COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 12 JANVIER 2026

N° RG 24/03577 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N4OS

[N] [S]

c/

[M] [F]

[K] [U]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 juillet 2024 par le Juge des contentieux de la protection de LIBOURNE (RG : 23/00205) suivant déclaration d’appel du 26 juillet 2024

APPELANT :

[N] [S]

né le 14 Juin 1950 à [Localité 6]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e François CILIENTO de la SELAS CILIENTO AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉS :

[M] [F]

né le 27 Septembre 1974 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

[K] [U]

née le 13 Avril 1963 à [Localité 10]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Nicolas NAVEILHAN, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Par contrat de bail conclu le 28 janvier 2008, M. [N] [S] a donné en location à M. [M] [F] et Mme [K] [U] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 3] (aujourd’hui [Adresse 4]) à [Localité 8] (Gironde).

2 – Par arrêt du 11 juin 2018, la cour d’appel de Bordeaux a annulé le congé délivré par M. [S] à ses locataires en l’absence de justificatifs suffisants.

Par ordonnance de référé du 17 mars 2021, il a été octroyé des délais de paiement à M. [F] et Mme [U] pour régler leur dette locative à effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

3 – Par actes du 22 juillet 2022, M. [S] a fait délivrer à M. [F] et Mme [U] un congé pour le 28 janvier 2023 fondé sur la volonté du bailleur de reprendre le logement au bénéfice de sa fille, Mme [Y] [S], demeurant [Adresse 2].

Les locataires n’ayant pas libéré le logement à la date attendue, M. [S] a, par actes du 22 février 2023, sommé M. [F] et Mme [U] de quitter les lieux.

4 – Par acte du 18 juillet 2023, M. [S] a fait assigner M. [F] et Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Libourne aux fins, notamment, de voir constater que les locataires sont dépourvus de titre d’occupation et sont donc considérés comme occupants sans droit ni titre et d’obtenir leur expulsion, sous astreinte, outre leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

5 – Par jugement contradictoire du 3 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Libourne a :

— annulé le congé délivré le 22 juillet 2022 par M. [S] à M. [F] et M. [U] ;

— dit que M. [F] et Mme [U] peuvent continuer à occuper le logement situe au [Adresse 4] (anciennement [Adresse 3]) à [Localité 8] (Gironde) en qualité de locataires en vertu du bail conclu le 28 janvier 2008 avec M. [S] ;

— débouté en conséquence M. [S] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné M. [S] aux dépens ;

— condamné M. [S] à payer à M. [F] et Mme [U] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement.

6 – M. [S] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 26 juillet 2024, en ce qu’il a :

— annulé le congé délivré le 22 juillet 2022 par M. [S] à M. [F] et Mme [U] ;

— dit que M. [F] et Mme [U] peuvent continuer d’occuper le logement situé [Adresse 4] (anciennement [Adresse 3]) à [Localité 9] en qualité de locataires en vertu du bail conclu le 28 janvier 2008 avec M. [S] ;

— débouté M. [S] de l’intégralité de ses demandes, à savoir :

— constater que les locataires sont dépourvus de titre d’occupation des locaux loués et sont donc considérés comme occupants sans droit ni titre ;

— débouter M. [F] et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner solidairement M. [F] et Mme [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé, soit la somme de 668 euros jusqu’au parfait départ des lieux tant de M. [F] que de Mme [U] et de tous les occupants de leur chef ;

— ordonner l’expulsion de M. [F] et Mme [U] et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire et d’un serrurier, aux termes du commandement de quitter les lieux, le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard, un mois après la signification du commandement de quitter les lieux ;

— condamner solidairement M. [F] et Mme [U] au paiement de la somme de 3 600 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation ;

— condamné M. [S] aux dépens ;

— condamné M. [S] à payer à M. [F] et Mme [U] 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

7 – Par dernières conclusions déposées le 15 mai 2025, M. [S] demande à la cour de :

— réformer le jugement du 3 juillet 2024 en toutes ses dispositions.

Y faisant droit :

— constater la validité du congé délivré le 22 juillet 2022 ;

— constater que les locataires sont ainsi dépourvus de titre d’occupation des locaux loués et sont donc considérés comme occupants sans droit ni titre ;

— débouter M. [F] et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner solidairement M. [F] et Mme [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé, soit la somme de 668 euros jusqu’au parfait départ des lieux tant de M. [F] que de Mme [U] et de tous les occupants de leur chef ;

— ordonner l’expulsion de M. [F] et Mme [U] et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire et d’un serrurier, aux termes du commandement de quitter les lieux, le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard, un mois après la signification du commandement de quitter les lieux ;

— condamner solidairement M. [F] et Mme [U] au paiement de la somme de 3 600 euros au titre des frais irrépétibles de première instance en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation ;

— condamner solidairement M. [F] et Mme [U] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles relatifs à la procédure d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel ;

— condamner solidairement M. [F] et Mme [U] aux sommes retenues par le Commissaire de Justice en application du décret n°2007-774 du 10 mai 2007 portant modification du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 relatifs au tarif des Commissaires de Justice, dans l’hypothèse où les condamnations prononcées au bénéfice de M. [S] ne seraient pas réglées spontanément et où l’exécution forcée serait confiée à un Commissaire de Justice et de considérer ainsi que lesdites sommes devront être supportées par les débiteurs en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

8 – Par dernières conclusions déposées le 29 novembre 2024, M. [F] et Mme [U] demandent à la cour de :

— recevoir M. [F] et Mme [U] en leurs demandes et les y déclarer aussi recevables que bien fondés.

