COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Expropriations

ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2013

Débats du 18 Juin 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/00008

Minute n° :

Ce jour, DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE TREIZE,

A l’audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d’Appel de MONTPELLIER , Monsieur F-Luc PROUZAT, Conseiller assisté de M. Philippe CLUZEL, Greffier a prononcé l’arrêt suivant dans l’instance opposant :

d’une part :

L’ETAT – AUTOROUTES DU SUD DE LA FRANCE (CONCESSIONNAIRE), prise en la personne de son directeur en exercice domicilié ès qualité au siège social

XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Fabienne BEUGNOT (avocat au barreau de MARSEILLE) substituée par M^e TEISSEYRE, avocat

APPELANTE

et

d’autre part :

Monsieur J V W Z

né le XXX à XXX

Domaine de Saint Y

XXX

Représentant : M^e Benjamin FOURNIE, avocat, de la SCP COULOMBIE, GRAS, CRETIN, BECQUEVORT, ROSIER, SOLAN D (avocats au barreau de MONTPELLIER)

INTIME

en présence de

M. S T

XXX

Centre Administratif Chaptal

XXX

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

Statuant sur l’appel d’un jugement du Juge de l’Expropriation du Département de l’Hérault en date du

19 Décembre 2012

Après que les débats aient eu lieu à l’audience publique du 18 Juin 2013 où siégeaient :

— Monsieur F-Luc PROUZAT, Conseiller de Chambre, Président suppléant, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de MONTPELLIER, en remplacement de M. BACHASSON, Président empêché,

— Madame Caroline DUCHAC, Vice-Présidente du Tribunal de Tribunal de Grande Instance de Carcassonne, juge de l’Expropriation du Département de l’Aude, désignée par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,

— Madame Sylvia DESCROZAILLE, Juge au Tribunal de Grande Instance de Rodez chargée du Tribunal d’instance de Millau, juge de l’Expropriation du Département de l’Aveyron, désignée par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,

En présence de M. L, délégué par le Trésorier Payeur Général de la Région Languedoc Roussillon, Commissaire T,

assistés de M. Philippe CLUZEL, Greffier,

Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et S T entendus en leurs observations,

Après avoir mis l’affaire en délibéré au 17/09/2013 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, les magistrats du siège ont délibéré en secret, conformément à la loi.

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :

Par décret du Premier ministre en date du 30 avril 2007, ont été déclarés d’utilité publique et urgents les travaux de construction du dédoublement de l’autoroute A 9 au droit de Montpellier, compris entre Lunel-Viel, à l’est, et Fabrègues, à l’ouest, et sur le territoire des communes de Baillargues, Castries, Fabrègues, Lattes, Lunel-Viel, Mauguio, Montpellier, Saint-Aunès, Saint-Brès, Saint-Geniès-des-Mourgues, Saint-F-de-Védas, Valergues et Vendargues dans le département de l’Hérault.

Dans le cadre de la réalisation du projet conduit par la société des Autoroutes du Sud de la France, concessionnaire de l’Etat, ont ainsi été déclarés cessibles les terrains suivants, totalisant 11 586 m², situés sur le territoire de la commune de Baillargues (34) et appartenant à J Z :

Section

N°

Lieu-dit

Surface totale

XXX

XXX

AZ

9

Domaine de Saint Y

26 922 m²

10 914 m²

16 008 m²

AZ

10

Domaine de Saint Y

XXX

XXX

XXX

AZ

11

Saint Y

XXX

XXX

19 m²

Après avoir notifié, par courrier du 10 janvier 2012, une offre d’indemnisation à M. Z à hauteur de la somme de 20 120 €, indemnité de remploi comprise, la société des Autoroutes du Sud de la France a, à défaut d’accord amiable, saisi le juge de l’expropriation du département de l’Hérault, selon la procédure d’urgence, aux fins de fixation des indemnités revenant à l’intéressé.

L’ordonnance d’expropriation a ensuite été prononcée le 16 mars 2012.

Après visite sur les lieux, le juge de l’expropriation a, par jugement du 19 décembre 2012, fixé à 122 708 € l’indemnité globale revenant à M. Z pour l’expropriation partielle des parcelles cadastrées section XXX, 10 et 11, rejeté le surplus des demandes et condamné la société des Autoroutes du Sud de la France à payer à celui-ci une somme de 4186 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société des Autoroutes du Sud de la France, agissant pour le compte de l’Etat, a relevé appel de ce jugement, lui ayant été signifié le 4 février 2013, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée le 25 février 2013 au greffe de la cour.

