SM/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SCP ROUET HEMERY & ROBIN

— SCP GRAVAT-BAYARD

Expédition TJ

LE : 16 JANVIER 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

N° – Pages

N° RG 24/00194 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DT7R

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de CHATEAUROUX en date du 05 Décembre 2023

PARTIES EN CAUSE :

I – M. [T] [O]

né le 23 Juin 1993 à [Localité 6] (37)

[Adresse 2]

[Localité 5]

— M. [H] [O]

né le 16 Septembre 1994 à [Localité 6] (37)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par la SCP ROUET HEMERY & ROBIN, avocat au barreau de CHATEAUROUX

timbre fiscal acquitté

APPELANTS suivant déclaration du 27/02/2024

II – M. [J] [Z]

né le 24 Octobre 1950 à [Localité 12] (36)

[Adresse 11]

[Localité 3]

Représenté par la SCP GRAVAT-BAYARD, avocat au barreau de CHATEAUROUX

timbre fiscal acquitté

INTIMÉ

16 JANVIER 2025

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

Exposé :

Par acte du 24 mars 2022, [T] et [H] [O] ont assigné [J] [Z] devant le tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins de condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 350 € par mois depuis le 1er juillet 2019 et de la somme de 45'815,46 € à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil au titre d’un bail de chasse conclu le 26 septembre 2017 sur la propriété située au lieu-dit "[Localité 8]" sur la commune de [Localité 13] (36).

Par jugement rendu le 5 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Châteauroux a débouté [T] et [H] [O] de leurs demandes, les a condamnés aux entiers dépens ainsi qu’à verser à [J] [Z] la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

[T] [O] et [H] [O] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 27 février 2024 et demandent à la cour, dans leurs dernières écritures en date du 24 mai 2024, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa de l’article 1231-1 du code civil, de :

' Réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [Z] à leur verser les sommes de 12'600 € correspondant aux loyers ou avantages en nature reçus du 1er juillet 2017 au 30 juin 2019 , 350 € par mois correspondant au préjudice de jouissance subi depuis le 1er juillet 2019, 10 350 € au titre des 23 sangliers manquants à la sortie des lieux et 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il les a condamnés aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

' Condamner [J] [Z] à leur verser à titre de dommages et intérêts du fait de la violation de la clause du bail interdisant l’utilisation des bâtiments comme habitation principale la somme de 12'600 € pour la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2019 et celle de 18'200 € pour la période du 1er juillet 2019 au 30 octobre 2023

' Condamner [J] [Z] à leur verser la somme de 1500 € en réparation de leur préjudice moral

' Le condamner également à leur verser la somme de 10'350 € à titre de dommages-intérêts au titre des 23 sangliers manquants lors de la fin du bail de chasse

' Condamner [J] [Z] aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[J] [Z], intimé, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 19 août 2024, à la lecture desquelles il est également expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

CONFIRMER, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 5 décembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de Châteauroux,

En conséquence,

DEBOUTER messieurs [T] et [H] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

CONDAMNER solidairement messieurs [T] et [H] [O] à verser à monsieur [J] [Z], la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement messieurs [T] et [H] [O] aux entiers dépens de la présente instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 novembre 2024.

Sur quoi :

Selon l’article 1231-1 du code civil, dans sa rédaction issue des dispositions de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 , « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Il convient d’examiner, successivement, les demandes formées par [T] et [H] [O], en application de ce texte, au titre de la violation des clauses du bail résultant de l’installation dans les lieux loués de [K] [Y], et du cheptel de sangliers en fin de bail, la cour observant que les demandes initialement formées devant les premiers juges au titre du manquement imputé à [J] [Z] à son obligation d’entretien des allées, des clôtures et de l’étang ne sont pas reprises par les consorts [O] en cause d’appel.

I) sur les demandes formées par [T] et [H] [O] au titre de la violation de la clause du bail de chasse interdisant l’utilisation des bâtiments comme habitation principale :

Il résulte de la pièce numéro 1 du dossier de l’intimé que par acte authentique reçu le 10 septembre 2014 par Maître [V] [E], notaire à [Localité 7] (Indre et Loire), [J] [Z] a loué à [M] et [X] [O] le droit de chasse sur la propriété de « [Localité 8] », située sur la commune de [Localité 13] (Indre), comprenant :

deux corps de bâtiments : un bâtiment constitué d’une écurie et d’une grange, un bâtiment à usage de rendez-vous de chasse, diverses parcelles de bois, étang, landes et terre, le tout d’une contenance totale de 199 hectares 50 ares et 42 centiares, pour une durée d’une année, du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015, renouvelable d’année en année par tacite reconduction, moyennant un loyer annuel de 15 000 €, payable en trois fractions égales, au jour de la signature de l’acte, au 1er octobre 2014, et au 31 décembre 2014, puis ensuite au 1er juillet, 1er octobre et 31 décembre de chaque année.

