COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 JANVIER 2025

N° RG 23/01357 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NFNQ

[X] [Y]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/006443 du 25/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

S.C.I. 2° AVENUE

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 mars 2023 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 20/03886) suivant déclaration d’appel du 17 mars 2023

APPELANT :

[X] [Y]

né le 26 Septembre 1963 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Jean-jacques DAHAN, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

S.C.I. 2° AVENUE agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 3]

Non représentée, assignée à personne morale par acte de commissaire de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 1er juin 2012, Madame [W] [G], aux droits de laquelle se trouve la SCI 2° Avenue, bailleur, a donné en location à usage d’habitation un immeuble sis à [Localité 5], au [Adresse 1] à M. [X] [Y].

Par décision du 9 janvier 2020, la cour d’appel de Bordeaux a, notamment, validé le congé pour motif légitime et sérieux délivré par la SCI 2° Avenue à effet au 31 mai 2018 et fixé l’indemnité d’occupation à 850 euros par mois, outre la condamnation du preneur au paiement de 18. 700 euros au titre d’un arriéré de loyers.

Par acte du 13 mai 2020, M. [Y] a fait assigner la SCI 2° Avenue devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins, notamment, d’obtenir la condamnation en paiement de divers sommes au titre de frais payés et travaux réalisés en lieu et place de la SCI 2° Avenue.

Par jugement contradictoire du 7 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté M. [Y] de sa demande en condamnation de la SCI 2° Avenue ;

— débouté la SCI 2° Avenue de sa demande indemnitaire ;

— laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

— rejeté les demandes indemnitaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 17 mars 2023, en ce qu’il a :

— débouté M. [Y] de sa demande de condamnation de la SCI 2° Avenue ;

— rejeté les demandes indemnitaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [Y] de sa demande en condamnation de la SCI 2° Avenue ;

— rejeté les demandes indemnitaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées le 19 juin 2023, M. [Y] demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a :

— débouté M. [Y] de sa demande en condamnation de la SCI 2° Avenue ;

— débouté la SCI 2° Avenue de sa demande indemnitaire ;

— rejeté les demandes indemnitaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant de nouveau :

— condamner la SCI 2° Avenue au paiement de la somme de 21.464,64 euros au titre des sommes payées par M. [Y] en lieu et place de la SCI, majorée au taux d’intérêt légal à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI 2° Avenue au paiement de la somme de 74. 921 euros au titre des travaux payés par M. [Y] en lieu et place de la SCI, majorée au taux d’intérêt légal à compter à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI 2° Avenue au paiement d’une somme de 4.250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI 2° Avenue au paiement des entiers dépens.

La SCI 2° Avenue n’a pas constitué avocat. Elle a été assignée et signifiée des dernières conclusions le 15 juin 2023 par procès-verbal de recherches, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 9 décembre 2024.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour n’est saisie qu’en ce que le jugement a débouté M. [Y] de ses demandes en paiement des frais et travaux pour le compte de la SCI 2ème avenue.

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes des dispositions des articles 472 et 954 du code de procédure civile, lorsque l’intimé ne comparaît pas ou que ses conclusions ont été déclarées irrecevables, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges se sont déterminés, motifs que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier.

L’appelant soutient qu’il vivait dans la maison dont il a été expulsé, dans une relation extra conjugale avec Mme [G], propriétaire des lieux avec son époux dont elle vivait séparée.

En compensation de l’aide à la création de la SCI pour l’achat du bien immobilier en mai 2015, et des importants travaux d’embellissement de la maison qu’il a réalisés, il soutient qu’un accord avait été conclu avec la SCI pour que son loyer soit porté à 500 euros au lieu de 850 euros et qu’il puisse être ensuite remboursé de ces travaux. Il conteste avoir effectué les travaux sans autorisation du bailleur, puisqu’il vivait avec Mme [G], propriétaire des lieux et ses deux enfants, tous trois membres de la SCI 2ème avenue.

Il demande aujourd’hui la compensation de ces sommes qui lui sont dues avec celles qui ont été mises à sa charge au titre du paiement du loyer sur l’ensemble de cette période.