Elle a déposé son mémoire d’appelante accompagné de quinze pièces, le 15 avril 2013, et celui-ci a été notifié le 2 mai 2013 à M. Z et le 30 avril 2013 au commissaire T.

M. Z a déposé son mémoire d’intimé avec 25 pièces, le 28 mai 2013.

Le 14 juin 2013, la société des Autoroutes du Sud de la France a déposé un mémoire en réplique, comportant quatre pièces nouvelles en réponse aux moyens soutenus par l’intimé.

S T n’a pas déposé de conclusions devant la cour.

* *

*

La société des Autoroutes du Sud de la France demande à la cour de réformer le jugement, de fixer à la somme de 20 120 € le montant des indemnités revenant à M. Z sur la base de 1,50 € le m² et de ramener à la somme de 1500 € l’indemnité de procédure, allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; enfin, elle sollicite l’allocation de la somme de 1500 € en remboursement de ses frais irrépétibles en cause d’appel.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :

— contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, la date de référence au sens de l’article L. 13-15 du code de l’expropriation doit être fixée, pour les parcelles XXX et 10 classées en zone A, au 6 février 2006, date d’approbation du PLU de Baillargues, ayant délimité la zone dans laquelle celles-ci sont situées, et, pour la parcelle XXX, classée en zone 1UEa, au 6 février 2006, date de modification du POS, ayant délimité la zone où se situe la parcelle,

— le premier juge a retenu, pour l’estimation des parcelles, une « plus value de situation » sans explication, ni motivation, alors que les parcelles XXX et 10 ne jouxtent pas les bâtiments du domaine Saint Y, que la zone d’activités est située de l’autre côté de l’autoroute A 9, qui constitue une coupure physique empêchant les parcelles de bénéficier de toute proximité des réseaux, que la parcelle XXX est enclavée et est donc inconstructible, d’autant que la ligne électrique se trouve implantée à 150 mètres environ, et que la situation des terrains a été appréciée au jour du transport sur les lieux et non à la date de référence du 6 février 2006,

— alors que 21 actes administratifs avaient été produits aux débats, le premier juge n’a pas tenu compte des dispositions de l’article L. 13-16 du code de l’expropriation,

— pour l’évaluation des parcelles XXX et 10 classées en zone A, il a considéré que celles-ci ne pouvaient être comparées à des parcelles situées dans Montpellier ou dans des localités de la première couronne et qu’il convenait d’appliquer un abattement de 50% pour obtenir un prix de 9 € le m², bien que ces parcelles, éloignées des réseaux et des constructions et situées dans une zone agricole et inondable, ne bénéficient d’aucune commodité particulière, permettant de retenir une valeur supérieure à celle d’un terrain à usage agricole,

— il a ensuite évalué à 23 € le m² la parcelle XXX, classée en zone 1UEa, en appliquant un abattement de 60% sur le prix moyen des terrains à bâtir, objet de deux termes de comparaison, mais sans tenir compte du fait qu’il s’agit d’une friche enclavée, située dans la bande non aedificandi de 100 mètres à partir de l’axe de l’autoroute A 9,

— le préjudice lié à une dépréciation du surplus, invoqué par M. Z, n’est pas justifié tenant le fait que les divers terrains expropriés, constituant une zone « tampon » entre l’autoroute A 9 et le domaine Saint Y, appartiennent à des propriétaires différents et ne forment donc pas une unité foncière,

— au surplus, l’expropriation ne prive pas la maison principale du domaine de sa ceinture végétale, le rapprochement de la maison de 200 mètres à 140 mètres n’étant pas, en effet, de nature à déprécier le surplus de la propriété, qui reste homogène.

M. Z demande à la cour de rejeter (sic) l’appel formé, tenant les diverses nullités, les fins de non recevoir et la déchéance, dont il est entaché ; formant appel incident, il sollicite que le montant des indemnités principale et de remploi lui revenant soit fixé à la somme de 251 423,80 €, sur la base d’un prix de 18 € le m² pour le terrain classé en zone A et de 60 € le m² pour le terrain classé en zone U et que lui soit alloué une indemnité de 168 000 € compensatoire du préjudice résultant de la réduction d’une marge d’isolement et de la dépréciation du surplus ; il conclut à la confirmation du jugement pour le surplus et à la condamnation de l’Etat représenté par la société des Autoroutes du Sud de la France à lui payer la somme de 2392 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient en substance que :

— l’appel a été formé par « l’Etat ' Autoroutes du Sud de la France (concessionnaire) », entité dépourvue de capacité d’ester en justice,

