N° RG 23/03549 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JPVG

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 29 JANVIER 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/02762

Tribunal judiciaire d’Evreux du 26 septembre 2023

APPELANTS :

Monsieur [I] [Y]

né le 11 janvier 1983 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté et assisté par M^e Franck LANGLOIS de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen

Madame [S] [N] épouse [Y]

née le 10 septembre 1983 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée et assistée par M^e Franck LANGLOIS de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen

INTIME :

Monsieur [T] [Z]

né le 23 juin 1947 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par M^e Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assisté de M^e Lulien GUIRAMAND, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 23 octobre 2024 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 23 octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 29 janvier 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 29 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 17 septembre 2019, M. [I] [Y] et Mme [S] [N], son épouse, ont signé un compromis de vente concernant un bien immobilier situé [Adresse 1], moyennant la somme de 480'000 euros, consenti par M. [T] [Z].

Le compromis de vente prévoyait une condition suspensive d’absence d’inscription hypothécaire excédant le prix de vente au jour de la réitération du compromis. La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir avant le 28 décembre 2019.

Une inscription hypothécaire judiciaire provisoire grevant le bien immobilier objet de la vente, M. [Z] a tenté en vain de la faire lever d’abord amiablement, puis judiciairement.

Par ailleurs, M. et Mme [Y] ont obtenu la conclusion d’une convention d’occupation précaire le 15 janvier 2020, portant également prolongation de la promesse de vente, pour pouvoir occuper les lieux jusqu’à la levée de l’inscription hypothécaire et au plus tard jusqu’au 28 février 2020.

Par avenant du 25 novembre 2020, les parties ont pris accord sur la prorogation du délai pour régulariser la promesse de vente par acte authentique au 31 janvier 2021 et sur celle de la convention d’occupation précaire au 28 février 2021.

Le 21 avril 2021, M. [Z] a fait délivrer une sommation d’avoir à quitter les lieux occupés par M. et Mme [Y], indiquant que le compromis de vente était devenu caduc, faute de réitération de l’acte dans les délais prévus.

Par ordonnance de référé du 9 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evreux a débouté M. [Z] de sa demande d’expulsion de M. et Mme [Y], les conditions du référé n’étant pas réunies.

Par acte d’huissier du 9 juillet 2021, M. [Z] a assigné M. et Mme [Y] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Louviers aux fins de voir notamment ordonner leur expulsion.

Par acte d’huissier du 1er octobre 2021, M. et Mme [Y] ont fait assigner M. [Z] devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins de voir essentiellement ordonner la vente forcée de son bien.

Par ordonnance du 8 avril 2022, le juge de la mise en état, saisi à l’initiative de M. [Z], a’notamment :

— reçu l’exception de litispendance partielle relative à la demande formulée par M. et Mme [Y] au titre du remboursement des travaux effectués dans le bien immobilier situé [Adresse 1],

— ordonné le dessaisissement de la demande de condamnation en remboursement du montant des travaux formulée par M. et Mme [Y] dans le cadre de l’instance au profit du juge chargé des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Louviers.

Par jugement du 5 juillet 2022, le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Louviers a sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire d’Evreux sur la réalisation de la vente du bien immobilier litigieux.

Par jugement contradictoire du 26 septembre 2023, le tribunal judiciaire d’Evreux a':

— débouté M. et Mme [Y] de leur demande de réalisation forcée de la vente de la maison située [Adresse 1],

— ordonné la restitution à M. et Mme [Y] de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 24'000 euros, séquestrée auprès de Me [P] [M], notaire,

— débouté M. et Mme [Y] de leur demande d’indemnisation au titre de l’interruption brutale des négociations précontractuelles et de la mauvaise foi corrélative formée à l’encontre de M. [Z],

— débouté M. et Mme [Y] de leur demande en paiement au titre de la clause pénale formée à l’encontre de M. [Z],

— débouté M. et Mme [Y] de leur demande d’indemnisation au titre de leur préjudice moral formée à l’encontre de M. [Z],

— débouté M. [Z] de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive formée à l’encontre de M. et Mme [Y],

— condamné M. et Mme [Y] aux entiers dépens,

— condamné M. et Mme [Y] à payer à M. [Z] la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. et Mme [Y] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— écarté l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration reçue au greffe le 27 octobre 2023, M. et Mme [Y] ont formé appel de ce jugement.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2024, Mme [S] [N] et M. [I] [Y] demandent à la cour, au visa des articles 1103 et 1240 du code civil, de':