Au titre des charges et conditions du bail de chasse, les parties étaient notamment convenues que : « Le PRENEUR devra entretenir les allées et la clôture du domaine loué. Les bâtiments situés sur le domaine et ci-dessus désignés sont laissés à la disposition du PRENEUR à titre accessoire du bail de chasse, dans l’état dans lesquels ils se trouvent. Ils ne pourront être utilisés que pour les besoins de l’activité de chasse comme hébergement occasionnel. Ils ne pourront être utilisés à usage d’habitation principale ou secondaire. Ces locaux devront être rendus libres de toute occupation en fin du présent bail.

Le PRENEUR utilisera les locaux à ses risques et périls et ne pourra exiger du BAILLEUR aucuns travaux quelconques sur les bâtiments.

Le PRENEUR devra faire toutes réparations locatives qui deviendraient nécessaires. Il devra faire ramoner les cheminées chaque année à ses frais et en justifier au bailleur.

Le preneur reconnaît expressément que ces bâtiments sont totalement exclus du champ d’application de la loi du 6 Juillet 1989 sur les baux d’habitation. (…) ». Le PRENEUR supportera seul les frais d’élevage et d’entretien du gibier de même que les dépenses occasionnées par l’organisation des chasses. En tout état de cause le PRENEUR s’engage à garantir au BAILLEUR l’existence à son départ d’un cheptel d’environ cinquante sangliers. En fin de bail, ces cinquante sangliers, de même que toute population supérieure de sangliers et cervidés existante, seront acquis définitivement au bailleur, sans devoir aucune indemnité ni dédommagement. Pendant toute la durée du bail le PRENEUR s’engage à apporter aux sangliers une quantité de nourriture suffisante, notamment afin d’éviter toute dégradation du peuplement forestier. (…) ».

Suite à un acte de donation de cette propriété par [M] et [X] [O] à [T] et [H] [O] en date du 27 octobre 2016, ces derniers ont donné à bail à [J] [Z] le droit de chasse sur leur propriété à compter du 1er juillet 2017, aux termes d’un acte sous-seing-privé du 26 septembre 2017 contenant les mêmes clauses que l’acte précité du 10 septembre 2014, à l’exception du loyer annuel porté à la somme de 16'200 €.

Il est par ailleurs établi que par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 décembre 2018, [J] [Z] a donné congé à effet du 30 juin 2019 (pièce numéro 5 du dossier des appelants), de sorte que les relations contractuelles des parties ont pris fin à cette date, les parties établissant, à cette occasion, un document intitulé « attestation de comptage des sangliers » le 21 mai 2019.

Pour solliciter la condamnation de leur ancien locataire au paiement des sommes de 12'600 € pour la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2019 et 18'200 € pour la période du 1er juillet 2019 au 30 octobre 2023, à titre de dommages-intérêts du fait de la violation de la clause précitée du bail interdisant l’utilisation des bâtiments comme habitation principale, [T] et [H] [O] soutiennent que [J] [Z] a pris l’initiative de laisser la jouissance à usage d’habitation d’une partie d’un bâtiment de la propriété de [Localité 8] à [K] [Y].

Ils reprochent, ainsi, à [J] [Z] de s’être rendu coupable d’une double violation des clauses du bail, d’une part en sous-louant une partie des bâtiments à usage d’habitation afin de permettre à [K] [Y] d’y fixer son domicile et, d’autre part, en ne laissant pas les lieux libres de toute occupation de son chef à la fin du bail, ce qui leur a causé un préjudice dont ils sollicitent l’indemnisation.

Les appelants ' auxquels il incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions en application de l’article 9 du code de procédure civile ' produisent en premier lieu une sommation interpellative en date du 13 février 2019 (pièce numéro 9 de leur dossier) dont il résulte que, sommé d’indiquer à Maître [G], huissier de justice, « l’identité de la personne [l'] ayant autorisé à occuper une partie des pavillons de chasse bâtis sur le domaine sis commune de [Localité 13] (Indre), [Adresse 10] », [K] [Y] a déclaré : « je confirme que c’est bien Monsieur [Z] qui m’a proposé ce logement contre loyer de 150 € que j’estime ne pas devoir du fait de mon devoir de m’occuper des animaux et de l’entretien de la propriété ».

