COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 DECEMBRE 2025

N° RG 24/03091 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N3C7

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE SUFFREN

c/

[O] [N]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 mai 2024 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 23/02347) suivant déclaration d’appel du 01 juillet 2024

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE SUFFREN

[Adresse 5], [Adresse 4] [Localité 7]

agissant poursuites et diligences de son Syndic, la SAS ACTIIM, Société à responsabilité limitée au capital de 7.622,45 €, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 421 353 244, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 1] ([Localité 3])

Représentée par M^e Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[O] [N]

né le 30 Septembre 1991 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 6] – [Localité 2]

Représenté par M^e Cyril DUBREUIL, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- M. [N] est propriétaire d’un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, et représentant le lot n°70 de ladite copropriété.

Ledit ensemble immobilier, dénommé 'Résidence le Suffren’ est administré par la société par actions simplifiée Actiim (ci-après la sas Actiim), syndic de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence le Suffren du 11 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires a autorisé M. [N] à fermer son balcon par une fenêtre, à ses frais, afin de créer une loggia fermée au niveau de son balcon.

Les travaux ont été effectués à la fin de l’année 2020.

Un litige est intervenu en février 2021 entre le syndicat des copropriétaires et M. [N] sur les conditions techniques de réalisation de la fermeture du balcon. Plusieurs tentatives de résolution amiable du litige en 2021-2022 sont restrées vaines.

2- Par acte du 17 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence le Suffren a assigné M. [N] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de faire ordonner la remise en l’état de son balcon et d’obtenir des dommages et intérêts.

Par jugement du 15 mai 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [N],

— débouté M. [N] de sa demande reconventionnelle,

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

— rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Suffren a relevé appel du jugement le 01 juillet 2024.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Suffren demande à la cour sur le fondement des articles 15 et 16 du code de procédure civile, de :

— rejeter les conclusions signifiées par M. [N] le 24 octobre 2025.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence le Suffren demande à la cour d’appel , sur le fondement des articles 17,18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 1383-3 du code civil, de :

— infirmer le jugement du 15 mai 2024 en ce qu’il :

— l’a débouté de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [N],

— l’a condamné aux dépens,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [N] à remettre en état le lot numéro 70 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision consistant en :

— la dépose du coffret à volet,

— la repose de la baie vitrée d’origine ou à l’identique entre le séjour et la loggia,

— la mise en peinture des murs de la loggia conformément à l’aspect extérieur de l’immeuble,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [N] de sa demande de dommages et intérêts,

— rejeter l’appel incident et les demandes de M. [N],

— condamner M. [N] au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [N] au paiement d’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2025, M. [N] demande à la cour de :

— reporter la clôture des débats à l’audience de plaidoirie,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Suffren de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Suffren aux dépens,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a débouté de sa demande reconventionnelle,

— a dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat descopropriétaires de la résidence le Suffren au paiement d’une somme de 46.550 euros au titre des préjudices subis, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— le condamner au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 octobre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

5- La cour relève que M.[N] a notifié des conclusions récapitulatives le lendemain de l’ordonnance de clôture, à savoir le 24 octobre 2025, mais que l’appelante avait elle-même signifié des conclusions récapitulatives le 16 octobre 2025, soit sept jours seulement avant ladite ordonnance de clôture, en réponse à celles de M. [N] notifiées pourtant dès le 26 décembre 2024.

6- En considération de ces éléments, et afin de prendre en compte l’intégralité des écritures des parties et leurs pièces, il convient de prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 23 octobre 2025, et d’ordonner la clôture de l’instruction au jour de l’audience de plaidoiries.

Sur la demande tendant à la condamnation de M. [N] à remettre en état le lot numéro 70, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

7- Dans le cadre de son appel, le syndicat rappelle que lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, M. [N] avait été autorisé à créer une loggia sur son balcon sous certaines conditions, que cependant les travaux ont été réalisés sans transmission au préalable des documents pourtant visés par l’assemblée générale, et ne correspondent pas à ceux votés par ladite assemblée.

Il précise que lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2021, la résolution N°18 relative à l’action en justice à exercer à l’encontre de M. [N], si ce dernier n’exécutait pas les travaux de remise en état de son balcon, a été votée.

Or, il soutient qu’en décidant que la remise en état n’était pas nécessaire, le tribunal a remis en question une décision définitive de l’assemblée générale.