Il convient de relever que les débats sur le montant du loyer dont l’appelant soutient qu’il aurait été réduit à 500 euros ont déjà fait l’objet d’un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux devenu définitif en date du 9 janvier 2020, qui a retenu que M. [Y] ne rapportait pas la preuve contraire de la fixation du montant du loyer à 850 euros par la production de l’attestation non circonstanciée de deux associés de la SCI.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A l’appui de ses prétentions, M. [Y] produit les mêmes pièces que devant le premier juge, dont certaines ont déjà été produites dans la procédure visant la résiliation de son bail pour impayés de loyers en 2020 :

— un relevé des comptes qu’il a établi lui-même listant 5 lignes les frais pour la SCI sans autre précision,

— les frais de remplacement du portail suite à une tempête, l’assurance ayant remboursé la SCI directement à hauteur de 1.804,80 euros, sans préciser la date de la tempête, ni la date des réparations et du remboursement par l’assurance,

— le paiement d’une facture auprès d’EDF, dont l’indu a été remboursé à la SCI à hauteur de 367,26 euros, sans mention de date.

Le décompte ainsi établi de manière unilatérale par M. [Y] indique qu’il aurait été remboursé à hauteur de 15 000 euros, mais il n’en rapporte pas la preuve

— l’attestation d’un des co-gérants et d’un associé du bailleur datée du 14 février 2018 mentionne la baisse du loyer 'correspondant aux différents frais administratifs dus à l’achat du bien.

Frais que Monsieur [Y] a réglés pour la SCI.

Ainsi qu’en prévision des travaux nécessaires pour une remise en état habitable du bien.

A ce jour, une estimation des travaux déjà effectués, qui a rendu le bien habitable et aux normes a été rendue.'

— l’estimation des travaux effectués dans la maison qui avait été estimés mais non réalisés par l’entreprise Aquitaine Eco Ingénierie en date du 14 février 2018, et comprenant la fourniture et la main d’oeuvre à 74.921 euros.

L’attestation n’est pas suffisante pour démontrer l’accord de l’indivision à rembourser l’appelant des frais administratifs de la création de la SCI, sans précision sur la nature de ces frais ni leur montant, les intimés ayant soutenus devant le premier juge que les frais engagés avaient déjà été remboursés.

S’agissant des travaux, l’évaluation qui en a été faite postérieurement à la date de leur réalisation ne peut servir à établir qu’ils ont été effectués par M. [Y], ce dernier ne produisant aucune facture des matériaux achetés alors qu’il s’agit de travaux de démolition de cloisons dans la cuisine et la chambre, de raccordement de tout à l’égout, de maçonnerie, aves la réfection des plafonds, de peinture, de menuiserie avec la réalisation de planchers, la pose de baies vitrées, la réfection de l’électricité, mais également des travaux de plomberie avec notamment la création d’un WC et la pose d’une cuisine.

Les travaux de fourniture et dépose d’un portail automatique sont également chiffrés à 4.580 euros.

Le premier juge a toutefois relevé qu’en application de l’article Il résulte de l’article 7, f de la loi du 6 juillet 1989 que le preneur était obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il n’était ainsi pas contesté par les intimés absents que les travaux avaient été effectués mais ils soutenaient qu’ils l’avaient été sans l’autorisation du bailleur. Devant la cour, M. [Y] ne produit pas d’autorisation écrite de la SCI, l’attestation de l’associé et d’un des coindivisaires cité ci-dessus n’étant pas suffisamment circonstanciée quant aux travaux envisagés et n’émanant pas de l’ensemble des membres de la SCI, aucun mandat n’ayant été donné à M. [F] et M. [T] pour agir au nom de la SCI.

Ainsi, à défaut d’autorisation du bailleur de faire réaliser les travaux, ce dernier peut (…) conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans indemnités au locataire.

Au surplus, M [Y] ne produit aucune pièce permettant de démontrer qu’il a effectué les dépenses relatives à l’ensemble de ces travaux, ni qu’il les a réalisés lui-même.

En conséquence, M. [Y] échouant à démontrer l’existence de sa créance vis à vis de la SCI 2ème avenue, sa demande sera rejetée et le jugement déféré confirmé.

M. [Y] partie perdante sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré

Y ajoutant

Condamne M. [Y] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,