COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 30 OCTOBRE 2025

N° RG 22/02699 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MXNN

[Z] [Y] [R] [A]

[E] [X] [D] [J]

c/

[W], [N], [I] [U]

[B], [T], [C] [S] épouse [U]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 avril 2022 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/03116) suivant déclaration d’appel du 02 juin 2022

APPELANTS :

[Z],[Y],[R] [A]

né le 06 Juillet 1980 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Chef d’entreprise,

demeurant [Adresse 2]

[E] [X] [D] [J]

née le 12 Décembre 1987 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Fonctionnaire territorial,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Julie MARIOTTE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[W], [N], [I] [U]

né le 05 Août 1949 à [Localité 4]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 3]

[B], [T], [C] [S] épouse [U]

née le 03 Décembre 1948 à [Localité 6] (87)

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Nicolas NAVEILHAN, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Chantal BUREAU

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Suivant acte authentique en date du 22 juillet 2020, M. [W] [U] et Mme [B] [S] épouse [O] ont accepté de vendre à M. [Z] [A] et à Mme [E] [J] un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un prix de 360 000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique, à la date convenue du 29 octobre 2020.

2- Soutenant que la défaillance de la condition suspensive était imputable aux acquéreurs, par acte du 19 avril 2021, M.et Mme [U] les ont assignés devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, pour obtenir leur condamnation à leur payer le montant de la clause pénale, prévue à l’acte de vente.

Par jugement du 6 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— autorisé Maître [K], notaire, en tant que séquestre conventionnel, à remettre aux époux [U] la somme de 5000 euros versée entre ses mains par les acquéreurs à titre de dépôt de garantie,

— condamné in solidum les consorts [A]/[J] à payer aux époux [U] la somme de 31 000 euros,

— dit que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal majoré de 3 points à compter de cette même date conformément aux stipulations du contrat,

— condamné les consorts [A]/[J] aux entiers dépens,

— condamné les consorts [A]/[J] à verser aux époux [U] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [A] et Mme [J] ont relevé appel du jugement le 2 juin 2022.

3- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2025, M. [A] et Mme [J] demandent à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1231-5 et 1304-3 du code civil :

en tout état de cause,

— de réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 6 avril 2022,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— de juger que la défaillance de la condition suspensive de l’obtention de prêt ne leur est pas imputable,

en conséquence,

— de condamner en tant que besoin in solidum les époux [U] à leur rembourser les sommes versées au titre de l’exécution provisoire du jugement de première instance, de :

—  36 000 euros au titre de la clause pénale (dépôt de garantie de 5000 euros inclus),

—  2 264,74 euros au titre des intérêts au taux légal majoré,

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

—  118,24 euros au titre des dépens,

— de condamner in solidum les époux [U] à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des entiers dépens de première instance et d’appel,

à titre subsidiaire,

— de réduire le montant de la clause pénale à 5 000 euros,

en conséquence,

— de condamner en tant que de besoin in solidum les époux [U] à leur rembourser les sommes versées au titre de l’exécution provisoire du jugement de première instance, de :

—  31 000 euros au titre de la clause pénale (dépôt de garantie de 5 000 euros inclus)

—  1958,24 euros au titre des intérêts au taux légal majoré,

— de juger que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

4- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2025, M.et Mme [U] demandent à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1304-3 du code civil, 514, 699, 700 du code de procédure civile :

— de débouter M. [A] et Mme [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

en conséquence,

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 avril 2022,

y ajoutant,

— de condamner solidairement M. [A] et Mme [J] à leur payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel,

— de condamner solidairement M. [A] et Mme [J] aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt.

5- A l’appui de leur appel, M.[A] et Mme [J] soutiennent qu’ils ont bien déposé une demande de prêt conforme aux stipulations du compromis de vente, et qu’ils n’ont obtenu en retour aucune offre respectant celles-ci.

