COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 02 AVRIL 2026

N° RG 23/00291 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NCOK

[X] [D]

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

c/

[M] [T]

[B] [F] épouse [T]

[H], [C], [A] [V] veuve [P]

[K] [S]

S.A.S. BOURSE DE L’IMMOBILIER

S.A. AXA FRANCE IARD

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 décembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (RG : 20/01446) suivant déclaration d’appel du 16 janvier 2023

APPELANTS :

[X] [D]

né le 26 Juin 1962 à [Localité 2]

de nationalité Française

Profession : Notaire

demeurant [Adresse 1]

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[M] [T]

né le 17 Novembre 1968 à [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

[B] [F] épouse [T]

née le 13 Septembre 1973 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés à l’audience par M^e Johnny-Johan GROUSSEAU, avocat au barreau de POITIERS

[H], [C], [A] [V] veuve [P]

née le 30 Mars 1949 à [Localité 1]

de nationalité Française

Profession : Retraitée

demeurant [Adresse 4]

[K] [S]

né le 13 Janvier 1957 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Technicien hospitalier

demeurant [Adresse 5]

Représentés par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés à l’audience par M^e Damien BOURGUES, avocat au barreau de SAINTES

S.A.S. BOURSE DE L’IMMOBILIER

demeurant [Adresse 6]

S.A. AXA FRANCE IARD

demeurant [Adresse 7]

Représentées par M^e Camille COURTET-GOUT de la SELAS GOUT DIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 17 février 2026 en audience publique, en double rapporteur, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Anne MURE, Conseillère

Composition de délibéré: Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Anne MURE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [S] et Mme [H] [V], veuve [P], ont acquis une maison d’habitation située [Adresse 8] à [Localité 6], cadastrée section AD n°[Cadastre 1], appartenant à Mme [L] [Z] aux termes d’un acte reçu par Me [X] [D], notaire associé de la Selarl Action Notaire à [Localité 7] (24), le 6 juillet 2012.

Au cours de l’année 2018, M. [S] et Mme [V] ont décidé de vendre leur immeuble. Pour ce faire, ils ont donné mandat à la Sas Bourse de l’Immobilier située à [Localité 7] suivant mandat du 23 juin 2018.

L’agence a négocié la vente de l’immeuble au profit de M. [M] [T] et son épouse, Mme [B] [U], au prix de 30 000 euros et établi le compromis, y compris ses annexes, signé entre les parties en ses bureaux à [Localité 7] le 22 octobre 2018.

La vente a été réitérée suivant acte authentique en date du 23 janvier 2019, reçu par Me [X] [D], en l’absence des acquéreurs qui avaient donné une procuration à leur notaire, Me [Y] [G], prévoyant pour mandataire tout clerc de son office notarial situé à [Localité 8] ou, à défaut, tout collaborateur de Me [X] [D] afin qu’il les représente. C’est finalement un clerc de Me [D] qui a rempli cette mission.

À la suite de leur acquisition et suivant contrat de bail en date du 16 mars 2019, les époux [T] ont loué leur immeuble à titre de résidence principale à Mme [R] [O] pour un montant de 485 euros par mois, hors charges.

Rapidement, la locataire se serait plainte de divers désordres auprès du « pôle départemental de lutte contre l’habitat » (sic) , principalement de traces d’humidité et de moisissures.

Les époux [T] affirment avoir alors entrepris des investigations pour identifier la cause de ces désordres qu’ils ont analysés comme étant dus à la présence d’une « rivière » souterraine sous la maison dont ils ignoraient l’existence puisqu’elle n’était pas mentionnée dans le compromis de vente ni dans le projet d’acte authentique qui leur avait été adressé avec la réitération de la vente.

À la suite de plaintes formulées à son encontre, Me [D] a adressé un courrier à la Chambre des notaires le 6 novembre 2019 dans laquelle il conteste toute responsabilité.

Après diverses démarches tendant à un règlement amiable du litige et demeurées infructueuses, M. [T] et son épouse ont assigné M. [S], Mme [V], Me [D], la Sas Bourse de l’Immobilier de [Localité 7], la société Mma Assurances Mutuelles et la Sa Axa France iard, assureurs respectivement du notaire et de l’agence immobilière, devant le tribunal judiciaire de Périgueux aux fins d’obtenir notamment l’annulation de la vente régularisée le 23 janvier 2019.