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a':

. débouté M. et Mme [Y] de leur demande de réalisation forcée de la vente de la maison située [Adresse 1],

. ordonné la restitution à M. et Mme [Y] de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 24'000 euros, séquestrée auprès de Me [M], notaire,

. débouté M. et Mme [Y] de leur demande d’indemnisation au titre de l’interruption brutale des négociations précontractuelles et de la mauvaise foi corrélative formée à l’encontre de M. [Z],

. débouté M. et Mme [Y] de leur demande en paiement au titre de la clause pénale formée à l’encontre de M. [Z],

. débouté M. et Mme [Y] de leur demande d’indemnisation au titre de leur préjudice moral formée à l’encontre de M. [Z],

. condamné M. et Mme [Y] aux entiers dépens,

. condamné M. et Mme [Y] à payer à M. [Z] la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. débouté M. et Mme [Y] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. débouté M. et Mme [Y] de leurs demandes plus amples ou contraires,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a':

. débouté M. [Z] de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive formée à l’encontre de M. et Mme [Y],

. débouté M. [Z] de ses demandes plus amples ou contraires,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— déclarer parfaite à la date du 1er avril 2021 à leur profit la vente de la propriété située [Adresse 1], au prix de 480'000 euros, devant être réglée comme suit':

. 24'000 euros par prélèvement sur les fonds contractuellement séquestrés entre les mains de Me [M], notaire,

. 150'000 euros par le biais d’un crédit-vendeur consenti par M. [Z] à M. et Mme [Y],

. 306'000 euros qui seront réglés par M. et Mme [Y],

— ordonner en conséquence la vente de la maison située [Adresse 1] par M. [Z] à leur bénéfice aux conditions ci-dessus,

— dire que la décision à intervenir vaudra acte authentique de vente entre M. [Z] et eux,

— dire que la décision à intervenir sera publiée au service de la publicité foncière,

— ordonner la mise sous séquestre entre les mains de Me [J], notaire, de l’intégralité du prix de vente pour permettre la purge de l’hypothèque inscrite à la requête de Mme [V] [K] suivant les dispositions légales,

— condamner M. [Z] à leur payer la somme de 48'000 euros en application des dispositions de l’article 8 «'clause pénale'» de l’acte de vente sous conditions suspensives du 17 septembre 2019,

à titre subsidiaire,

— condamner M. [Z] à leur payer une somme de 100'000 euros en réparation de leurs préjudices matériels et moraux,

— ordonner la restitution à leur profit de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 24'000 euros séquestrée auprès de Me [M], notaire,

en tout état de cause,

— condamner M. [Z] à leur payer une somme de 10'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

A titre principal, sur la demande de réalisation forcée de la vente et de condamnation de M. [Z] au paiement de la somme de 48'000 euros au titre de la clause pénale, ils soutiennent avoir clairement donné leur accord pour renoncer à la condition suspensive liée à l’état hypothécaire, M. [Z] ayant proposé de leur consentir en retour un crédit-vendeur de 150'000 euros qu’ils ont accepté.

Ils précisent que le courriel du conseil de M. [Z] ne conditionne l’accord ainsi conclu à aucune disposition particulière et renvoie, sans utilisation du conditionnel, à la prolongation à titre gratuit de la convention d’occupation et à la rédaction de l’acte de vente.

Ils font valoir que leur demande de réalisation forcée n’est pas différente de celle convenue entre les parties au mois d’avril 2021 dès lors que':

— le prix de vente n’a pas été modifié, soit 480'000 euros';

— ils ont déjà réglé une somme de 24'000 euros à valoir sur ce prix, somme séquestrée entre les mains de Me [M]';

— M. [Z] a expressément accepté de consentir un crédit-vendeur de 150'000 euros'

de sorte qu’ils considèrent être redevables d’un solde de 306'000 euros.

En outre, ils se prévalent des dispositions de l’article 8 du compromis du 17 septembre 2019 et sollicitent la condamnation de M. [Z] à leur payer la somme de 48'000 euros au titre de la clause pénale.

A titre subsidiaire, sur l’indemnisation de leurs préjudices, si la cour devait considérer que le compromis de vente sous conditions suspensives était devenu caduc, ils exposent que la juridiction ne pourra que condamner subsidiairement M. [Z] à les indemniser des préjudices subis sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Ils reprochent essentiellement à M. [Z] d’avoir mis fin brutalement aux échanges précontractuels et de leur avoir dissimulé l’existence de la nature de l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite par son ex-épouse avant la signature de l’acte de vente sous conditions suspensives.

