COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 FEVRIER 2026

N° RG 25/02941 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OKC5

S.A.S.U. CHILIAN FOOD

c/

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 1] »

[L] [S] [Q] [A] [H]

[J] [X]

[F] [Y]

S.A.S. NORM’CUISINES

Société ALLIANZ IARD

S.E.L.A.R.L. EKIP

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 12 mai 2025 par le Président du tribunal judiciaire de bordeaux (RG : 24/00699) suivant déclaration d’appel du 09 juin 2025

APPELANTE :

S.A.S.U. CHILIAN FOOD

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Martin PEYRONNET de la SELARL MP AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 1], valablement représenté par son syndic de copropriété la SAS FOCH IMMOBILIER, inscrite au RCS de Bordeaux sous le numéro 323683763 dont le siège social est situé [Adresse 3], valablement représentée par son dirigeant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[L] [S] [Q] [A] [H]

né le 20 mars 1961 à [Localité 1] (33)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

[J] [X]

née le 30 décembre 1969 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[F] [Y]

né le 3 avril 1984 à [Localité 3] (59)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. NORM’CUISINES

[Adresse 5]

Représentée par M^e Anthony BABILLON de la SELARL ANTHONY BABILLON AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

Société ALLIANZ IARD

[Adresse 6]

Représentée par M^e Thomas BLAU de la SELARL THORRIGNAC & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

S.E.L.A.R.L. EKIP

[Adresse 7]

Représentée par M^e Martin PEYRONNET de la SELARL MP AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence MICHEL, présidente, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. [Adresse 1] cadastrée section [Cadastre 1], située au [Adresse 1] à [Localité 1] est placée sous le régime de la copropriété. La société Foch Immobilier est le syndic de cette copropriété.

La résidence est constituée exclusivement d’un bâtiment à usage d’habitation et comprend quatre appartements.

Ce bâtiment jouxte, un immeuble cadastré section [Cadastre 2] situé, [Adresse 2]

à [Localité 1], lequel comprend en rez-de-chaussée un fonds de commerce de restauration « Food House » exploité par la SASU Chilian Food, spécialisée dans la confection et la livraison des repas auprès de collectivités et de particuliers.

Dans le cadre de son activité, la société Chilian Food a entrepris de réaliser de nombreux travaux, dont une partie a été confiée à la SAS Norm’Cuisines, laquelle a été chargée d’installer un caisson d’extraction sur la toiture de l’immeuble du [Adresse 2].

2. Par actes des 20 et 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], M. [L] [H], Mme [J] [X] et M. [F] [Y], copropriétaires, ont fait assigner les sociétés Chilian Food et Norm’Cuisines, en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir la condamnation de la société Chilian Food sous astreinte, à remettre en état la toiture et à faire procéder au rebouchage du mur de façade de l’immeuble, puis à la remise en état et en peinture de la façade et d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire, outre le paiement de la somme de 2 500 euros.

3. Par acte du 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], M. [H], Mme [X] et M. [Y] ont fait assigner la SELARL Ekip', en qualité de mandataire judiciaire de la société Chilian Food, en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir ordonner la jonction de la procédure avec le litige opposant le SDC [Adresse 1] à la société Chilian Food enregistrée sous le numéro RG 24/00699.

4. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 12 mai 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la société Chilian Food à remettre en état la toiture de l’immeuble du [Adresse 1] en faisant supprimer par une entreprise professionnelle spécialisée dans ce type de travaux, régulièrement assuré en garantie décennale, l’ensemble des équipements (dont notamment l’extracteur, les gaines de ventilation) installés sur la toiture et la façade de la résidence, cadastrée section PL [Cadastre 1] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, délai passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois ;

— condamné la société Chilian Food, à faire procéder au rebouchage du mur de façade de l’immeuble cadastré section PL [Cadastre 1], puis à la remise en état et en peinture de la façade, dans une couleur qu’aura préalablement autorisé l’assemblée générale des copropriétaires, une fois l’extracteur et les gaines retirés et les trous correctement rebouchés, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, délai passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois ;

— dit que ces travaux seront réalisés sous le contrôle d’un homme de l’art, dont fera choix la copropriété du [Adresse 1], ce aux frais exclusifs de la société Chilian Food.