— l’acte de saisine est également nul en raison du défaut de pouvoir de MM. A et G, qui ne sont ni directeur général, ni directeur général délégué, pour représenter la société des Autoroutes du Sud de la France,

— l’Etat, qui n’est pas l’autorité expropriante, partie en première instance, n’avait pas qualité pour interjeter appel du jugement,

— seule la société des Autoroutes du Sud de la France, concessionnaire de l’Etat, avait intérêt à former appel du jugement,

— alors que la déclaration d’appel faite le 25 février 2013 l’a été par la société des Autoroutes du Sud de la France, l’Etat a déposé un mémoire d’appelant le 15 avril 2013, soit plus d’un mois après la signification du jugement, ce dont il résulte que son appel est tardif,

— la société des Autoroutes du Sud de la France, qui n’a pas déposé son mémoire dans le délai de deux mois prévu par l’article R. 13-49 du code de l’expropriation, se trouve déchue de son appel.

Concluant sur le fond, il expose que :

— la 3^e modification du PLU de Baillargues intervenue le 11 mai 2010 a impacté la zone A dans laquelle sont classées les parcelles XXX et 10 et doit donc être retenue comme date de référence, tandis la date à retenir, s’agissant de la parcelle XXX, classée en zone UE, est celle du 6 février 2006 à laquelle le POS a été transformée en PLU sans qu’aucune modification de la zone ne se soit produite ultérieurement,

— si la parcelle XXX, enclavée, ne peut être qualifiée de terrain à bâtir, les parcelles XXX et 10, qui sont classées dans un secteur constructible et sont seulement susceptibles de se voir imposer des prescriptions spéciales en cas d’autorisation d’urbanisme, tenant leur inclusion partielle en zone inondable « ZI » du document graphique du PLU, doivent en revanche recevoir une telle qualification, dès lors qu’elles disposent d’un accès direct à l’ancienne RN n° 113, que le réseau électrique moyenne tension se trouve à proximité, qui assure la desserte des cinq appartements édifiés sur le reliquat, non exproprié, de la parcelle XXX, que la desserte en eau potable du domaine Saint Y où se trouve notamment sa maison d’habitation, les cinq appartements et des chambres d’hôte, exploités par lui, s’effectue par un forage privé et que l’assainissement des bâtiments du domaine est également assuré par un assainissement autonome,

— en toute hypothèse, les parcelles XXX et 10 qui constituent le jardin d’agrément du domaine Saint Y et des cinq appartements édifiés sur le reliquat, non exproprié, de la parcelle XXX, forme une unité foncière homogène, sont desservies par l’ensemble des réseaux et sont localisées à proximité immédiate d’importantes voies de communication (l’ancienne RN n° 113, l’autoroute A 9) et de zones commerciales (la ZAC Saint Y, la ZI de la Biste, le parc d’activités Aftalion), ce dont il résulte qu’elles bénéficient d’une situation privilégiée,

— la parcelle XXX, qui se situe dans un environnement de bâtiments industriels et commerciaux, non loin de la nouvelle RN n° 113 et de l’autoroute A 9, bénéficie également d’une situation privilégiée,

— les actes de vente et les jugements au nombre de 21, produits par la société des Autoroutes du Sud de la France, ne constituent pas des termes de comparaison pertinents, dès lors que ne sont précisées ni la localisation des parcelles, ni leurs caractéristiques,

— par jugement du 7 septembre 2012, le juge de l’expropriation du département de l’Hérault, pour des parcelles situées à Saint-Aunès en zone A, à proximité d’un hameau habité, non desservies en eau et électricité et classées en zone rouge au PPRI, a fixé l’indemnité de dépossession sur la base de 9 € le m², qui constitue donc un prix plancher,

— tenant les éléments de référence, qu’il communique, relativement à des terrains situés sur des communes de l’agglomération de Montpellier en zone N, A ou AU-0 ou en zone AUhg du PLU de Saint-Aunès, l’indemnité de dépossession lui revenant, pour les parcelles XXX et 10, doit être calculée sur la base d’un prix de 18 € le m²,

— le prix des terrains en zone U, sur les territoires de Bailargues et Saint-Aunès, se négocient dans une fourchette se situant entre 48 € et 212 € le m², en sorte que la parcelle XXX, compte tenu de sa situation enclavée, doit être estimée à 60 € le m²,

