RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 08 JUILLET 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07207 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHPL3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Février 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/00781

APPELANT

D.N.I.D. prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de Madame [B] [L], désigné à cet effet par une ordonnance rendue le 19 juin 2019 par le Président du T.G.I. de [Localité 9].

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représenté par M^e Vanessa GRYNWAJC de l’AARPI DGS-GRYNWAJC-STIBBE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1228

INTIMÉ

Monsieur [O] [P]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Stéphanie MOISSON, avocat au barreau de PARIS, toque : C406

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/015541 du 24/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, le délibéré initialement prévu le 24 juin 2025 puis prorogé au 08 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

[B] [L], décédée le 3 mars 2018, était propriétaire d’un studio sis au 4ème étage de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 11] ([Adresse 6]).

La succession de [B] [L] étant déclarée vacante, la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID) a été désignée, par ordonnance du président du tribunal de grand instance de Bobigny rendue le 19 juin 2019, en qualité de curateur de cette succession.

Autorisés par ordonnance du juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Paris du 30 mars 2021, la DNID a fait constater par commissaire de justice le 23 avril 2021 les conditions d’occupation du studio appartenant à feue [B] [L] et les opérations de constat ont révélé que celui-ci était occupé par M. [O] [P] lequel a indiqué occuper l’appartement à la suite du décès de son cousin.

A la suite de ce constat, la DNID a saisi le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, d’une demande d’expulsion à l’encontre de M. [O] [P] au motif que ce dernier était occupant sans droit ni titre du studio.

Par ordonnance du 8 août 2021, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, d’une demande d’expulsion estimant qu’il ne lui appartenait pas de se prononcer sur l’existence d’un bail ou non verbal conclu entre M. [O] [P] et [B] [L] ainsi que l’a soutenu M. [O] [P].

Saisi par la DNID par acte de commissaire de justice délivré le 25 mai 2021, par jugement contradictoire rendu le 3 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— constate l’existence d’un bail verbal conclu entre [B] [L] et M. [O] [P] relatif au studio sis au 4ème étage bâtiment A, formant le lot n° 18 du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 5]), moyennant le versement d’un loyer mensuel de 320 euros ;

— déboute M. Le Directeur de la DNID de sa demande d’expulsion ;

— enjoint à M. Le Directeur de la DNID d’établir un contrat de location au profit de M. [O] [P] relatif au studio sis au quatrième étage bâtiment A, formant le loi n° 18 du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13], à effet à la date de décès de [E] [S] dont il appartiendra à M. [O] [P] de justifier ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M. Le Directeur de la DNID aux entiers dépens ;

— rappelle que le présent jugement est revêtu de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 17 avril 2023, la DNID a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la DNID demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Paris le 3 février 2023 (RG n°22/00781) ;

— débouter M. [O] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— et, statuant à nouveau :

— à titre principal, compte tenu de l’absence de tout titre ou droit locatif

— déclarer M. [O] [P] occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4]) à [Localité 13] ;

— en conséquence :

— annuler le bail du 29 septembre 2023 ;

— le déclarer non avenu et sans effet ;

— à titre subsidiaire, compte tenu des manquements graves aux obligations légales et contractuelles incombant au locataire ;

— constater les manquements de M. [O] [P] à ses obligations légales et contractuelles incombant au locataire ;

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal prétendument conclu entre M. [O] [P] et [B] [L], aux torts exclusifs de M. [O] [P] ;

— en tout état de cause, et quel que soit le fondement retenu :

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [O] [P] et de tous occupants de son chef en la forme accoutumée et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, pendant une durée de deux mois au-delà desquels il sera à nouveau fait droit et, au besoin, au moyen de la force publique, du lot n°18 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4]) à [Localité 13] ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [O] [P] à un montant égal à 650 euros à compter de l’acte introductif d’instance du 25 mai 2021 jusqu’à la parfaite libération des lieux et départ effectif de M. [O] [P] ainsi que de tous occupants de son chef sans droit ni titre ;

— condamner M. [O] [P] au règlement de cette indemnité, en deniers ou quittances ;

