COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/01333 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MTHK

S.C.I. [X] [H]

c/

[B] [D] [M]

[A] [C] épouse [D] [M]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 février 2022 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 20/03620) suivant déclaration d’appel du 16 mars 2022

APPELANTE :

S.C.I. [X] [H]

société civile immobilière inscrite au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 484 771 482, dont le siège est situé au [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[B] [D] [M]

né le 28 Octobre 1964 à [Localité 11]

de nationalité Portugaise

Profession : [Localité 15],

demeurant [Adresse 4]

[A] [C] épouse [D] [M]

née le 23 Septembre 1966 à [Localité 14] (PORTUGAL) (4970)

de nationalité Portugaise

Profession : Femme de ménage,

demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Bérénice DYOT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, et Madame Christine DEFOY, Conseiller,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de Mlle [F] [O], attachée de justice et de Mlle [V] [W], stagiaire de 2nde

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1- Suivant acte notarié du 25 juillet 2005, la sci [X] [H] est propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 7], cadastrée [Cadastre 12] [Cadastre 2], occupée par Mme [Z] [X].

M. [B] [D] [M] et Mme [A] [C] épouse [D] [M] sont quant à eux propriétaires, selon acte notarié du 25 mars 2005, de l’immeuble mitoyen cadastré section [Cadastre 13].

2- Revendiquant une servitude de passage sur le fonds de M.et Mme [B] [D] [M], la sci [X] [K] les a, par acte d’huissier du 29 avril 2022, assignés devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Plan issu des conclusions des époux [D] [M] représentant les anciennes servitudes de passage :

cadastre.data.gouv.fr

Par jugement du 21 février 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté la sci [X] [H] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné la sci [X] [H] à verser aux époux [D] [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la sci [X] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

— rappelé que sa décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 16 mars 2022, la sci [X] [H] a interjeté appel de cette décision.

3- Dans ses dernières conclusions du 22 mai 2025, la sci [X] [H] demande à la cour d’appel:

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 21 février 2022 ;

Statuant à nouveau,

— dire que les époux [D] [M] ne rapportent pas la preuve de l’extinction de la servitude de passage créée par l’acte authentique du 28 mars 1911 en son assiette située au nord des propriétés, ancienne servitude de passage de boeufs et charrettes ;

— en conséquence, condamner in solidum les époux [D] [M] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, qui courra contre eux durant 60 jours pour être liquidée et différemment fixée, à lui libérer tout accès et exercer une servitude de passage depuis la RN 137 sur leur fonds [Cadastre 20] ;

A titre subsidiaire,

— dire que le fonds [Cadastre 19], sa propriété, est enclavé au sens de l’article 682 du code civil et qu’elle est fondée à réclamer une servitude de passage ;

— dire que cette parcelle bénéficiera d’une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 20] sur l’assiette telle qu’elle était fixée jusqu’ici par acte constitutif de servitudes du 28 mars 1911 de la route nationale 137 par l’ouest, et au nord des constructions pour atteindre le nord de la parcelle [Cadastre 19] ;

— dire que cette constitution de servitude ne sera assortie d’aucune indemnité ;

— condamner in solidum les époux [Y] [M] au paiement d’une somme de 5 000 euros à son profit sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux entiers dépens.

4- Dans leurs dernières conclusions du 23 mai 2025, M.et Mme [D] [M] demandent à la cour d’appel de :

— débouter la sci [X] [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 21 février 2022 ;

— condamner la sci [X] [H] à leur payer une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la sci [X] [H] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’une servitude de passage.

5- La sci [X] [H] revendique une servitude de passage sur le fonds des époux [D] [M], à titre principal, conventionnelle, et à défaut légale.

* Sur l’existence d’une servitude de passage conventionnelle grevant le fonds des époux [D] [M] (parcelle cadastrée [Cadastre 16] [Cadastre 3]), au profit du fonds appartenant à la sci [X] [H] (parcelle cadastrée [Cadastre 16] [Cadastre 2]).

6- L’appelante soutient qu’elle est bénéficiaire d’une servitude de passage, son titre de propriété du 25 juillet 2005 contenant déclaration de l’existence de celle-ci sur l’arrière du bien vendu, profitant à la parcelle voisine [Adresse 17] [Cadastre 1] et lui profitant, à l’encontre de la parcelle supportant l’accès à la voie publique [Adresse 17] [Cadastre 3].

Elle indique produire également le document créateur de la servitude en date du 28 mars 1911.

Elle rappelle que Mme [X], sa locataire, a pu passer sur la propriété des époux [D] [M] de 2005 à 2019, avant que ces derniers ne lui en interdisent le passage en installant un portail.

