COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 12 MAI 2026

N° RG 23/00187 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NCFH

[F] [X]

S.A.R.L. KIKOUYOU INVEST

S.A.R.L. SINFO 2020

S.A.R.L. [V] INVEST

c/

S.A.S. EHPAD [Etablissement 1] RESIDENCE

S.C.I. [Y]

Nature de la décision : AVANT DIRE DROIT

EXPERTISE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 février 2021 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 16/11806) suivant déclaration d’appel du 10 janvier 2023

APPELANTS :

[F] [X]

né le 21 Mai 1963 à [Localité 1]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]

S.A.R.L. KIKOUYOU INVEST

SARL au capital de 100 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le n° 509 295 846, dont le siège social est situé [Adresse 2], représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

S.A.R.L. SINFO 2020

SARL au capital de 2.500 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le n° 509 174 496, dont le siège social est situé [Adresse 3], représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

S.A.R.L. [V] INVEST

Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège [Adresse 4]

Représentées par M^e Gaëlle CHEVREAU, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistées de M^e Carlo BRUSA de la SELAS CAB ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substitué à l’audience par M^e SIMOZRAG

INTIMÉES :

S.A.S. EHPAD [Etablissement 1] RESIDENCE

Société par actions simplifiées, au capital de 1.434.488,46 € immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le n° 341 513 646 dont le siège social est situé [Adresse 5] à YVRAC 33370 (Gironde), prise en la personne de son représentant légal en exercice audit siège

S.C.I. [Y]

Société Civile Immobilière, au capital de 1.524,49 € immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le n° 381 295 872 dont le siège social est situé [Adresse 5] à 33370 YVRAC (Gironde), prise en la personne de son représentant légal en exercice audit siège

Représentées par M^e Philippe OLHAGARAY de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e BOCHE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques BOUDY, Président, et Madame Christine DEFOY, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de M. [Z] [R], stagiaire avocat et de Mme [U] [G], attachée de justice.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

01. La société [Y], dont 90% des parts sociales sont détenus par la société Maison de retraite [Adresse 6], devenue [Etablissement 2] Ehpad Ma Résidence, était propriétaire d’un immeuble situé à [Localité 2] (Gironde), au sein duquel la société Maison de retraite [Adresse 6] exploitait une maison de retraite.

02. Dans le cadre d’un montage destiné à financer des travaux d’extension et de réhabilitation de cet immeuble, la Sci [Y] a soumis l’immeuble au statut de la copropriété, en le divisant en 25 lots qu’elle a vendus à la Sarl Alfim, par acte authentique du 30 décembre 2008.

03. Le permis de construire correspondant au projet de réhabilitation et d’extension a été délivré le 16 juillet 2007.

04. Par actes authentiques du même jour, la Sarl Alfim a revendu à M. [X] et aux Sarl Kikouyou Invest, Sinfo 2020 et [V] Invest 16 lots de copropriété préalablement acquis, correspondant à une partie du bâtiment A, l’immeuble étant initialement composé de 3 bâtiments. Ces derniers ont régularisé les baux commerciaux portant sur leurs lots avec la société [Adresse 7].

05. La société Alfim ne s’étant pas acquittée du solde du prix de vente dont elle était redevable, à savoir 650 000 euros, plusieurs litiges ont été portés devant les tribunaux.

06. Par arrêt du 20 janvier 2014, la cour d’appel de Bordeaux a notamment confirmé la décision de première instance, qui a rejeté la demande de résolution de la vente des 16 lots acquis par M. [X], la Sarl Kikouyou Invest, la Sarl Sinfo 2020 et la Sarl [V] Invest.

07. Par ordonnance de référé du 3 novembre 2014, le président du tribunal de grande instance de Bordeaux a désigné Mme [L] en qualité d’expert. Elle a rendu son rapport définitif le 30 mai 2016. Il en ressort que les travaux entrepris par la société Ehpad [Adresse 6] ne sont pas ceux prévus par le permis de construire du 16 juillet 2007. En effet, ils correspondent en réalité à un second permis de construire déposé le 2 août 2013 par la société Ehpad Ma Résidence et accordé le 20 décembre 2013.

Selon ce rapport, aucun travaux de réhabilitation n’a été effectué dans le bâtiment A, contrairement au projet de réhabilitation prévu par le permis de 2007 et dont le coût a pourtant été intégralement financé.