Par dernières conclusions notifiées le 26 mars 2024, M. [T] [Z] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1240, 1304-4 et 1304-6 du code civil, de':

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a':

. débouté de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive,

. débouté de ses demandes plus amples ou contraires,

— l’accueillir en son appel incident et y faisant droit,

statuant à nouveau,

— juger que la procédure en réalisation forcée de la vente de son bien introduite par M. et Mme [Y] et leur appel sont abusifs et dilatoires,

— en conséquence, condamner M. et Mme [Y] à lui payer la somme de

100'000 euros à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

— rejeter toutes les demandes de M. et Mme [Y],

— condamner M. et Mme [Y] à lui payer une somme de 10'000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour solliciter la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de M. et Mme [Y], il soutient, d’une part, que le jugement retient à raison que la condition suspensive tenant à l’état hypothécaire n’a pas été réalisée pendant le temps du compromis, et d’autre part, qu’aucun accord sur une vente à d’autres conditions que celles du compromis n’est intervenu entre les parties.

Pour également solliciter la confirmation du rejet par le jugement de la demande de condamnation au titre de la clause pénale, il reprend la motivation retenue par le tribunal.

Sur l’indemnité d’immobilisation, alors que M. et Mme [Y] sollicitaient en première instance sa condamnation à leur restituer l’indemnité de 24'000 euros, M. [Z] rappelle qu’il ne pouvait se voir condamner à restituer une telle somme, l’indemnité d’immobilisation ayant été versée entre les mains de Me [M], notaire.

Sur la demande de M. et Mme [Y] au titre de la rupture brutale des négociations, alors que ces derniers soutiennent que le 1er avril 2021, les parties se sont mises d’accord sur les modalités essentielles de la vente, M. [Z] affirme que cette date du 1er avril 2021 correspond au mail de son conseil qui nécessitait une confirmation des futurs acquéreurs dans des délais rapides, que ceux-ci n’ont pas donné suite à la proposition ajoutant qu’il a découvert en cours de procédure qu’exactement à la même période, M. et Mme [Y] étaient en négociation pour acquérir un manoir classé de plus de 200 m² dans la même commune.

Concernant la connaissance de la situation hypothécaire du bien litigieux, il expose qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fait part de la situation de l’inscription d’une hypothèque, cette situation ayant été révélée à M. et Mme [Y] aux termes de plusieurs correspondances.

Sur la demande de remboursement des travaux formée par M. et Mme [Y], il rappelle que le tribunal judiciaire d’Evreux s’est dessaisi de cette demande au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Louviers et qu’il n’a pas donné son accord pour la réalisation de travaux dans sa maison lors de l’occupation précaire de M. et Mme [Y].

Pour solliciter la condamnation de M. et Mme [Y] à lui verser la somme de 100'000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, il considère essentiellement que l’appel formé contre le jugement par M. et Mme [Y], alors que son exécution provisoire a été écartée, apparaît seulement destiné à retarder leur départ du bien litigieux à son préjudice qui se voit empêcher de disposer librement de sa propriété, alors qu’il continue de payer les taxes afférentes.

Il ajoute par ailleurs que les éléments factuels du dossier et particulièrement la révélation de l’acquisition d’un autre immeuble par M. et Mme [Y] au moment même où ils ne donnaient plus suite pour le bien litigieux caractérisent de plus fort leur mauvaise foi et leur abus du droit d’agir.

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’exécution forcée de la vente

Conformément aux articles 1101 et 1103 du code civil, les contrats se forment par la rencontre des volontés des parties et ont force obligatoire.

Selon l’article 1304, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un évènement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-4 dispose qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

Enfin, aux termes de l’article 1304-6, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, par acte sous seing privé signé le 17 septembre 2019, M. et Mme [Y] se sont engagés à acquérir l’immeuble situé à [Localité 5] appartenant à M. [Z] moyennant la somme de 480'000 euros.

Le paragraphe «'conditions suspensives'» précise clairement que':

«'- Droit de propriété': le vendeur devra avoir justifié d’ici la signature de l’acte authentique de sa qualité de propriétaire et produit tous les justificatifs y afférents,

— Urbanisme': que la note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l’immeuble impropre à sa destination normalement prévisible. A ce sujet, il est précisé que le seul alignement ne sera pas considéré comme une condition suspensive à moins qu’il ne rende l’immeuble impropre à sa destination,

— Situation hypothécaire': l’état hypothécaire ne devra pas révéler que le vendeur est débiteur de sommes inscrites ou à inscrire supérieures au prix de vente,

— Servitudes': les servitudes d’urbanisme, de voirie et d’environnement ou autres qui seraient révélées par tout document délivré ou produit avant la signature de l’acte authentique ne devront ni empêcher l’utilisation des biens telle qu’indiquée ci-avant, ni modifier notablement la configuration des lieux, ni être susceptibles de déprécier de plus d’un cinquième la valeur actuelle des biens ou d’occasionner des travaux pour un montant équivalent.'»