Dans un courrier adressé le 4 mai « 1921 » (en réalité 2021) à l’indivision [O], [F] [Y] confirme les propos ainsi tenus par son père à l’huissier de justice, en indiquant : « (') je vous confirme ma lettre du 03/08/2019. À savoir que mon père, M. [K] [Y], né le 9/01/1941 à [Localité 9] (36) actuellement domicilié sur la propriété de [Localité 8], commune de [Localité 13], n’a toujours pas l’intention de partir des 3 pièces qu’il occupe dans le bâtiment principal, logement bénéficiant de toilettes, salle de bains et cuisine qu’il entretient normalement. Il a été installé là par le précédent locataire, M. [Z] en compensation de travail (non déclaré) à effectuer pour ce monsieur, en plus de loyer de 150 € que mon père devait lui régler pour compenser une évaluation de sa part d’un avantage de logement d’environ 350 € (') Lorsque M. [Z] a résilié son bail, il ne s’est pas préoccupé du devenir de mon père et l’a laissé en plan sans se préoccuper des problèmes qui pouvaient en découler avec les propriétaires qui ignoraient tout de ces arrangements illicites. À plus de 81 ans, il ne veut pas partir et a le droit au maintien dans les lieux, n’écrivant pas très bien, il me charge de le représenter. Je vous renvoie donc à M. [Z], seul responsable de cet état de fait » (pièce numéro 10 du dossier des appelants).

Ce courrier, rédigé à l’en-tête de [A] [Y], porte également la signature de son père [K] [Y].

Toutefois, ces éléments apparaissent en totale contradiction avec les termes de l’attestation manuscrite rédigée en dernier lieu par [K] [Y], en date du 20 mars 2023, dans laquelle celui-ci indique : « Je soussigné Mr. [Y] [K] certifie que la mise en place à la location de l’appartement de [Localité 8] il y a 2 ans ¿ à partir d’octobre 2018 sur l’accord de Mr. [O] en remplacement de Madame [U] [I] et [P] [L] mis en place par l’indivision [O] à partir d’octobre 2016 à septembre 2018 comme gardien, en aucun cas M. [Z] n’a pris aucun engagement de location avec moi. Je chassais depuis 5 ans sans aucun problème, la dernière année M. [Z] ne m’a jamais commandé aucun travail, je le faisais bénévolement comme les autres actionnaires. Il n’y jamais eu de problèmes de nourriture avec les animaux ».

Il convient de rappeler que cette dernière attestation, précise et circonstanciée – que les appelants qualifient d'« éminemment suspecte » et établie pour les seuls besoins de la procédure – a été rédigée par [K] [Y] à une date ' 20 mars 2023 ' à laquelle il n’avait plus d’intérêts communs avec les parties en raison du terme du bail conclu par [J] [Z] à la date du 30 juin 2019.

Par ailleurs, la portée de la contre signature apposée par [K] [Y] sur le courrier dactylographié établi à la seule en entête de son fils le 4 mai 2021 doit être relativisée en raison, d’une part, des circonstances inconnues de l’établissement de ce document et, d’autre part, des intérêts communs entretenus à cette date entre les consorts [O] et [A] [Y], désormais nouveau locataire du bail de chasse.

En outre, les allégations de [T] et [H] [O], selon lesquelles ils ignoraient, avant la sommation interpellative du 13 février 2019, la présence de [K] [Y] dans l’un des bâtiments édifiés sur les lieux loués, se heurte au fait que le procès-verbal de constat établi le 11 décembre 2018 par Maître [B], huissier de justice (pièce numéro 10 du dossier de l’intimé), révèle que la boîte aux lettres située à l’entrée de la propriété comporte la mention « [Y] [K]» (page numéro 4 du procès-verbal de constat).

Par ailleurs, il est constant que ce procès-verbal de constat, établissant par ailleurs que les deux entrées de la propriété de [Localité 8] avaient été condamnées par la pose de chaînes et de cadenas, a été discuté lors de l’audience devant le juge des référés du tribunal d’instance de Châteauroux ' saisi le 19 décembre 2018 par [J] [Z] aux fins de suppression de ce dispositif de fermeture ' sans que les consorts [O] ne mentionnent l’existence d’une telle occupation des lieux, alors qu’ils estimaient que la résiliation du bail était acquise en raison des manquements de [J] [Z] à ses obligations contractuelles.

De la même façon, il est établi que la mise en demeure que ces derniers ont adressée à leur locataire le 14 novembre 2018, mentionnant expressément leur intention de se prévaloir de la clause résolutoire, ne faisait aucunement état de l’occupation partielle des lieux par [K] [Y], reprochant simplement au locataire un manquement à son obligation de payer les loyers.

