COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 MARS 2025

N° RG 22/04842 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M6DX

[C] [N]

c/

[R] [O]

Nature de la décision : AU FOND

EXPERTISE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 mai 2022 par le tribunal judiciaire de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 20/07176) suivant déclaration d’appel du 21 octobre 2022

APPELANT :

[C] [N]

né le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 22]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 13]

Représenté par M^e Aurélie VIANDIER-LEFEVRE de la SELAS AVLH AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[R] [O]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 18]

Non représenté, assigné à étude par acte de commissaire de justice.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [R] [O], résidant à [Localité 25], est propriétaire de deux biens immobiliers actuellement inoccupés à [Localité 21] situés [Adresse 17] (recueilli dans la succession de sa mère en 2004) et en face au [Adresse 15] (recueilli dans la succession de son oncle en 2014).

M. [C] [N], réside [Adresse 14] et M. [V] [D] au [Adresse 7], ils sont les propriétaires mitoyens des deux biens appartenant à M. [O].

Alléguant que les biens de M. [O] sont laissés à l’abandon de sorte que la carence du propriétaire entraîne d’importantes nuisances pour les riverains, M. [N] et M. [D] lui ont demandé de remédier à :

— l’absence de sécurisation des maisons inhabitées, laquelle aurait conduit l’installation de squats, tout particulièrement dans l’immeuble situé [Adresse 9] ;

— l’absence d’entretien des maisons exposant ainsi les riverains mitoyens à des risques

anormaux, tels que l’incendie, la mérule, l’affaissement de la toiture, des infiltrations, un risque sanitaire, etc ;

— l’absence d’entretien des jardins : des arbres de grande hauteur (20 m) montrant des signes de fragilité pourraient en cas de vents violents entraîner des désordres importants sur les maisons mitoyennes, par ailleurs, ces arbres non taillés franchissent les limites séparatives de propriété créant des nuisances (feuilles obstruant les chéneaux et les canalisations).

M. [O] n’a jamais, malgré leurs demandes amiables successives, mis en oeuvre les mesures de nature à faire respecter ses obligations en qualité de propriétaire.

Par acte d’huissier du 9 septembre 2020, M. [N] et M. [D] ont fait assigner M. [O] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins, notamment, de voir constater les troubles anormaux de voisinage subis, de lui enjoindre de réaliser les travaux de sécurisation et de le condamner au paiement de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 2 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté la révocation de l’ordonnance de clôture du 30 novembre 2021 et fixé la clôture de l’instruction à la date des plaidoiries le 7 mars 2022 ;

— constaté les troubles anormaux de voisinage subis par M. [N] et M. [D], voisins des immeubles appartenant à M. [O], résultant de l’absence de sécurisation de l’immeuble [Adresse 10] et de l’absence d’entretien et d’élagage des arbres des immeubles [Adresse 9] et [Adresse 17] appartenant à M. [O] ;

— condamné M. [O] à faire élaguer les deux arbres de grande hauteur et à couper la végétation débordant sur les fonds voisins appartenant à M. [N] et M. [D] et ce sous astreinte provisoire de 200 % par jour durant 30 jours passé le délai de trois mois à compter de Ia signification de la décision ;

— condamné M. [O] à payer la somme de 3 000 euros à M. [N] et 3 000 euros à M. [D] à titre de dédommagement du préjudice subi ;

— condamné M. [O] à payer M. [N] et M. [D] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

— condamné M. [O] aux dépens.

M. [N] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 21 octobre 2022, en ce qu’il a :

— condamné M. [O] à payer la somme de 3 000 euros à M. [N] à titre de dédommagement du préjudice subi ;

— rejeté le surplus des demandes.

Par dernières conclusions déposées le 22 janvier 2025, M. [N] demande à la cour de :

— déclarer M. [N] recevable et bien fondé en son recours ;

— confirmer le jugement du 2 mai 2022 en ce qu’il a retenu l’existence de troubles anormaux du voisinage.

Y ajoutant :

— constater l’existence de troubles anormaux du voisinage du fait de l’absence d’entretien de l’immeuble sis [Adresse 20].