La partie «'financement'» du compromis stipule que la vente n’était pas soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, M. et Mme [Y] s’étant engagés à financer intégralement l’acquisition à partir de leurs deniers personnels.

Enfin, l’acte sous seing privé énonce au paragraphe «'signature de l’acte authentique'» que'«'l’acte constate, dès sa signature, l’accord définitif du vendeur et de l’acquéreur sur la chose et sur le prix. Il sera réitéré au plus tard le 28 décembre 2019 par acte authentique établi par Me [I] [J], notaire à [Localité 8], assisté par Me [P] [M], notaire à [Localité 7], que les parties choisissent à cet effet d’un commun accord. La date mentionnée ci-dessus n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. Dans le cas où l’une des parties refuserait de signer l’acte authentique, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites'['].'»

Ainsi, il résulte des termes clairs et précis de l’acte sous seing privé discuté que M. et Mme [Y] et M. [Z] se sont accordés tant sur la chose objet de la vente que sur son prix, mais qu’ils ont subordonné la conclusion d’une vente parfaite à la réalisation de plusieurs conditions suspensives, dont notamment un état hypothécaire ne révélant pas que M. [Z] est débiteur de sommes inscrites ou à inscrire supérieures au prix de vente de 480'000 euros.

Il ressort d’un relevé des formalités foncières publiées du 1er janvier 1956 au 23 octobre 2018, tel que produit par M. [Z], que le 17 juin 2017 Mme [V] [K] a renouvelé son inscription sur le bien litigieux de l’hypothèque judiciaire provisoire d’un montant de 1'000'000 d’euros qu’elle l’avait initialement fait inscrire le 22 mai 2008. Par arrêt infirmatif du 24 septembre 2020, notre cour d’appel a déclaré irrecevable l’action de M. [Z] en mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire ordonnée le 14 mai 2008.

Il est acquis aux débats qu’à la date d’échéance prorogée de la promesse, soit le 31 janvier 2021, la condition suspensive portant sur l’état hypothécaire n’a pas été réalisée de sorte qu’à cette date, la caducité de la promesse était encourue.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 janvier 2021 reçue le 2 février 2021, le conseil de M. [Z] a ainsi notifié cette sanction à M. et Mme [Y] en précisant que': «'Vous avez indiqué que vous n’accepteriez de renoncer à cette condition qu’à la nouvelle condition que M. [Z] vous consente un crédit vendeur sur la totalité du prix, ce que refuse M. [Z] comme exposé dans mon mail du 14 janvier (ci-joint) auquel je me réfère expressément et comme exposé également par Me [J] dans les mails en réponse qu’il vous a adressé avant que vous ne décidiez de vous montrer offensant.'».

Pour échapper aux effets de la caducité de la promesse de vente, M. et Mme [Y] soutiennent qu’ils ont renoncé à la condition discutée dans des termes acceptés par le vendeur.

Par courriel du 22 décembre 2020, suivi d’un courriel du 23 décembre 2020, adressés à Me [J], M. et Mme [Y] ont indiqué accepter de «'renoncer à la condition d’une situation hypothécaire vierge, à la seule condition que le vendeur nous fasse un crédit-vendeur de la totalité de la vente'», cette proposition étant valable jusqu’au dimanche 10 janvier 2021': à cette date, ils ne peuvent justifier d’une acceptation de M. [Z].

Par courriel du 12 janvier 2021, adressé à Me [J], ils ont sollicité le notaire pour l’établissement de l’acte définitif de vente, et ont précisé que leur proposition du 22 décembre était toujours d’actualité malgré l’absence de réponse de M. [Z]'; le même jour, Me [J] leur a indiqué avoir transmis la proposition au vendeur ainsi qu’à son conseil, en vain à cette date.

Par courriel du 14 janvier 2021, Me [C] [B], conseil de M. [Z], a indiqué à M. et Mme [Y], ainsi qu’à Me [J], que son client refusait leur proposition en contrepartie d’un crédit-vendeur sur la totalité du prix de vente et sollicitait la restitution des lieux dans les meilleurs délais.

