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SCP BONHOMME & LEAL

SCP LIERE, JUNJAUD, LEFRANC, XXX

LE : 08 JUIN 2017

COUR D’APPEL DE BOURGES CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 08 JUIN 2017

N° – Pages

Numéro d’Inscription au Répertoire Général : 16/01078

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de CHÂTEAUROUX en date du 17 Mai 2016

PARTIES EN CAUSE :

I – M. C X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

— M^me D E épouse X

née le XXX à DUGNY (SEINE I DENIS)

XXX

XXX

Représentés par M^e Pascale LEAL de la SCP BONHOMME – LEAL, avocat au barreau de CHÂTEAUROUX Plaidant par M^e Samuel GUEDJ de la SELARL GUEDJ, HASS, BIRI, avocat au barreau D’ESSONNE

timbre dématérialisé n° 1265 1911 2418 2892

APPELANTS suivant déclaration du 27/07/2016

II – Melle J-K Z

née le XXX à XXX

55 Rue I-Lazare

XXX

Représentée et plaidant par M^e Eric LIERE de la SCP LIERE-JUNJAUD-LEFRANC-BERQUEZ ET ANC. VILLATTE, avocat au barreau de CHÂTEAUROUX

timbre dématérialisé n° 1265 1907 2267 8746

INTIMÉE

08 JUIN 2017

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Avril 2017 en audience publique, la Cour étant composée de :

M. FOULQUIER Président de Chambre,

M. GUIRAUD Conseiller

M. PERINETTI Conseiller, entendu en son rapport

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Y

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. ***************

EXPOSÉ :

Le 23 février 2012, le maire de la commune du BLANC (Indre) a pris un arrêté de péril visant un immeuble situé XXX appartenant à Monsieur et Madame X en raison de la présence de moisissures dans la salle de bains, les escaliers et les chambres ainsi que la présence de mérule au niveau du plancher du salon – mettant en demeure les propriétaires de réaliser les travaux propres à y remédier dans un délai d’un mois.

Constatant que des travaux de rénovation et un traitement fongicide avaient été effectués, le maire de la commune a abrogé l’arrêté de péril le 17 juin 2013.

Le 29 octobre 2013, Monsieur et Madame X ont conclu un compromis de vente portant sur leur immeuble pour un prix de 122 000 € avec Madame Z, laquelle a versé une indemnité de 12 200 € entre les mains du notaire en qualité de séquestre.

La signature de l’acte authentique était prévue pour le 20 janvier 2014 au plus tard.

Le 13 décembre 2013, Madame Z a indiqué qu’elle renonçait à l’acquisition, reprochant à ses vendeurs un défaut d’information sur le fait que la maison avait été affectée par la mérule et avait fait l’objet d’un arrêté municipal de péril.

Le 11 février 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Châteauroux a rejeté la demande de Madame Z tendant à l’organisation d’une expertise judiciaire.

Le 1^er avril 2015, Madame Z a assigné Monsieur et Madame X devant le tribunal de grande instance de Châteauroux aux fins de voir prononcer la nullité du compromis de vente du 29 octobre 2013 pour vice du consentement.

Par jugement rendu le 17 mai 2016, le tribunal a :

— Annulé le compromis de vente signé le 29 octobre 2013 entre Monsieur et Madame X, d’une part, et Madame Z, d’autre part

— Condamné in solidum Monsieur et Madame X à verser à Madame Z la somme de 12 200 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2015

— Ordonné la libération au profit de Madame Z des sommes versées par cette dernière entre les mains du notaire en qualité de séquestre

— Condamné in solidum Monsieur et Madame X à verser à Madame Z la somme de 2500 € à titre de dommages-intérêts

— Débouté Madame Z de ses demandes

— Débouté Monsieur et Madame X de l’ensemble de leurs demandes – Condamné in solidum Monsieur et Madame X à verser à Madame Z la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a en effet principalement considéré qu’il résultait notamment des échanges de courriers électroniques entre les parties que Madame Z n’avait pas connaissance de la situation de la maison des époux X s’agissant de la mérule et de l’existence d’un arrêté de péril ultérieurement abrogé à la date du 29 octobre 2013 – date de la signature du compromis de vente.

Il a estimé que l’existence de ces circonstances dans un passé proche de la signature du compromis constituait un élément dont l’acheteur aurait dû avoir connaissance pour donner un consentement éclairé et présentait donc un caractère déterminant.