Elle prétend ensuite que l’acte notarié du 27 octobre 1976 intitulé 'renonciation à servitudes’ ne concerne en réalité que la renonciation à la servitude de passage située à pied au Sud, et que c’est à tort que le tribunal a considéré qu’il s’agissait d’une renonciation des parties à toute servitude de passage.

Elle en conclut que les époux [D] [M] ne rapportent pas la preuve de l’extinction de la servitude de passage à boeufs et charrettes conventionnellement fixée par acte du 28 mars 1911.

7- M.et Mme [D] [M] répliquent qu’ils ont acquis un bien qui n’était grevé d’aucune servitude, leur titre de propriété faisant état de l’acte reçu le 24 juillet 1976 par M. [J], notaire, contenant renonciation à servitudes.

Ils précisent que dans un souci de conciliation, ils avaient toléré que les occupants de la parcelle [Adresse 17] [Cadastre 2] usent ponctuellement d’un passage sur leur parcelle, mais qu’au fil des années, les relations sont devenus conflictuelles, et qu’ils ont fermé ledit passage.

Ils allèguent que l’acte de renonciation à servitudes manifeste clairement la volonté des parties d’affranchir leurs fonds respectifs de toutes servitudes de passage.

Sur ce,

8- Selon les dispositions de l’article 637 du code civil, 'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un autre héritage appartenant à un autre propriétaire'.

L’article 639 du code civil précise quant à lui qu’ 'elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires'.

L’article 691 du code civil prévoit que 'les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s’établir que par titres'.

Enfin, l’article 695 du code civil énonce que 'le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription , ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi'.

Il est également admis que la servitude de passage est une servitude discontinue qui ne peut pas s’acquérir par prescription trentenaire (Civ.3ème, 19 mai 2004; Civ.3ème, 8 décembre 2004).

9- Pour débouter la sci [X] [H] de sa demande tendant à dire qu’elle est bénéficiaire d’une servitude de passage conventionnelle, le tribunal a considéré que la servitude créée dans l’acte constitutif de servitude de 1911, non rappelé dans l’acte d’acquisition de la sci [X], n’existait plus, dès lors qu’avait été publié un acte de renonciation à servitude en date du 24 juillet 1976.

10- En l’espèce, l’acte d’acquisition de la sci [X] [H] du 25 juillet 2025 fait mention d’une servitude de puisage créée le 19 avril 1985 grevant la parcelle cadastrée [Cadastre 19] (anciennement propriété [R]) au bénéfice de la parcelle [Cadastre 16] [Cadastre 1] (propriété de M. [U]).

Il précise également que 'L’acquéreur a été informé de l’existence d’un droit de passage situé sur l’arrière du bien vendu profitant à la parcelle voisine cadastrée [Cadastre 18], à l’encontre du bien vendu et profitant aux biens vendus à l’encontre de la parcelle cadastrée [Cadastre 20], lequel passage, aux termes des déclarations du vendeur, s’exerçant à pied ou avec tout véhicule’ (pièce 1 sci [X]).

11- La sci [X] [H] produit en outre un acte de donation-partage reçu par M. [T], notaire, le 28 mars 1911, qui énonce: 'l’immeuble attribué au second lot supporte un passage avec boeufs et charrettes au profit de [U] au couchant et au nord des bâtisses. Ce passage profitera également au premier lot ainsi qu’il va être dit.

Ce même second lot (parcelle [Cadastre 10] devenue [Cadastre 3], propriété des époux [D] [M]) supportera au profit du premier lot (parcelle [Cadastre 9] devenue [Cadastre 2], propriété de la sci [X] [H]), un droit de passage à pied sur une largeur d’un mètre vingt centimètres, au midi de sa maison et à trois mètres au moins du mur de façade, pour permettre audit premier lot de rejoindre le passage déjà établi au profit du [U], ainsi qu’il a été dit, et arriver ensuite par ce passage au nord de ses bâtisses, avec boeufs et charrettes.

D’autre part, le second lot ( parcelle [Cadastre 10] devenue [Cadastre 3], propriété des époux [D] [M]) aura un même droit de passage sur le premier lot et à la même distance des bâtisses de ce lot , dans la direction du levant et ensuite dans la direction du midi sur les ruages dudit premier lot pour arriver au puits qui s’y trouve établi, auquel il aura droit de puisage’ (pièce 5 [X]).