Ils en concluent que la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt ne peut leur être imputée, dès lors qu’ils ont justifié de leurs démarches auprès du vendeur dans le délai d’un mois, qu’ils étaient légitimes à refuser de réitérer la vente par voie authentique, et ne sont donc pas redevables de la clause pénale,

6- M.et Mme [U] répliquent que M. [A] et Mme [J] n’ont pas justifié, dans les délais fixés, du dépôt d’une demande d’offre de prêt conforme aux caractéristiques contractuelles, de sorte que la condition suspensive d’obtention d’un prêt doit être considérée comme réalisée à leur égard, à titre de sanction.

Ils rappellent qu’il incombe à celui qui s’oblige sous la condition suspensive, de rapporter la preuve des diligences qu’il a accomplies pour la réalisation de cette condition, et font valoir que la simulation d’offre de prêt déposée ne permet pas d’établir que les appelants auraient déposé une demande conforme aux stipulations de la promesse avant le 22 août 2020.

Ils ajoutent que les acquéreurs n’ont pas non plus justifié du respect de leur obligation de leur notifier, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 26 septembre 2020, des offres faites ou du refus opposé à leurs demandes de prêt,

Ils estiment par conséquent que le jugement, qui a condamné les acquéreurs à leur payer la somme de 36 000 euros au titre de la clause pénale, doit être confirmé.

Sur ce,

7- Selon les dispositions de l’article 1304-3 du code civil, 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

L’article 1304-6 du code civil prévoit quant à lui qu’ 'en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée ne jamais avoir existé'.

8- Il incombe à M.[A] et à Mme [J] de rapporter la preuve qu’ils ont bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques contractuellement prévues.

9- Pour condamner ces derniers au paiement de la clause pénale prévue dans le compromis de vente, le tribunal a considéré qu’ils ne justifiaient pas de ce qu’ils avaient déposé une demande de prêt strictement conforme aux caractéristiques stipulées, l’attestation de la banque faisant seulement état d’un montant emprunté de 334 000 euros, et de son refus dans les conditions prévues au contrat, le taux nominal d’intérêt maximum de 1, 55% l’an (hors assurance), n’étant notamment pas pratiqué par ladite banque.

10- En l’espèce, le compromis de vente contient en page 15 une condition suspensive d’obtention du prêt dans l’intérêt de l’acquéreur, rédigée ainsi qu’il suit:

'Conditions suspensives au profit de l’acquéreur

1) L’obtention d’un prêt par l’ACQUEREUR dont les caractéristiques sont les suivantes:

L’ACQUEREUR déclare avoir l’intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un prêt rentrant dans le champ d’application de l’article L.313-1 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes:

I- prêt long terme

Organisme prêteur: toute banque ou organisme financier

Montant maximum de la somme empruntée: 334 393 euros

Durée maximale de remboursement: 25 ans

Taux nominal d’intérêt maximum: 1,55% l’an (hors assurances)…

En conséquence, la réalisation de la vente est soumise en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées…

L’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et à justifier de celles-ci au vendeur dans un délai d’un mois à compter des présentes. A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti, le vendeur aura la faculté de demander à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt'.

Il est également précisé que 'le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite… La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 23 septembre 2020…

L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception dans les trois jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation de cette condition…'.

11- Enfin, le compromis de vente rappelle les dispositions de l’article 1304-3 du code civil évoquées supra, et prévoit une stipulation de pénalité ainsi rédigée 'Si une des parties se refuse à exécuter les présentes, alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l’autre partie, à titre de dommages-intérêts, une somme représentant 10% du montant de la vente'.

12- Pour justifier de la défaillance de la condition suspensive, M. [A] et Mme [J] versent aux débats ;

— une simulation d’offre de prêt établie le 4 septembre 2020 par le Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine valable 15 jours, relatif à un prêt d’un montant de 334 000 euros sur une durée de 300 mois au taux de 1,60%, et mentionnant également un crédit-relais dans l’attente de la revente de leur bien immobilier actuel d’un montant de 260 400 euros (pièce 2),

— un courriel rédigé par M.[L], du crédit Agricole, le 9 octobre 2020, adressé à M.[A], lui confirmant que la simulation tranmise est un accord de principe (pièce 3 [A]),

— une attestation en date du 4 septembre 2020 rédigée par le Crédit Agricole d’Aquitaine mentionnant que 'M.[A] et Mme [J] ont déposé auprès de 'notre’ établissement en date du 7 août 2020 une demande de financement d’un montant de 334 000 euros pour leur projet immobilier, et que cette attestation de dépôt de demande de prêt n’implique en aucun cas l’acceptation définitive du ou des prêts sollicités '(pièce 4).

