Cour d'appel de Caen, 29 novembre 2007, n° 06/00774

TI Caen 2 février 2006

CA Caen
Infirmation 29 novembre 2007

Arguments

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Accepté
Inertie du syndic dans la gestion des troubles de voisinage
La cour a constaté que le syndic était informé des nuisances depuis 1999 et n'a pas agi de manière adéquate, ce qui a conduit à des condamnations qui auraient pu être évitées.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le syndicat
La cour a jugé que le syndicat avait effectivement engagé des frais irrépétibles, justifiant ainsi l'allocation d'une somme au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Rejeté
Préjudice moral subi par le syndicat
La cour a estimé que le syndicat ne justifiait pas d'un préjudice moral, déboutant ainsi la demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, 29 nov. 2007, n° 06/00774
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	06/00774
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Caen, 2 février 2006, N° 11-04/1639

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean TESNIERE
Cabinet(s) :	CHAPRON-LEBRUNSCP F GRANDSARD - J-M DELCOURT AVOUES
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE CAP CABOURG c/ LA SOCIETE GESTRIM COGETAT

Texte intégral

AFFAIRE : N° RG 06/00774

Code Aff. :

ARRÊT N°

XXX

ORIGINE : DECISION en date du 02 Février 2006 du Tribunal d’Instance de CAEN – RG n° 11-04/1639

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE – SECTION CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2007

APPELANT :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE CAP CABOURG

XXX

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Jean .TESNIERE, avoué

assisté de M^e Nadine PROD’HOMME, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

LA SOCIETE GESTRIM COGETAT

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP GRANDSARD DELCOURT, avoués

assistée de la SCP CHAPRON – LANIECE – YGOUF, avocats au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président,

Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller, rédacteur,

M^me VALLANSAN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 25 Octobre 2007

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2007 et signé par Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président, et M^me LE GALL, Greffier

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CAP CABOURG est appelant d’un jugement rendu le 2 février 2006 par le Tribunal d’instance de CAEN qui l’a débouté de ses demandes en paiement de dommages et intérêts formées à l’encontre de la SAS GESTRIM COGETAT à laquelle il reprochait une faute dans l’accomplissement de son mandat de syndic du fait de sa carence à faire cesser les troubles de voisinage subis par des copropriétaires, M. et M^me X, qui ont obtenu selon jugement en date du 3 juin 2003 sa condamnation in solidum avec les auteurs des troubles M. et M^me Y au paiement de diverses indemnités.

Par conclusions du 15 octobre 2007, il demande à la Cour de déclarer la SAS GESTRIM COGETAT responsable du préjudice subi et de la condamner à lui payer la somme de 5.237,82 € correspondant aux sommes auxquelles il a été condamné in solidum avec les époux Y, aux frais et dépens engagés et aux frais de rénovation réalisés sur les parties communes.

Il sollicite également la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et celle de 2.500 € en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Par conclusions du 27 août 2007, la société GESTRIM COGETAT demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CAP CABOURG à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

SUR CE,

La société GESTRIM COGETAT a exercé les fonctions de syndic de la copropriété CAP CABOURG à compter de l’année 1976 jusqu’au 21 septembre 2002 date à laquelle son mandat n’ayant pas été renouvelé elle a été remplacée par le cabinet Z et GARDIE.

Aux termes d’un jugement définitif rendu le 3 juin 2003 par le Tribunal d’instance de CAEN, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CAP CABOURG a été condamné in solidum avec M. et M^me Y copropriétaires à payer à M. et M^me X copropriétaires la somme de 2.200 € à titre de dommages et intérêts en réparation de troubles anormaux de voisinage outre une somme de 460 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Pour condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CAP CABOURG, le Tribunal d’instance de CAEN a notamment retenu que depuis l’année 1999 le syndicat était parfaitement au courant des nuisances subies par les copropriétaires voisins des époux Y, et qu’il s’était contenté d’envoyer deux courriers simples à M. et M^me Y en quatre années laissant s’écouler le temps sans mettre en oeuvre des mesures plus incisives alors que les agissements se perpétuaient, sans mettre non plus en oeuvre les moyens de constat et de pression pourtant évoqués lors d’assemblées générales, et sans faire respecter le règlement de copropriété, de sorte que les époux X victimes de nuisances olfactives en provenance de l’appartement voisin n’ont eu d’autre choix que de prendre personnellement l’initiative d’une procédure.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES entend dans le cadre de la présente procédure rechercher la responsabilité de son syndic de l’époque la SAS GESTRIM COGETAT à laquelle il reproche de ne pas avoir tout mis en oeuvre pour imposer aux époux Y le respect du règlement de copropriété.

Pour s’opposer aux demandes du syndicat des copropriétaires, la SAS GESTRIM COGETAT soutient que sa demande ne serait pas recevable au motif que l’assemblée générale des copropriétaires du 21 septembre 2002 lui aurait donné quitus pour l’exercice clos au 31 décembre 2001 ce qui empêcherait la mise en jeu de sa responsabilité.