Aussi, contrairement à ce qu’affirment les appelants à la date fixée de réalisation de la vente par acte authentique au 31 janvier 2021, ils n’avaient pas purement et simplement accepté de renoncer à l’état hypothécaire révélant des inscriptions inférieures ou égales au prix de vente par référence aux termes de la promesse du 17 septembre 2019 mais avaient placé cette condition dans une nouvelle négociation ayant une contrepartie.

La caducité de la promesse était alors acquise.

Les appelants se prévalent ensuite des échanges entretenus avec le vendeur par la voie de son conseil pour établir l’existence d’un accord sur les modalités de la vente, l’accord sur le bien et sur le prix n’étant pas modifié au regard du compromis fixant le prix à la somme de 480 000 euros.

Toutefois, par courriel du 1er avril 2021, Me [B], conseil de M. [Z], a indiqué à Me [J] que M. [Y] lui avait fait part de «'son accord pour acquérir le bien au prix convenu par l’avant-contrat avec M. [Z] en renonçant à la condition suspensive d’un état hypothécaire révélant une hypothèque d’un montant supérieur au prix de cession, sans condition suspensive de financement, avec néanmoins le crédit-vendeur proposé par M. [Z] de 150'000 euros.

En parallèle, M. [Y]- ce qu’il confirmera – s’engagera une fois titré à purger l’hypothèque judiciaire provisoire dont dispose Mme [V] [K] et à renoncer à toute demande indemnitaire contre M. [Z] à ce sujet à quelque titre que ce soit.'

Concernant la situation d’occupation, celle-ci est prévue pour être à titre gratuit jusqu’à la signature de l’acte de vente.'».

M. et Mme [Y] ne justifient pas avoir répondu à ces propositions par un engagement ferme et dès lors de leur acceptation.

Ainsi, par courrier du 16 avril 2021 adressé à M. [Y], Me [B] en a conclu que «'il n’a pas été possible de trouver un autre accord entre M. [Z] et vous-même. Aussi, nous sommes en l’état d’un avant-contrat avec une condition suspensive non réalisée et d’une convention d’occupation temporaire qui s’est poursuivie dans l’attente d’une vente qui n’interviendra donc pas.'».

Ainsi, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [Y], et en l’absence après caducité de la promesse de vente de nouvel accord sur les conditions de la vente, ils ne peuvent prétendre à l’exécution forcée de la vente sollicitée.

Le jugement sera confirmé de ce chef ainsi qu’au titre de sa conséquence, la restitution de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 24'000 euros, séquestrée entre les mains de Me [M], notaire.

Sur la demande de dommages et intérêts des appelants

A défaut d’obtenir la vente forcée du bien immobilier, au visa de l’article 1240 du code civil, pour solliciter subsidiairement, à titre de dommages et intérêts la somme de 100'000 euros en réparation de leurs préjudices financiers et moraux, M. et Mme [Y] reprochent à M. [Z], d’une part, une rupture brutale des négociations au mois d’avril 2021, et d’autre part, un défaut d’information quant à l’inscription hypothécaire sur le bien litigieux.

S’agissant de la rupture brutale des négociations alléguée au mois d’avril 2021, il convient de souligner que la promesse de vente datait de plus de deux ans avant la caducité constatée le 31 janvier 2021 sans que les parties ne parviennent à un accord.

Après notification explicite de la caducité de la promesse de vente, et proposition soumise comme indiquée ci-dessus le 1er avril 2021, le conseil de M. [Z] a effectué une relance par courriel le 7 avril 2021 adressée à M. et Mme [Y], en reprenant les termes de la proposition.

Par courriel du 8 avril 2021, M. [Y] a indiqué à Me [B] qu’il reviendrait vers lui le lundi 12 avril. Il résulte d’un courriel et d’un courrier de Me [B], adressés à M. et Mme [Y] respectivement les 15 et 16 avril 2021, que les parties n’étaient pas parvenues à trouver un accord, à défaut pour les appelants d’en rapporter la preuve contraire.

Ainsi, M. et Mme [Y] ne peuvent se prévaloir à l’encontre de M. [Z] d’une rupture brutale des négociations, après plus de deux ans d’attente, certes imputables à M. [Z], alors que la caducité de la promesse était acquise et que la rupture des négociations résultait de l’absence de réponse aux sollicitations des appelants. M. et Mme [Y] avaient dès le 2 février 2021 reçue la demande expresse du propriétaire de quitter les lieux, demande faisant l’objet d’une sommation d’avoir à les quitter par acte du 20 avril 2021.

