’elle a :

— débouté l’OPH Aquitanis de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence :

— débouter l’OPH Aquitanis de sa demande tendant à voir condamner Mme [X] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées le 6 novembre 2024, l’OPH Aquitanis demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 24 mai 2024 dont appel en toutes ses dispositions ;

— débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions lesquelles se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse ;

— condamner Mme [X] à payer à l’OPH Aquitanis la somme de 2 000 euros sur le fondent de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 28 novembre 2024, avec clôture de la procédure au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ainsi, l’existence de contestations sérieuses est indifférente pour la mise en oeuvre de ce texte, le trouble manifestement illicite se définissant comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire ; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

Le caractère illicite doit être évident et peut résulter d’une violation de la loi ou de stipulations contractuelles.

Le dommage imminent consiste en un dommage non encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

La cour est saisie de l’infirmation de l’ordonnance qui a débouté Mme [X] de ses demandes de voir ordonner le bailleur à faire réaliser des travaux préparatoires dans son logement sous astreinte, de fixer une provision sur la diminution de 25 % du montant de ses loyers échus depuis la première mise en demeure du mois de novembre 2019, du préjudice moral lié à cette inexécution et de la réduction de 25% du montant de ses loyers à échoir jusqu’à réalisation parfaite des travaux de rénovation.

Toutefois, depuis l’audience en référé, le bailleur est intervenu pour procéder à des réparations, rendant certaines demandes sans objet et n’étant d’ailleurs pas soutenues par l’appelante.

Sur la demande de condamnation de l’OPH Aquitanis à réaliser des travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le texte poursuit en précisant que les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnées au premier alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article.

Le décret visé par ce texte consiste dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2001 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : (…) les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : (…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Selon l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours (…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

L’octroi de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance n’est pas exclusif d’une demande de travaux afin de mettre un terme aux troubles subis.

Il n’est pas contesté que les travaux suivants ont été effectués depuis l’ordonnance de référé et ne font plus l’objet d’une demande de l’appelante :

— la réparation de la vitre de la chambre 2,

— la salle de bain et le bac de douche,

— la réparation de la porte d’entrée,

Se fondant sur le rapport SLIME 33 du 26 novembre 2021, sur le constat d’huissier du 3 avril 2023, et sur le rapport d’Analyzair du 11 décembre 2023, l’appelante maintient ses demandes de voir condamner le bailleur à réaliser les travaux suivants sous astreinte :

— trouver le dysfonctionnement lié aux VMC de la cuisine, salle de bain et WC qui ont une valeur trop faible et remplacer leur moteur.

Le rapport de visite SLIME 33 du 26 novembre 2021 faisait apparaître des débits d’extraction d’air nuls dans la cuisine et les WC et l’absence de bouche d’extraction dans la cuisine et les WC, notant par ailleurs que les bouches étaient encrassées et qu’il appartenait à la locataire de les nettoyer.

Le bailleur a toutefois fait intervenir la société Proxiserve le 17 janvier 2022 qui a changé la VMC des WC et récupéré le support pour le cordon de la cuisine. Aucune intervention n’a toutefois été faite dans la salle de bains en raison du refus de l’appelante qui n’était pas disponible le jour de l’intervention.

Il ressort de l’intervention de la société Gallego de février et septembre 2022 que les VMC ne présentaient pas d’anomalie. Par courriel du 3 février 2023, il était confirmé que les débits VMC mesurés dans la cuisine, la salle de bain, le cellier, le séjour et les trois chambres étaient bons sauf à nettoyer toutes les entrées d’air du logement, remplacer la pile de la bouche de la VMC des WC pour actionner le grand débit et condamner la bouche du cellier, ce qui a été fait par intervention du 30 juin 2023.

Si postérieurement, par courrier du 26 décembre 2023 Mme [X] s’est plainte d’une VMC défaillante, ce qu’a constaté le bailleur le 10 janvier 2024 sur site, il a fait intervenir la société Proxiserve le 22 janvier 2024 pour remplacer les gaines des deux salles de bains pour une valeur d’aspiration à la bouche d’extraction de 25Pa pour l’une et de 15 Pa pour l’autre, la bouche du WC étant de 15 Pa et celle de la cuisine portée à 70 Pa.