Par jugement du 6 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Périgueux a :

— déclaré recevable la demande formée par M. et Mme [T] ;

— débouté M. et Mme [T] de leur demande visant à voir prononcer l’annulation de la vente de l’immeuble acquis auprès des consorts [S]-[P] le 23 janvier 2019 et de leur demande subséquente de condamnation in solidum de Me [D], Mme [V], M. [S], la société Bourse de l’Immobilier, la société Mma Assurances Mutuelles et la société Axa France iard à leur payer la somme de 30 000 euros augmentée des entiers frais et dépens générés par ladite vente et des intérêts au taux légal à compte de la date de l’assignation ;

— débouté M. et Mme [T] de leur demande de voir condamner in solidum Me [D], Mme [V], M. [S], la société Bourse de l’Immobilier, la société MMA Assurance Mutuelle et la société Axa France iard à leur payer une somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dit que la responsabilité extra-contractuelle de M. [S] et de Mme [V] est engagée pour manquement à leur obligation précontractuelle d’information sur le fondement des dispositions de l’article 1112-1 du code civil ;

— condamné M. [S] et Mme [V] à payer à M. et Mme [T] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi, majorée au taux d’intérêt légal à compter de la date du prononcé du jugement ;

— dit que Me [X] [D] a commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle à l’égard de M. et Mme [T] ;

— condamné in solidum Me [D] et son assureur à payer à M. et Mme [T] la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice subi, majorée au taux d’intérêt légal à compter de la date de prononcé du jugement ;

— débouté M. et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de la Sas Bourse de l’Immobilier et de son assureur, la Sa Axa France iard ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil ;

— débouté M. [S] et Mme [V] de leur demande reconventionnelle d’être relevées indemnes de des condamnations prononcées à leur encontre par Me [D], la Sa Mma Assurances Mutuelles, la Sas Bourse de l’Immobilier et la Sa Axa France iard ;

— débouté M. [S] et Mme [V] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral ;

— condamné M. [S] et Mme [V] à payer à M. et Mme [T] la somme de 1 500 euros et la meme somme totale de 1 500 euros à la Sas Bourse de l’Immobilier et son assureur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Me [D] et la Sa Mma Assurances Mutuelles à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme [T] et la somme totale de 1 500 euros à la Sas Bourse de l’Immobilier et son assureur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [S] et Mme [V], Me [D] et la Sa Mma Assurances Mutuelles de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. et Mme [T] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de la Sas Bourse de l’Immobilier et de son assureur ;

— condamné M. [W] [I] et Mme [V], Me [D] et la Sa Mma Assurances Mutuelles aux dépens de la procédure ;

— débouté l’ensemble des parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

Par déclaration du 16 janvier 2023, M. [D] et la Sa Mma iard Assurances Mutuelles ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions du 6 octobre 2023, ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a dit que Me [D] a commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle à l’égard de M. et Mme [T] ;

— les a condamnés à payer à M. et Mme [T] la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice subi, majorée au taux d’intérêt légal à compter de la date de prononcé du jugement ;

— a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil ;

— les a condamnés in solidum à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme [T] et la somme totale de 1 500 euros à la Sas La Bourse de l’Immobilier et son assureur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les a déboutés ainsi que M. [S] et Mme [V] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les a condamnés ainsi que M. [S] et Mme [V] aux dépens de la procédure ;

— a débouté l’ensemble des parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

— débouter M. et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouter les consorts [Q]-[I] de leurs demandes dirigées à leur encontre;

— rejeter l’ensemble des demandes formulées à leur encontre.

Subsidiairement, si le jugement entrepris devait être confirmé,

— déclarer irrecevables les demandes de M. et Mme [T] nouvellement formées en cause d’appel à l’encontre de Me [D].

En tout état de cause,

— condamner le ou les succombants à leur payer une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le ou les succombants aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions du 25 août 2023, M. et Mme [T] demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris.

Statuant à nouveau,

— juger que les consorts [S]-[P] ont commis des fautes engageant leur responsabilité :

— pour manquement à leur obligation d’information précontractuelle,

— pour ne pas avoir révélé le vice dont était affecté l’immeuble,

— pour réticence dolosive en cachant sciemment l’existence de cette rivière aux acquéreurs, avec toutes les conséquences y afférent,

— prononcer l’annulation de la vente régularisée le 23 janvier 2019 par acte authentique reçu par Me [D] pour les motifs susmentionnés et avec toutes les conséquences y afférent;

— juger que Me [D] a commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle à leur égard avec toutes les conséquences y afférent ;

— juger que la société Bourse de l’Immobilier a commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle à leur égard avec toutes les conséquences y afférent.