— juger que les sommes versées par M. [O] [P] au titre des loyers/indemnité d’occupation en application du contrat de bail du 29 septembre 2023 lui resteront acquises ès qualité ;

— condamner en outre M. [O] [P] à verser au profit du service du domaine, pris en la personne de son Directeur, ès qualité de curateur à succession vacante de [B] [L], la somme de 39 000 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due au titre des cinq dernières années précédant l’acte introductif d’instance du 25 mai 2021, subsidiairement, à la somme de 22 100 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due à compter du mois d’août 2018 jusqu’à l’acte introductif d’instance du 25 mai 2021 ;

— supprimer, et très subsidiairement réduire, le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [O] [P] à payer au service du domaine, pris en la personne de son Directeur, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [O] [P] en tous les dépens, qui comprendront notamment le coût du constat d’huissier dressé par la SELARLU [J] [N], huissier de justice, le 23 avril 2021 et les frais de l’acte introductif d’instance du 25 mai 2021.

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [O] [P] demande à la cour de :

— à titre principal :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— dire la DNID irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, les rejeter ;

— subsidiairement, si la décision venait à être infirmée :

— lui accorder un délai de deux ans pour quitter les lieux ;

— et y ajoutant :

— condamner la DNID au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ains qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance sur incident rendue le 6 février 2024, le conseiller de la mise en état a :

— constaté le désistement de M. [O] [P] de son incident et de sa demande de radiation, et le dessaisissement du magistrat chargé de la mise en état ;

— renvoyé le dossier à la mise en état pour poursuite de l’instruction de l’affaire ;

— rejeté la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’occupation sans droit ni titre du logement par M. [O] [P],

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite duquel il appartient au juge de mettre fin par l’autorisation de l’expulsion dudit occupant.

Selon l’article 3 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le bail peut être verbal, l’écrit n’étant pas exigé comme condition de validité du bail.

La preuve de l’existence d’un bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux.

En l’espèce, M. le Directeur de la DNID soutient que M. [P] ne dispose d’aucun droit ni titre pour occuper le logement en l’absence de bail, tandis que M. [P] estime posséder un titre d’occupation en se prévalant d’un bail verbal.

L’appelant produit, notamment, un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 23 avril 2021 dans lequel le commissaire de justice désigné indique avoir constaté, dans les lieux litigieux, la présence de M. [P], lequel lui a déclaré avoir récupéré ces derniers après le décès de son cousin, M. [S], qui y habitait.

M. [P] verse aux débats, notamment :

— une attestation du 28 juin 2021 de M. [V] déclarant que M. [P] vit dans les lieux litigieux depuis plusieurs années, notamment avec l’ancien locataire du logement, M. [S], décédé en 2013 ;

— des factures EDF depuis 2012 concernant sa consommation d’électricité dans l’appartement occupé ;

— un courrier de la DNID du 28 mai 2020 adressé à M. [P] aux fins de perception des loyers et de production du bail, ainsi qu’un courriel de réponse du défendeur en date du 11 juin 2020 aux fins d’obtention d’un entretien ;

— une demande de logement social effectuée le 23 janvier 2019 par M. [P] et sur laquelle apparaît l’adresse des lieux litigieux ;

— les avis d’imposition des années 2015, 2016 et 2019 comportant ladite adresse ;

— les relevés bancaires de l’intimé de 2017 et 2018, sur lesquels figure l’adresse du logement litigieux et faisant apparaître, quasi systématiquement, aux alentours du 6 de chaque mois, le retrait de sommes d’argent en espèces.

Le bail est un contrat par lequel l’une des parties, le propriétaire, met un bien à la disposition d’un locataire, pendant un temps déterminé, en contrepartie du paiement d’un loyer.

En principe, le bail est établi par écrit, ainsi que le rappelle l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du Code civil, il revient à celui qui se prévaut de l’existence d’un bail verbal d’en rapporter la preuve.

Aux termes de l’article 1715 du code civil, le bail fait sans écrit qui n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties nie ne peut être prouvé par une preuve testimoniale.