Vu l’article 145 du code de procédure civile :

— ordonné une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder M. [O] [U]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mail : [Courriel 1] ;

— précisé que les opérations d’expertise ne pourront commencer qu’une fois que les travaux ci-avant ordonnés auront été réalisés ;

— se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation ;

— vérifier si les travaux ci-avant ordonnés ont été réalisés conformément aux règles de l’art ;

— vérifier si les désordres allégués par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] existent et dans ce cas, en décrire la nature et l’étendue, en rechercher les causes et préciser pour chacun d’entre eux s’ils sont imputables à une erreur de conception, à un vice de construction, à une malfaçon dans la mise en oeuvre, ou à quelque autre cause ;

— dire si les conditions d’exploitation des locaux commerciaux de la Société Chilian Food (dont notamment le système d’extraction et de ventilation) sont conformes aux règles de salubrité, sécurité et règles de l’art, notamment en ce qui concerne les caissons de ventilation, et préciser de quelles manières les nuisances sonores et olfactives qui en découlent pour la copropriété du [Adresse 1] peuvent être supprimées ;

— décrire les travaux nécessaires permettant de mettre un terme aux nuisances sonores et olfactives, en chiffrer le coût, et la durée ;

— prescrire toute mesure conservatoire et urgentes, visant à assurer la salubrité et sécurité des personnes et des biens, et plus généralement de l’ensemble de la copropriété du [Adresse 1] ;

— de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait, et faire toutes constatations permettant à la juridiction, d’apprécier les responsabilités encourues ;

— donner tous les éléments permettant de déterminer les préjudices subis par la copropriété [Adresse 1] et les quatre copropriétaires impactés par lesdites nuisances, notamment en terme de trouble de jouissance ;

— donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble ;

— donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

— constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises ;

— établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai ;

— dit que l’Expert judiciaire devra procéder à l’établissement à l’issue de la première réunion d’expertise, d’une note faisant état de l’identité des tiers à la procédure, susceptibles d’être concernés par les doléances émises par demandeur, et dont la mise en cause apparait ainsi opportune ;

— dit que l’expert judiciaire devra notamment recueillir l’identité des assureurs de responsabilité l’ensemble des intervenants à l’acte de construire concernés par ces doléances, d’une part au moment de l’ouverture de chantier, et d’autre part au moment où une réclamation a été formée à leur encontre au titre de ces doléances ; que l’expert judiciaire devra également recueillir l’identité des assureurs de responsabilité des intervenants à l’acte de construire mis en cause au cours des opérations d’expertise, ce dès l’établissement de la première note d’expertise suivant cette mise en cause ;

— autorisé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à effectuer, à ses frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’ expert judiciaire ;

— dit qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités ;

— rappelé que, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties ;

— invité l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir au syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 1] les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l’assignation ;

— dit que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité

distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

— fixé à la somme de 6 000 euros la provision que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro Portalis située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’ordonnance désignant l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

— dit que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires ;

— dit que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal

Judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation ;

— dit que les défendeurs devront produire auprès du demandeur dans le mois de l’ordonnance leurs attestations d’assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l’assignation ;

— rejeté toutes autres demandes ;

— condamné la société Chilian Food à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 2 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que le SDC de l’immeuble [Adresse 1] conservera provisoirement les frais de la procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

5. La société Chilian Food a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 9 juin 2025, en ce qu’elle a :

— condamné la société Chilian Food à remettre en état la toiture de l’immeuble du [Adresse 1] en faisant supprimer par une entreprise professionnelle spécialisée dans ce type de travaux, régulièrement assuré en garantie décennale, l’ensemble des équipements (dont notamment l’extracteur, les gaines de ventilation) installés sur la toiture et la façade de la résidence, cadastrée section PL [Cadastre 1] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, délai passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois ;

— condamné la société Chilian Food, à faire procéder au rebouchage du mur de façade de l’immeuble cadastré section PL [Cadastre 1], puis à la remise en état et en peinture de la façade, dans une couleur qu’aura préalablement autorisé l’assemblée générale des copropriétaires, une fois l’extracteur et les gaines retirés et les trous correctement rebouchés, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, délai passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois ;

— dit que ces travaux seront réalisés sous le contrôle d’un homme de l’art, dont fera choix la copropriété du [Adresse 1], ce aux frais exclusifs de la Société Chilian Food.