En conséquence,

— condamner in solidum Me [D], Mme [V], M. [S], la société Bourse de l’Immobilier, la société Mma Assurances Mutuelles et la société Axa France iard à leur payer :

—  30 000 euros au titre du coût d’acquisition de l’immeuble,

— frais d’acquisition de l’immeuble : 3 900 euros,

— commission versée à l’agence immobilière : 4 000 euros,

— pertes de loyer : 485 euros durant 49 mois (de juillet 2019 à juillet 2023), soit une somme provisionnelle de 23 765 euros à parfaire jusqu’à la décision à intervenir ;

—  20 000 euros au titre du préjudice moral subi en raison de l’attitude des vendeurs et de l’ensemble des parties dont la « fourberie » a pu être peu à peu dévoilée au cours de la procédure de première instance ;

— juger que les sommes seront augmentées des intérêts à compter du 23 janvier 2019, date de l’assignation, les intérêts portant eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-1 du code civil ;

— condamner chaque partie succombante à leur payer une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile augmentée des entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions du 5 décembre 2023, M. [S] et Mme [V] demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident et en l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

En conséquence,

— confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a :

— débouté M. et Mme [T] de leur demande visant à voir prononcer l’annulation de la vente et de leur demande subséquente de condamnation in solidum à leur égard ainsi qu’à l’encontre de Me [D], la société Bourse de l’Immobilier, la société Mma Assurances Mutuelles et la société Axa France iard à leur payer la somme de 30 000 euros augmentée des entiers frais et dépens générés par ladite vente et des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— débouté M. et Mme [T] de leur demande de les voir condamnés in solidum avec Me [D], la société Bourse de l’Immobilier, la société Mma Assurances Mutuelles et la société Axa France iard à leur payer une somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— réformer la décision en ce qu’elle :

— a dit que leur responsabilité extracontractuelle est engagée pour manquement à leur obligation précontractuelle d’information sur le fondement des dispositions de l’article 1112-1 du code civil ;

— les a condamnés à payer à M. et Mme [T] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi, majorée au taux d’intérêt légal à compter de la date de prononcé du présent jugement ;

— a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil ;

— les a déboutés de leur demande reconventionnelle d’être relevés indemnes des condamnations prononcées à leur encontre par Me [D], la Sa Mma Assurances Mutuelles, la Sas Bourse de l’Immobilier et la Sa Axa France iard ;

— les a déboutés de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral ;

— les a condamnés à payer à M. et Mme [T] la somme de 1 500 euros et la même somme totale de 1 500 euros à la Sas Bourse de l’Immobilier et son assureur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les a déboutés ainsi que Me [D] et la Sa Mma Assurances Mutuelles de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les a condamnés ainsi que Me [D] et la Sa Mma Assurances Mutuelles aux dépens de la procédure ;

— a débouté l’ensemble des parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Statuant à nouveau,

à titre liminaire et à titre principal,

— juger que le tribunal judiciaire de Périgueux a statué ultra petite en les condamnant au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de la méconnaissance de leur obligation précontractuelle d’information ;

— juger qu’ils n’ont aucunement méconnu leur obligation d’information précontractuelle ;

— juger que le ben vendu n’est affecté d’aucun vice caché ;

— juger que leur responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement de la réticence dolosive.

En conséquence,

— juger irrecevables les demandes des époux [T] formulées en cause d’appel, en l’espèce :

— dans l’hypothèse où la somme réclamée ne correspondrait pas à la restitution du prix de vente 30 000 euros ;

— frais d’acquisition de l’immeuble : 3 900 euros,

— commission à l’agent immobilier : 4 000 euros,

— pertes de loyer : 23 765 euros,

— préjudice moral : 20 000 euros,

— déclarer mal fondées les autres demandes des époux [T] ;

— débouter les époux [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner toute partie succombante au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral qu’ils ont subi.

À titre très subsidiaire,

— dire que le préjudice des époux [T] ne peut être qu’une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes.

En conséquence,

— réduire à de plus justes proportions l’indemnisation des époux [T] ;

— fixer le montant de cette indemnisation à la somme de 3 000 euros, soit 10% du prix de vente ;

— débouter les époux [T] de leur demande de condamnation dirigée à leur encontre au paiement d’une provision.