— les parcelles XXX et 10 forment avec la parcelle XXX, dont il est également exproprié, et les parcelles XXX à 79, dont M. et M^me C sont expropriés, une ceinture foncière, constituant une zone « tampon » entre les cinq appartements édifiés sur la parcelle XXX et les importantes voies de communication, qui se trouvent à environ 130 mètres, permettant d’isoler le domaine des nombreuse nuisances engendrées par celles-ci,

— la suppression de cette zone « tampon » a pour effet de rapprocher l’autoroute A 9 de 130 mètres à 54 mètres des cinq appartements loués, en sorte que ceux-ci vont être dépréciés et qu’ils vont perdre un terrain d’aisance,

— son bien immobilier, évalué 420 000 €, subit ainsi une dépréciation de 40% de sa valeur, ce dont il résulte un préjudice causé par l’expropriation de 168 000 €.

MOTIFS de la DECISION :

1- les incidents de procédure :

Il ne peut être soutenu que l’appel a été interjeté par une entité dépourvue de la capacité d’ester en justice, alors que la déclaration faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 25 février 2013, l’a été par l’Etat représenté par la société des Autoroutes du Sud de la France, partie au jugement de première instance ; à cet égard, l’article 2 de la convention de concession passée entre l’Etat et la société des Autoroutes du Sud de la France, approuvée par décret du 7 février 1992, dispose que les terrains acquis par l’Etat, nécessaires à la concession, sont mis à la disposition du concessionnaire dans les conditions fixées à l’article 5 et que les autres terrains, nécessaires à la concession, sont acquis directement par le concessionnaire et sont, dès leur acquisition, intégrés au domaine de l’Etat ; les articles 11 et 12 de la convention énoncent, par ailleurs, que lorsque des travaux sont déclarés d’utilité publique, la société concessionnaire est investie, pour l’acquisition des terrains et l’exécution des travaux dépendant de la concession, de tous les droits que les lois et règlements confèrent à l’Etat en matière de travaux publics et que tous les frais nécessaires à la construction, à l’entretien et à l’exploitation des autoroutes, y compris toutes les indemnités pouvant être dues à des tiers, sont à la charge de la société concessionnaire.

Il résulte de ce qui précède que pour l’acquisition, par voie d’expropriation, des terrains nécessaires à la concession et l’indemnisation des propriétaires et exploitants évincés, la société des Autoroutes du Sud de la France agit pour le compte de l’Etat, les terrains étant, dès leur acquisition, intégrés au domaine de l’Etat ; l’ordonnance d’expropriation prononcée en l’occurrence, le 2 juillet 2012, l’a ainsi été au bénéfice de l’Etat (ministère de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement) représenté par la société des Autoroutes du Sud de la France ; le premier moyen de nullité de la déclaration d’appel n’est donc pas fondé.

Dans le mémoire d’appelant déposé le 15 avril 2013, la société des Autoroutes du Sud de la France, agissant pour le compte de l’Etat, indique être représentée par M. M A, directeur d’opérations de Montpellier, en vertu des pouvoirs donnés par M. O G, directeur de la construction et de la maintenance de l’infrastructure, suivant procuration sous signature privée en date du 10 octobre 2011 (sic).

Si, selon l’article L. 225-56 du code de commerce, le directeur général et les directeurs généraux délégués sont investis des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société anonyme, qu’ils représentent dans ses rapports avec les tiers, cette règle n’exclut pas la possibilité, pour ces représentants légaux, de déléguer le pouvoir d’effectuer des actes déterminés ; au cas d’espèce, il ressort des pièces produites que M. G détient, depuis le 8 janvier 2008, le pouvoir de représenter la société des Autoroutes du Sud de la France auprès de tous tiers, personnes physiques ou personnes morales de droit privé ou de droit public, dans les transactions foncières à réaliser sur l’ensemble du réseau ASF, pouvoir qui lui a été délégué par le directeur général de la société (M. Q R) et qu’il a lui-même subdélégué à M. A suivant procuration du 10 octobre 2011 ; il s’ensuit que le second moyen de nullité de la déclaration d’appel, tiré du défaut de pouvoir de MM. A et G, n’est pas davantage fondé.

Il a été indiqué précédemment qu’en vertu de la convention de concession, la société des Autoroutes du Sud de la France est chargée de procéder, pour le compte de l’Etat, à l’acquisition forcée des terrains nécessaires à la concession, intégrés au domaine de l’Etat dès leur acquisition, ainsi qu’à l’indemnisation des propriétaires et exploitants évincés ; il ne peut dès lors être soutenu que l’Etat représenté pour la circonstance par la société des Autoroutes du Sud de la France, son concessionnaire, partie au jugement de première instance, se trouve irrecevable, faute de qualité ou d’intérêt, à interjeter appel du jugement.