— la copie d’un courriel adressé le 28 juillet 2020 par M.[A] au Crédit Agricole, lui transmettant le compromis de vente signé, et lui demandant s’il est possible de 'faire l’emprunt sans vendre leur maison actuelle’ ( pièce 6).

13- Il ressort de ces éléments que M.[A] et Mme [J] ont déposé une demande de financement le 7 août 2020, le compromis de vente ne leur imposant pas de justifier du dépôt de plusieurs demandes, que cette demande a bien été déposée dans le délai d’un mois suivant la signature du compromis de vente, étant précisé que cette date constitue un terme et non une condition, et n’est pas assortie d’une sanction, et enfin que ladite demande a été réalisée dans la perspective de l’acquisition d’un bien immobilier, et fait mention d’un montant global de financement légèrement inférieur à celui prévu dans le compromis de vente.

14- La lecture de la simulation d’offre de prêt en date du 4 septembre 2020 révèle en outre que la durée du prêt sollicité était bien de 300 mois, à savoir une durée conforme aux caractéristiques contractuelles.

15- Le moyen selon lequel les acquéreurs n’auraient pas déposé une demande de prêt conforme au compromis de vente qui prévoyait un taux nominal de 1, 55% l’an, la simulation faisant état d’un taux de 1, 60%, sera écarté, dès lors qu’il est admis que l’acquéreur satisfait à son obligation même s’il existe une différence entre le taux mentionné dans l’attestation de refus et celui figurant au compromis.

16- De même, le moyen développé par les intimés selon lequel les acquéreurs n’auraient pas justifié du respect de leur obligation de leur notifier, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 26 septembre 2020, des offres faites ou du refus opposé à leurs demandes de prêt, sera rejeté dès lors qu’ici encore, cette notification n’était pas sanctionnée, sauf pour les vendeurs à mettre en demeure les acquéreurs sous huitaine de leur justifier de cette notification, ce qu’ils n’ont pas fait.

17- En considération de ces éléments, la cour d’appel considère, à l’inverse du tribunal, que les acquéreurs justifient bien avoir sollicité auprès d’un organisme bancaire un prêt conforme aux stipulations contractuelles, qu’ils n’ont pas obtenu, étant ici rappelé à titre superfétatoire qu’une simulation de prêt et un accord de principe ne vaut pas offre de prêt définitive.

18- En conséquence, il convient de dire que la condition suspensive ne s’est pas réalisée, sans qu’il puisse leur être reproché une faute.

19- Le jugement, en ce qu’il a condamné in solidum M.[A] et Mme [J] à payer à M.et à Mme [U] la somme de 31 000 euros, à titre d’indemnisation sur le fondement de la clause pénale, sera infirmé.

20- M.et Mme [U] seront donc déboutés de leur demande tendant à la condamnation de M.[A] et de Mme [J] au paiement de la clause pénale insérée dans le compromis de vente.

21- Le jugement étant infirmé sur ce point, il convient de dire que les sommes versées en exécution du jugement, qui était assorti de l’exécution provisoire, devront être restituées à M. [A] et à Mme [J].

Sur les mesures accessoires.

22- Le jugement est également infirmé sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

23- M. et Mme [U], parties perdantes, supporteront les dépens de première instance et de la procédure d’appel, et seront condamnés à verser à M.[Z] [A] et à Mme [E] [J] la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Déboute M. [W] [U] et Mme [B] [S] épouse [U] de leur demande tendant à la condamnation de M.[A] et de Mme [J] au paiement de la clause pénale,

Dit que les sommes versées en exécution du jugement, qui était assorti de l’exécution provisoire, devront être restituées à M. [A] et à Mme [J],

Y ajoutant,

Condamne M. [W] [U] et Mme [B] [S] épouse [U] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel,

Condamne M. [W] [U] et Mme [B] [S] épouse [U] à verser à M.[Z] [A] et à Mme [E] [J] la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,