08. Les copropriétaires concernés par le présent litige estiment en outre que l’expertise a révélé que les travaux avaient pour finalité d’isoler puis, à terme, d’abandonner le bâtiment A. En effet, les deux autres bâtiments (B et C) qui devaient être réhabilités étaient destinés à être détruits, puis reconstruits pour former avec le nouveau bâtiment construit (le bâtiment D) un rectangle autour d’un patio, le bâtiment A étant alors privé de tout accès.

09. Enfin, selon eux, l’expertise a mis en exergue le fait que les travaux entrepris avaient pour finalité de permettre l’exploitation de 60 lits dans la maison de retraite sans avoir à exploiter le bâtiment [Etablissement 3]

10 .Considérant que les travaux réalisés par la société Ehpad [Adresse 6] n’étaient pas conformes au permis de construire du 16 juillet 2007 et visaient à exclure le bâtiment A qu’ils détiennent de l’exploitation de la maison de retraite, M. [X], la Sarl Kikouyou Invest, la Sarl Sinfo 2020 et la Sarl [V] Invest ont assigné la Sci [Y] et la société [Adresse 7] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin de demander la démolition de ces ouvrages.

11. Par acte du 11 janvier 2018, ils ont ensuite assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de la maison de retraite Ma Résidence. Les procédures ont été jointes.

12. Par jugement du 23 février 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté l’ensemble des fins de non-recevoir soulevées par la Sas Ehpad [Adresse 6] et la Sci [Y] ;

— rejeté les demandes de restitution des parties communes et de démolition des travaux ;

— condamné la Sas Ehpad Ma Résidence à payer à M. [X], à la Sarl Kikouyou Invest, à la Sas Sinfo 2020 et à la société [V] Invest la somme de 10 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— déclaré le jugement commun et opposable au syndicat des copropriétaires de la maison de retraite dénommée [Adresse 6], sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société Résidence et Patrimoine ayant comme nom commercial et enseigne Pierreval ;

— condamné la Sas Ehpad [Adresse 6] à payer à M. [X], la Sarl Kikouyou Invest, la Sas Sinfo 2020 et la société [V] Invest la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sas Ehpad [Adresse 6] aux entiers dépens dont distraction ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ;

— rejeté toute autre demande comme non fondée.

13. Par déclaration du 10 janvier 2023, M. [X], la Sarl Kikouyou Invest, la Sarl Sinfo 2020 et la Sarl [V] Invest ont interjeté appel de cette décision.

14. Par ordonnance du 2 mars 2023, les parties se sont vues enjoindre de rencontrer un médiateur. L’ensemble des parties ayant accepté la médiation, une convention de médiation a été signée. Cette médiation n’a toutefois pas permis de mettre un terme au litige. Le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Bordeaux a donc pris acte de l’échec de la médiation le 10 janvier 2025.

15. Toutefois, en parallèle de cette médiation, M. [X] est parvenu à un accord transactionnel avec les sociétés Ehpad [Adresse 6] et [Y], mettant définitivement fin à leur différend.

16. Dans ses dernières conclusions du 17 février 2026, M. [X] demande ainsi à la cour de :

— lui donner acte de son désistement d’instance ;

— constater l’extinction de l’instance à son égard ;

— ordonner que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

17. Dans leurs dernières conclusions du 2 mars 2026 la Sarl Kikouyou Invest et la Sarl Sinfo 2020 demandent à la cour de :

— les juger recevables en leur appel ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté l’ensemble des fins de non-recevoir soulevées par la Sas Ehpad [Adresse 6] ;

— déclaré le jugement commun et opposable au syndicat des copropriétaires ;

— condamné la Sas Ehpad Ma Résidence à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sas Ehpad [Adresse 6] aux entiers dépens ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a rejeté les demandes de restitution des parties communes et de démolition des travaux ;

— a condamné la Sas Ehpad Ma Résidence à leur payer la seule somme de 10 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum la société [Y] et la société Ehpad [Adresse 6] à leur payer la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner qu’une expertise judiciaire soit diligentée et nommer tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux, sis [Adresse 9], [Adresse 10] à [Localité 3],