6. Par jugement du 8 janvier 2025, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire pour la société Chilian food.

7. Par dernières conclusions déposées le 7 octobre 2025, la société Chilian Food et la SELARL EKIP en qualité de mandataire judiciaire demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référés rendue le 12 mai 2025 en ce qu’elle a ordonné une expertise judiciaire ;

— infirmer ladite ordonnance en ce qu’elle a :

— condamné la société Chilian Food à remettre en état la toiture de l’immeuble du [Adresse 1] en faisant supprimer par une entreprise professionnelle spécialisée dans ce type de travaux, régulièrement assuré en garantie décennale, l’ensemble des équipements (dont notamment l’extracteur, les gaines de ventilation) installés sur la toiture et la façade de la résidence, cadastrée section PL [Cadastre 1] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, délai passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois ;

— condamné la société Chilian Food, à faire procéder au rebouchage du mur de façade de l’immeuble cadastré section PL [Cadastre 1], puis à la remise en état et en peinture de la façade, dans une couleur qu’aura préalablement autorisé l’assemblée générale des copropriétaires, une fois l’extracteur et les gaines retirés et les trous correctement rebouchés, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, délai passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois ;

— dit que ces travaux seront réalisés sous le contrôle d’un homme de l’art, dont fera choix la copropriété du [Adresse 1], ce aux frais exclusifs de la société Chilian Food ;

— condamné la société Chilian Food à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 2 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau :

— débouter le SDC de l’immeuble « [Adresse 1] » et M. [H], Mme [X] et M. [Y] de leurs demandes de condamnation sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard, à remettre en état la toiture de l’immeuble du [Adresse 1] ;

— débouter le SDC de l’immeuble « [Adresse 1] » et M. [H], Mme [X] et M. [Y] de leurs demandes de condamnation sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard à faire procéder au rebouchage du mur de façade, puis à la remise en état et en peinture de la façade ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » et M. [H], Mme [X] et M. [Y] de leurs demandes de condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance.

Sur l’incident :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » et M. [H], Mme [X] et M. [Y] de leurs demandes de condamnation sous astreinte de 2 500 euros par jour de retard, à remettre en état la toiture de l’immeuble du [Adresse 1] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » et M. [H], Mme [X] et M. [Y] de leurs demandes de condamnation sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à faire procéder au rebouchage du mur de façade, puis à la remise en état et en peinture de la façade ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » et M. [H], Mme [X] et M. [Y] de leurs demandes en paiement d’une provision de 12 000 euros.

Par extraordinaire si la Cour faisait droit aux demandes du SDC de l’immeuble « [Adresse 1] » et M. [H], Mme [X] et M. [Y] :

— condamner la société Norm’Cuisines à garantir et relever indemne la société Chilian Food de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

En tout état de cause :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » et M. [H], Mme [X] et M. [Y] de leurs demandes en paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d’appel qui comprendront les frais d’expertise ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » et M. [H], Mme [X] et M. [Y] à verser à la société Chilian Food, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

8. Par dernières conclusions déposées le 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], M. [H], Mme [X] et M. [Y] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 12 mai 2025 en ce qu’elle a notamment :

— condamné la société Chilian Food à remettre en état la toiture de l’immeuble du [Adresse 1] en faisant supprimer par une entreprise professionnelle spécialisée dans ce type de travaux, régulièrement assuré en garantie décennale, l’ensemble des équipements (dont notamment l’extracteur, les gaines de ventilation) installés sur la toiture et la façade de la résidence, cadastrée section PL [Cadastre 1] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, délai passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois ;

— condamné la société Chilian Food, à faire procéder au rebouchage du mur de façade de l’immeuble cadastré section PL [Cadastre 1], puis à la remise en état et en peinture de la façade, dans une couleur qu’aura préalablement autorisé l’assemblée générale des copropriétaires, une fois l’extracteur et les gaines retirés et les trous correctement rebouchés, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, délai passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois ;