Avant dire droit :

— faire droit à la demande d’expertise formulée par M. [N] et designer tel expert qu’il plaira en matière de construction avec la mission suivante :

— se rendre sur place ;

— se faire communiquer tout document et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission dans un délai fixé par l’expert au plus tard dans le mois suivant la première réunion d’expertise ;

— visiter les lieux et les décrire ;

— décrire les désordres ainsi que les défauts d’entretien constatés dans la maison située au [Adresse 17] y compris s’agissant des installations électriques et de gaz ;

— indiquer leur nature et en rechercher les causes ;

— indiquer pour chaque désordre constaté les risques qu’ils présentent pour la maison de M. [N] au regard de la mitoyenneté des immeubles concernés (risque structurel notamment au niveau de la charpente, infiltration, incendie, risque sanitaire, …) ;

— fournir les éléments permettant de déterminer si les désordres proviennent d’une négligence ou d’un défaut d’entretien ;

— indiquer les travaux propres à remédier aux désordres constatés ;

— en évaluer le coût, la durée (désordre par désordre), après information des parties et communication à ces dernières dans le délai de 15 jours minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d’une note de synthèse, des devis et des propositions chiffrées concernant les travaux envisagés ;

— évaluer le niveau de sécurisation de la maison de M. [O] (volets, huisserie, portes, serrures, ') par rapport à une maison normalement sécurisée ;

— fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et évaluer, s’il y a lieu, tous les dommages et tous les éléments de préjudice subis ;

— enjoindre M. [O], dans le mois suivant la décision à intervenir :

— de réaliser des travaux de sécurisation et d’entretien du bien situé [Adresse 17] concernant les défectuosités relevées dans les constats d’huissier (volets ouverts ou déstructurés par la rouille, vitrages cassés, fenêtre présentant un défaut de fermeture, porte palière désaxée, porte métallique en mauvais état, '), afin d’empêcher toute intrusion ;

— de réaliser les travaux d’entretien nécessaire pour remédier aux désordres présentant un risque pour la maison mitoyenne située au [Adresse 12] ;

— de mettre son bien situé [Adresse 17] en conformité avec les règlements sanitaires d’urbanisme et notamment le règlement sanitaire départemental ;

— dire que ces travaux devront être effectués dans le mois suivant l’intervention de la

décision, sous astreinte de 250 euros par jour de retard ;

— condamner M. [O] à verser M. [N] la somme de 10 000 euros en réparation des dommages subis par les troubles anormaux du voisinage ;

— condamner M. [O] au versement d’une somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens.

M. [O] n’a pas constitué avocat. Il a été assigné et signifié des dernières conclusions par remise de l’acte à l’étude.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 13 février 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour est saisie seulement par M. [N] de la demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a reconnu partiellement l’existence de troubles anormaux de voisinage en raison des seuls défauts de sécurisation de l’immeuble situé au [Adresse 19] et de l’absence d’entretien du jardin mais ne l’a condamné qu’à faire élaguer les arbres de grande taille et couper la végétation débordant sur les fonds des voisins, en l’absence de précision des travaux à entreprendre pour sécuriser son propre bâtiment et qu’il a alloué la somme de 3.000 euros à M. [N] pour le trouble anormal de voisinage ainsi constaté.

En appel, M. [N] sollicite une expertise pour pouvoir établir le type de travaux à ordonner pour qu’il soit mis fin aux troubles anormaux de voisinage, qu’il soit enjoint à M. [O] d’effectuer les travaux de mise en sécurité de l’immeuble situé au [Adresse 17], de réaliser les travaux d’entretien nécessaire pour remédier aux désordres présentant un risque pour la maison mitoyenne située au [Adresse 12] et de mettre son bien situé au [Adresse 16] de la même rue en conformité aves les règles sanitaires d’urbanisme.

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes des dispositions des articles 472 et 954 du code de procédure civile, lorsque l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges se sont déterminés, motifs que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier.

Sur les troubles anormaux du voisinage

En application de l’article 651 du code civil, le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Le droit reconnu au propriétaire par l’article 544 du code civil de jouir de son bien de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par les lois ou les règlements, trouve sa limite dans l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Il appartient à celui qui se prétend victime d’un trouble anormal du voisinage d’en rapporter la preuve.