L’Etat représenté par la société des Autoroutes du Sud de la France, qui a régulièrement relevé appel du jugement, par déclaration du 25 février 2013, dans le mois de la notification lui ayant été faite par acte d’huissier de justice du 4 février 2013, en conformité de l’article R. 13-47 du code de l’expropriation, a ensuite déposé son mémoire d’appelant et ses pièces au greffe de la cour, le 15 avril 2013, dans le délai de deux mois de l’appel, prévu par l’article R. 13-49, alinéa 1^er, du même code ; aucune irrecevabilité, ni déchéance de l’appel ne sont donc encourues.

2- le fond du litige :

a) les dates à retenir pour l’appréciation de l’usage effectif du bien et la détermination de sa consistance :

En cas d’acquisition par voie d’expropriation d’un terrain soumis au droit de préemption des espaces naturels sensibles, la date de référence prévue à l’article L. 13-15 du code de l’expropriation est, en application de l’article L. 142-6 du code de l’urbanisme, celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan d’occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain ; s’agissant de l’expropriation d’un bien soumis au droit de préemption urbain, la date de référence à retenir est, par application des dispositions combinées des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l’urbanisme, celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Au cas d’espèce, les parcelles XXX et 10 sont classées en zone A du plan local d’urbanisme de Baillargues approuvé le 6 février 2006, tandis que la parcelle XXX est classée en zone UE dudit plan ; le PLU de Baillargues a subi diverses modifications, la dernière en date du 11 mai 2010, dont il n’est cependant pas établi qu’elle ait apporté des changements notamment en ce qui concerne la délimitation des zones A et UE dans lesquelles sont situées les parcelles litigieuses ; pour demander que soit fixée au 11 mai 2010 la date de référence à retenir pour l’appréciation de l’usage effectif des parcelles XXX et 10, M. Z se borne à affirmer que la 3^e modification du PLU intervenue à cette date a impacté (sic) la zone A, sans fournir d’éléments de nature à prouver que le régime juridique et/ou la délimitation de la zone ont alors été modifiés ; la date de référence à prendre en compte est donc celle du 6 février 2006 à laquelle est devenue opposable aux tiers la délibération du conseil municipal de Baillargues approuvant le PLU.

Il n’est pas discuté, par ailleurs, qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, prononcée le 16 mars 2012, la partie, expropriée, des parcelles XXX et 10 est en nature de prairie, libre d’occupation ; la cour se réfère aux constatations faites par le premier juge, lors de sa visite des lieux, dont il résulte que les parcelles sont accessibles depuis le CD n° 613 (ex RN n° 113) par un tronçon désaffecté de l’ancienne route nationale, qu’elles sont utilisées pour le pacage des chevaux et comportent, dans la partie nord-ouest de la parcelle XXX, une maison d’habitation abritant cinq petits appartements de 30 à 60 m² loués par le propriétaire et que les réseaux électrique et de téléphone sont situés à proximité ; il est constant que la maison édifiée sur la parcelle XXX, incluse dans le domaine Saint Y, est desservie par le réseau électrique d’Edf, que son alimentation en eau est assurée par un forage et qu’elle dispose d’un assainissement autonome.

Quant à la parcelle XXX, située de l’autre côté de l’autoroute A 9, elle consiste en une terre en friche, libre d’occupation ; selon les constatations faites lors de la visite des lieux, cette parcelle n’est pas desservie par une voirie et borde un ruisseau « La Cadoule », le premier juge ayant notamment relevé l’existence d’une zone industrielle à 300 ou 400 mètres en bordure du CD n° 613.

b) la qualification juridique du bien :

A la date de référence, les parcelles XXX et 10 sont classées en zone A du PLU regroupant les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres et destinés à l’exercice de l’activité agricole ; seules y sont autorisées, sous certaines conditions, les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole et aux services publics ou d’intérêt collectif, sachant que les possibilités d’occupation du sol ne sont pas règlementées ; les constructions nouvelles à usage d’habitation, nécessaires à l’exploitation agricole, y compris les gîtes ruraux, limités à trois, et les chambres d’hôte, limitées à cinq, doivent ainsi être implantées à au moins 70 mètres des bâtiments existants ; les parcelles figurent également en zone « ZI » (zone inondable) portée sur le document graphique du PLU, zone dans laquelle les autorisations d’urbanisme pourront être refusées ou accordées assorties de prescriptions spéciales, en application des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ; enfin, elles sont grevées d’une servitude de recul de 100 mètres par rapport à l’axe de l’autoroute A 9, en vertu de l’article L. 111-1-4 du même code.