La preuve d’un bail verbal peut être apportée librement dès lors que ce dernier a commencé à être exécuté. Il est donc nécessaire de prouver le commencement d’exécution pour en induire, ensuite, l’existence du bail.

Cette preuve ne peut résulter de la simple occupation des lieux, même de longue durée, car elle suppose, de la part de celui qui s’en prévaut, aussi bien l’accomplissement des obligations que l’exercice des droits découlant du prétendu bail.

Pour démontrer qu’un bail verbal a reçu exécution, celui qui s’en prévaut doit obligatoirement rapporter la preuve de l’accomplissement des obligations et l’exercice des droits découlant dudit bail.

La simple occupation des lieux ne peut faire preuve de l’exécution du bail qu’à la condition que celui qui s’en prévaut démontre qu’il a rempli les obligations qui en découlent et notamment qu’il en paye le prix.

En l’espèce, la preuve d’un bail verbal n’est pas établie en raison de l’absence de toute démonstration d’un accord sur le montant d’un loyer et de l’existence d’un paiement au bailleur, ce que de simples retraits en espèces aux montants variables tous les mois tels qu’ils apparaissant sur le comptes bancaires de l’occupant ne sont pas de nature à démontrer, la preuve de la remise de ces retraits d’espèces au bailleur n’étant pas rapportée, ni la délivrance de quittances consécutives à un paiement au bailleur.

C’est donc à tort que le premier juge a estimé que la qualité de locataire devait être reconnue à M. [P] et il convient d’infirmer le jugement sur ce point.

Il convient de déclarer M. [O] [P] occupant sans droit ni titre du logement sis à [Adresse 14]), à compter de la date de l’assignation qui lui a été délivrée par la DNID le 25 mai 2021.

Le principe de la condamnation d’un occupant sans droit ni titre à une indemnité d’occupation, n’est pas discutable. Celle-ci, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de réparer l’intégralité du préjudice subi par le propriétaire du bien du fait de la privation de son bien pour la période d’occupation par une personne ne disposant d’aucun droit ni d’aucun titre pour y demeurer.

Il appartient à la DNID de justifier, par tous éléments, du montant de l’indemnité dont elle demande le paiement, ce montant devant prendre en compte la situation et l’état du bien occupé.

En l’espèce, la DNID justifie de la valeur locative d’un studio de 18 m², similaire au studio litigieux, dans le [Localité 1], laquelle s’élève en moyenne à la somme de 650 euros.

Il convient dès lors de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 650 euros en ce inclus le montant des charges, à compter du 25 mai 2021.

Il est ordonné l’expulsion de M. [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis à [Adresse 14]), avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

Il est dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Il n’y a pas lieu d’accorder à M. [O] [P] de délais supplémentaires pour quitter les lieux, ce dernier étant occupant sans droit ni titre depuis le 25 mai 2021.

Il y a lieu de condamner M. [P] à verser à la DNID à compter du 25 mai 2021 une indemnité d’occupation mensuelle égale à 650 euros charges incluses, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion,

Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner M. [O] [P] aux dépens de première instance, et d’infirmer la décision déférée de ce chef.

M. [O] [P], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel. Il convient en équité de le condamner en outre à verser à M. Le Directeur de la DNID la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Infirme le jugement rendu le 3 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

Statuant à nouveau,

Déclare M. [O] [P] occupant sans droit ni titre du logement sis à [Adresse 14]), à compter du 25 mai 2021,

Ordonne l’expulsion de M. [O] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis à [Adresse 14]) avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux

Condamne M. [O] [P] à verser à M. le Directeur de la DNID à compter du 25 mai 2021 une indemnité d’occupation mensuelle égale à 650 euros charges incluses, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion,

Condamne M. [O] [P] à verser à M. Le Directeur de la DNID la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus amples ou contraires,

Condamne M. [O] [P] aux dépens de première instance et d’appel comprenant le coût du constat de commissaire de justice dressé par la Selarlu [J] [N], le 23 avril 2021.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,