— visiter l’intégralité des bâtiments A, B, C et D,

— dresser un descriptif précis et détaillé des travaux entrepris en vertu du permis de construire du 16 juillet 2007,

— dresser un descriptif précis des travaux entrepris en vertu du permis de construire du 20 décembre 2013,

— dresser un descriptif précis et détaillé des travaux entrepris sur le bâtiment A,

— dire si le bâtiment A est privé d’un accès propre et indépendant et s’il est enclavé au sein de la résidence,

— dresser un descriptif précis et détaillé des travaux affectant les parties communes telles qu’elles existaient avant lesdits travaux,

— dire si des parties communes ont été accaparées du fait de ces travaux et le cas échéant, identifier lesdites parties communes,

— afin de valablement exécuter sa mission, l’expert pourra :

— se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— faire toutes mesures et analyses utiles,

— entendre toutes personnes informées à charge d’indiquer leur nom, prénom, demeure, ainsi que s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou communauté d’intérêts avec elles,

— solliciter l’avis de tout sachant et le cas échéant celui d’un géomètre expert, chargé d’identifier précisément les parties communes accaparées après les travaux entrepris,

— répondre à tous les dires et réquisitions des parties,

— dire que l’expert nommé pourra faire appel, sans en faitre la demande préalable à la juridiction, à l’avis d’un ou plusieurs sapiteurs pour l’éclairer sur un point précis,

— fixer le montant et la date de la consignation des frais d’expertise,

— dire et juger que la consignation ainsi fixée sera versée par les intimés ;

— débouter la société [Y] et la société Ehpad [Adresse 6] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner in solidum la société [Y] et la société Ehpad Ma Résidence à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Cheveau.

La Sarl Faguen Invest, appelante, dont le nom ne figure pas dans ces dernières conclusions est réputée pour sa part ne pas avoir conclu.

18. Dans leurs dernières conclusions du 4 février 2026, la Sas Ehpad [Adresse 6] et la Sci [Y] demandent à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, à l’exception des dommages et intérêts ;

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la Sas Ehpad Ma Résidence à verser aux trois appelants la somme de 10 000 euros chacun ;

— les débouter de l’intégralité de leurs demandes complémentaires ,

— les condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros à chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

19. L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2026.

20. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement de M. [X],

21. L’article 400 du code de procédure civile dispose que le désistement de l’appel ou de l’opposition est admis en toutes matières, sauf dispositions contraires'. De plus, l’article 401 du même code précise que ' le désistement de l’appel n’a besoin d’être accepté que s’il contient des réserves ou si la partie à l’égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente'.

22. En l’espèce, il est acquis que M. [F] [X], appelant à la présente procédure, a conclu un accord transactionnel avec les sociétés Ehpad [Adresse 6] et la Sci [Y] et qu’il entend dans ces conditions se désister purement et simplement de son appel.

23. Partant, il y a lieu de donner acte à M. [F] [X] de son désistement et de constater l’extinction de l’instance entre celui-ci, d’une part, et les sociétés Ehpad [Adresse 6] et la Sci [Y], d’autre part. En outre, chacune de ces parties conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépens exposés dans le cadre de la présente procédure.

Sur la recevabilité de l’action des appelants,

24. L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

25. La société Ehpad Ma Résidence et la Sci [Y] critiquent le jugement entrepris qui les a déboutées des fins de non-recevoir qu’elles ont invoquées en première instance et maintiennent en cause d’appel l’une d’entre elles consistant à dire que l’action des appelants en démolition des travaux et en restitution des parties communes est irrecevable à l’encontre de la société Ehpad [Adresse 6], qui est seulement locataire de l’immeuble en copropriété, la propriété du bien immobilier relevant exclusivement de la Sci [Y].

26. Toutefois, sur ce point, c’est à juste titre que les premiers juges ont relevé qu’un copropriétaire a qualité à agir contre toute personne, y compris un locataire, en cas de violation du règlement de copropriété et notamment en cas d’exécution de travaux interdits sans autorisation.

27. Dans ces conditions, la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré qui a rejeté ladite fin de non-recevoir et qui a considéré que les appelants étaient parfaitement recevables à agir contre la société Ehpad Ma résidence, qui d’ailleurs est à l’origine des demandes de permis de construire et de l’exécution les travaux litigieux.