A titre surabondant, le syndicat souligne que lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2021, M.[N] a reconnu les désordres, et que dès lors, le tribunal aurait dû tenir compte de cet aveu judiciaire.

8- M.[N] réplique que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes.

Il affirme que, contrairement à ce que prétend le syndicat, le balcon de son lot a un caractère privatif, ainsi que cela ressort du règlement de copropriété.

Or, il souligne que les modifications qu’il a réalisées concernent les parties privatives de son lot, et ne modifient en rien l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il allègue par ailleurs que lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2021, il n’a absolument pas reconnu les désordres, mais a seulement pris acte de la position du syndicat.

Il précise que l’adoption par l’assemblée générale d’une résolution autorisant une action judiciaire, ne peut être assimilée au prononcé par le syndicat d’une décision de remise en état du lot immédiate.

Enfin, il souligne qu’en tout état de cause, le syndicat ne rapporte pas la preuve des manquements allégués.

Sur ce,

9- Selon les dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, 'l’assemblée générale des copropriétaires peut donner à la majorité des voix de tous les copropriétaires l’autorisation à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de ceux-ci'.

10- Il est admis que si les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation donnée, le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire est en droit de solliciter la démolition, et/ou des dommages et intérêts ( Civ.3ème, 12 mai 1993, Civ.3ème, 7 janvier 2021, n°16-26.998).

En revanche, il est également admis que dès lors qu’il est constaté que les travaux étaient conformes à la description précise qui avait été donnée dans les documents joints à la convocation, et qu’il n’y avait pas de divergence entre la résolution votée, et le descriptif des travaux auquel faisait explicitement référence l’autorisation accordée, la demande de remise en état présentée par le syndicat des copropriétaires est rejetée (Civ.3ème, 17 novembre 2016, n°15-23.537).

11- En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, a été adoptée la résolution n°36 autorisant M.[N] à procéder à la fermeture de son balcon, ainsi rédigée: 'par une fenêtre afin de créer une loggia au niveau de son balcon qui se trouve [Adresse 9] (voir explication et détail dans le dossier joint à la convocation).

Cette autorisation est donnée avec les réserves et conditions suivantes:

'-Fournir au syndic les autorisations d’urbanisme avant tout commencement des travaux,

— Fournir au syndic les coordonnées et les attestations d’assurance de l’entreprise intervenante,

— Ne pas dégrader les parties communes,

— Tout copropriétaire successif du lot 70 ne pourra à aucun moment solliciter du syndicat des copropriétaires la réalisation d’une étanchéité du balcon supérieur si des inflitrations d’eau au niveau de la loggia devaient se produire’ (pièce 2 syndicat).

12- Le syndicat des copropriétaires verse aux débats la demande d’autorisation de travaux adressée par M.[N] le 29 avril 2019, aux termes duquel il sollicite 'd’installer des baies vitrées en double vitrage au-dessus du balcon', dans un objectif de confort thermique et d’économie d’énergie (pièce 3 syndicat).

13- Or, le syndicat qui reproche à M. [N] d’avoir réalisé des travaux non-conformes à l’autorisation donnée, produit le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 9 décembre 2021 qui comporte notamment les deux points suivants:

— 'Point 17: information du syndic et du conseil syndical: la réalisation de travaux supplémentaires par le propriétaire du lot n°70 M. [N], qu’il n’avait pas sollicités dans sa demande d’autorisation inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 11 décembre 2019. L’absence de transmission au syndic avant tout commencement de travaux des autorisations d’urbanisme, les coordonnées et attestations d’assurances des artisans. La dégradation des parties communes.

Monsieur [N] a noté que la seule solution pour tenter de régler le litige est la remise en état.

Monsieur [N] indique qu’il ne sollicitera pas de demande de régularisation lors d’une assemblée générale…

— Point 18: Action en justice pour la remise en état du lot n°70 par Monsieur [N] conformément à la résolution n°36 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019.

… La phase amiable ayant échoué, l’assemblée générale met au vote la saisine du Tribunal afin de voir condamner Monsieur [N] :

à remettre en état le lot numéro 70 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision consistant en :

— dépose du coffret à volet,

— repose de la baie vitrée d’origine ou à l’identique entre le séjour et la loggia,

— peinture des murs de la loggia conformément à l’aspect extérieur de l’immeuble,

L’assemblée générale autorise le syndic à ester en justice pour la défense des intérêts de la copropriété'.

14- La résolution n°18 a été adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires.

