AFFAIRE : N° RG 14/03641

Code Aff. :

ARRÊT N°

XXX

ORIGINE : DÉCISION en date du 16 octobre 2014 du président du TGI de LISIEUX – RG n° 14/00210

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2015

APPELANTE :

XXX

N° SIRET : 331 211 631

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Florence TOUCHARD de la SELARL MARC & TOUCHARD, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉE :

XXX

N° SIRET : 434 507 158

Enseigne Hôtel Outre-Mer

XXX

14330 CRIQUEVILLE-EN-AUGE

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jacques MIALON, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e Maurice MASSART, avocat au barreau de RENNES,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BRIAND, président de chambre,

Madame BEUVE, conseiller,

Madame BOISSEL DOMBREVAL, conseiller, rédacteur

DÉBATS : A l’audience publique du 03 septembre 2015

GREFFIER : M^me CHARPENTIER, greffier

ARRÊT prononcé publiquement le 15 octobre 2015 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour et signé par Madame BRIAND, président, et Madame LE GALL, greffier

XXX est appelante de l’ordonnance de référé rendue le 16 octobre 2014 par le président du tribunal de grande instance de Lisieux qui a :

— condamné la SCI OBI à régulariser avec la SARL LML exploitant son activité sous la dénomination 'Hôtel Outre-Mer', un bail identique à celui du 5 juin 1993 sauf en ce qui concerne la durée qui sera du 1^er juillet 2012 au 30 juin 2024 et le montant du loyer qui sera de 2.810,80 euros par mois,

— condamné la SCI OBI à régulariser le dit bail dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— à défaut de régularisation du dit bail dans le délai imparti, a soumis la SCI OBI à une astreinte de 150 euros par jour de retard,

— débouté la SCI OBI de ses prétentions,

— condamné la SCI OBI à payer à la SARL LML la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI OBI aux dépens.

Par conclusions en date du 12 février 2015, la SCI OBI demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise,

— débouter la société LML de toutes ses prétentions,

— statuant sur sa demande reconventionnelle, condamner la société LML sous astreinte de 500 euros par jour de retard à justifier de l’exécution des travaux prévus au bail et notamment de l’exécution des peintures extérieures qui devaient être faites avant le 4 juin 2009,

— condamner la société LML à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en date du 1^er avril 2015, la société LML demande à la cour de !

— débouter la SCI OBI de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance déférée,

— condamner la SCI OBI à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE

Selon acte sous seing privé en date du 5 juin 1999, la SCI OBI a donné à bail commercial à M. et M^me X, aux droits desquels se trouve la SARL LML, un ensemble immobilier situé à Villers-sur-XXX, à usage d’hôtel pour une durée de 12 années ayant commencé à courir le 5 juin 1999 pour se terminer le 4 juin 2011.

Par acte d’huissier en date du 22 novembre 2011, la SCI OBI a fait délivrer à la société LML un congé avec offre de renouvellement pour le 30 juin 2012, moyennant un loyer annuel de 45.000 euros.

Se prévalant du fait qu’aucune des parties n’a saisi le juge des loyers commerciaux d’une action en fixation du montant du loyer du bail renouvelé dans le délai de deux ans de la prise d’effet de celui-ci soit à compter du 30 juin 2012, et arguant en conséquence de la prescription de cette action, la SARL LML, a, par acte d’huissier en date du 6 août 2014, fait citer la SCI OBI devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lisieux aux fins de l’entendre condamner, sous astreinte, à régulariser un bail identique à celui du 5 juin 1999 sauf en ce qui concerne la durée qui sera du 1^er juillet 2012 au 30 juin 2024, et le montant du loyer qui sera de 2.810,80 euros par mois.

XXX a conclu à l’existence de contestations sérieuses et a sollicité le débouté des prétentions de la SARL LML.

Elle a également demandé que la société LML soit condamnée sous astreinte à justifier de l’exécution de travaux prévus au contrat de bail.

Elle a notamment fait valoir que le congé n’a été ni accepté ni contesté par la SARL LML, et a prétendu que le silence gardé par la société locataire pendant les deux années suivant la délivrance du congé devant s’analyser en une acception du principe du renouvellement et du loyer demandé soit 45.000 euros.

Elle a en conséquence indiqué être disposée à régulariser un nouveau bail moyennant un loyer annuel de 45.000 euros à effet du 30 juin 2012.

Se prévalant de l’obligation d’entretien résultant d’une clause du bail et imposant au locataire de refaire les peintures extérieures au moins tous les 10 ans, et soutenant que cette obligation aurait du être respectée à la date du 4 juin 2009, elle demande qu’il soit enjoint à la société LML d’en justifier.

C’est dans ces conditions que l’ordonnance déférée à la cour a été rendue.

En cause d’appel, la SCI OBI reprend pour l’essentiel la même argumentation qu’en première instance.

Elle fait valoir que seul le principe du renouvellement est définitivement acquis mais que la discussion reste entière en ce qui concerne le loyer du bail renouvelé.

Elle soutient qu’il appartient au locataire qui entend soit contester le congé soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction de saisir le tribunal avant l’expiration du délai de 2 ans à compter de la date pour lequel le congé a été donné, que la SARL LML s’est abstenue de toute initiative et que dès lors le silence gardé par elle doit s’analyser en une acceptation du principe du renouvellement aux conditions mentionnées dans le congé du 22 novembre 2011.

Elle prétend qu’à tout le moins, il s’agit d’une contestation sérieuse.

Cette argumentation ne saurait être retenue.

XXX ne peut utilement soutenir que le silence gardé par la société locataire après la délivrance du congé avec offre de renouvellement sollicitant la fixation du loyer à 45.000 euros par an vaudrait acceptation de ce prix, l’acceptation de loyer du bail renouvelé ne pouvant résulter d’une simple abstention et ne pouvant ressortir que de l’expression d’une manifestation non équivoque de volonté.

L’absence de diligences des parties dans le délai de deux ans, si elle n’affecte pas le renouvellement du bail dont le principe est acquis, a pour effet d’éteindre l’action en fixation du loyer qui est frappé par la prescription de l’article L 145-60 du code de commerce.

La prescription a commencé à courir au jour de la prise d’effet du nouveau bail soit le 30 juin 2012, elle était donc acquise le 1^er juillet 2014.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que l’inaction des parties avait eu pour effet de conduire à la reconduction du bail aux conditions qui prévalaient lors de la période précédente.

S’agissant de la demande présentée par la SCI OBI tendant à ce qu’il soit enjoint à la SARL LML de justifier de l’exécution des travaux prévus au bail, il n’est pas contesté que la SCI OBI a fait délivrer à la SARL LML le 26 novembre 2014 un commandement visant la clause résolutoire dans le cadre d’une autre procédure.

L’ordonnance sera en conséquence confirmée.

En équité, il sera alloué une somme complémentaire de 1.500 euros à la SARL LML pour les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance déférée,

Condamne la SCI OBI à payer à a SARL LML la somme complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI OBI aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL S. BRIAND