— dit que ces travaux seront réalisés sous le contrôle d’un homme de l’art, dont fera choix la copropriété du [Adresse 1], ce aux frais exclusifs de la société Chilian Food ;

— condamné la société Chilian Food à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 2 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant dans le cadre d’un appel incident le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande à ce que la société Chilian Food soit :

— condamner à remettre en état la toiture de l’immeuble du [Adresse 1] en faisant supprimer par une entreprise professionnelle spécialisée dans ce type de travaux, régulièrement assuré en garantie décennale, l’ensemble des équipements (dont notamment l’extracteur, les gaines de ventilation) installés sur la toiture et la façade de la résidence, cadastrée section PL [Cadastre 1] dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision, délai passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 5 000 euros par jour de retard pendant 4 mois ;

— condamner, à faire procéder au rebouchage du mur de façade de l’immeuble cadastré

section PL [Cadastre 1], puis à la remise en état et en peinture de la façade, dans une couleur qu’aura préalablement autorisé l’assemblée générale des copropriétaires, une fois l’extracteur et les gaines retirés et les trous correctement rebouchés, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, délai passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 5 000 euros par jour de retard pendant 2 mois ;

— la société Chilian Food sera de surcroît condamnée à verser une provision d’un montant de 12 000 euros au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à valoir sur son entier préjudice ;

— débouter la société Chilian Food de toutes demandes reconventionnelles qu’elle présenterait à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

— condamner la société Chilian Food à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d’appel qui comprendront les frais d’expertise.

9. Par dernières conclusions déposées le 8 octobre 2025, la société Norm’Cuisines demande à la cour de :

— recevoir la société Norm’Cuisines, en ses entières demandes, fins et prétentions et l’en déclarer bien fondée.

Y faisant droit :

— débouter la société Chilian Food de sa demande de garantie et de relevé indemne présentée à l’encontre de la société Norm’Cuisines ;

— condamner la société Chilian Food à payer à la société Norm’Cuisines la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

10. Par dernières conclusions déposées le 9 octobre 2025, la compagnie Allianz IARD demande à la cour de :

— donner acte à la compagnie Allianz IARD recherchée ès qualités d’assureur de la société Norm’Cuisines de ce qu’elle s’en rapporte à la décision de la Cour d’appel quant à la recevabilité et au bien fondé de l’appel principal qui lui est soumis par la société Chilian Food et de l’appel incident du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et des trois copropriétaires ;

— confirmer le jugement en ce qu’il n’est pas entré en voie de condamnation à l’encontre

de la compagnie Allianz IARD ;

— déclarer irrecevable tout appel en garantie de la société Chilian Food ;

— condamner la société Chilian Food à payer à la compagnie Allianz IARD une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés, outre aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de M^e Thomas Blau de la SELARL Thorrignac Associés.

11. L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 22 janvier 2025, avec clôture de la procédure au 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

12. Les appelants contestent l’injonction qui leur a été faite par le premier juge de remettre le toit de la résidence du [Adresse 1] en état sous astreinte au motif que l’empiétement dénoncé par le syndicat des copropriétaires et certains copropriétaires constituait un trouble illicite.

Ils font valoir la nécessité pour l’expert judiciaire désigné de prendre connaissance des lieux, des causes et origines du désordre, de constater éventuellement le trouble anomal de voisinage et de faire toute proposition utile pour y remédier avant qu’ils aient procédé aux travaux de remise en état auxquels ils ont été condamnés sous astreinte.

Ils soutiennent en premier lieu que le dommage n’était pas imminent, que les requérants n’ont pas fait la démonstration de l’existence réelle d’un trouble de jouissance des parties communes ni d’une gêne pour les copropriétaires pas plus de l’entrave à l’usage normal des parties communes.

Se basant sur la première réunion expertale du 18 septembre 2025 qui a constaté que le sommet de l’extraction des cuisines Chilian food n’était pas visible car caché par une partie de la toiture, ils contestent l’existence de nuisances visuelle ainsi que sonore qui n’a pas été relevée par l’expert, l’astreinte sollicitée étant manifestement disproportionnée avec l’atteinte minime de l’empiétement.