Le tribunal a ainsi retenu une réticence dolosive imputable à Monsieur et Madame X qui ont sciemment dissimulé une information importante sur le bien vendu.

Monsieur et Madame X ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 27 juillet 2016.

Concluant à l’infirmation de décision entreprise, ils demandent à la cour de :

— Dire qu’il n’ont pas failli à leur obligation d’information

— Dire que la présence antérieure de mérule n’a pas été déterminante du consentement de Madame Z

— Dire qu’ils n’ont aucunement fait preuve d’une réticence dolosive à l’égard de celle-ci

— Statuant à nouveau, dire parfaite la vente du bien situé XXX

— En conséquence, enjoindre à Madame Z de se présenter devant le notaire désigné au compromis pour signer l’acte de vente sous astreinte journalière à hauteur de 500 € par jour de retard

— À titre subsidiaire, condamner Madame Z au paiement de l’indemnité d’immobilisation actuellement séquestrée entre les mains du notaire, soit la somme de 12 200 €

— La condamner à leur verser la somme de 9638 € au titre de leur préjudice matériel

— En tout état de cause, condamner Madame Z à leur verser la somme de 10 458,21 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel, outre 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants estiment en effet que le consentement de Madame Z a été éclairé et qu’ils ont parfaitement rempli leur obligation d’information à l’égard de celle-ci, ainsi que cela résulte notamment de l’échange de courriers électroniques entre les parties, de la procuration adressée par le notaire aux fins de régularisation de la vente et des termes de l’acte de vente lui-même. Ils invoquent, en tout état de cause, l’absence de caractère déterminant de la présence antérieure de mérule pour le consentement de Madame Z, en faisant observer que celle-ci a attendu un mois après un courrier électronique du 19 novembre 2013 pour remettre en cause le compromis signé.

Madame Z conclut pour sa part à la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qu’il a limité le montant des dommages-intérêts pour préjudice moral qui lui ont été alloués à la somme de 2500 € – sollicitant à cet égard la somme de 10 000 €.

Sollicitant par ailleurs une indemnité de 5000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, Madame Z soutient qu’elle a eu connaissance incidemment seulement le 11 décembre 2013 de l’existence d’un arrêté préfectoral de péril en raison de la présence de mérule – circonstance qui lui avait été cachée par ses vendeurs.

Elle conteste qu’il puisse être déduit des termes utilisés dans les échanges de courriers électroniques qu’elle aurait pu avoir connaissance de cette circonstance avant la signature du compromis de vente, reprochant par ailleurs à Monsieur et Madame X de ne pas alors fait publier au Service de la publicité foncière l’arrêté de péril.

Madame Z fait par ailleurs observer que la procuration des époux X à leur notaire constitue un document unilatéral postérieur au compromis de vente et estime qu’il ne peut être tenu compte des termes contenus dans le projet d’acte de vente à la rédaction duquel elle n’a nullement participé.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 avril 2017.

SUR QUOI :

Attendu que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; que le dol peut être constitué par la dissimulation volontaire par une partie d’un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, l’aurait empêchée de contracter ; que, de façon générale, il appartient au vendeur de fournir à son acheteur une information complète et loyale sur les caractéristiques principales du bien vendu et de porter à sa connaissance, le cas échéant, les événements qui auraient pu survenir dans un passé proche de la transaction concernant son état et sa solidité, de façon à permettre à son cocontractant de décider, en pleine connaissance de cause, de se porter acquéreur ;

Attendu, en l’espèce, qu’il est constant que les parties ont signé le 29 octobre 2013 un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé XXX (36) moyennant un prix de 122 000 €

financé par l’intermédiaire d’un prêt sollicité par Madame Z ; que les parties étaient convenues que l’acquéreur verserait une indemnité représentant 10 % du prix de vente (soit 12 200 €) entre les mains de Maître A, notaire à H I G ;

Qu’il est par ailleurs établi et non contesté que le 23 février 2012, le maire de la commune avait pris un arrêté de péril concernant ledit immeuble en raison de la présence de moisissures au niveau de la salle de bains, dans les escaliers et les chambres de l’étage ainsi que de la présence de mérule au niveau du plancher du salon – le maire précisant à cet égard que « le plancher était déjà soutenu par des étais à la location de Monsieur et Madame B » ; qu’il était ainsi imparti à Monsieur et Madame X un délai d’un mois pour procéder « à la réalisation des mesures propres à mettre fin à l’état de péril de cette construction » ; qu’il apparaît qu’en dépit de l’article 5 de cet arrêté, celui-ci n’a pas été publié à la « Conservation des hypothèques dont dépend l’immeuble aux frais du propriétaire » ; qu’il résulte par ailleurs des pièces versées au dossier que cet arrêté a été abrogé le 17 juin 2013 au vu de « factures attestant de la réalisation des travaux de rénovation et de traitement fongicide du champignon » ;