Sur l’action en démolition des travaux et restitution des parties communes,

28 . A titre liminaire, il convient de rappeler que le présent litige porte sur un projet

d’extension et de rénovation de l’EHPAD [Etablissement 1] résidence qui devait passer d’une capacité de 54 à 83 lits. Ce projet de réhabilitation devait être exécuté sur le fondement d’un permis de construire délivré le 16 juillet 2007, la structure ayant pour ce faire été placée sous le régime de la copropriété à l’initiative de la propriétaire des murs la Sci [Y], le 30 décembre 2008.

29. En vue du financement de cette opération, la SCI [Y], propriétaire de l’ensemble immobilier, s’est rapprochée de la société Elysée Vendôme au profit de laquelle elle a signé, le 22 septembre 2008, ou de toute personne lui étant substituée, une promesse de vente. C’est dans ce contexte que par acte du 30 décembre 2008, la Sci [Y] a vendu à la société Alfim, filiale de la société Elysée Vendôme et en présence de la société [Adresse 7], les biens immobiliers, objet de la présente procédure. A la suite, les appelantes se sont portées acquéreurs d’une partie des lots de copropriété constituant le bâtiment A, un bail commercial étant par ailleurs signé avec la société Ehpad [Adresse 6].

30 . Dans le cadre de leur appel, et à l’aune de leurs dernières conclusions, la société Kikouyou Invest et la société Sinfo 2020 reprochent à la société EHPAD [Etablissement 1] [Adresse 11] et à la société [Y] de ne pas avoir réalisé les travaux en cause, conformément au permis de construire du 16 juillet 2007 et d’en avoir exécuté une partie sur le fondement d’un second permis de construire déposé le 2 août 2013 et accordé le 20 décembre 2013 par la mairie d'[Localité 2], sans que ces travaux aient été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. Par conséquent, les appelantes sollicitent la démolition des travaux réalisés en contravention au permis de contruire du 16 juillet 2007 et la restitution des parties communes, concluant à l’infirmation du jugement entrepris qui les a déboutées de cette demande.

31. Sur ce point, il ressort des éléments du dossier que le projet de réhabilitation litigieux a été décidé sur le fondement du permis de construire du 16 juillet 2007 qui consistait en ' en une restructuration quasi-totale de l’établissement existant et de son extension, les travaux devant se dérouler en plusieurs phases’ :

— la démolition des constructions existantes,

— la construction d’une extension se développant vers le Nord du terrain et reliée aux bâtiments conservés,

— la 'réhabilitation’ du bâtiment B,

— la restructuration partielle du bâitment A et la réalisation de petites extensions en façades afin d’augmenter la superficie de toutes les chambres au delà de 16, 50 mètres.

32. En outre, le descriptif du projet annexé au permis de construire prévoyait que le projet serait réalisé en deux phases : une première, évaluée à 13 mois, consistant notamment en la démolition d’une partie du bâtiment C, en la suppression de la cuisine, la démolition partielle de la véranda de la salle à manger et en la réception du bâtiment neuf, la phase 2 consistant, après avoir transféré tous les résidents dans l’extension, en la mise en conformité des bâtiments A et B.

33. Or, il appert qu’à l’issue d’un contrôle réalisé par l'[Localité 4] (Autorité Régionale de Santé), le 8 mars 2011, il a été constaté que le projet initial ne répondait pas aux contraintes propres à l’accueil de personnes âgés de sorte que la Sas Ehpad [Adresse 6] a sollicité le 2 août 2013 un permis de construire modificatif qui lui a été accordé le 20 décembre 2013.

34. Dans le cadre de son rapport, l’expert Mme [L] a souligné que le bâtiment A, qui abritait les lots de copropriété litigieux, n’avait pas fait l’objet de travaux, à l’exception de ceux concernant la sécurité incendie. Elle a ajouté que le projet en cours ne correspondait pas au permis de construire délivré le 16 juillet 2007 pour le bâtiment A. Pour le bâtiment B, les travaux correspondaient à ce permis de construire, sans changement majeur. En revanche, pour le bâtiment C, l’option démolition puis reconstruction s’est imposée à raison de l’évolution de la réglementation thermique entre 2007 et 2013. Le dernier projet, objet du permis de construire de 2013, prévoyait donc l’abandon du bâtiment A lorsque le bâtiment C aurait été reconstruit. Elle a en outre précisé que compte-tenu du contexte juridique dans lequel se trouvait le bâtiment A (16 chambres ont été vendues à des investisseurs), les travaux y seraient limités à quelques locaux et que la restructuration de cette zone ferait l’objet d’une demande qui serait déposée ultérieurement lorsque la situation serait réglée.

