COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 22 AVRIL 2026

N° RG 24/00138 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NSZV

[X] [K]

c/

[S] [R]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de PERIGUEUX (RG : 23/00403) suivant déclaration d’appel du 10 janvier 2024

APPELANTE :

[X] [K]

née le 09 Octobre 1974 à [Localité 1]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Nadège TRION de la SELARL SELARL TRION AVOCAT, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTIMÉE :

[S] [R]

née le 20 Juin 1981 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Bénédicte LAMARQUE, conseillère, faisant fonction de Présidente

Emmanuel BREARD, conseiller,

Isabelle LOUWERSE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE.

1- Par un jugement d’adjudication en date du 17 janvier 2023, Mme [X] [K] a acquis un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3], appartenant auparavant à Mme [S] [R] qui usait de ce même bien à usage d’habitation.

Mme [R] s’étant maintenue dans les lieux après le jugement d’adjudication, Mme [X] [K] a saisi le tribunal judiciaire de Périgueux a’n d’ obtenir son expulsion, laquelle a été ordonnée par une ordonnance de référé en date du 27 avril 2023.

2- Se prévalant de détériorations du bien au moment du départ des lieux de l’occupante, Mme [X] [K] a, par acte en date du 8 septembre 2023, assigné Mme [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Périgueux a’n de la voir condamner à la réparation de son préjudice.

3- Par jugement contradictoire du 20 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— rejeté la demande indemnitaire formée par Mme [X] [K],

— rejeté la demande formée par Mme [X] [K] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [X] [K] aux entiers dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision, nonobstant appel et sans caution,

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

4- Par déclaration électronique du 13 février 2024, Mme [K] a relevé appel de ce jugement.

Par avis du 19 janvier 2026, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 25 février 2026, la clôture étant fixée au 11 février 2026.

5- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 février 2024, Mme [K] demande à la cour, sur le fondement des articles L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire et 1240 du code civil, de :

— infirmer le jugement du 20 décembre 2023 en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire formée par Mme [X] [K], et sa demande formée sur le fondement de l’article 700 et condamné Mme [X] [K] aux entiers dépens de l’instance,

Et statuant de nouveau,

— juger que Mme [S] [R] engage sa responsabilité pour les dégradations et vols commis dans le bien immobilier dont est propriétaire Mme [X] [K],

— condamner Mme [S] [R] à indemniser Mme [X] [K] de ses préjudices,

En conséquence,

— la condamner à payer à Mme [X] [K] les sommes suivantes :

—  21 920,06 € en réparation de son préjudice matériel

—  1 000 € en réparation de son préjudice de jouissance

—  1 000 € en réparation de son préjudice moral

— condamner Mme [S] [R] à payer à Mme [X] [K] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [S] [R] aux entiers dépens de première instance et aux dépens en appel,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— débouter Mme [S] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.

6- La déclaration d’appel, les conclusions d’appelant, le bordereau et les pièces communiquées ont été signifiés à Mme [R] par acte du 23 février 2024. Mme [R] n’a pas constitué avocat.

7- L’ordonnance de clôture est intervenue le 2025.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

MOTIFS

8- A titre préliminaire, il sera rappelé que, par application de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la faute reprochée à Mme [R].

9- Mme [K] recherche la responsabilité de Mme [R] sur le fondement de l’article 1240 du code civil, lui reprochant d’avoir dégradé la maison acquise par adjudication et emporté divers éléments ( éléments de la cuisine intégrée, une pergola, un store, des poignées de porte..), ce dont il est résulté un dommage, conséquence immédiate de la faute de Mme [R].

10- Le premier juge, observant que la protection du droit de propriété implique que les destructions d’un bien appartenant à autrui engagent nécessairement la responsabilité de leur auteur, a débouté Mme [K] de ses demandes d’indemnisation au motif que s’agissant d’une vente sur adjudication suivie d’une occupation sans droit ni titre et non d’un contrat de bail, il n’existe pas d’obligation de garantie des dégradations du logement au cours de son occupation et que la simple survenue de désordres ou de dégradations ne peut suffire à établir leur imputabilité à l’occupant. Il a par ailleurs considéré que le bien ayant été acquis par licitation, il s’agissait d’une vente immobilière, l’objet de la vente concernant l’immeuble et non les biens meubles qui s’y trouvaient au moment de la vente, celui-ci étant occupé à usage d’habitation, le fait que les appareils électro-ménagers encastrés dans les meubles, un store et une banne aient été emmenés par Mme [R], ne caractérisant pas une faute de sa part.

11- La faute envisagée par l’article 1240 du code civil s’apprécie in abstracto, en considération d’une obligation qui aurait été méconnue par l’auteur du fait dommageable. En l’espèce, Mme [K] ne précise pas la nature de l’obligation à laquelle Mme [R] aurait manqué. Il ressort cependant de ses explications que le manquement allégué s’analyse en un manquement à l’obligation de délivrance telle que prévue par l’article L322-10 du code des procédures civiles d’exécution selon lequel 'L’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.

Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.'

12- Une obligation de délivrance s’impose ainsi au débiteur saisi, qui ne peut cependant être assimilée à l’obligation qui incombe au locataire d’un immeuble à usage d’habitation de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat de bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, tel que prévu par l’article 7 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

13- Mme [K] est devenue propriétaire de la maison appartenant auparavant à Mme [R] par jugement d’adjudication en date du 17 janvier 2023, une ordonnance de référé ordonnant son expulsion étant intervenue le 27 avril 2023. Mme [R] a quitté les lieux le 10 juillet 2023.

Le procès-verbal descriptif de la maison établi le 8 mars 2022 dans le cadre de la vente sur saisie immobilière fait ressortir que celle-ci est dans l’ensemble en très bon état, la cuisine étant équipée d’une cuisine intégrée avec placards sous l’évier, d’une plaque à induction avec hotte. La présence d’une pergola est mentionnée.

