Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 1er JUIN 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/04903 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDJB6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 19-014012

APPELANT

Monsieur [M] [G]

né le [Date naissance 1] 1935 à [Localité 7] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant : M^e Ilan TOBIANAH, avocat au barreau de PARIS, toque : D718

INTIMEE

Madame [F] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Danièle SPIELMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1933

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/017834 du 11/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat bail verbal, M. [M] [G] a donné à bail à Mme [F] [J] un appartement à usage d’habitation situé au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 244 euros et 22 euros de provisions sur charges.

Par acte d’huissier en date du 17 juillet 2018, M. [M] [G] a fait assigner Mme [F] [J] devant le tribunal d’instance de Paris aux fins d’acquisition de la clause résolutoire du bail modifié, à l’audience en prononcé de la résiliation judiciaire du bail et de l’expulsion de Mme [F] [J] outre sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation ainsi qu’aux fins de prononcer d’une injonction de retirer sa parabole sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Par jugement du 27 mai 2019, le tribunal d’instance de Paris a débouté M. [M] [G] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné à verser à Mme [F] [J] 600 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [M] [G] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 11 juillet 2019, dans une instance enregistrée sous numéro RG 19/14227 devant la 4ème chambre du pôle 4 de la cour d’appel de Paris, laquelle, par arrêt du 25 avril 2022 a confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Par acte d’huissier du 29 octobre 2019, Mme [F] [J] a fait assigner M. [M] [G] devant le tribunal d’instance de Paris et sollicité sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à :

— procéder sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement au remplacement des fenêtres/velux, du système d’aération, au remplacement de l’eau froide dans le lavabo de la salle de bain et à la sécurisation du système électrique,

— lui verser la somme de 9.600 euros en réparation du trouble de jouissance subi depuis le mois d’octobre 2011,

— dire que le loyer sera diminué de 150 euros jusqu’à la complète réalisation des travaux précités, régulièrement constatée par le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 8] ou toute autre personne compétente,

— lui verser la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral.

— aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir.

A l’audience du 24 septembre 2020, Mme [F] [J], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle a réitéré les demandes de son acte introductif d’instance et sollicité la condamnation de M. [M] [G] à lui verser 2000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et le débouté de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, Mme [F] [J] soutient avoir toujours réglé ses loyers et ses charges, qu’en revanche M. [M] [G] refuse d’exécuter les travaux à sa charge en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et dont il a été informé dès 2011 par un rapport des services techniques de l’habitat de la mairie de [Localité 8], réitéré en 2016, 2017 et 2018 qui lui ont été communiqués en vain. Elle précise que ses demandes n’ont jamais été prises en compte par le bailleur ce qui justifie qu’une astreinte soit ordonnée. Elle sollicite que soit réparé le trouble de jouissance qui en a découlé depuis 2011 du fait des infiltrations d’air et d’eau en hiver particulièrement, de l’absence d’aération et d’eau chaude dans la salle de bain et également le préjudice moral.

M. [M] [G], représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles, il a soulevé l’incompétence, à titre principal, du juge des contentieux de la protection au profit du pôle 4 chambre 4 de la Cour d’Appel de Paris. A titre subsidiaire, il sollicite que Mme [F] [J] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et qu’elle soit condamnée à lui verser 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

M. [M] [G] soutient que l’objet du présent litige est indivisible de l’instance actuellement pendante devant la Cour d’appel de Paris portant sur les impayés de loyers, que l’ensemble porte sur l’exécution du contrat de bail entre les parties et doit être jugé par la Cour d’appel, l’objet étant indivisible.

A titre subsidiaire, il allègue que Mme [F] [J] ne rapporte pas la preuve de la réalité des désordres invoqués ni de leur imputabilité au bailleur, qu’elle ne justifie pas plus d’un devis de travaux précis pour fonder sa demande. Il indique qu’elle a manqué à son obligation d’entretien des vitrages et qu’elle est seule responsable des désordres dont elle se plaint. Il conclut qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un trouble de jouissance ni de son préjudice moral, et ne fonde pas sa demande de réduction du loyer. Il souligne qu’en tout état de cause, les demandes portant sur la période antérieure au 29 octobre 2014 sont prescrites.

En application de l’article 40 V du décret n°2019-912 du 30 août 2019 modifiant le Code de l’organisation judiciaire et pris en application des articles 95 et 103 de la loi n°2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice, les convocations et assignations valablement données aux parties devant le tribunal d’instance pour une comparution postérieure au 1er janvier 2020 sont réputées valablement faites devant le juge des contentieux de la protection.

Par jugement contradictoire entrepris du 24 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par M. [M] "[G]" ;

CONDAMNE M. [M] "[G]" à procéder aux travaux suivants tels, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement :

— le remplacement des fenêtres et velux de façon à assurer une protection efficace contre les intempéries,

— équiper le coin cuisine d’un extracteur d’air,

— équiper la pièce principale d’une entrée d’air permanente.

DÉBOUTE Mme [F] [J] de sa demande d’astreinte.