Ils soulèvent également l’irrecevabilité de la demande de provision à valoir sur les frais de remise en état, mettant en avant la responsabilité de la société Norm’ cuisines.

13. Les intimés font valoir le trouble manifestement illicite lié à l’empiétement de l’installation de l’extracteur ainsi que de la gaine verticale sur les parties communes du [Adresse 1], nécessitant que soit confirmée l’ordonnance qui a ordonné la remise en état des parties communes sous astreinte, sans qu’il soit nécessaire de qualifier d’important ou non le préjudice subi dès lors que l’atteinte au droit de propriété est constatée.

Ils font également valoir le trouble anormal de voisinage en raison des nuisances sonores, olfactives pour au moins deux des copropriétaires ainsi que visuelles dues à la gaine rigide verticale implantée le long de la façade de l’immeuble du [Adresse 1], sans autorisation. Ils produisent le constat d’huissier du 25 mai 2022 à cet effet ainsi que le courrier du 5 mai 2023 dans lequel ils font part de leur mécontentement sur l’absence de changement du système d’installation sans autorisation de la VMC Cuisine, des odeurs de fritures impactant la possibilité d’ouvrir les fenêtres outre celles des livreurs en scooter.

S’ils formulent pour la première fois en appel une demande de provision à verser par la société Chilian Food, ils en précisent le caractère accessoire à leur demande principale aux fins de financer les travaux réparatoires liés à l’installation sans autorisation de l’extracteur ayant entraîné des coulures de graisses de cuisine dans les conduits et sur la toiture du [Adresse 1] ainsi que des murs impactés par les percements qui ont pu être entrepris par la société Norm’Cuisines.

Ils font enfin valoir l’importance pour l’expert de constater que l’enlèvement de l’extracteur, des gaines et conduits d’extraction ne sont pas à l’origine d’une dégradation des parties communes.

14. La société Norm’cuisines et la compagnie Allianz soulevant l’irrecevabilité de la demande de garantie que formule en appel pour la première fois la société Chilian food, opposent l’impossibilité au fond de condamner une société tierce au paiement d’une astreinte, qui a un caractère personnel, alors que celle-ci était informée dès le départ de l’implantation de l’extraction de la cuisine sans qu’elle fasse de commentaire pendant les travaux pas plus qu’à la réception de l’ouvrage.

La société Norm’Cuisine rappelle avoir proposé de réaliser les travaux de remise en état à la charge de la société appelante, qui a refusé de signer le devis, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n’ayant jamais autorisé de venir fixer l’extraction sur son mur.

Sur ce

15. En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit »

Selon l’article 835 alinéa 2, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Sur le trouble manifestement illicite

16. En l’espèce, il est constant que les travaux engagés par la société Norm’cuisines en exécution du contrat signé avec la société Chilian food pour la pose d’une tour extracteur ont été réalisés par erreur sur le toit de l’immeuble mitoyen situé au [Adresse 1] et sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires.

Tant la société Chilian Food que la société Norm’Cuisines ont fait part de leur accord pour retirer les installations fixées sur le toit et la façade du [Adresse 1], mais n’y ont pas procédé en raison du coût des travaux, chiffrés par Norm’Cuisines à 7.000 euros, la société Chilian Food reportant la responsabilité de la faute d’implantation sur la société Norm’Cuisines, laquelle soutient que la société de restauration était informée du lieu des travaux sans y avoir émis d’opposition.

17. Le fait que l’installation fonctionne depuis deux ans n’exclut pas l’urgence d’une procédure en référé pour voir ordonner son retrait, dès lors qu’il existe un trouble manifestement illicite que constitue l’empiétement non contesté sur la propriété voisine sans les autorisations sollicitées en application des articles 545 du code civil, 14 alinéas 4 et 5,18 et 25b de la loi du 10 juillet 1965 par la société Chilian Food et également que les dégradations portées à l’immeuble du [Adresse 1] ne font que s’accroître avec le temps.

18. L’ordonnance déférée sera par conséquent confirmée en ce qu’elle a ordonné à la société Chilian Food d’enlever les installations litigieuses et de procéder à la remise en état des parties dégradées.