35. Elle a conclu en indiquant qu’au jour du dépôt du rapport, l’établissement avait perdu son autorisation pour 81 lits, pour n’avoir pas mené à bien son projet de réhabilitation et d’extension dans les délais impartis. Il ne disposait donc à ce jour que d’une autorisation pour 60 places. Ainsi le projet de construction, puisque selon l’expert on ne pouvait plus parler d’extension, allait se poursuivre après démolition du corps du bâtiment principal. Le bâitment A, comprenant le lot de copropriété des appelants, n’entrait donc pas dans le projet de 60 places. Il ne serait pas réhabilité d’autant que le projet initial avec des chambres d’une surface supérieure à 16 m2 était obsolète, la réglementation ayant porté cette surface minimale à 20 m2. L’expert a toutefois souligné qu’il était utilisé aujourd’hui et serait utilisé lors de la construction pour permettre l’opération tiroir. Compte-tenu des délais de chantier, le bâtiment A serait utilisé encore 18 mois environ, ce qui devrait mener aux 9 ans de location imposés aux investisseurs dans le cadre de leur opération de défiscalisation, les loyers courant toujours durant cette période.

36. Il s’évince de ce rapport que les travaux entrepris ont été exécutés pour partie en application du permis de construire du 16 juillet 2007 et partiellement en exécution du permis de construire du 20 décembre 2013. Les intimées en concluent pour leur part que ce dernier permis constitue un simple modificatif et donc que les travaux y afférents ne contreviennent nullement aux règles de la copropriété, ce d’autant plus qu’il n’est nullement démontré qu’ils portent atteinte aux parties communes et que le bâtiment A n’est pas isolé du reste de la structure.

37. Sur ce point, il est acquis qu’il y a permis de construire modificatif si les changements apportés par le nouveau permis sont limités par rapport au permis initial, sans que puissent être remis en cause les droits acquis en vertu de l’autorisation initiale et qu’a contrario, un nouveau permis doit être sollicité lorsque le projet subit des modifications importantes ou un changement dans sa conception générale. Or, en l’espèce, il est acquis que le permis de construire du 20 décembre 2013 comporte des modifications significatives par rapport au projet initial, dès lors que le nombre de chambres et leur répartition ont été modifiés, que le bâtiment C doit faire l’objet d’une démolition et d’une reconstruction et non d’une démolition partielle et que les projets d’extension du bâtiment A n’existent plus. Il a donc été qualifié à tort de permis de construire modificatif et doit s’analyser comme un nouveau permis de construire.

38. Dans ces conditions, dès lors que le 30 décembre 2008, les locaux ont été soumis au régime de la copropriété, le nouveau projet retenu en 2013 aurait dû être soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, de sorte que ne l’ayant pas été, il contrevient aux dispositions relatives à la copropriété qui ont un caractère d’ordre public.

39. Par ailleurs et de plus fort, les sociétés appelantes soutiennent que les travaux en cause ont eu pour effet d’enclaver le bâtiment A et donc les lots de copropriété leur appartenant, dès lors que l’expert judiciaire a indiqué dans son rapport, de manière non équivoque, que leurs lots ne devaient servir qu’à la réalisation d’une opération tiroir, le bâtiment A devant être purement et simplement abandonné, après la reconstruction du bâtiment C.

40. Or, s’il est acquis que le projet de réhabilitation et d’extension du bâtiment A a été abandonné, au vu du projet modificatif de 2013, il n’est pas démontré pour autant que celui-ci soit devenu enclavé à la suite de l’exécution du nouveau projet. Si l’expert a souligné qu’il serait utilisé lors de la construction pour permettre ' l’opération-tiroir', il n’a nullement conclu à son enclavement. De plus, il ressort du projet afférent au permis de construire de 2013 que la construction nouvelle devait se développer en L et permettre la mise en relation des bâtiments A et B en circulant autour d’un patio central. C’est donc à bon droit que les premiers juges ont écarté ce moyen qui devait permettre de conclure à l’illicéité des travaux.