Par ailleurs, le premier juge a pertinemment fait observer que la possibilité pour [K] [Y] d’accéder à la propriété nonobstant l’apposition de chaînes et de cadenas condamnant les deux entrées de celle-ci le 1er décembre 2018 laissait supposer que les clés dont il disposait lui avaient été fournies, non pas par [J] [Z] contraint de saisir le juge des référés pour accéder aux lieux loués, mais par les bailleurs appelants.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est à juste titre que le tribunal a considéré que la preuve d’un manquement de [J] [Z] à l’obligation résultant du bail lui interdisant l’utilisation des bâtiments comme habitation principale n’était pas suffisamment rapportée par les éléments de preuve soumis à son appréciation par les consorts [O].

La décision de première instance ne pourra donc qu’être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de [T] et [H] [O] tendant à la condamnation de [J] [Z] au paiement des sommes de 12'600 € et 18'200 € à titre de dommages-intérêts.

II) sur la demande de [H] et [T] [O] tendant à l’octroi de dommages-intérêts au titre des 23 sangliers manquants lors de la fin du bail de chasse :

Il a été rappelé, supra, que le bail de chasse conclu par les parties comportait pour le preneur l’obligation de « garantir au bailleur l’existence à son départ d’un cheptel d’environ cinquante sangliers ».

Les relations contractuelles des parties ayant cessé le 30 juin 2019 suite au congé délivré par [J] [Z] par courrier recommandé du 21 décembre 2018, il apparaît qu’il a été procédé à un comptage contradictoire le 21 mai 2019 par [R] [S], garde-chasse particulier mandaté par l’indivision [O], et [K] [Y], représentant [J] [Z] preneur sortant.

Aux termes du document établi à cette occasion (pièce numéro 15 du dossier des appelants) il a été indiqué : « nous avons pu procéder, à ce jour, à un comptage des sangliers restants dans le parc de chasse, de façon contradictoire, pour 3 mâles, 24 femelles, 24 marcassins, soit 51 animaux ».

Les appelants déduisent de ce document qu’il n’a donc été constaté que la présence de 27 sangliers adultes, mâles et femelles, soutenant à cet égard que les marcassins ne doivent pas être pris en considération, comme ne correspondant pas au sens donné par les parties au terme « sanglier » dans la clause précitée.

Il sera à cet égard rappelé que selon les articles 1188 et 1189 alinéa premier du code civil, « le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation », « toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier ».

L’article 1190 du même code dispose, en outre, que « dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé », c’est-à-dire, en l’espèce, contre les consorts [O].

Or, l’interprétation que [T] et [H] [O] donnent du terme « sanglier » dans le contrat de bail, dont il résulte que cette appellation se limiterait aux seuls animaux adultes, apparaît contraire, d’une part ' et en l’absence de toute précision des parties lors de la signature du contrat sur l’âge des animaux devant être présents sur les lieux au terme du bail ' à la définition habituelle du terme marcassin telle que résultant par exemple du dictionnaire le Robert (« jeune sanglier qui suit encore sa mère ») et, d’autre part, au décompte figurant dans l’attestation de comptage précitée du 21 mai 2019, qui conclut à la présence sur place de « 51 animaux », ce qui implique nécessairement, outre les mâles et les femelles, la prise en compte des 24 marcassins présents.

En conséquence, il n’est nullement établi que [J] [Z] aurait contrevenu à la clause précitée du bail lui imposant de garantir aux consorts [O], au terme du contrat de bail, l’existence « d’un cheptel d’environ 50 sangliers ».

Dans ces conditions, la décision de première instance ayant rejeté la demande formée par les consorts [O] tendant à l’octroi d’une indemnité de 10'350 € à titre de dommages-intérêts en raison de 23 sangliers prétendument manquants lors de la fin du bail de chasse ne pourra qu’être confirmée.

III) sur les autres demandes :

Il résulte de ce qui précède que la décision dont appel devra être confirmée en l’intégralité de ses dispositions, y compris en ce qu’elle a rejeté la demande formée au titre du préjudice moral allégué, de sorte que les dépens d’appel seront laissés à la charge de [T] et [H] [O], qui succombent en l’intégralité de leurs demandes.

L’équité commandera, en outre, d’allouer à [J] [Z] une indemnité d’un montant de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

La cour

' Confirme le jugement entrepris

Y ajoutant

' Condamne solidairement [T] [O] et [H] [O] à verser à [J] [Z] la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

' Les condamne solidairement aux entiers dépens d’appel.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

S. MAGIS O. CLEMENT