Cette argumentation ne peut être retenue alors qu’il apparaît que la seule pièce sur laquelle figure la mention de ce quitus n’est qu’un projet de procès-verbal qui n’est signé par aucune des parties, que le syndicat produit, quant à lui, un procès-verbal qui n’est signé que par le Président et les scrutateurs précisant que le vote n’ayant pas été vérifié par les scrutateurs ni proclamé en séance publique, la résolution devrait être soumise à nouveau à la prochaine assemblée générale, et que lors de l’assemblée générale du 24 mai 2003 la résolution portant sur le quitus à nouveau soumise à l’assemblée générale, a été rejetée de même que le quitus pour l’exercice clos le 21 septembre 2002.

Dans ces conditions la SAS GESTRIM COGETAT ne peut utilement invoquer un quelconque quitus l’exonérant de toute recherche de responsabilité.

Concernant la faute commise par le syndic en exercice au moment où les nuisances générées par les époux Y ont prospéré, elle résulte à suffire des pièces produites par le syndicat des copropriétaires.

Le syndic était avisé depuis l’année 1999 de l’existence de nuisances provenant de l’appartement des époux Y.

La question avait été évoquée à plusieurs reprises en conseil syndical notamment lors des réunions des 16 octobre 1999, 5 février 2000 et 18 décembre 2001.

Lors de la réunion du 16 octobre 1999, il avait été demandé au syndic d’engager une procédure civile.

En dépit de ces doléances répétées, le syndic s’est borné à adresser deux courriers en quatre années aux époux Y, l’un le 4 mars 1999 et l’autre le 8 mars 2001, a envoyé un courrier au Maire de CABOURG le 15 juillet 1999 et à avertir les services sociaux.

Il n’a à aucun moment fait procéder à des constats ou mis en oeuvre des moyens plus coercitifs de nature à rappeler les époux Y au respect des dispositions du règlement de copropriété, et notamment il n’a pas pris les dispositions nécessaires à l’engagement de la procédure qu’il lui avait été demandé d’engager dès le mois d’octobre 1999 et dont la nécessité lui avait été rappelée lors des réunions suivantes.

L’attentisme de la SA GESTRIM COGETAT n’a laissé d’autre choix aux copropriétaires victimes des nuisances que d’engager la responsabilité des auteurs et du syndicat des copropriétaires auquel il était reproché de ne pas faire respecter les dispositions du règlement de copropriété.

Le Tribunal d’instance a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires en relevant qu’aucune initiative réelle n’avait été prise par lui depuis l’année 1999 pour faire cesser les troubles générés par les époux Y.

Cette absence d’initiative est imputable au syndic qui, relancé par le conseil syndical, n’a effectué aucune démarche de nature à obtenir le résultat souhaité.

Les condamnations prononcées à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES auraient pu être évitées si le syndic avait en temps utile engagé au nom du syndicat la procédure civile qui s’imposait après avoir obtenu lors d’une assemblée générale le mandat nécessaire.

La SAS GESTRIM COGETAT sera donc déclarée responsable des préjudices subis par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CAP CABOURG du fait de son inertie.

Ce préjudice est constitué d’une part du montant des condamnations in solidum prononcées contre lui par le jugement définitif du Tribunal d’instance de CAEN du 3 juin 2003, condamnations qui auraient été évitées si le syndic avait agi plus tôt.

La SAS GESTRIM COGETAT sera donc condamnée de ce chef à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.200 € en principal, celle de 460 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi que la somme de 418,60 € représentant le montant des frais exposés par le syndicat pour assurer sa défense devant cette juridiction.

S’agissant de la demande relative aux travaux de réfection des peintures du couloir du deuxième étage, il sera relevé qu’il ressort des énonciations du jugement du 3 juin 2003 reprenant les constatations effectuées le 22 novembre 2001 par Maître A B, huissier de justice, que les murs du palier se situant devant l’appartement des époux Y étaient recouverts d’un papier tissu éclaboussé de bave et que des éclaboussures s’étalaient sur toute la hauteur des murs ainsi que sur le plafond du palier alors qu’aux deux autres étages les paliers étaient en bon état.

Il se déduit de ces constatations que les dégradations des peintures et revêtements du deuxième étage étaient le fait des époux Y.

La réfection du palier a été effectuée en janvier 2003 pour un montant de 2.159,22 €.

Si la SAS COGETAT était intervenue dès que cela lui avait été demandé en octobre 1999 pour obtenir des époux Y qu’ils respectent les dispositions du règlement de copropriété cette dégradation aurait pu être limitée.

Dans ces conditions, pour tenir compte de l’usure normale, la SAS GESTION COGETAT sera condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires 70 % du montant de la facture soit 1.511,45 €.

Le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas d’un préjudice moral, il sera débouté de cette demande de dommages et intérêts .

En revanche, il a dû exposer des frais irrépétibles, ce qui justifie l’allocation d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Infirme le jugement entrepris ;

Et statuant à nouveau,

— Condamne la SAS GESTRIM COGETAT à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CAP CABOURG la somme de 4.590,05 € à titre de dommages et intérêts et celle de 2.500 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

— Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CAP CABOURG de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— Condamne la SAS GESTRIM COGETAT aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL M. HOLMAN