14- Le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi le 20 juillet 2023, auquel Mme [R] a été convoquée, lequel est particulièrement détaillé, fait ressortir les éléments suivants :

— la pergola est absente, les vis de fixation étant présentes au nombre de deux dans chaque angle de la terrasse,

— en façade, présence d’anciennes fixations d’un store banne avec traces d’enduit de ciment, ainsi qu’une arrivée électrique qui a été sectionnée,

— dans l’espace cuisine, vide de tout bien mobilier, dont est relevé l’état général de saleté, des encadrements d’interrupteurs ont été enlevés, est relevé l’ancien emplacement du meuble-évier, d’une ancien plan de travail, des trous de cheville sont présents dans les murs,

— des poignées de porte sont manquantes, les encadrements d’interrupteurs sont manquants dans plusieurs pièces,

— de façon générale, la maison est décrite comme se trouvant dans un état de saleté important.

M. [R] a d’ailleurs reconnu dans le cadre de l’instance devant le juge du contentieux de la protection avoir emmené la cuisine, le store et la pergola.

15- Cependant, il convient de relever que dans le courrier adressé le 11 juillet 2023 par la SCP de commissaire de justice ayant procédé à l’expulsion de Mme [R], il était indiqué que les poignées de porte avaient été emportées par Mme [R], de même que les encadrements de prises électriques, qu’il n’y avait plus d’évier ni de mobilier dans la cuisine, le store ayant été enlevé et qu’un ménage était nécessaire mais qu’il n’avait pas été relevé de dégradations volontaires significatives.

16- Ainsi que l’indique à juste titre le premier juge, il s’agit d’une vente immobilière qui ne concerne pas les biens meubles qui s’y trouvent au moment de la vente, rien n’établissant que le meuble-évier équipant la cuisine de même que le plan de travail étaient des accessoires du bien immobilier dans la mesure où ils ont pu être retirés sans que des dégradations des murs ne soient relevées, le commissaire de justice ayant relevé à l’emplacement du meuble-évier la présence d’une petite patte de fixation métallique avec une forte poussière et une décoloration, de même qu’à l’emplacement de l’ancien plan de travail, seule une décoloration avec des résidus de silicone étaient visibles. De même, s’agissant de l’ancienne pergola et du store-banne pour lesquels seule la présence de vis de fixation est relevée, ces éléments qui ont pu être retirés sans dégradation des supports ne peuvent être considérés comme des accessoires du bien immobilier mais sont des biens meubles non compris dans la vente. Seule la dégradation de certains éléments de l’installation électrique tels les fils sectionnés ou les caches d’interrupteur enlevés, qui empêchent nécessairement l’installation de fonctionner correctement et en sécurité, de même que les poignées de portes nécessaires à une utilisation normale des lieux d’habitation, caractérisent une faute imputable à Mme [R] qui a, en ne délivrant pas ces éléments, manqué à l’obligation de délivrance imposée par l’article L.322-10 du code des procédures civiles d’exécution.

17- En conséquence, la faute de Mme [R] est caractérisée s’agissant de ces seuls éléments, le jugement étant infirmé en ce qu’il a débouté Mme [K] de sa demande indemnitaire pour l’intégralité de la réclamation de Mme [K].

Sur le préjudice de Mme [K].

18- sur le préjudice matériel : seules les dégradations de l’installation électrique et l’enlèvement des poignées de porte ayant été retenues, Mme [K] sera déboutée de sa demande en réparation de son préjudice matériel réclamé au titre du store-banne, des éléments de cuisine, du nettoyage et des travaux de peinture.

Au vu des pièces produites, le préjudice concernant les travaux d’électricité est justifié uniquement en ce qui concerne le remplacement des interrupteurs et la protection des fils sectionnés soit, selon le devis établi par l’entreprise GMK Electricité Générale, la somme de (190+45+20+70) 325 euros, et celui concernant le remplacement des serrures de portes intérieures avec poignées à hauteur de 275 euros.

Le préjudice matériel de Mme [K] est donc justifié à hauteur de 600 euros.

19- sur le préjudice moral : Mme [K] explique qu’elle a été particulièrement affectée par les déconvenues qu’elles a subies et par la résistance importante dont a fait preuve Mme [W], précisant que celle-ci a perçu un solde de 35.000 euros dans le cadre de la licitation qui lui permet de réparer les dommages subis. Mme [K] ne produit aucun élément pour justifier du préjudice moral qu’elle a subi, le fait que Mme [R] ait perçu le solde du prix de vente de l’immeuble après désintéressement de ses créanciers ne pouvant être pris en considération pour apprécier le préjudice de Mme [K]. Sa demande à ce titre sera rejetée.

20- sur le préjudice de jouissance : Mme [K] sollicite une somme de 1000 euros en réparation du préjudice de jouissance qu’elle affirme devoir subir du fait des travaux nécessaires, n’ayant pu user de sa maison dans des conditions normales d’utilisation. Cependant, la seule faute retenue à l’encontre de Mme [R], relative à l’enlèvement d’éléments d’électricité et de poignées de porte ne caractérise pas par lui-même un préjudice de jouissance en sorte que la demande à ce titre n’est pas fondée et doit être rejetée.

Sur les mesures accessoires.

21- Partie perdante, Mme [R] sera condamnée au dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à verser à Mme [K] une indemnité de procédure de 1000 euros.

Par ces motifs

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [S] [R] à payer à Mme [X] [K] une somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel,

Déboute Mme [X] [K] de ses autres demandes indemnitaires,

Condamne Mme [S] [R] à payer à Mme [X] [K] une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

Condamne Mme [S] [R] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.