12- La sci [X] [H] établit donc que l’acte constitutif de 1911 vise effectivement deux servitudes:

— l’une à passage de boeufs et charerettes située au nord des lots 1 (parcelle [Cadastre 2] sci [X]) et [Cadastre 8] (parcelle [Cadastre 3] [D]) et bénéficiant déjà au fonds de M. [U],

— l’autre située au Sud, dite 'à pied', d’une largeur de 1, 20 mètres pour permettre un droit de puisage sur un puits situé à l’extrême sud de la parcelle [Cadastre 2], actuelle propriété de la sci [X] [H].

13- Toutefois, de leur côté, M.et Mme [D] [M] produisent le titre par lequel ils ont acquis leur fonds, lequel contient un paragraphe intitulé 'Sur les servitudes', rédigé ainsi qu’il suit : 'Dans un acte reçu par Maître [J], notaire, le 24 juillet 1976, contenant renonciations à servitudes par Mme [R] (parcelle [Cadastre 9] devenue [Cadastre 2]) au profit des époux [N] (parcelle [Cadastre 10] devenue [Cadastre 3]) et par les époux [N] au profit de Mme [R], il a été indiqué ce qui est ci-après littéralement retranscrit:

Dans ledit acte, il a été rappelé que Messieurs [N] et [U] avaient droit de puisage au puits ci-dessus…

RENONCIATION de SERVITUDE

1) Mme [R] déclare, par les présentes renoncer purement et simplement en faveur de l’immeuble cadastré [Cadastre 9] appartenant à M.et Mme [N] à la servitude de passage d’un mètre vingt centimètres à pied et avec brouette façade sud de l’immeuble… au profit de l’immeuble lui appartenant cadastré [Cadastre 10], et à toutes les servitudes actives et passives pouvant profiter ou grever l’immeuble dont il s’agit.

Cette renonciation expresse est acceptée par M.et Mme [N], comparants aux présentes, en leur qualité de propriétaires de l’immeuble grevé de ladite servitude.

En conséquence, l’immeuble appartenant aux époux [N] se trouve désormais affranchi de la servitude de passage dont il s’agit…

L’immeuble appartenant aux époux [R] (parcelle [Cadastre 9] devenue [Cadastre 2], propriété actuelle de la sci [X] [H]) se trouve désormais affranchi de la servitude de passage’ (pièce 3 [X]).

14- Il n’est pas contesté que l’acte du 24 juillet 1976, qui est versé aux débats, a été publié auprès du service de la publicité foncière le 27 octobre 1976 sous le volume n°8643, n°9 (pièce 6 [X]).

15- L’appelante développe un premier moyen selon lequel l’acte de renonciation ne viserait que la servitude de passage à pied située au Sud, et que la mention manuscrite litigieuse 'et à toutes les servitudes actives ou passives pouvant profiter ou grever l’immeuble dont il s’agit 'ne relève pas de l’acte de renonciation.

16- Cependant, la cour d’appel relève d’une part que l’emploi du pluriel dans l’acte intitulé 'renonciations à servitudes’ du 24 juillet 1976, et les termes mêmes de la rédaction de cet acte, rédigé d’un commun accord entre les comparants, à savoir 'à toutes les servitudes actives ou passives pouvant profiter ou grever l’immeuble dont s’agit', manifestent de façon expresse et non équivoque la volonté des parties de renoncer à toutes les servitudes de passage, et pas seulement à la servitude de puisage au Sud, et d’autre part que le fait que cette mention soit manuscrite est indifférent, l’acte comportant plusieurs mentions manuscrites sans que cela soit de nature à en entacher sa validité.

17- D’autre part, le moyen articulé par l’appelante selon lequel son acte d’acquisition du 25 juillet 2005, évoqué supra, contiendrait rappel de la servitude de passage lui profitant, doit être écarté, dès lors qu’il s’agit seulement de la retranscription des seules déclarations émanant du vendeur, sans qu’il soit fait notamment référence à l’acte créateur de la servitude de 1911, et que ce rappel ne saurait donc constituer un titre récognitif de la servitude, au sens des dispositions de l’article 695 du code civil précité.

18- Par ailleurs, le moyen de fait développé par la sci [X] [H] selon lequel Mme [X], occupante de la maison d’habitation édifiée sur la parcelle cadastrée [Cadastre 2] aurait profité du passage litigieux pendant une période courant de 2005 à 2019, est inopérant , une servitude discontinue, ce qui est le cas en l’espèce de la servitude de passage litigieuse, ne pouvant s’acquérir, comme il l’a été vu supra, par prescription trentenaire.