À titre principal :

— débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, en ce qu’elles sont toutes aussi infondées qu’injustifiées ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Libourne du 3 juillet 2024 (RG n°23/00205).

Y ajoutant :

— condamner M. [S] à verser à M. [F] et Mme [U] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel ;

— condamner M. [S] aux entiers dépens de l’instance.

À titre subsidiaire :

— accorder M. [F] et à Mme [U] un délai d’une année à compter de la décision à intervenir pour libérer les lieux en application des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code de procédure civile d’exécution, délai nécessaire pour permettre à M. [F] et à Mme [U] de trouver un nouveau logement ;

— débouter M. [S] de ses demandes d’expulsion sous astreinte ;

— condamner M. [S] à verser à M. [F] et Mme [U] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel ;

— condamner M. [S] aux entiers dépens de l’instance.

9 – L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 24 novembre 2025. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la validité du congé

10 – Faisant valoir les justes motifs qui fondent la délivrance du congé reprise au bénéfice de sa fille, l’appelant indique que cette dernière est divorcée depuis le 17 mars 2020, vit seule avec un enfant à charge, est hébergé chez un ami et travaille à l’hôpital de [Localité 11] où elle exerce comme aide soignante et ne dispose pas de revenus lui permettant de trouver un logement adapté à ses besoins.

11 – Les intimés contestent le motif réel et sérieux, rappelant que le précédent congé reprise annulé par la cour d’appel le 11 juin 2018 était déjà en faveur de leur fille, qui était alors en instance de divorce. Ils constatent que depuis la séparation du couple en 2015, la fille des appelants résidait à [Localité 11] mais que par choix de vie, elle s’est installée chez M. [H] à [Localité 7] alors qu’elle avait les moyens financiers de rester dans ce logement initial.

Ils mettent en doute la véracité de l’attestation de M. [H], dont l’écriture ressemble à celle de Mme [S] ainsi que ses revenus qu’ils évaluent comme étant supérieurs, lui permettant de rechercher un logement correspondant à ses moyens financiers.

Enfin, ils opposent la taille du logement de 100m2 qui ne peut convenir à une femme seule avec un enfant, comme étant trop grand alors qu’ils accueillent de leur côté leurs trois enfants.

Sur ce

12 – Conformément à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 repris en intégralité par le premier juge, la date d’effet du congé au 28 janvier 2023 n’est pas contestée, les débats portant sur le caractère réel et sérieux de la reprise.

13 – L’appelant justifie que sa fille est hébergée par M. [H] à [Localité 7], situé à 22 km de son lieu de travail, alors qu’elle a à charge un enfant mineur, ce dernier ayant réitéré son attestation d’un hébergement à titre gratuit le 22 janvier 2024.

14 – Les intimés ne démontrent pas en quoi l’attestation de M. [H] serait fausse, l’attestation étant corroborée par des justificatifs de domicile tels qu’assurance, facture de la cantine scolaire et avis d’imposition.

15 – L’appelant justifie également des revenus et charges de sa fille, faisant apparaître un revenu net de 894 euros par mois hors loyer, même si ses charges liées aux frais d’essence diminueront en se rapprochant de son lieu de travail.

16 – Mme [Y] [S], dans une attestation, confirme sa volonté de s’installer dans ce logement qu’elle a contribué à aménager avant sa mise en location et évoque dans ce projet d’installation la volonté d’un foyer stable et sécurisé à 10km seulement de son lieu de travail. Il ressort des justificatifs de domicile qu’étant hébergée chez M. [H], elle prend à charge tout ou partie des frais d’électricité, contribuant ainsi à son hébergement.

17 – Si les intimés font valoir leur situation et charge de famille, il n’appartient pas au juge chargé d’examiner la régularité d’un congé reprise d’apprécier l’opportunité de la reprise en faisant une comparaison de la situation entre les locataires du bail auquel il a été notifié le congé au terme des 3 ans et le bailleur.

18 – Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, et conformément à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, il convient de prendre en considération la source d’économie que constitue pour le bailleur la reprise de son logement au bénéfice de sa fille, qui est démontré. Par ailleurs, il ne peut être imposé à Mme [S] de vivre chez M. [H], peu importe les liens entretenus avec lui dès lors qu’elle n’a pas fait le choix d’une vie commune, ce qui relève d’un choix de vie privée sur lequel la cour n’exerce pas son contrôle.

