COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 FEVRIER 2026

N° RG 25/02355 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OJAM

S.A.S. BRASSERIE DES HALLES

c/

OPH GIRONDE HABITAT

S.C.P. [X]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 23 février 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 mars 2025 (R.G. 23/06332) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 07 mai 2025

APPELANTE :

S.A.S. BRASSERIE DES HALLES, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 517 789 079, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

OPH GIRONDE HABITAT, immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le numéro 404 877 086, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représenté par Maître Ludovic BOUSQUET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE :

S.C.P. [X], es qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la SAS BRASSERIE LES HALLES, domiciliée en cette qualité [Adresse 3]

Non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

1. L’Office Public de l’Habitat Gironde Habitat (ci-après dénommé l’OPH Gironde Habitat), propriétaire de locaux à usage commercial situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1], a consenti un bail commercial le 22 mai 2003 à M. [D], lequel a cédé le 30 septembre 2009 son fonds de commerce à M. [I] qui a lui-même cédé son droit au bail à la SAS Brasserie Les Halles, le tout avec l’accord du bailleur.

Le 13 mai 2016, la société locataire a donné l’exploitation de son fonds de commerce en location-gérance à la société Navi & Co suivant, avec l’accord du bailleur, et une clause de solidarité pour le paiement des loyers à la charge du locataire gérant.

Le 25 avril 2019, le bail commercial a fait l’objet d’un renouvellement à effet du 1er avril 2019 pour une durée de neuf ans, avec mention du caractère inchangé des autres clauses du bail du 22 mai 2003 et de ses avenants.

Par acte du 16 mars 2023, l’OPH Gironde Habitat a fait délivrer à la société Brasserie Les Halles un commandement de payer la somme de 20 113,45 euros visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

2. C’est dans ces conditions que, par acte extrajudiciaire du 28 juin 2023, l’OPH Gironde Habitat a fait assigner la société Brasserie Les Halles et M. [I] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir la constatation de la résiliation du bail commercial, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la somme de 22 880,84 euros au titre de l’arriéré de loyers, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 852,85 euros à compter du 1er juin 2023.

3. Par jugement du 25 mars 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Déclaré irrecevable l’action formée à l’encontre de M. [O] [G] [I] et par voie de conséquence sa mise en cause,

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti à la société Brasserie Les Halles, et la résolution de plein droit dudit bail à compter du 17 avril 2023, pour les locaux commerciaux situés [Adresse 6], [Adresse 7] et des [Adresse 8],

— Ordonné l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution,

— Condamné la société Brasserie Les Halles à payer au titre des loyers dus jusqu’en avril 2023 la somme de 20 966,30 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de mai 2023 jusqu’à la libération complète des lieux d’un montant mensuel de 852,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Condamné la société Brasserie Les Halles aux dépens et l’a dispensée d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ecarté l’exécution provisoire.

4. Par déclaration au greffe du 07 mai 2025, la société Brasserie Les Halles a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant l’Office Public de l’Habitat Gironde Habitat.

L’affaire avait été fixée à bref délai à l’audience du 29 septembre 2025.

5. Par jugement du 28 août 2025, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société Brasserie Les Halles et désigné la Scp [T] [P] en qualité de mandataire judiciaire.

Par ordonnance du 16 septembre 2025, le président de chambre a constaté l’interruption de l’instance et imparti aux parties un délai jusqu’au 17 octobre 2025 pour justifier de la régularisation de la procédure par intervention volontaire ou forcée du mandataire judiciaire, à peine de radiation de l’affaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 octobre 2025, l’OPH Gironde Habitat a déclaré sa créance d’un montant de 43 415,69 euros entre les mains de la Scp [T] [P] en sa qualité de mandataire judiciaire.

Par acte de commissaire de justice du 08 octobre 2025, l’OPH Gironde Habitat a assigné la Scp [T] [P], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la société Brasserie Les Halles, en intervention forcée devant la cour (remise de l’acte à personne morale).

La Scp [T] [P] ès qualités n’a pas constitué avocat.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

6. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 3 décembre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Brasserie Les Halles demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil,

— Infirmer le jugement du 25 mars 2025 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a mis hors de cause M. [I],

Et statuant à nouveau

— Statuer ce que de droit sur l’admission au passif de la créance de loyers de l’Office Public de l’Habitat Gironde Habitat,

— Dire n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire que chaque partie conservera à sa charge ses propres frais et dépens, tant de première instance que d’appel.

7. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 18 décembre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, l’Office Public de l’Habitat Gironde Habitat demande à la cour de :

Vu l’article 1103 du code civil,

— Admettre au passif de la société Brasserie Les Halles la créance de Gironde Habitat pour un montant de 43 476,04 euros, décompte arrêté au 1er décembre 2025, outre à compter de cette date, une indemnité d’occupation mensuelle de 852,85 euros,

— Condamner la société Brasserie Les Halles à payer à Gironde Habitat la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 5 janvier 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail et la fixation de la créance

Moyens des parties

8. La société Brasserie Les Halles fait valoir, au visa de l’article L. 622-21 du code de commerce, qu’en raison de la procédure collective, la clause résolutoire n’a pas pu produire effet à défaut d’avoir été constatée par une décision passée en force de chose jugée avant l’ouverture de la procédure collective.

9. L’OPH Gironde Habitat expose que du fait de la mise en redressement judiciaire de la société Brasserie Les Halles, son action ne peut tendre qu’au constat de la créance et à la fixation de son montant.

Réponse de la cour

10. L’article L. 622-21 du code de commerce interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers pour des causes antérieures au jugement d’ouverture.

L’arrêt ou l’interdiction de l’article L. 622-21 est applicable aussi bien en cas de sauvegarde que de redressement ou de liquidation judiciaire, dès l’ouverture de la procédure et pendant toute la durée de celle-ci, lorsque l’action en recouvrement concerne une créance née antérieurement au jugement d’ouverture, ou qui si elle est postérieure, n’entre pas dans les exceptions de l’article L. 622-17.

Deux sortes d’actions sont interdites ou interrompues : les actions tendant au paiement de sommes d’argent et les actions tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

S’agissant de la demande relative à la créance (arriéré locatif), l’instance interrompue peut être reprise à l’initiative du créancier, dès que celui-ci produit à la juridiction saisie, une copie de sa déclaration de créance ou tout justificatif de la mention de sa créance sur la liste des créances déclarées et qu’il a mis en cause le mandataire judiciaire et le cas échéant l’administrateur, la prétention étant alors limitée à la constatation de la créance et à la fixation de son montant.

S’agissant de la demande en résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent, il est constant que l’absence d’une décision passée en force de chose jugée avant l’ouverture de la procédure collective du locataire commercial interdit de poursuivre la constatation de la résiliation du bail commercial par application de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et charges antérieurs.

11. En l’espèce, l’OPH Gironde Habitat a fait délivrer le 16 mars 2023 à la société Brasserie Les Halles un commandement visant la clause résolutoire pour non paiement des loyers et charge.

La société Brasserie Les Halles a relevé appel du jugement rendu le 25 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Bordeaux qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte qu’aucune décision passée en force de chose jugée concernant la clause résolutoire n’était intervenue lorsque la procédure de redressement judiciaire de la société Brasserie Les Halles a été ouverte le 28 août 2025.

Les effets du commandement ayant été suspendus par l’ouverture de la procédure collective ainsi que l’action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion du preneur.

12. L’OPH Gironde Habitat a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 06 octobre 2025, déclaré sa créance d’un montant de 43 415,69 euros (arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025) entre les mains de la Scp [T] [P] ès qualité de mandataire judiciaire de la société Brasserie Les Halles.

Selon le décompte produit, arrêté au 12 décembre 2025, le solde débiteur s’élève à la somme de 43 473,04 euros.

Il convient en conséquence de fixer au passif de la société Brasserie Les Halles la somme de 43 473,04 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er décembre 2025 outre, à compter de cette date, une créance à échoir de 852,85 euros par mois, à titre de loyer ou d’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

13. Les dépens d’appel étant nés pour les besoins du déroulement de la procédure au sens de l’article L. 622-17 du code de commerce, ils seront employés en frais privilégiés de la procédure collective de la société Brasserie les Halles.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort :

Infirme le jugement entrepris,

Statutant à nouveau et y ajoutant,

Constate que les effets du commandement délivré le 16 mars 2023 visant la clause résolutoire se sont trouvés suspendus,

Fixe à la somme de 43 473,04 euros le montant de la créance de l’OPH Gironde Habitat au passif de la société Brasserie Les Halles au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 1er décembre 2025 outre, à compter de cette date, une créance à échoir de 852,85 euros par mois, à titre de loyer ou d’indemnité d’occupation,

Dit que la Brasserie les Halles supportera les dépens d’appel, qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective de la société Brasserie les Halles,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président