Que les parties sont en désaccord sur l’information qui aurait été donnée à l’acquéreur sur les événements rappelés ci-dessus au moment où le compromis a été signé ;

Qu’à cet égard, la cour observe en premier lieu que ledit compromis ne mentionne aucunement l’existence des deux arrêtés municipaux précités ;

Attendu qu’il résulte par ailleurs d’une attestation établie par F G (pièce numéro 10 du dossier de l’intimée), voisin de l’immeuble vendu, les éléments suivants : « ouvrant à mon retour de forêt le portail de mon domicile donnant sur la rue de Baugé le 11 décembre 2013 vers midi, j’ai aperçu Madame Z L-J devant le jardin du XXX. Comme j’avais déjà vu cette dame quelques semaines auparavant en compagnie d’un agent immobilier ['] j’ai pensé avoir affaire à une future voisine et, à tout hasard, je lui ai demandé si on l’avait informée de l’arrêté de péril, pour cause de mérule, qui avait été affiché de longs mois durant sur le pilier droit du portillon conduisant à la maison » ; que la personne ayant rédigé cette attestation poursuit : « à voir sa tête [sic] j’ai tout de suite compris que tous s’étaient bien gardés d’aborder pareil sujet et que cette dame était dans l’ignorance la plus complète non seulement de ce qu’était la mérule, mais encore et surtout des conséquences de sa présence dans les sols en bois et les murs d’une maison, lesquelles avaient valu aux locataires précédents de mettre en décharge la totalité de leur mobilier lors de leur déménagement au début du mois de septembre 2012 » ; qu’il résulte ainsi de cette attestation circonstanciée – dont la sincérité n’est pas remise en cause – que Madame Z a été informé de l’existence des arrêtés municipaux, par l’intermédiaire de sa mère, à la date du 11 décembre 2013, soit postérieurement à la signature du compromis de vente le 29 octobre précédent ;

Attendu par ailleurs que Monsieur et Madame X soutiennent que la preuve de l’information donnée à Madame Z résulterait de l’échange des courriers électroniques avec celle-ci, de la procuration adressée par le notaire aux fins de régulariser la vente du bien et de l’acte de vente lui-même ;

Attendu, sur le premier point, qu’il y a lieu de prendre en considération les courriers électroniques échangés avant la date de signature du compromis – 29 octobre 2013 - ;

Que le seul courrier électronique antérieur à la signature de l’acte a été adressé le 30 septembre 2013 par Madame X, laquelle indique : « je vais refaire le DPE car vu les travaux effectués, celui ci ne sera peut-être plus juste » ; que les termes de ce courrier électronique ne font donc aucunement référence à la présence de mérule dans les lieux ; qu’il résulte des pièces 11 à 13 du dossier de l’intimée que le diagnostic de performance énergétique a été réalisé, en premier lieu, le 8 janvier 2007 en tenant compte notamment de la présence dans les lieux d’une chaudière au fuel et de fenêtres en bois simple vitrage puis, en second lieu, le 7 octobre 2013 en mentionnant un système de chaudière au gaz naturel et des fenêtres en PVC avec double vitrage et en tenant compte, ainsi, des travaux réalisés par l’entreprise MAYAUD le 30 avril 2007 ayant consisté à installer notamment dans les lieux une chaudière murale Idéal Standard ; que l’expression « vu les travaux effectués » utilisée dans le courrier électronique précité ne peut donc que correspondre à l’installation d’un nouveau système de chauffage et d’huisseries en PVC avec double vitrage dans la maison vendue ; qu’il ne saurait ainsi être déduit de ce simple courrier électronique que Madame Z aurait été avisée de la présence de mérule dans les lieux à l’origine d’un arrêté de péril pris par le maire de la commune ;