En tout état de cause,

— condamner Me [D] et les MMA ès qualités ainsi que la Sas Bourse de l’Immobilier et Axa ès qualités à les relever indemnes de toute condamnation en indemnisation qui pourrait être ordonnée à leur encontre ;

— condamner toute partie succombante au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, concernant la procédure de première instance ;

— condamner toute partie succombante au paiement d’une somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, concernant la procédure d’appel ;

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions du 18 septembre 2023, la Sas Bourse de l’Immobilier dont la dénomination est désormais Sas Human Immobilier et son assureur, la société Axa France iard, demandent à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires ou autres,

— juger que la nouvelle dénomination de la Sas Bourse de l’Immobilier est désormais « Sas Human Immobilier » ;

— confirmer la décision entreprise concernant l’ensemble de ses dispositions les concernant ;

— débouter tant l’appelant principal que les appelants incidents de leur demande de réformation et de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

Sur les demandes présentées par Me [D],

— débouter Me [D] et son assureur de l’appel qu’ils ont interjeté à leur encontre ;

— les débouter de leur demande de réformation de la décision entreprise concernant l’indemnité qui leur a été allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux dépens.

Sur les demandes présentées par les époux [T],

— rejeter l’appel qu’ils ont interjeté et confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a juger que la Sas Bourse de l’Immobilier n’a commis aucun manquement à son obligation d’information et de conseil ni aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ;

— en conséquence, débouter les époux [T] de l’intégralité de leurs demandes ;

à titre subsidiaire, si l’existence d’un manquement de sa part était retenu,

— juger que les époux [T] ne rapportent pas la preuve qu’ils auraient renoncé à acquérir, ni la preuve d’un préjudice, ni celle d’un lien de causalité ;

— en conséquence, les débouter de l’ensemble de leurs demandes à leur encontre ;

— juger en tout état de cause que la Sas Bourse de l’Immobilier n’est pas tenue à la restitution du prix et que le préjudice allégué n’est pas démontré et doit être écarté.

Sur les demandes des consorts [N],

— rejeter l’appel qu’ils ont interjeté et confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté leurs demandes à l’encontre de la Sas Bourse de l’Immobilier ;

— juger que la Sas Bourse de l’Immobilier n’a pas manqué à ses obligations contractuelles envers les consorts [J][P] et n’est pas tenue à garantir ces derniers ;

— en conséquence, les débouter de leurs demandes à leur encontre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les parties succombantes in solidum à leur payer à chacune la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en cause d’appel ainsi qu’à la prise en charge des entiers dépens ;

— confirmer la décision entreprise concernant l’indemnité de l’article 700 qui leur a été allouée pour la procédure de première instance ;

— la confirmer concernant les dépens ;

— en tout état de cause, débouter Me [D] et sa compagnie d’assurance, les époux [T] et les consorts [S]-[P] de leurs demandes de condamnation à leur encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur le fondement des demandes formées par les consorts [T]

Les époux [T] soutiennent que les vendeurs, à savoir M. [S] et Mme [V], ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information.

Qu’en effet, les vendeurs avaient connaissance de la présence de la « rivière »souterraine sous la maison, information qu’ils ne leur ont pas transmise.

Que cet élément étant déterminant de leur consentement, les vendeurs ont commis une faute justifiant l’annulation du contrat de vente, ceux-ci s’étant rendus coupables de réticence dolosive en dissimulant volontairement la présence du cours d’eau pour les inciter à conclure la vente.

M. et Mme [T] sollicitent par ailleurs l’annulation du contrat de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Ils estiment que l’immeuble ne peut être loué en l’état compte tenu de la présence du cours d’eau souterrain, celui-ci affectant la pérennité des fondations et les performances énergétiques de l’habitation.

Que la présence de la « rivière » souterraine est un élément suffisant pour que soit annulée la vente, l’immeuble n’étant ni habitable ni vendable.

M. [S] et Mme [V] considèrent pour leur part avoir satisfait à leur obligation d’information précontractuelle en insérant la mention relative à l’existence de la rivière dans l’acte de vente.

Ils estiment que les époux [T] auraient dû faire preuve de davantage de vigilance et qu’il ne saurait leur être reproché l’erreur commise par le notaire.