En raison de leur classement en zone A, les parcelles XXX et 10 ne peuvent être considérées comme situées dans un secteur désigné comme constructible au PLU au sens de l’article L. 13-15 II du code de l’expropriation et recevoir ainsi la qualification de terrain à bâtir, contrairement à ce que soutient M. Z.

XXX est classée, à la date de référence, en zone UE du PLU, dans le secteur 1UEa correspondant à la ZAC de Massane ; il s’agit d’un secteur équipé destiné à l’implantation d’activités, dont la majorité génère un trafic poids lourds important ; n’y sont autorisées que les constructions à usage industriel, commercial et de bureaux, les installations classées et les lotissements à usage d’activité, le COS étant fixé à 0,50 dans le secteur considéré ; la parcelle figure, en outre, en zone « ZI » (zone inondable) sur le document graphique du PLU et est affectée de la servitude de recul de 100 mètres par rapport à l’axe de l’autoroute A 9 instituée par l’article L. 111-1-4 du code de l’urbanisme.

En dépit de son classement en zone UE, la parcelle est enclavée et n’est pas desservie par les réseaux situés à proximité immédiate, ce dont il résulte qu’elle ne peut revêtir la qualification de terrain à bâtir.

Les terrains expropriés se trouvent, en revanche, localisés au sein de l’agglomération montpelliéraine, dans une zone périurbaine, non loin de la ZAC de Saint Y située sur le territoire de la commune limitrophe de Saint-Aunès, dans laquelle est notamment implanté le centre commercial Leclerc, des parcs d’activités de la Biste et « Altafion » et de la ZAC de Massane, situés de l’autre côté de l’autoroute A 9, sur la commune de Baillargues, ces zones d’activités, expressément mentionnées dans le PLU approuvé en février 2006, ayant été créées bien antérieurement à cette date ; ils sont également localisés à proximité d’une importante voie de circulation, le CD n° 613, lui-même relié par l’échangeur de Vendargues à l’autoroute A 9 ; en outre, les parcelles XXX et 10, proches des bâtiments formant le domaine Saint Y, disposent d’un accès direct à la voie publique, étant observé que les divers réseaux (eau potable par forage privé, raccordement au réseau Edf et assainissement autonome par fosse septique toutes eaux) assurent la desserte de la maison abritant cinq logements, édifiée sur la parcelle XXX en vertu d’un permis de construire délivré le 4 mars 1992.

Il doit dès lors être reconnu aux terrains expropriés une situation privilégiée, facteur de plus-value, liée à la présence de zones d’activités et de voies de circulation importantes et, pour la partie expropriée des parcelles XXX et 10, à l’existence des réseaux à proximité.

c) l’évaluation du bien :

— la partie expropriée des parcelles XXX et 10 :

L’évaluation doit se faire au regard de l’usage effectif du terrain, strictement agricole, en tenant compte de la plus-value de situation, dont il bénéficie, mais de l’inclusion du terrain dans une zone portée comme inondable dans le document graphique du PLU et dans la bande de recul de 100 mètres à partir de l’axe de l’autoroute A 9.

La société des Autoroutes du Sud de la France communique un tableau des acquisitions réalisées à l’amiable, dans le périmètre des opérations faisant l’objet de la DUP, entre janvier et septembre 2012, faisant notamment apparaître des prix compris entre 0,75 € et 1,50 € le m² pour des terrains situés à Baillargues et classés en zone A du PLU ; à cet égard, elle verse aux débats 14 actes de vente relativement à des parcelles en nature de terre ou de vigne, figurant au cadastre de Baillargues dans les sections AY, AN, AX et AW, situées au nord-est du terrain exproprié, le long de l’autoroute A 9, dont les plus significatives sont les suivantes :

— vente du 10 février 2012 (consorts B / société des Autoroutes du Sud de la France) de la parcelle en nature de terre cadastrée lieu-dit « Bois de Saint-Y », section XXX, d’une surface de 3361 m², en contrepartie d’une indemnité principale de 5041,50 €, soit 1,50 € le m².

— vente du 10 février 2012 (Durand / société des Autoroutes du Sud de la France) de deux parcelles en nature de terre cadastrées lieu-dit « Las Lignères », section XXX, et lieu-dit « Lous Carboux », section XXX, d’une surface totale de 3967 m², en contrepartie d’une indemnité principale de 5950,70 €, soit 1,50 € le m².