19 – Il ne peut enfin se déduire de ce que le précédent congé reprise en faveur de Mme [S] qui était en cours de divorce en 2018 invalidé par la cour d’appel ni de la procédure pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison d’impayés de loyers auxquels ont d’ailleurs été condamnés les intimés en mars 2021 que ce nouveau congé délivré en juillet 2022 serait frauduleux. L’identité de la bénéficiaire de la reprise des deux congés délivrés à 6 ans d’intervalle dans le cadre d’une situation de séparation avec un enfant à charge permet d’établir la réalité de la reprise au bénéfice de la fille du bailleur.

20 – Le congé sera ainsi validé et le jugement infirmé de ce chef.

II – sur les effets du congé

21- Il doit dès lors être constaté que le congé délivré étant validé, que M. [F] et Mme [U] sont déchus, depuis le 29 janvier 2023 de tout droit d’occupation sur l’appartement dont les appelants sont propriétaires. Il convient, dès lors, d’ :

— ordonner l’expulsion de M. [F] et Mme [U] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

— autoriser les appelants à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls des intimés

22 – Il convient de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges que M. [F] et Mme [O] auraient payé solidairement en cas de non résiliation du bail à compter du 29 janvier 2023.

23 – Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

III – Sur les délais pour quitter les lieux

24 – Les intimés sollicitent le délai d’un an pour quitter les lieux, auxquels s’opposent le bailleur appelant, rappelant que depuis le premier congé délivré en 2016, cela fait 7 ans qu’ils se maintiennent dans les lieux.

Sur ce

25 – L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate, dispose :

'Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.'

L’article L. 412-4 du même code dispose : 'La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

26 – En l’espèce, il ne peut être reproché aux locataires intimés de s’être maintenus dans les lieux donnés à bail dès lors que le précédent congé reprise délivré en 2016 avait été déclaré irrégulier par la cour d’appel de Bordeaux le 11 juin 2018 et qu’ils ont été autorisés par le juge des référés à rester dans ces mêmes lieux à condition de régler régulièrement la dette locative échelonnée, pas plus que de s’y être maintenus après que le jugement dont appel ait débouté le bailleur de sa demande de validation du congé reprise délivré le 22 juillet 2022.

27 – Les ressources et charges de la bénéficiaire de la reprise sont connus, les intimés produisent des avis d’imposition de 2023 faisant apparaître une absence totale de revenus pour M. [F] sur l’année 2022 et des revenus salariaux de 1.723 euros sur la même année pour Mme [U], n’actualisant toutefois pas leur situation, de sorte que la cour ne peut apprécier leur faculté de retrouver un logement pas plus que leur contrainte en terme de localisation.

28 – Le fils de Mme [S] étant scolarisé à [Localité 7], il convient de laisser un délai de 5 mois aux locataires, jusqu’au 30 juin 2026 pour quitter les lieux.

IV – Sur les dépens et les frais irrépétibles

29 – M. [F] et Mme [U] parties perdantes seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’au versement à M. [S] de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

30 – Conformément à la demande de l’appelant, dans l’hypothèse où les condamnations prononcées ou l’exécution forcée serait confiée à un commissaire de justice, M. [F] et Mme [U] seront condamnés in solidum aux sommes retenues par le commissaire de justice en application du décret n°2007-774 du 10 mai 2007 portant modification du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 relatifs au tarif des commissaires de justice en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Valide le congé délivré le 22 juillet 2022 pour le 28 janvier 2023 par application des dispositions de l’article 15.I de la Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,

Constate que M. [F] et Mme [U] sont depuis le 29 janvier 2023 déchus de plein droit de tout titre d’occupation dans les lieux loués.

Ordonne l’expulsion de M. [F] et Mme [U] avec l’assistance, le cas échéant, de la force publique et d’un serrurier.

Accorde un délai de 5 mois pour quitter les lieux, jusqu’au 30 juin 2026,

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte en exécution de la mesure d’expulsion,

Dit qu’à défaut, par M. [F] et Mme [U] d’avoir libéré les lieux loués sis [Adresse 3], à la date du 30 juin 2026, M. [S] est autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de M. [F] et Mme [U],

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant égal aux loyers et charges que M. [F] et Mme [U] auraient payé en cas de non validation du congé compter du 29 janvier 2023 et jusqu’à la complète libération des lieux, et les condamne solidairement à en acquitter le paiement intégral,

Condamne in solidum M. [F] et Mme [U] à verser à M. [S] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne in solidum M. [F] et Mme [U] aux dépens.

Dit qu’à défaut d’exécution de la décision, M. [F] et Mme [U] seront condamnés in solidum aux sommes retenues par le commissaire de justice en application du décret n°2007-774 du 10 mai 2007 portant modification du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 relatifs au tarif des commissaires de justice en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,