Attendu, par ailleurs, que les autres courriers électroniques échangés par les parties sont tous postérieurs à la date de signature du compromis ; qu’il sera observé, en particulier que la demande formulée par Madame Z le 19 novembre 2013 (« pouvez-vous m’envoyer (à moins que vous ne l’ayez déjà envoyé au notaire) les documents concernant la chaudière (contrat, factures), les travaux que vous avez effectués dans la maison (cave, grenier') ») n’établit aucunement que celle-ci aurait eu connaissance de l’arrêté de péril puisque, d’une part, cette demande paraît concerner les travaux d’installation de chauffage et d’isolation du logement réalisés par Monsieur et Madame X et que, d’autre part, l’arrêté de péril du 23 février 2012, se basant sur le rapport établi le 3 février précédent par l’Agence régionale de la santé, ne fait aucunement état de présence de mérule dans la cave et le grenier de l’habitation, mais simplement « au niveau du plancher du salon » ; qu’il doit être par ailleurs observé que les autres courriers électroniques envoyés par Madame Z le 19 novembre 2013 ne font aucunement de référence à l’existence ancienne de mérule dans les lieux ; que le dernier courrier électronique adressé en réponse par Madame X et faisant état des « factures concernant les poutres du grenier et du champignon traité par la Sté [sic] », auquel Madame Z n’a pas répondu, ne permet pas en tout état de cause d’établir que cette dernière aurait eu connaissance de l’arrêté de péril ayant concerné l’immeuble vendu ;

Attendu, par ailleurs, que Monsieur et Madame X ne peuvent se fonder, pour soutenir qu’ils auraient rempli leur obligation d’information, sur les termes de la procuration qu’ils ont donnée à leur notaire en vue de la réalisation de l’acte de vente authentique puisque, d’une part, il est constant que ladite procuration a été établie le 7 décembre 2013, soit postérieurement à la signature du compromis, et, d’autre part, qu’elle constitue en tout état de cause un document unilatéral dont la preuve de la communication à Madame Z avant que celle-ci ne signe le compromis n’est pas rapportée ;

Que, de la même façon, les appelants ne peuvent utilement se prévaloir des termes contenus dans le projet d’acte authentique établi, selon les énonciations figurant en première page, en « L’an deux mille quinze », c’est-à-dire bien postérieurement à la signature du compromis de vente et à la renonciation de Madame Z, de façon unilatérale par le notaire ;

Attendu, dans ces conditions, que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que Monsieur et Madame X avaient omis sciemment de porter à la connaissance de Madame Z, avant la signature du compromis de vente, les éléments d’information relatifs à l’existence d’un arrêté de péril ayant été abrogé en raison d’importants travaux réalisés dans le logement ;

Attendu, en outre, que la présence de mérule dans une habitation et l’existence d’un arrêté de péril constituent des éléments importants sur les caractéristiques de l’immeuble vendu devant être portés à la connaissance du futur acquéreur afin que celui-ci puisse être loyalement et complètement informé sur les caractéristiques de la chose vendue et soit ainsi à même de donner un consentement parfaitement éclairé ; qu’en effet, seule une telle information permet à l’acquéreur potentiel de vérifier l’ampleur des dégâts causés par la mérule, la nature des mesures prises pour y remédier et de réaliser, le cas échéant, des investigations afin de vérifier que ce champignon a bien été éradiqué du logement ; que le caractère déterminant de l’information omise par Monsieur et Madame X se trouve ainsi suffisamment établi ;

Que le premier juge a ainsi pertinemment retenu l’existence d’une réticence dolosive imputable au vendeur ayant vicié le consentement de l’acheteur et a ainsi prononcé la nullité du compromis de vente du 29 octobre 2013 ;

Qu’il y aura donc lieu de confirmer la décision entreprise sur ce point et également en ce qu’elle a condamné in solidum les appelants à verser à Madame Z la somme de 12 200 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2015 et rejeté l’intégralité des prétentions des époux X ; que le premier juge a par ailleurs justement évalué à la somme de 2500 € le préjudice subi par Madame Z en raison des man’uvres dolosives des appelants, que la décision sera donc également confirmée de ce chef ;

Que l’équité commandera enfin d’allouer à Madame Z une indemnité de 2 000 € au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour

— Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris ;

Y ajoutant :

— Condamne Monsieur et Madame X à verser à Madame Z la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Les condamne aux entiers dépens et dit qu’il pourra être fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par M. FOULQUIER, Président de Chambre, et par M^me Y, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

A. Y Y. FOULQUIER