— vente du 15 février 2012 (Galibert / société des Autoroutes du Sud de la France) de deux parcelles en nature de terre cadastrées lieu-dit « Chemin de Castries », section XXX et 87, d’une surface totale de 4079 m², en contrepartie d’une indemnité principale de 6118,50 €, soit 1,50 € le m².

— vente du 1^er mars 2012 (Gras / société des Autoroutes du Sud de la France) de trois parcelles cadastrées lieu-dit « Las Lignères », section XXX et 111, et lieu-dit « Bois de Saint-Y », section XXX, d’une surface totale de 3291 m², en contrepartie d’une indemnité principale de 2468,25 €, soit 0,75 € le m².

— vente du 1^er mars 2012 (Deloustal / société des Autoroutes du Sud de la France) de deux parcelles en nature de terre cadastrées lieu-dit « Las Lignères », section XXX et 109, d’une surface totale de 3833 m², en contrepartie d’une indemnité principale de 2874,75 €, soit 0,75 € le m².

— vente du 15 juin 2012 (SARL Ponce / société des Autoroutes du Sud de la France) de deux parcelles en nature de vigne cadastrées lieu-dit « Lous Carboux », section XXX et 72, d’une surface totale de 6607 m², en contrepartie d’une indemnité principale de 9910,50 €, soit 1,50 € le m².

Les parcelles ainsi vendues sont cependant enclavées, desservies par de simples chemins communaux ou éloignées des réseaux et bénéficient donc d’une situation nettement moins favorable.

L’appelante produit également sept jugements rendus le 26 juillet 2012 et le 28 novembre 2012 par le juge de l’expropriation, fixant les indemnités dues aux propriétaires expropriés de terrains classés en zone A du PLU de Baillargues sur la base de prix compris entre 1,20 € et 2 € le m², mais le caractère définitif de ces jugements n’est pas établi, sachant que deux des propriétaires concernés n’ont pas comparu lors des débats devant la juridiction.

M. Z invoque, pour sa part, l’existence d’un prix « plancher » de 9 € le m², correspondant au prix retenu par le juge de l’expropriation, dans un jugement (n° 12/00476) du 7 septembre 2012 (société des Autoroutes du Sud de la France c/ I), pour évaluer quatre parcelles cadastrées à Saint-Aunès, section XXX, 85, 86 et 92, classées en zone A1 du PLU ; ce jugement a cependant fait l’objet d’un appel, actuellement pendant devant la cour.

Il produit un rapport de M. D, expert, proposant de valoriser les parcelles XXX et 10 sur la base de 18 € le m² compte tenu de leurs caractéristiques ; sont ainsi évoqués par l’exproprié les éléments de référence suivants relatifs à des terrains, qu’il présente comme classés en zones NC, ND, A ou N des POS/PLU applicables, situés dans des communes de l’agglomération montpelliéraine :

— deux arrêts de cette cour en date du 13 juillet 2009 (consorts E c/ commune de Montpellier ; consorts X c/ commune de Montpellier) fixant à 18 € et 19 € le m² l’indemnité due pour l’expropriation, en vue de la réalisation d’un parc paysager, de terrains en situation privilégiée, classés en zone N-2 du PLU de Montpellier, zone naturelle inconstructible, et situés en bordure de la ZAC de Malbosc dédiée à l’habitation ; même classés dans une zone naturelle, ces terrains, situés sur la colline de Malboc au nord ouest de Montpellier, bénéficient d’une localisation nettement plus favorable, en bordure d’un quartier fortement urbanisé de la ville et à moins de 5 kilomètres du centre historique.

— vente du 31 janvier 2012 (Letellier / communauté d’agglomération de Montpellier) de 16 parcelles cadastrées à Lattes, section XXX et suivantes, d’une surface totale de 45 056 m², au prix de 638 805,38 €, soit 14,18 € le m² ; l’acte de vente n’est pas produit, ni aucun élément permettant d’apprécier la situation de ces parcelles, dont il est affirmé par M. D, dans son rapport, qu’elles sont classées en zone N du PLU et en zone rouge au PPRI.

— arrêt de cette cour du 16 décembre 2008 (consorts H c/ commune de Saint F de Védas) fixant à 17 € le m² l’indemnité due pour l’expropriation, en vue de l’extension du complexe sportif, d’une parcelle cadastrée à Saint F de Védas, section XXX, de 19 836 m², classée en zone NC du POS ; toutefois, l’évaluation tient compte d’une situation privilégiée de la parcelle en limite de l’urbanisation de la ville, que marque l’allée du Terral.