Qu’en effet, l’information litigieuse ayant été finalement portée à la connaissance du notaire et de l’agence immobilière puis inscrite dans l’acte de vente, il ne saurait leur être reproché un quelconque manquement.

Qu’au surplus, M. et Mme [T] ne prouvent pas que la connaissance de l’existence du cours d’eau souterrain était une information substantielle et déterminante de leur consentement.

Sur le fondement de la garantie des vices cachés, M. [S] et Mme [V] relèvent que, si les consorts [T] affirment que leur locataire s’est plaint de désordres liés à la présence d’humidité, notamment de moisissures, et a dénoncé ces désordres au « pôle départemental de lutte contre l’habitat » (sic) qui aurait qualifié le bien d’impropre à sa destination car insalubre, ils n’en apportent toutefois pas la preuve.

Qu’en l’absence d’élément prouvant les désordres mais également l’impropriété des locaux à leur destination et le lien de causalité entre la présence de la « rivière » souterraine et ces désordres, la démonstration des époux [T] est inopérante.

Que dans tous les cas, la présence de la « rivière » ne saurait être qualifiée de vice caché, son existence étant mentionnée dans l’acte de vente final.

Il ressort de la lecture des conclusions des époux [T] que ces derniers développent d’abord la question du manquement des vendeurs à leur obligation précontractuelle d’information prévue par l’article 1112-1 du code civil puis invoquent la question des vices cachés dont la garantie a vocation à s’appliquer indépendamment de la faute.

Or, dans le dispositif de ces conclusions, ils ne demandent que l’annulation de la vente à raison des fautes commises.

À cet égard, il convient de rappeler que le cumul d’une action en garantie des vices cachés et d’une action en nullité pour vice du consentement n’est possible que lorsque le vice invoqué n’est pas le même, sauf en cas de dol.

M. et Mme [T] faisant état d’une résistance dolosive de la part des vendeurs, il y a bien lieu d’étudier tant la demande formée pour vice du consentement que celle formulée au titre de la garantie des vices cachés.

II- Sur l’action en nullité pour vice du consentement

Selon l’article 1112-1 du code civil, « [Localité 9] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en étant tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

S’agissant d’une vente et plus particulièrement d’une vente immobilière, il est constant que le vendeur doit renseigner l’acheteur sur les caractéristiques essentielles du bien vendu et notamment lui communiquer toutes les informations utiles dont il dispose comme l’existence de servitudes ou le raccordement de l’immeuble au réseau d’eau potable.

En cas de manquement à cette obligation, la responsabilité délictuelle du débiteur peut être engagée.

Par ailleurs, selon l’article 1589 du code civil, « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

En l’espèce, c’est donc le compromis de vente signé entre les parties le 22 octobre 2018 qui vaut vente et non l’acte authentique puisqu’il mentionne tant le bien vendu que le prix convenu.

Ainsi, c’est à cette date qu’il faut se placer pour savoir si l’information litigieuse a été utilement communiquée par les vendeurs.

Il résulte de ce qui précède que l’action fondée sur l’article 1112-1 du code civil ne peut prospérer qu’à la condition que le vendeur n’ait pas fourni à l’acquéreur des informations qu’il savait être déterminantes pour celui-ci.

Or, il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette dernière de prouver qu’elle l’a fournie.

En l’espèce, force est de constater que les époux [T] ne procèdent que par simples affirmations.

Qu’ils se bornent à soutenir qu’il est évident que la présence d’une « rivière » souterraine passant sous un immeuble est suffisante pour que soit prononcée l’annulation pure et simple de la vente.

Qu’ils se refusent à expliquer en quoi cette situation serait susceptible d’avoir une influence sur leur décision d’achat, se limitant à avancer de façon générale et hypothétique que « se pose la question du devenir d’un tel immeuble eu égard au développement des nouvelles normes applicables, notamment en matière énergétique (isolation, etc) ».

Par ailleurs, ils n’apportent aucune précision sur la consistance réelle de la « rivière » ,sa nature, son étendue et son importance.

En effet, ils ne produisent que des photocopies de photographies en noir et blanc de ce qui s’apparente davantage à un caniveau qu’à une rivière et qui, de plus, ne permettent nullement de déceler la présence d’eau puisque l’on y perçoit uniquement des canalisations.

Il apparaît dès lors que la « rivière » litigieuse s’apparente tout au plus à un ruisselet manifestement canalisé qu’à un réel cours d’eau.