Il s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Le jugement a constaté l’existence de troubles anormaux de voisinage résultant de l’absence de sécurisation de l’immeuble, se fondant sur la situation des lieux laissés à l’abandon, M. [O] n’occupant la maison que quelques jours par an, sur les cambriolages des 12 juillet 2015, 4 août 2018 et 17 mars 2019, mais également en raison de l’absence d’entretien des jardins, à partir du constat d’huissier du 30 avril 2021 et a ordonné l’élagage des arbres par M. [O] sous astreinte, sans pouvoir ordonner de travaux de sécurisation qui n’étaient pas précisés.

Le jugement n’a toutefois pas constaté l’existence d’un trouble anormal de voisinage résultant de l’absence d’entretien de l’immeuble en ce que si le mauvais état de l’immeuble était avéré, le trouble anormal de voisinage n’était pas démontré pas plus que l’amoncellement d’objets et matériaux responsables de l’accroissement de la prolifération de nuisibles.

S’agissant du mauvais entretien de l’immeuble, M. [O] n’occupant la maison que quelques jours par an le procès verbal d’huissier du 30 avril 2021 confirmait le délabrement des façades, des fissures, des volets déstructurés par rouille perforante, ainsi que la présence sur la façade du 1er étage, de fissures horizontales oscillantes comprenant ne ramification perpendiculaire descendante en sous-face centrale ainsi que la présence d’eaux pluviales totalement envahie par un lierre grimpant venant du jardin situé en pied de la façade Sud, mais sans indiquer les risques pour l’immeuble voisin mitoyen appartenant à M. [N].

Alors que le constat d’huissier a fait apparaître l’encombrement du jardin par des objets et matériels, le premier jugement n’a pas retenu que cet encombrement favorisait la prolifération des nuisibles, qui était plus récente que l’entassement constaté. Il n’a pas non plus considéré que les détritus composés essentiellement de canettes de bière étaient responsables de la prolifération récente de rats dans le voisinage.

Depuis le jugement de première instance, M. [N] produit aux débats un arrêté municipal du 18 novembre 2024 de mise en sécurité urgente avec interdiction d’accès et portant exécution d’office des travaux de mise en sécurité, au regard de la carence de M. [O] depuis le 18 décembre 2018, date à laquelle un précédent arrêté interdisant l’accès ayant été pris avec mise en demeure de M. [O] de réaliser les travaux de remise en état ainsi qu’un arrêté de péril imminent en date du 12 février 2019.

Le service sécurité bâtimentaire de [Localité 21] métropole du 20 novembre 2024 faisait état des dégradations suivantes : déversement du portail du linteau et de la tête d’un des piliers avec un risque de chute sur le domaine public, côté [Adresse 27], absence d’une partie d’une fenêtre de toit induisant des infiltrations d’eau significatives, déformation du muret en raison de la poussée des arbres du jardin, dégradation d’une liaison poteau/dalle de coursive avec un risque d’effondrement.

Ces mesures de sécurité prises par les services de la mairie ne concernent pas le bien mitoyen de M. [N] mais celui mitoyen de M. [D] au [Adresse 6]. Toutefois, M. [N] indique que M. [O] n’a pas procédé aux travaux d’élagage comme ordonné par le premier juge, ni n’a procédé à aucun entretien, de sorte que l’aggravation de la situation constatée par l’huissier dans son procès verbal créée un risque réel pour son habitation.

Aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’élément suffisant pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’état de la situation générale d’abandon de l’immeuble de M. [O], la demande d’expertise concernant les incidences des désordres constatés sur la façade dans l’habitation de M. [O], est justifiée au regard de la mitoyenneté de l’immeuble de M [N] et des travaux à réaliser pour remédier aux désordres constatés par l’huissier le 30 avril 2021 sur les façades du bâtiment, les infiltrations et la prolifération des végétaux, qui n’ont pu que s’aggraver en l’absence de toute intervention de son propriétaire et alors qu’il est absent de la procédure en appel.

Il convient dès lors de désigner un expert pour évaluer le risque de dégradation, prématurée auquel est exposé le bien immobilier appartenant à M. [N] en raison de sa mitoyenneté avec celui de M. [O], évaluer les désordres et en chiffrer le coût.