CONDAMNE M. [M] "[G]" à verser à Mme [F] [J] la somme de 2.394 euros en réparation de son préjudice de jouissance tenant à l’humidité de l’appartement du fait de la non étanchéité des fenêtres et à la ventilation défectueuse ;

DÉBOUTE Mme [F] [J] de sa demande au titre du préjudice moral ;

DIT que le loyer sera diminué de 53,20 euros par mois jusqu’à la complète réalisation des travaux précités ;

CONDAMNE M. [M] "[G]" à verser au conseil de Mme [F] [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE M. [M] "[G]" aux dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 12 mars 2021par M. [M] [G] ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 décembre 2021 par lesquelles M. [M] [G] demande à la cour de :

Vu le bail verbal,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Déclarer recevable et en tout cas bien fondé M. [G] en son appel et

Déclarer irrecevable et en tous cas mal fondée, Mme [J] en ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

ORDONNER la jonction de la présente instance avec celle pendante devant la juridiction de céans sous le numéro RG n°19-14227 ;

DÉBOUTER Mme [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

INFIRMER le jugement critiqué en ce qu’il a :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par M. [G] ;

— condamné M. [G] a procédé aux travaux suivants tels que :

— le remplacement des fenêtres et velux de façon à assurer une protection efficace contre les intempéries ;

— équiper le coin cuisine d’un extracteur d’air ;

— équiper la pièce principale d’une entrée d’air permanente ;

— condamné M. [G] à verser à Mme [J] la somme de 2.394 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— dit que le loyer sera diminué de 53,20 euros par mois jusqu’à la complète réalisation des travaux précités ;

— condamné M. [G] à verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi que les dépens de l’instance ;

— rejeté le surplus des demandes de M. [G].

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [J] du surplus de ses demandes ;

Et statuant à nouveau,

DÉBOUTER Mme [J] de l’ensemble de ses demandes incidentes, fins et prétentions ;

CONSTATER que la demande de condamnation à réaliser des travaux est devenue sans objet ;

DIRE que Mme [J] ne justifie pas de la réalité des désordres invoqués comme étant imputables à M. [G] ;

DÉBOUTER Mme [J] de sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice de jouissance ;

DÉBOUTER Mme [J] de sa demande de diminution de loyers ;

CONDAMNER Mme [J] à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile devant le Juge des contentieux de la protection ;

CONDAMNER Mme [J] à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile devant la Cour, ainsi qu’à payer les entiers dépens devant la Cour.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 septembre 2021 au terme desquelles Mme [F] [J] demande à la cour de :

Déclarer M. [G] mal fondé en son appel.

Le débouter de toutes ses demandes.

Confirmer le jugement, sauf en ce qui concerne l’orthographe du nom de M. [G] qui sera rectifié, en ce qu’il a :

— Condamné M. [M] [G] à procéder aux travaux suivants, dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement :

— le remplacement des fenêtres et velux de façon à assurer une protection efficace contre les intempéries,

— équiper le coin cuisine d’un extracteur d’air,

— équiper la pièce principale d’une entrée d’air permanente,

— Condamné M. [M] [G] à indemniser Mme [F] [J] pour son préjudice de jouissance tenant à l’humidité de l’appartement du fait de la non étanchéité des fenêtres et à la ventilation défectueuse,

— Dit que le loyer sera diminué jusqu’à la complète réalisation des travaux précités,

— Condamné M. [M] [G] aux dépens et à verser au conseil de Mme [F] [J] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— Ordonné l’exécution provisoire.

L’infirmer en ce qui concerne le montant du préjudice de jouissance et de la réduction du loyer et, statuant à nouveau :

Condamner M. [G] à payer une indemnité de 4.900 euros (et subsidiairement 2606,80 euros) en réparation du trouble de jouissance subi entre le 29 octobre 2016 et le 24 novembre 2020.

Ordonner la diminution du loyer à hauteur de 100 euros par mois, à compter du 1er décembre 2020 et jusqu’au 30 avril 2021.

Condamner en conséquence M. [G] à verser la somme de 500 euros à Mme [J].

Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [J] de sa demande additionnelle de dommages et intérêts, et

Condamner M. [G] à payer à ce titre la somme de 5.000 euros.

Condamner M. [G] aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera relevé qu’il est constant que Mme [F] [J] a régulièrement quitté les lieux loués fin avril 2021, après avoir donné congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception du 1er avril 2021.

Sur la jonction d’instance

Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 8 décembre 2021, M. [M] [G] demande à la cour d’ordonner la jonction de la présente instance avec celle pendante devant la juridiction de céans sous le numéro RG 19-14227.

Il sera toutefois rappelé que l’affaire enregistrée sous le numéro RG 19-14227 n’est plus pendante devant la cour, puisqu’elle a donné lieu à un arrêt rendu le 25 avril 2022 par la 4ème chambre du pôle 4 de cette cour.

Cette prétention est donc devenue sans objet.

