COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 10 JUILLET 2025

N° RG 22/01110 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MSOG

[C] [G]

[H] [B] épouse [G]

c/

[S] [K]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 février 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] (RG : 21/00682) suivant déclaration d’appel du 04 mars 2022

APPELANTS :

[C] [G]

né le 13 Février 1954 à [Localité 5]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 3]

[H] [B] épouse [G]

née le 24 Mars 1956 à [Localité 5]

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Christophe LAFAYE, avocat au barreau de BERGERAC

INTIMÉE :

[S] [K]

née le 11 Février 1972 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Sage-femme,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Isabelle RAYGADE de l’AARPI AGGERIS AVOCATS, avocat au barreau de BERGERAC

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de M^me Amanda EL MAUDANI, magistrat

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

LES FAITS ET LA PROCÉDURE

1. Par acte du 26 mars 2018 Mme [H] [B] épouse [G] et M. [C] [G] ont vendu à Mme [S] [K] un appartement constituant le lot n°2 d’un immeuble situé [Adresse 1] dans la commune de [Localité 6] en Dordogne;

Les époux [N] sont par ailleurs propriétaires du lot n°1 du même immeuble constitué par un local commercial situé au rez-de-chaussée.

L’immeuble n’est composé que de deux lots.

Les époux [G] ont conclu un contrat de bail commercial avec Mme [Z] pour permettre à celle-ci d’ouvrir un restaurant, activité prohibée par le réglement de copropriété.

2. Mme [K] après avoir saisi le juge des référés sans succès a saisi le juge du fond afin de voir cesser l’exploitation de ce commerce.

Par jugement du 8 février 2022, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

— ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture au 9 novembre 2021, jour de l’audience de plaidoiries,

— jugé que les demandes présentées par les époux [G] dans leurs dernières conclusions et tendant à 'constater’ ne constituent pas des prétentions au sens des articles 53 et suivants du code de procédure civile et ne saisissent pas en conséquences le présent tribunal,

— jugé que les époux [G] ont méconnu leurs obligations et que leur responsabilité est ainsi engagée,

— condamné les époux [G] à faire cesser le trouble tiré de l’activité de restauration exercée dans le lot de copropriété n°1 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] (24) leur appartenant (sans astreinte),

— condamné les époux [G] à remettre en état l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 6] (24) (sans astreinte),

— condamné les époux [G] à payer à Mme [K] la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

— débouté les époux [G] de leurs demandes présentées à l’encontre de Mme [K],

— condamné les époux [G] à payer à Mme [K] la somme de 1 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance (dont distraction au profit de M^e Raygade, avocat),

— débouté les époux [G] de leurs demandes présentées à l’encontre de Mme [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

3. Les époux [G] ont relevé appel du jugement le 4 mars 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 31 mai 2023, les époux [G] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1194 du code civil :

— de déclarer recevable et fondé l’appel qu’ils ont interjeté,

y faisant droit,

— de réformer la décision entreprise en ce qu’elle :

— a ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture au 9 novembre 2021, jour de l’audience de plaidoiries,

— a jugé que leurs demandes présentées dans leurs dernières conclusions et tendant à 'constater’ ne constituent pas des prétentions au sens des articles 53 et suivants du code de procédure civile et ne saisissent pas en conséquences le présent tribunal,

— a jugé qu’ils ont méconnu leurs obligations et que leur responsabilité est ainsi engagée,

— les a condamnés à faire cesser le trouble tiré de l’activité de restauration exercée dans le lot de copropriété n°1 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] (24) leur appartenant (sans astreinte),

— les a condamnés à remettre en état l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 6] (24) (ans astreinte),

— les a condamnés à payer à Mme [K] la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

— les a déboutés de leurs demandes présentées à l’encontre de Mme [K],

— les a condamnés à payer à Mme [K] la somme de 1 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance (dont distraction au profit de M^e Raygade, avocat),

— les a débouté de leurs demandes présentées à l’encontre de Mme [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— a ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

et, statuant à nouveau,

— de juger que Mme [K] a accepté de façon certaine, expressément et non équivoque l’ouverture du restaurant, dérogeant ainsi en toute connaissance de cause au règlement de copropriété,

— de juger qu’un copropriétaire qui s’abstient volontairement de se prévaloir d’une clause réglementant les activités autorisées dans un local commercial en copropriété, ne peut exiger brusquement l’exécution de celle-ci ou se prévaloir de celle-ci sans faire preuve d’un comportement contradictoire et déloyal,

— de condamner Mme [K] à leur verser la somme de 3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [K] en tous les dépens,

— de dire que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par Maître Christophe Lafaye, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 août 2022, Mme [K] demande à la cour, sur le fondement des articles 1103 et s et 1231-1 du code civil, :

— de juger recevable mais mal fondée Mme [G] en ses demandes, fins et prétentions,

— de confirmer purement et simplement la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bergerac,

y ajouter,

— de condamner les époux [G] au versement de la somme de 2 400 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais d’appel ainsi qu’aux entiers dépens (dont timbre fiscal et frais d’huissier).