19. Conformément à l’article L. 131-1 et suivants et R. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le prononcé d’une astreinte est l’accessoire de la condamnation principale dont elle a pour objet d’assurer l’exécution.

20. La société Chilian Food soulève la disproportion de l’astreinte prononcée au regard du faible préjudice subi par les requérants.

21. Aux termes de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales « Protection de la propriété », 'toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ".

22. L’astreinte, en ce qu’elle impose, au stade de sa liquidation, une condamnation pécuniaire au débiteur de l’obligation, est de nature à porter atteinte à un intérêt substantiel de celui-ci. Elle entre ainsi dans le champ d’application de la protection des biens garantie par ce Protocole.

Il appartient au juge qui statue sur la liquidation d’une astreinte provisoire d’apprécier le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit et, plus précisément, s’il doit apprécier, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

23. En l’espèce, la liquidation de l’astreinte fixée à 100 euros par jour de retard pendant 2 mois conduirait à une condamnation à un montant de 6.000 euros qui paraît raisonnable par rapport à l’enjeu du litige, les travaux réparatoires ayant été évalués à 7.000 euros par la société Norm’Cuisines.

24. Toutefois, la société Chilian Food étant en redressement judiciaire depuis le 8 janvier 2025, et même si le montant de l’astreinte avait été fixé avant l’ouverture de la procédure collective, il n’y a pas lieu d’assortir les travaux de cette astreinte qui ne pourrait pas être liquidée pendant cette période d’observation et alors que la créance de cette astreinte ne ferait qu’aggraver la situation financière de l’appelante, à laquelle il a été ordonné de procéder à l’enlèvement de l’extracteur.

L’ordonnance déférée sera infirmée au vu de cette situation nouvelle.

25. La cour relève le caractère nouveau de la demande formée par la société Chilian Food de voir la société Norm’Cusines la garantir du paiement de l’astreinte, qui bien qu’accessoire à la demande d’astreinte vise à faire condamner pour la première fois en appel la société de travaux et au surplus rappelle le caractère personnel de l’astreinte qui exclut la possibilité pour la société Chilian Food d’appeler en garantie la société Norm’Cuisines, sans qu’il soit nécessaire de vérifier si le matériel et la prestation de Norme’Cuisines ont été réglés, suite à l’ordonnance portant injonction de payer du 6 février 2023 enjoignant à la société Chilian Food de régler à Norm’Cuisines la somme de 45.946,42 euros en principal, entraînant transfert de propriété du-dit matériel.

Sur la demande de provision

26. Conformément à 'article 564 du code de procédure civile, la demande de provision faite pour la première fois en appel, motivée par la nécessité pour le syndicat des copropriétaires de procéder à des travaux réparatoires sur son toit et sur les façades en plus des travaux constitue une demande nouvelle, en ce qu’elle n’a pas le même objet que celles formées en première instance qui ne visaient que la remise en état du bâtiment, l’évolution du litige par les premières réunions de l’expert judiciaire n’étant pas une condition de recevabilité de cette demande, formée en appel contre la société Chilian Food déjà partie en première instance.

27. Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires seront déclarés irrecevables en leur demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

28. La société Chilian Food partie perdante sera condamnée aux dépens d’appel, qui seront fixés au passif de la procédure en redressement judiciaire, l’équité commandant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance déférée, sauf à dire que les créances correspondant aux travaux ordonnés seront fixées au passif de la procédure collective de la société Chilian Food, représentée par son mandataire la SELARL EKIP,

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a prononcé une astreinte pour l’exécution des travaux ordonnés,

Statuant à nouveau des chefs de l’ordonnance infirmée et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à astreinte,

Déclare irrecevable l’appel en garantie formée par la société Chilian Food à l’encontre de la société Norm’Cuisines,

Déclare irrecevable la demande provisionnelle formée pour la première fois en appel par le syndicat des copropriétaires,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens seront supportés par la procédure collective de la société Chilian Food, représentée par son mandataire la SELARL EKIP,

Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, Conseillère, en remplacement de Laurence MICHEL, présidente légitimement empêchée, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.