L’intimée justifie par ailleurs avoir fait procéder au détalonnage des 8 portes du logement le 24 janvier 2023 pour assurer une bonne circulation de l’air.

Mme [X] soutient toutefois que les bouches d’extraction seraient trop petites dans les WC (9M3) et la douche (8M3) toutefois, elle n’en rapporte pas la preuve, le rapport de Proxiserve, intervenu le 21 février 2024 faisant état des débits constatés de VMC dans les WC 9m3, douche 8m3 et cuisine 26 m3 en prévoyant uniquement une prochaine intervention pour le caisson VMC et la gaine de la salle de douche.

Les éléments ci-dessus démontrent une intervention des sociétés d’entretien intervenant pour le bailleur qui ont déjà réparé le dysfonctionnement de la VMC et s’assurent du suivi, sans qu’il soit nécessaire d’ordonner au bailleur la réalisation des travaux.

— faire procédure à la réparation de la cause de l’humidité présente au sein du logement en asséchant les murs humides, faire un contrôle de fuites et d’infiltration d’eau dans les murs, faire réviser le système de ventilation et d’aération par un professionnel, traiter le salpêtre en améliorant l’étanchéité du mur, faire un nettoyage complet avec un fongicide avéré ou un détergent, évacuer tous les matériaux contaminés comme le préconise l’enquête environnementale

* sur l’isolation du logement

Mme [X] produit le procès verbal de constat du commissaire de justice du 3 avril 2023 ayant constaté que pour la chambre gauche du logement, 'de l’air passe en pourtour de la porte-fenêtre, menuiserie PVC’ et pour la chambre à droite du séjour 'air important passant en pourtour de la menuiserie de la porte fenêtre'.

Toutefois, le bailleur produit un DPE du 29 mai 2023 classant le logement en catégorie C après avoir évalué l’isolation de chaque pièce, mur et fenêtre, ayant constaté la présence de double vitrage, et proposé de remplacer les portes par des menuiseries plus performantes et les fenêtres par des systèmes d’isolation renforcée, ces travaux pouvant toutefois nécessiter une autorisation d’urbanisme.

* sur l’humidité constante dans le logement

Mme [X] se prévaut d’un rapport d’enquête environnemental Analyzair du 11 décembre 2023, demandé par le pédo-psychiatre des enfants de l’appelante. Ce rapport fait état à partir des résultats des prélèvements de surface et d’air dans la chambre parentale et dans la chambre de sa fille 'd’une contamination fongique du logement.

Les couches de moisissures retrouvées peuvent être allergisantes, voire potentiellement pathogènes concernant aspergillaceae, présente en qualité, elles peuvent avoir un impact sur la santé.

La présence de colonie bactérienne de salpêtre montre également une trop forte humidité.'

Le rapport préconise ainsi la réparation de la cause d’humidité, 'assécher les murs humides, faire un contrôle de fuites et d’infiltration d’eau dans les murs, faire réviser le système de ventilation et d’aération par un professionnel, traiter le salpêtre en améliorant l’étanchéité du mur, faire un nettoyage complet avec un fongicide avéré ou un détergent, évacuer tous les matériaux contaminés'.

Depuis ce rapport, le bailleur qui avait fait restaurer la salle de bain qui souffrait d’humidité en juin 2023 est de nouveau intervenu en le 10 janvier 2024 pour changer le joint de douche et mettre une porte de cabine de douche, ayant été constaté que l’eau s’écoulant de la douche par dégradation du joint et de l’arrachage de la porte de douche récemment installée s’insinuait sous la plinthe du mur conjoint avec la chambre de la fille de Mme [X]. L’appelante ne sollicite plus d’intervention dans cette pièce, le bailleur produisant le rapport de contrôle du 13 mars 2024 constant qu’il n’y avait pas de fuite sur la bonde et que le siphon étant dévissé, ce qui laissait couler l’eau.

Mme [X] soutient que si le bailleur est bien intervenu en juillet 2024 pour faire repeindre une partie de la chambre humide, il n’a pas été procédé au nettoyage de la moisissure. Toutefois elle n’en justifie pas, les photographies qu’elle a prises de ces chambres étant antérieures, de mars 2023 et celles de la responsable de l’OPH le 23 juin 2024 faisant état de la salle de bain rénovée.