15- Le moyen articulé par le syndicat en cause d’appel, selon lequel le tribunal aurait remis en question la résolution n°18 de l’assemblée générale, devenue définitive, en estimant que la remise en état des lieux par M.[N] n’était pas nécessaire, ne résiste pas à la lecture de celle-ci, aux termes de laquelle l’assemblée générale autorise seulement le syndicat à introduire une action au fond pour obtenir la remise en état des lieux, ce qui ne saurait priver le juge de son pouvoir d’appréciation quant à la conformité ou la non-conformité des travaux à l’autorisation donnée.

16- De même, l’argument développé par l’appelant selon lequel M.[N] a 'noté que le seul moyen de résoudre le litige était la remise en état des lieux’ s’analyserait en un aveu judiciaire, sera écarté, dès lors que les termes employés, en l’espèce 'a noté’ révèlent uniquement que M. [N] a pris acte de la position du syndicat, et ne peut s’analyser en une manifestation claire de volonté émanant de M. [N], de reconnaître que les travaux effectués seraient en contradiction avec l’autorisation donnée lors de l’assemblée générale en date du 11 décembre 2019.

17- Le syndicat des copropriétaires reproche en premier lieu à M. [N] d’avoir réalisé les travaux sans avoir pris le soin de transmettre au préalable les documents visés par l’assemblée générale.

18- Cependant, la cour d’appel observe, à l’instar du tribunal, que le syndicat lui-même produit la déclaration préalable de travaux déposée par M.[N] auprès des services de l’urbanisme de la ville de Bordeaux, dans laquelle il sollicite logiquement une augmentation de la surface de plancher de son appartement de 4, 33 m2, ce qui correspond à la superficie de la loggia, et l’arrêté de non-opposition délivrée par la mairie, de sorte que cet argument est inopérant (pièce 8 syndicat).

19- L’appelant fait en second lieu grief à M.[N] d’avoir réalisé des travaux non-conformes à l’autorisation donnée.

20- Il convient dès lors d’examiner successivement les manquements allégués.

* Sur le volet roulant.

21- S’agissant du volet, M. [N], dans ses écritures, ne conteste pas avoir effectivement procédé à la pose d’un coffre de volet roulant, mais indique avoir réalisé cette pose à l’identique de celle existant sur l’ancienne baie vitrée séparant la fenêtre de l’appartement de la loggia, 'avec un simple et logique décalage au niveau de la nouvelle fermeture, sans dépassement du mur de façade’ (page 19 conclusions M.[N]).

22- Or, la cour d’appel relève d’une part que même si les clichés photographiques produits par M.[N] révèlent que l’ensemble des logements sont pourvus de volets roulants, ceux-ci sont installés au niveau des fenêtres des appartements, et non au niveau des balcons, et, d’autre part que M. [N] n’avait pas sollicité l’autorisation de poser un coffre à volet roulant sur la nouvelle baie vitrée créée, de sorte que l’installation de celui-ci n’est pas conforme à la description des travaux telle que présentée lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2019.

23- Par conséquent, le jugement qui a considéré que le non-respect de la résolution n°36 n’était pas établi à ce titre sera infirmé, et la demande de dépose du volet roulant sera accueillie.

* Sur la dépose de la baie vitrée.

24- Il n’est pas discuté par M. [N] de ce qu’il a déposé l’ancienne baie vitrée qui séparait la pièce de vie de son logement et le balcon.

25- Il verse toutefois aux débats le règlement de copropriété de la résidence lequel prévoit en son article 4 que 'Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Les parties privatives comprennent notamment … les fenêtres et portes sur l’extérieur, sur la cage d’escalier, y compris leurs appuis, volets et persiennes, les terrasses privatives, les balcons et loggias (quant à leur revêtement et leurs rambardes'.

26- L’article 12 dudit règlement précise quant à lui que 'Chacun des copropriétaires pourra, sous sa responsabilité et dans la limite des lois et règlements, modifier comme bon lui semble la distribution intérieure des appartements’ (pièce 1 [N]).

27- La lecture du règlement de copropriété révèle donc d’une part que la baie vitrée litigieuse, qui séparait une des pièces de vie de l’appartement de M.[N] de son balcon, constitue une partie privative, dont chaque copropriétaire a la propriété exclusive, et, d’autre part, que ceux-ci peuvent en disposer à leur guise, sous réserve cependant, comme le souligne à juste titre l’appelant, de respecter la destination de l’immeuble.