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

MOTIFS

4. Le tribunal a fait droit aux demandes de Mme [K] après avoir relevé qu’il résultait des éléments versés aux débats par les parties que les époux [G] avaient méconnu leurs obligations résultant du règlement de copropriété alors que l’activité de restaurant était expressément interdite dans leur lot et qu’en outre cette activité commerciale créait d’importantes nuisances pour la requérante.

Les époux [G] exposent que si le règlement de copropriété prohibait l’exploitation d’un restaurant dans leur lot, Mme [K] avait toutefois donné son accord à celle-ci et dans la mesure où la copropriété n’est composée que de deux lots, il existait une convention pour qu’elle puisse voir le jour alors qu’en outre l’intimée avait également donné son accord à l’exploitante du restaurant pour que celle-ci fasse poser un conduit d’extraction des fumées et un bac à graisse. En outre, Mme [K] ne démontre nullement l’existence d’un trouble anormal alors qu’il n’a été organisé qu’une seule soirée musicale dans le restaurant et si le bac à graisse a débordé c’était le conséquence d’un événement exceptionnel sans lien avec son utilisation.

Mme [K] réplique que l’article 19 du règlement de copropriété prohibe l’exploitation d’un commerce de restauration, ce que les appelants ont méconnu et l’exploitation du restaurant litigieux a occasionné à son détriment des nuisances olfactives et sonores ce que l’article 21 du même réglement prohibait également. Par ailleurs, si dans un premier temps, elle avait accepté qu’un restaurant s’installe c’était sous réserve de l’absence de nuisances olfactives et sonores qui n’ont pas été respectées. Aussi, elle considère que les appelants sont irrecevables et mal fondés en leurs demandes.

Sur ce

5. « Selon l’ article 544 du Code civil , » la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ".

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, en son paragraphe d), dispose': « … l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.'»

En outre, il résulte de l’article 19 du règlement de copropriété que «' '. le local à usage professionnel et commercial situé au rez-de-chaussée pourra être utilisé pour l’exercice de n’importe quel commerce ou activité à la condition que ces derniers ne nuisent pas à la tranquillité des autres occupants ni à la solidité ou à la sécurité de l’immeuble . En particulier les activités de restaurant, bar, brasseries, boite de nuit sont interdites dans ces locaux'»

6. En l’espèce, les appelants ont entendu louer leur lot à un commerçant qui souhaitait développer une activité de restauration, sans voir modifier les dispositions de l’article 19 du règlement de copropriété qui prohibe une telle activité commerciale.

Par ailleurs, ils ne démontrent pas avoir entrepris quelque diligence pour voir porter à l’assemblée générale des copropriétaires une suppression de cette interdiction.

En conséquence, les prétentions des époux [G] se heurtent au règlement de copropriété qui prohibe, en l’état, la création et la poursuite d’une activité commerciale de restauration dans leur lot.

7. A titre surabondant, si Mme [K] avait fait part de son acceptation pour que soit développée une telle activité, un tel accord était ambigü car conditionné à une absence de nuisance. Cette ambiguïté résultait également de ce que lorsque son avis a été sollicité, les travaux dans le restaurant avait déjà été réalisés, partiellement.

En toute hypothèse, il apparaît qu’un conduit d’évacuation de fumées a été installé sans que l’intimée ait donné son accord, alors que la réglementation administrative impose un tel dispositif.

En outre, Mme [K] démontre suffisamment qu’en outre l’activité de restaurant mise en place a occasionné pour elle des nuisances olfactives et sonores, en violation des dispositions de l’article 21 du réglement de copropriété si bien que, même dans l’hypothèse où les époux [G] pouvaient opposer à l’intimée son accord pour l’exercice d’un commerce de restaurant, celle-ci serait en droit de faire valoir une violation dudit article 21.

Or, de telles nuisances sont suffisamment rapportées par les témoignages de Mesdames [P] et [A] qui font état d’odeurs de cuisine fortes et persistantes outre le bruit de l’extracteur de fumée.

8. En conséquence, la cour confirme le jugement entrepris et déboute les époux [G] de leurs demandes.

9. Les époux [G] qui succombent devant la cour d’appel seront condamnés aux dépens et à verser à Mme [K] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, y ajoutant:

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [C] [G] et Mme [H] [G], ensemble aux entiers dépens,

Condamne M. [C] [G] et Mme [H] [G], ensemble à payer à Mme [S] [K], la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,