Sur la réalisation des travaux

Tout en concluant à l’infirmation du jugement entrepris qui l’a condamné à effectuer plusieurs travaux, M. [M] [G] demande à la cour de constater que la demande de réalisation de condamnation à réaliser des travaux est devenue sans objet.

Mme [F] [J], pour sa part, ne forme aucun appel incident sur ce point, se contentant de conclure à la confirmation de ce chef.

La cour relève que le premier juge a condamné M. [M] [G], à raison du manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent, telle que la prévoit l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, à procéder aux travaux suivants :

— le remplacement des fenêtres et velux de façon à assurer une protection efficace contre les intempéries ;

— équiper le coin cuisine d’un extracteur d’air ;

— équiper la pièce principale d’une entrée d’air permanente ;

Que, du fait de son départ des lieux depuis fin avril 2021 et de la rupture du lien contractuel qui s’en est suivie, Mme [F] [J] ne peut plus, dans ses dernières conclusions remises au greffe le 9 septembre 2021, donc postérieurement à ce départ, maintenir sa demande de confirmation du jugement quant à la réalisation de travaux, qui est devenue sans objet.

Sur le trouble de jouissance

Alors que M. [M] [G] conclut à l’infirmation du jugement entrepris qui l’a condamné à payer à Mme [F] [J] une indemnité de 2.394 euros en réparation de son préjudice de jouissance, cette dernière forme un appel incident pour voir cette indemnité portée à la somme de 4.900 euros, ou, subsidiairement, à celle de 2.606,80 euros.

M. [M] [G] soutient que le défaut d’aération constaté par les quatre rapports établis par le service technique de la ville de [Localité 8], entre le 13 août 2013 et le 18 décembre 2018, mis aux débats, n’est pas nécessairement causal de l’humidité, un défaut de chauffage de la part de la locataire étant de nature à entretenir l’humidité.

Il y a toutefois lieu de constater que les rapports précités mentionnent, tous, une absence d’aération du logement et « des fenêtres qui n’assurent pas plus une protection efficace contre les intempéries ».

En regard, M. [M] [G] ne démontre pas :

— l’absence d’entretien des fenêtres par Mme [F] [J], notamment son allégation de défectuosité des mastics,

— « la manipulation hasardeuse » par Mme [F] [J] « des châssis parisiens » qui aurait été à l’origine du bris de cinq vitrages, à des dates non précisées,

— un chauffage insuffisant par la locataire au travers de la production d’une « estimation EDF » réalisée in abstracto pour un studio de 20 m².

En revanche, le manquement de M. [M] [G] aux dispositions de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dans sa version applicable à l’espèce, est patent.

Cet article prévoit en effet que "Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.

Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; (…)

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; (…)".

C’est ainsi à bon droit que le premier juge a retenu l’imputabilité de ces éléments d’indécence au bailleur, ce que la cour confirme, en se basant sur les rapports précités qui émanent d’un service technique et qui, pour être « lacunaires », n’en sont pas moins utilement contredits par M. [M] [G], qui ne rapporte pas la preuve contraire.

S’agissant de la réparation du préjudice de jouissance, le premier juge a justement fixé une base de 20% du loyer pour la calculer, soit la somme de 53,20 euros, mais, comme le fait exactement remarquer Mme [F] [J], il a retenu une durée de 45 mois pour une période ayant couru d’octobre 2016 à « ce jour », lequel doit s’analyser au jour du jugement du 24 novembre 2020.

Cette période est donc de 49 mois et la cour, validant la base de calcul, portera ainsi l’indemnisation à la somme de 2.606,80 euros, somme suffisante à réparer ce préjudice dans son intégralité.

Le jugement sera réformé en ce sens.

Sur la diminution du loyer

Le premier juge a dit que le loyer sera diminué de 53,20 euros par mois jusqu’à la complète réalisation des travaux à la laquelle M. [M] [G] a été condamné.

Celui-ci s’y oppose.

Mais il doit être relevé que le premier juge, écartant le prononcé d’une astreinte, a cependant maintenu l’exécution provisoire du jugement et que M. [M] [G] ne justifie pas avoir procédé aux travaux prescrits et justifiés jusqu’au départ de Mme [F] [J], fin avril 2021.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé de ce chef, sauf à préciser que cette diminution a pris fin en avril 2021.

Sur le préjudice moral

A bon droit, le premier juge a jugé que Mme [F] [J] ne rapportait pas la preuve d’un préjudice moral distinct de celui déjà réparé au titre du préjudice de jouissance par l’allocation d’une indemnité et la diminution du loyer jusqu’à la réalisation des travaux.

La cour confirmera donc le jugement sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare sans objet la demande de jonction formée par M. [M] [G],

Constate que la réalisation des travaux est devenue sans objet,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a fixé l’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [F] [J] à la somme de 2.394 euros et à préciser la date de fin de diminution du montant du loyer du fait du départ de la locataire,

Et statuant à nouveau,

Condamne M. [M] [G] à verser à Mme [F] [J] la somme de 2.606,80 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Dit que le loyer sera diminué de 53,20 euros par mois jusqu’au mois d’avril 2021 inclus ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. [M] [G] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président