41. Les appelantes soutiennent enfin que les travaux portent atteinte à leurs droits privatifs, non seulement du fait de l’enclavement des locaux, mais également en ce qu’ils portent atteinte à la destination et à la jouissance des lieux et qu’ils réduisent à néant la valeur vénale de leurs lots désormais inexploitables. Pour démontrer la matérialité d’un tel grief, les sociétés Kikouyou Invest et Sinfo 2020 ont produit une note en délibéré datée du 25 mars 2026, indiquant que le lot n°18 appartenant à la première d’entre elles n’était pas exploité conformément à sa destination contractuelle, qu’il était utilisé à des fins de débarras et que ladite société ne percevait aucun loyer à ce titre, la clé ne lui ayant jamais été restituée.

42. Les intimées répondent que le projet n’a pas évolué depuis 2016, que les lots des sociétés appelantes sont toujours accessibles et entretenus. Elles ajoutent, s’agissant du lot 18 appartenant à la société Kikouyou Invest, que celle-ci a été informée, par courrier du 21 mai 2021, qu’il convenait de voir appliquer à ce local les dispositions de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 9 novembre 2020 quant à la libération des locaux.

43. Sur ce point, s’il est indéniable que le projet réalisé n’est pas conforme à celui initialement prévu en 2007 et qu’il s’articule pour partie autour des prescriptions du projet modificatif de 2013, il n’est pas pour autant établi qu’il porte atteinte à la destination des parties privatives des copropriétaires.

44. En effet, l’expert a indiqué dans son rapport que si le bâtiment A n’entrait pas dans les 60 places d’hébergement de l’établissement et qu’il ne serait pas réhabilité, compte-tenu de la surface insuffisante de ses chambres au regard de la nouvelle règlementation, il demeurerait utilisé lors de la construction pour permettre l’opération-tiroir

et que compte-tenu des délais de chantier, encore pour18 mois, ce qui devrait permettre aux investisseurs de louer leurs biens pendant le délai de neuf ans requis dans le cadre d’une opération de défiscalisation, les loyers courant toujours durant cette période.

45. S’il n’est pas sérieusement contestable, au vu de la note en délibéré transmise par les appelantes, que le lot n°18 de la société Kikouyou Invest est actuellement encombré de divers biens mobiliers, faisant manifestement office de débarras, cet état de fait n’est pas la conséquence des travaux modificatifs réalisés sur le fondement du permis de construire de 2013, mais le résultat de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 9 novembre 2020, venant fixer les modalités de libération des locaux. Ainsi, le moyen allégué par les sociétés appelantes et tendant à dire que les travaux en cause ont eu pour objet de porter atteinte à leurs parties privatives sera écarté.

46. Il n’en demeure pas moins que du fait de la seule violation des règles propres à la copropriété, en ce que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas été consultée pour entériner le projet constructif, tel que résultant du permis de construire de 2013, les travaux effectivement réalisés sont non conformes. Les sociétés appelantes considèrent

dans ces conditions que le tribunal n’a pas tiré toutes les conséquences légales de ses constatations et que les travaux non conformes devront être démolis.

47. Toutefois, c’est à juste titre que le tribunal a considéré que la démolition des travaux intervenus de manière illicite et que la restitution des parties communes y afférents ne pouvaient être ordonnées, le rapport d’expertise ne permettant pas d’identifier précisément les travaux réalisés en contravention des prescriptions initiales.

48. Pour pallier cette difficulté, les sociétés appelantes demandent donc que soit ordonnée une expertise judiciaire ayant pour objet d’identifier précisément ces travaux entrepris en vertu du permis de construire de 2013 et de dire s’ils portent atteinte aux parties communes.

49. Il sera fait droit à cette demande d’instruction dans les termes du dispositif du présent arrêt à charge pour les sociétés appelantes de verser dans le délai de deux mois de la présenrte décision une consignation d’un montant de 5000 euros, à peine de caducité de la mesure d’expertise, laquelle sera confiée à M. [I]. Ce dernier devra par la suite accomplir sa mission dans un délai de neuf mois suivant sa saisine. Dans l’attente de la réalisation de cette expertise, il sera sursis à statuer sur les demandes en démolition et en restitution des parties communes formées par les sociétés appelantes. Il s’ensuit que le jugement entrepris qui les avait déboutées de toute leurs demandes foirmées de ce chef sera infirmé.