Or, M. et Mme [T] affirment que le bien serait impropre à la location, inhabitable et invendable du fait de ce cours d’eau sans s’en expliquer plus avant.

De surcroît, alors qu’ils avaient expliqué que c’est l’intervention du « pôle de lutte contre l’habitat » (sic) qui serait intervenu en raison de l’insalubrité de l’immeuble liée à un problème d’humidité, ils affirment en définitive que la question de l’humidité « n’est pas le débat ! ».

En tout état de cause, ils ne démontrent pas l’existence d’inconvénients liés à une insalubrité quelconque ni même qu’il y aurait eu une intervention du service de « lutte contre l’habitat » ou que la locataire aurait donné congé pour cette raison.

De la même manière, M. et Mme [T] échouent à rapporter la preuve qu’ils n’auraient pas acheté l’immeuble ou l’auraient acheté à un moindre coût s’ils avaient eu connaissance du passage de cette « rivière », d’autant qu’il apparaît que le prix de 30 000 euros n’aurait vraisemblablement pas pu être négocié de manière significative.

En l’absence de préjudice, M. et Mme [T] seront donc déboutés de leur demande et le jugement infirmé.

II- Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

En application de ce texte, seuls les vices existants au moment de la vente donnent lieu à garantie.

Par ailleurs, l’article 1642 du même code exclut de cette garantie les vices apparents.

Il incombe donc aux époux [T] de rapporter la preuve d’un défaut qui rend l’habitation impropre à son usage ou qui en diminue tellement l’usage qu’ils ne l’aurait pas acquis s’ils l’avaient connu, du caractère caché de ce défaut et de son antériorité ou de sa concomitance à la vente.

En l’espèce, M. et Mme [T] font état de la présence d’humidité et de moisissure. Or, ils ne fournissent aucune preuve de ces désordres, qu’il s’agisse du courrier du « pôle de lutte contre l’habitat », de photographies ou d’une expertise amiable ou judiciaire.

De plus, quand bien même l’humidité serait avérée, son lien de causalité avec la présence de la rivière n’est pas certain.

Par ailleurs et tel que relevé ci-dessus, il apparaît que les acquéreurs se bornent à affirmer que l’existence d’une rivière souterraine constituerait ipso facto une circonstance suffisante pour que soit prononcée l’annulation pure et simple de la vente et que la maison n’est ni vendable ni habitable.

Que cette présence fragiliserait les fondations de l’immeuble et affecterait ses performances énergétiques.

Or, la cour ne saurait tirer de conséquences de simples affirmations non corroborées par des éléments de preuve.

Les époux [T] échouent ainsi à démontrer en quoi la présence d’une « rivière » souterraine, même si celle-ci est une situation peu commune et originale, serait de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ou à en diminuer l’usage tel que l’exige l’article 1641 du code civil.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre et le jugement sera confirmé de ce chef.

III- Sur la faute du notaire et de l’agence immobilière

M. et Mme [T] n’ayant pas démontré que l’immeuble est impropre à sa destination ou que son usage en est diminué, ils ne subissent aucun préjudice.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’examiner si le notaire ou l’agence immobilière ont commis une quelconque faute.

Les époux [T] seront donc déboutés de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de Me [D] et de son assureur ainsi que de l’agence Human Immobilier.

IV- Sur les autres demandes

M. et Mme [T] succombant, ils seront condamnés solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés à verser la somme de 2 000 euros à M. [S] et Mme [V], à Me [D] et son assureur ainsi qu’à la Sas Human Immobilier et son assureur.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement en ce qu’il a :

— débouté M. et Mme [T] de leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés,

— écarté la responsabilité de l’agence Human immobilier, alors Sas Bourse de l’Immobilier,

— Infirme le jugement en ce qu’il a :

— retenu un manquement de M. [S] et de Mme [V] à leur devoir d’information précontractuelle et les a condamnés à ce titre,

— retenu la responsabilité extracontractuelle de Me [D] et l’a condamné à ce titre,

Statuant à nouveau,

DÉBOUTE M. et Mme [T] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE M. et Mme [T] aux entiers dépens,

CONDAMNE M. et Mme [T] à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 euros à M. [S] et Mme [V], la somme de 2 000 euros à Me [D] et à son assureur, la Sa Mma iard Assurances Mutuelles et la somme de 2 000 euros à la Sas Human Immobilier et son assureur, la société Axa France iard.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.