Leur demande indemnitaire ne peut prospérer sur ce point.

S’agissant du défaut d’information que reprochent M. et Mme [Y] à M. [Z] sur l’état hypothécaire du bien litigieux, il ressort d’un courriel de M. [Y] adressé le 19 octobre 2019 à leur agent immobilier, mais également d’un courriel de Me [J], notaire des candidats acquéreurs, adressé le 24 octobre 2019 à Me [M], notaire de M. [Z], que les appelants étaient parfaitement informés de l’inscription sur le bien de l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite par Mme [K] à hauteur de 1'000'000 d’euros. La condition suspensive visée dans le compromis de vente était à leur avantage de sorte qu’ils avaient la faculté, à défaut de mainlevée de la mesure, de bénéficier de l’anéantissement de la promesse dès le 28 décembre 2019. Ils ne peuvent imputer à M. [Z] une faute alors qu’ils ont eu connaissance durant le délai de validité initiale de la promesse des éléments relevant de la mesure prise par l’ex-épouse du vendeur.

En conséquence, en l’absence de caractérisation par M. et Mme [Y] d’une faute à l’encontre de M. [Z], leur demande de dommages et intérêts ne peut qu’être rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la demande en paiement de la clause pénale des appelants

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, l’article 8 de l’avant-contrat intervenu entre les parties le 17 septembre 2019 stipule que': «'il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, qu’elle devra verser, à titre d’indemnisation forfaitaire, la somme de 48'000 euros à l’autre partie.'»

Or, M. [Z] n’a pas refusé de signer l’acte authentique de vente puisqu’en réalité toutes les conditions qu’exigeait cette régularisation n’étaient pas accomplies. Cette prétention ne peut aboutir.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

Sur la demande indemnitaire de l’intimé

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe à celui qui souhaite mettre en jeu la responsabilité extracontractuelle d’autrui de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, étant précisé que l’exercice du droit de se défendre à une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi, ou d’erreur grossière semblable au dol.

Estimant que l’action de M. et Mme [Y] qui occupent toujours le bien litigieux, l’a privé de la libre disposition de sa propriété, M. [Z] sollicite de la cour la condamnation des appelants à lui payer la somme de 100'000 euros.

Tel que retenu par les premiers juges, le seul fait pour M. et Mme [Y] d’avoir fait l’acquisition le 10 avril 2021 d’une autre propriété que celle objet de la présente procédure ne suffit pas à caractériser une faute à leur encontre et à ouvrir au profit de M. [Z] un droit à indemnisation. En effet, même si cet achat a été recherché et contracté pendant la période des négociations, il n’est pas démontré pour autant que les appelants étaient dans l’incapacité de procéder à l’acquisition de deux biens immobiliers, quand bien même le second est un manoir d’une valeur certaine.

S’agissant de l’occupation des lieux, par acte d’huissier du 29 juillet 2021, M. [Z] a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Louviers M. et Mme [Y] aux fins de les voir expulser de l’immeuble situé à [Localité 5] et condamner à lui payer diverses sommes. Par jugement du 5 juillet 2022, la juridiction saisie a sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire d’Evreux sur la réalisation de la vente du bien immobilier. Les préjudices attachés à cette occupation relèvent de cette juridiction.

S’agissant en revanche des dommages propres à l’immobilisation du bien durant la période de validité de la promesse, il suffit d’observer qu’outre la période liée à l’état d’urgence sanitaire en 2020, la durée pendant laquelle le bien n’a pu être vendu correspond uniquement aux contraintes tenant à l’état hypothécaire du bien, état que M. [Z] n’ignorait pas pour en avoir été avisé dès 2008. En conséquence, en l’absence de faute commise par les appelants dans le cadre du compromis signé auprès de l’agence immobilière et prorogé à deux reprises sur accord des parties jusqu’au 31 janvier 2021, la demande indemnitaire ne peut aboutir.

Le jugement qui a débouté M. [Z] sera confirmé.

Sur les frais de procédure

Les dispositions de première instance n’appellent pas de critiques et seront confirmées.

M. et Mme [Y] succombent à l’instance et seront condamnés solidairement aux dépens d’appel.

Ils seront également condamnés solidairement à verser à M. [Z] la somme de 8'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [I] [Y] et Mme [S] [N], son épouse à payer à M. [T] [Z] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [I] [Y] et Mme [S] [N], son épouse aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,