Sur les demandes de réparation et de dommages et intérêts

En l’absence d’éléments sur la nature des risques de troubles anormaux de voisinage causés par l’absence de d’entretien de l’immeuble et de l’encombrement du jardin par divers objets, ainsi que sur les travaux à faire réaliser, il sera sursis à statuer sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage et la réparation du préjudice éventuel de M. [N].

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau et avant dire droit,

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder :

M.[A] [W]

[Adresse 8]

Tél : [XXXXXXXX03] / Fax : [XXXXXXXX04]

Mèl : [Courriel 23]

et à défaut :

Mme [X] [P]

[Adresse 5]

Tél : [XXXXXXXX02] / [Localité 26]. : 06 80 26 11 55

Mèl : [Courriel 24]

avec pour mission de :

— se rendre sur place au [Adresse 11], accompagné des propriétaires de chaque lieu,

— se faire communiquer tout document et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission dans un délai fixé par l’expert au plus tard dans le mois suivant la première réunion d’expertise,

— visiter les lieux et les décrire,

— décrire les désordres ainsi que les défauts d’entretien constatés dans la maison située au [Adresse 17] y compris s’agissant des installations électriques et de gaz,

— indiquer leur nature et en rechercher les causes,

— indiquer pour chaque désordre constaté les risques qu’ils présentent pour la maison de Monsieur [N] au regard de la mitoyenneté des immeubles concernés (risque structurel notamment au niveau de la charpente, infiltration, incendie, risque sanitaire, …),

— fournir les éléments permettant de déterminer si les désordres proviennent d’une négligence ou d’un défaut d’entretien,

— indiquer les travaux propres à remédier aux désordres constatés,

— en évaluer le coût, la durée (désordre par désordre), après information des parties et communication à ces dernières dans le délai de 15 jours minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d’une note de synthèse, des devis et des propositions chiffrées concernant les travaux envisagés,

— évaluer le niveau de sécurisation de la maison de Monsieur [O] (volets, huisserie, portes, serrures, ') par rapport à une maison normalement sécurisée,

— fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et évaluer, s’il y a lieu, tous les dommages et tous les éléments de préjudice subis.

Dit que par application des dispositions de l’article 964-2 du code de procédure civile, le contrôle de la mesure sera confié au magistrat chargé de cette mission à la cour d’appel de Bordeaux,

Dit que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui a été confiée, et préciser dans son rapport qu’il a adressé un exemplaire de celui-ci aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception,

Dit qu’il devra convoquer les parties et leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause nécessaires à l’accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu’elles seront écrites, les joindre à son avis,

Dit que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

Invite l’expert à établir un état prévisionnel du coût de l’expertise, à le communiquer au juge chargé du contrôle et aux parties dès le commencement de sa mission, ou au plus tard dans le mois suivant la première réunion d’expertise ;

Dit que dans les 5 mois du dépôt de la provision, l’expert devra adresser aux parties et à leurs avocats respectifs un pré-rapport en leur impartissant un délai de 2 mois pour y répondre et qu’il devra déposer son rapport définitif au greffe de la cour d’appel de Bordeaux en double exemplaire un mois plus tard,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Dit que M. [N] devra consigner au greffe de la cour d’appel de Bordeaux dans les 2 mois du prononcé de la présente décision, la somme de 1.500 euros à valoir sur la rémunération de l’expert,

Dit que faute par M. [N] d’avoir consigné cette somme ou d’avoir fourni des explications au juge chargé du contrôle des expertises sur le défaut de consignation dans le délai prescrit, la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque,

Désigne le juge chargé du contrôle des expertises de la cour d’appel de Bordeaux pour surveiller les opérations d’expertise, à qui il devra en être référé en cas de difficulté,

Dit que l’expert devra transmettre, avec son rapport, en vue de la taxation, sa note de frais et honoraires au juge chargé du contrôle et aux parties qui devront transmettre leurs éventuelles critiques à ce juge dans le délai de quinze jours à compter de la réception de cette note de frais et d’honoraires.

Renvoi à la mise en état du 04 juin 2025 afin de vérifier la consignation,

Sursoit à statuer sur les demandes d’infirmation du jugement quant aux différents risques de troubles anormaux de voisinage, d’injonction à M. [O] de réaliser des travaux pour mettre fin aux troubles anormaux de voisinage constatés, et sur la demande en dommage et intérêts,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,