19- En considération de l’ensemble de ces éléments, c’est à juste titre que le tribunal a estimé que la sci [X] [H] ne pouvait se prévaloir d’une servitude de passage conventionnelle sur le fonds des époux [D] [M], et le jugement qui l’a déboutée de sa demande présentée sur ce fondement sera confirmé.

* Sur l’existence d’une servitude de passage légale.

20- La sci [X] [H] soutient à titre subsidiaire que la servitude de passage dont elle bénéficiait doit être rétablie, dès lors qu’elle justifie de ce que sa parcelle est enclavée.

Elle soutient que la reconnaissance de l’état d’enclave est tout à fait possible si une partie du fonds seulement est enclavée, ce qui est le cas en l’espèce, la desserte de son fonds étant bien insuffisante par rapport aux prescriptions légales.

Elle prétend ainsi que sa parcelle ne dispose que d’un accès à la voie publique par sa façade Sud, excluant que Mme [X] puisse faire transiter du matériel agricole ou remplir sa cuve de fioul.

21- M.et Mme [D] [M] sollicitent quant à eux la confirmation du jugement en ce qu’il n’a pas reconnu l’état d’enclave de la parcelle [Cadastre 19], propriété de la sci [X] [H].

Ils font valoir que la parcelle cadastrée [Cadastre 19] a un accès sur la voie publique à hauteur du [Adresse 5].

Sur ce,

22- Selon les dispositions de l’article 682 du code civil, 'le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner'.

L’article 683 du code civil prévoit quant à lui que 'le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé'.

23- Il incombe à la sci [X] [H] de rapporter la preuve de l’état d’enclave de son fonds.

24- Si cette dernière ne soutient pas que sa parcelle ne dispose pas d’un accès direct à la voie publique, situé [Adresse 5], elle fait cependant valoir qu’elle ne bénéficie pas d’un accès direct à celle-ci à l’arrière de la maison d’habitation.

25- A l’appui de ses dires, elle verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 6 novembre 2023, à sa demande, par M. [E] huissier de justice, qui mentionne que:

'Entrée de l’immeuble:

Je constate la présence d’un portail piéton permettant l’accès à la maison.

Je procède à la mesure de sa largeur qui est de 190 cm environ…

JARDIN ARRIERE

Ce jour, je constate la présence d’un portail blanc fermé… d’une largeur de 3 mètres environ…' (Pièce 31 [X]).

26- Il ressort de ces constatations, et il n’est d’ailleurs pas discuté, que le fonds de la sci [X] dispose donc bien d’un accès à la voie publique à hauteur du [Adresse 5], mais qu’elle ne bénéficie pas d’un accès direct à la voie publique à l’arrière de sa parcelle.

27- Il est admis que l’accès à la voie publique doit désormais correspondre à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation, notamment par un véhicule afin de permettre un secours rapide en cas d’incendie (Civ.3ème, 19 mai 1993, n°91-14.819 P), mais il est également constant qu’un simple souci de commodité ou de convenance, ne permet pas de caractériser l’insuffisance de l’issue sur la voie publique au sens de l’article 682 précité (Civ. 3ème 24 juin 2008 n°07-15.944) .

28- Or, en l’espèce, l’examen attentif des photographies annexées au procès-verbal de constat d’huissier évoqué ci-dessus, et notamment la photographie du portail assurant l’accès à l’immeuble, permet de se convaincre de ce qu’un accès à la voie publique est possible, à pied, mais aussi avec un véhicule, une largeur de 190 centimètres n’étant aucunement un simple accès piétonnier, contrairement à ce qui est allégué, et de surcroît que la largeur du portail peut facilement être augmentée sur ses côtés, afin de permettre l’accès à des véhicules de gabarit plus important.

29- Dès lors, l’argument développé par la sci [X] selon lequel l’accès à la voie publique par l’entrée de l’immeuble serait insuffisant et ne permettrait notamment pas le passage de matériel agricole ou le remplissage de la cuve de fioul est donc inopérant, ces inconvénients, qui ne sont au demeurant pas démontrés, étant insuffisants à caractériser la situation d’enclave au sens des dispositions précitées de l’article 682 du code civil.

30- En conséquence, le jugement, en ce qu’il a également débouté la sci [X] [H] de sa demande tendant à l’établissement d’une servitude de passage légale, sera également confirmé de ce chef.

Sur les mesures accessoires.

31- Le jugement est confirmé sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

32- La sci [X] [H], partie perdante, supportera les dépens de la procédure d’appel, et sera condamnée à verser à M.et Mme [D] [M] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la sci [X] [H] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne la sci [X] [H] à payer à M. [B] [D] [M] et à Mme [A] [C] épouse [D] [M] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,