Sur l’indemnisation du préjudice subi,

50. Les sociétés Kikouyou Invest et la Sarl Sinfo 2020 critiquent également le jugement déféré qui leur a accordé à chacune d’entre elles la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts, demandant à ce que leurs adversaires soient condamnés à leur payer in solidum au titre de tous leurs préjudices confondus la somme de 150 000 euros.

51. Pour ce faire, elles font valoir que depuis 15 ans, elles n’ont eu de cesse de se défendre face aux attaques des sociétés [Y] et [Adresse 12] dont l’objectif était de les priver de leur droit de propriété et de jouissance des lots de copropriété qu’elles avaient chèrement acquis. Elles considèrent qu’elles se trouvent aujourd’hui propriétaires de lots inexploitables, invendables et inhabitables et que leur investissement a été réduit à néant.

52. Les intimées répondent que le préjudice ainsi allégué ne correspond en rien aux violations alléguées par les appelantes, mais uniquement aux diverses procédures qui les ont opposées et qui ont fait l’objet de jugements et d’arrêts. De plus, elles estiment que les travaux entrepris, qui concernent pour l’essentiel les parties communes, ont bénéficié à l’ensemble des résidents et sont constitutifs d’une amélioration dont les sociétés appelantes, nonobstant leurs dires, ont manifestement bénéficié. Elles concluent donc à l’inexistence du préjudice de leurs adversaires et à leur débouté de ce chef.

53. Sur ce point, il convient dans l’attente de la réalisation de la mesure d’expertise de surseoir à statuer le préjudice des sociétés appelantes étant susceptible d’être à nouveau évalué en fonction des conclusIons de l’expert.

54. Il s’ensuit que le jugment entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société [Y] et la société Ehpad [Adresse 6] à payer à chacun des copropriétaires concernés la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes,

55. Il convient de réserver les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Donne acte à M. [F] [X] de son désistement et constate l’extinction de l’instance entre celui-ci, d’une part, et les sociétés Ehpad [Adresse 6] et la Sci [Y], d’autre part, étant précisé que chacune de ces parties conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépens exposés dans le cadre de la présente procédure,

Infirme le jugement entrepris pour le surplus, dans toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne le sursis à statuer sur l’ensemble des prétentions des sociétés Kikouyou Invest et Sinfo 2020,

Ordonne avant dire droit qu’une expertise judiciaire soit diligentée et confiée à M. [I]

et à défaut en cas d’empêchement à M. [B] [M] ([Adresse 13]) avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux, sis [Adresse 9], [Adresse 10] à [Localité 3],

— visiter l’intégralité des bâtiments A, B, C et D,

— dresser un descriptif précis et détaillé des travaux entrepris en vertu du permis de construire du 16 juillet 2007,

— dresser un descriptif précis des travaux entrepris en vertu du permis de construire du 20 décembre 2013,

— dresser un descriptif précis et détaillé des travaux entrepris sur le bâtiment A,

— dresser un descriptif précis et détaillé des travaux affectant les parties communes telles qu’elles existaient avant lesdits travaux,

— dire si des parties communes ont été accaparées du fait de ces travaux et le cas échéant, identifier lesdites parties communes,

— afin de valablement exécuter sa mission, l’expert pourra :

— se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— faire toutes mesures et analyses utiles,

— entendre toutes personnes informées à charge d’indiquer leur nom, prénom, demeure, ainsi que s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou communauté d’intérêts avec elles,

— solliciter l’avis de tout sachant et le cas échéant celui d’un géomètre expert, chargé d’identifier précisément les parties communes accaparées après les travaux entrepris,

— répondre à tous les dires et réquisitions des parties,

— dire que l’expert nommé pourra faire appel, sans en faitre la demande préalable à la juridiction, à l’avis d’un ou plusieurs sapiteurs pour l’éclairer sur un point précis,

— fixer le montant de la consignation à la somme de 5000 euros qui devra être versé par les sociétés Kikouyou Invest et Sinfo 2020 dans le délai de deux mois suivant le présent arrêt à peine de caducité,

Dit que l’expert devra rendre son rapport dans un délai de neuf mois à compter de sa saisine

Réserve les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.