L’OPH Aquitanis produit aux débats un constat d’huissier en date du 31 juillet 2024 n’ayant constaté aucun problème d’étanchéité dans la salle d’eau.

— Trouver la cause des infiltrations d’eaux en toiture et procéder aux

réparations en conséquence

Il n’est pas contesté que Mme [X] a fait procéder à des travaux d’isolation en juin 2021 par la société BCI, les parties étant toutefois en désaccord sur l’autorisation donnée par le bailleur préalablement à la réalisation de ces travaux de toiture.

Suite à la détection de la présence d’une sortie toiture d’évacuation de la VMC à côté de la tuile remplacée et de son abergement de plomb autour du chapeau installé au niveau de cette sortie ne semble pas qualitatif, puisque Mme [X] dans un courrier adressé à la société BCI le 26 avril 2022 leur demandait de venir remplacer la tuile cassée de la toiture après leur intervention, le bailleur a fait intervenir la société Gallego en novembre 2022 qui n’a pas constaté d’infiltration active au niveau de la couverture sauf au niveau du cellier et les couvreurs mandatés ont procédé aux réparations le 20 février 2024.

Il s’évince de cet historique d’intervention que la cause de l’infiltration d’eau au niveau du cellier de la cuisine a été trouvée et réparée sans frais pour Mme [X], de sorte qu’elle ne peut reprocher à l’OPH Aquitanis de ne pas avoir renseigné le constat amiable de dégât des eaux, pour être garantie des travaux d’embellissement murs et plafonds quand il appartenait à la société BCI de le renseigner.

— Mandater un électricien pour contrôler la partie encastrée cylindre bal changé

en application du rapport de la Société PROXISERVE du 21 février 2024

Mme [X] ne démontre pas l’existence de dysfonctionnements électriques, le rapport du 21 février 2024 mentionnant le remplacement de l’interrupteur, et rapportant les propos de Mme [X] qui lui 'signale qu’un problème est présent dans les murs car une intervention a déjà eu lieu pour ce souci. Voir avec Aquitains pour intervention électricien pour contrôle partie encastrée'.

Cette intervention étant suivie par Proxiserve, il n’y a pas lieu de voir ordonner le bailleur de procéder aux travaux.

— Procéder à la réparation des dysfonctionnements électriques dans le cellier

Mme [X] ne produit aucun élément au soutien de cette demande.

Au vu de l’ensemble des pièces produites, il convient de confirmer l’ordonnance déférée qui a débouté Mme [X] de ses demandes de voir condamner son bailleur à la réalisation de travaux de remise aux normes sous astreinte.

Sur les demandes de provision

Mme [X] n’a pas rapporté la preuve de ce que son logement était inhabitable suite aux nombreuses interventions de l’OPH Aquitanis depuis février 2021, ni que l’humidité ou les désagréments constatés par le commissaire de justice le 3 avril 2023, le SLIME 33 en novembre 2021 ou l’Analyzair en décembre 2023 étaient imputables à un mauvais entretien du logement par le bailleur, ce dernier ayant démontré les diligences effectuées depuis l’entrée dans les lieux, y compris pour des réparations qui relevaient de la responsabilité de la locataire (réparation vitre, joints de douche …).

Mme [X] ne démontre pas non plus que les troubles de santé de ses enfants seraient directement liés au mauvais état du logement dont l’imputabilité reviendrait au bailleur, celle-ci ayant déclaré devant les services de police dans le cadre de la plainte déposée le 29 septembre 2023 que les membres de sa famille avaient toujours eu des problèmes pulmonaires et même avant d’emménager.

En l’absence de démonstration d’une faute du bailleur et d’un préjudice moral incontestables, les demandes d’allocation de provision au titre d’une diminution de 25% du loyer depuis la mise en demeure de novembre 2019 et d’un préjudice moral subi seront rejetées.

La demande subsidiaire de réduction de 25% des loyers à échoir sera rejetée pour les mêmes motifs.

L’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement à l’OPH Aquitanis de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée

Y ajoutant

Condamne Mme [X] à verser à l’OPH Aquitanis la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne Mme [X] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,