28- En cause d’appel, le syndicat verse aux débats un procès-verbal de constat d’huissier en date du 28 octobre 2024, établi par M. [P], commissaire de justice, lequel constate de l’extérieur de la résidence 'Depuis mon positionnement, j’aperçois l’intérieur de l’appartement objet des travaux litigieux, à l’arrière de la baie fixe', étant précisé que l’appartement de M. [N] est situé au premier étage de la résidence. (pièce 18 syndicat).

29- Néanmoins, la cour d’appel relève que l’intérieur de l’appartement aurait pu être observé de la même façon si la baie vitrée n’avait pas été déplacée, et que de surcroît, cet élément ne suffit pas à justifier de ce que la dépose de la baie vitrée litigieuse modifierait l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble, ou constituerait une annexion d’une partie commune de celui-ci, étant rappelé que M. [N] avait en tout état de cause été autorisé à procéder à la fermeture de sa loggia, ce qui induit de fait une augmentation de la surface habitable de son lot.

30- Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la dépose de la baie vitrée litigieuse n’était pas soumise à autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, et que dès lors, aucun non-respect de la résolution n°36 votée le 11 décembre 2019, ne peut être reproché à M. [N] à ce titre.

31- Le jugement, qui a débouté le syndicat de sa demande tendant à la remise en état des lieux à ce titre, sera donc confirmé.

* Sur la demande tendant à procéder à la peinture des murs de la loggia conformément à l’aspect extérieur de l’immeuble.

32- Il n’est pas contesté par M. [N] qu’il a repeint les murs de sa loggia.

33- Il ressort en outre du procès-verbal de constat d’huissier en date du 28 octobre 2024 établi par Maître [P], que ce dernier a constaté que lesdits murs étaient repeints en bleu.

34- Dès lors, et contrairement a ce qu’a jugé le tribunal, le syndicat établit que M. [N] a réalisé des travaux de peinture qu’il n’avait pas été autorisé à effectuer lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, et qui de surcroît modifient l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble.

35- Le jugement qui a débouté le syndicat de sa demande à ce titre sera donc infirmé.

36- Par conséquent, M. [N] sera condamné à procéder à la remise en état du lot N°70, consistant en :

— la dépose du coffre à volet,

— la peinture des murs de la loggia conformément à l’aspect extérieur de l’immeuble,

sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant deux mois, passé un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, afin d’assurer la bonne exécution de la décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

37- Le syndicat sollicite la condamnation de M.[N] à lui verser une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, compte-tenu de sa résistance abusive et de l’ancienneté du litige.

38- M. [N] s’oppose à cette demande.

Sur ce,

39- Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

40- En l’espèce, et eu égard à la solution donnée au litige, le syndicat ne rapporte pas la preuve de la résistance abusive de M. [N].

41- Le jugement qui a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat à ce titre, sera par conséquent confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [N].

42- Dans le cadre d’un appel incident, M. [N] sollicite la réformation du jugement, en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il prétend avoir fait l’objet d’un acharnement du syndic, et fait valoir que la procédure l’a empêché de poursuivre la vente de son appartement engagée en 2022.

43- Le syndicat sollicite la confirmation du jugement de ce chef.

Sur ce,

44- Compte-tenu de la solution donné au litige, la procédure engagée par le syndicat ne peut être considérée comme étant abusive, de sorte que le jugement qui a débouté M. [N] de sa demande de dommages et intérêts formée sur ce fondement sera confirmé.

Sur les mesures accessoires.

45- Le jugement est infirmé sur les dépens.

46- M.[N], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

47- L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Prononce la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 23 octobre 2025,

Ordonne la clôture de l’instruction au jour de l’audience de plaidoiries,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Suffren, pris en la personne de son syndic, de sa demande de condamnation de M. [N] à procéder à la dépose du coffre à volet et à la peinture des murs de la loggia conformément à l’aspect extérieur de l’immeuble, sous astreinte, et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance,

Statuant de nouveau de ce chef,

Condamne M. [O] [N] à procéder à des travaux de remise en état du lot n°70 de la résidence Le Suffren consistant à :

— la dépose du coffre à volet,

— la peinture des murs de la loggia conformément à l’aspect extérieur de l’immeuble,

sous astreinte provisoire de cinquante euros par jour de retard pendant deux mois, passé un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt,

Y ajoutant,

Condamne M. [O] [N] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,