— vente du 2 mai 2007 (Galtier / SCI Les concordes) d’un terrain en friche avec un petit mazet et un puits, cadastré à Lattes, section XXX, de 20 745 m², au prix de 414 900 €, soit 20 € le m² ; alors classé en zone ND du POS, cette parcelle, localisée au nord ouest du territoire communal et en bordure de l’A 9, a été acquise dans la perspective de la réalisation future d’un bâtiment à usage commercial, ainsi qu’il ressort des énonciations de l’acte, page 12 ; l’acquisition a donc été faite dans un but purement spéculatif.

— vente du 12 mai 2011 (Cassan / Crédit agricole) d’une parcelle cadastrée à Lattes, section XXX m² constituant un parking public non clos de 251 places de stationnement pour véhicules légers, au prix de 558 876,94 €, soit 29,73 € le m² ; cette parcelle, classée en zone A du PLU, est toutefois aménagée en parc de stationnement pour véhicules et est située dans le quartier de Maurin à Lattes, à côté des bâtiments de l’acquéreur, ce qui laisse supposer que le prix pratiqué est de pure convenance.

— vente des 28 décembre 2007 et 8 janvier 2008 (Benchemoul / communauté d’agglomération de Montpellier), dans le cadre de la réalisation du projet d’aménagement et de protection contre les inondations de la basse vallée du Lez, d’une parcelle cadastrée à Lattes, section XXX, d’une surface de 2267 m², au prix de 225 000 €, soit 99,25 € le m² ; classée en zone NC du POS et incluse dans la zone rouge du PPRI, cette parcelle, située au nord de la ville de Lattes et en bordure du fleuve, est cependant aménagée en parking de service d’un restaurant (« la Côte à l’Os »).

— promesse de vente acceptée le 23 avril 2012 (société SOFA / société des Autoroutes du Sud de la France), dans le cadre de la réalisation du projet de doublement de l’A 9, portant sur une parcelle cadastrée à Lattes, lieu-dit « Lous Tres Aoubrets », section XXX, totalisant 3490 m², au prix de 319 200 €, soit 91,46 € le m² ; cet élément de référence porte sur un terrain classé en zone A du PLU, mais qui est loué à la société France Auto pour les besoins de son activité de vente de véhicules automobiles.

— vente du 8 février 2007 (Dupuy / société Mas Coste) d’une parcelle de 6130 m², cadastrée à Lattes, lieu-dit « Mas Coste », section XXX, au prix de 275 850 €, soit 45 € le m², et vente du 5 novembre 2010 (Garrigues / société Mas Coste) de quatre parcelles cadastrées au même lieu-dit, section DM n° 54, 55, 56 et 58, totalisant 7898 m², au prix de 355 410 €, soit 45 € le m² ; toutefois, la déclaration de plus-value annexée à l’extrait de l’acte de vente du 5 novembre 2010 laisse à penser que les parcelles sont classées, non en zone A ou N, mais dans une zone à urbaniser.

Les prix ainsi pratiqués, compris entre 18 € et 99,25 € le m², ne reflètent pas seulement la valeur agricole des terrains concernés ou la valeur, qu’ils peuvent représenter d’un point de vue esthétique ou écologique, mais tiennent à d’autres facteurs de valorisation, liés soit à la nature et/ou à la situation des terrains, soit à l’intérêt particulier que leur acquisition présente pour l’acheteur ; ces éléments de référence concernent, en effet, des terrains ayant une nature spécifique (parkings) ou une situation bien meilleure (dans Montpellier, à l’intérieur ou en bordure d’une ZAC, en limite immédiate d’urbanisation) ou qui ont été acquis à des fins spéculatives ou par pure convenance personnelle de la part de l’acheteur .

M. Z se réfère à d’autres termes de comparaison portant sur des terrains vendus 30 € le m² malgré leur classement en zone AU-0 du PLU de Lattes, inconstructible en l’état en raison de l’insuffisance des réseaux, qui ne peuvent toutefois, s’agissant de terrains classés dans un zonage différent, servir utilement à l’évaluation des parcelles expropriées; il cite également deux ventes de terrains classés en zone AUhg du PLU de Saint-Aunés, réalisées à des prix de 66,17 € et 87 € le m², mais qui constituent des terrains à bâtir, l’un bénéficiant même d’un permis de construire.

En première instance, S T a produit 19 extraits d’actes, portant sur des terrains classés à Baillargues en zone A et dans les communes voisines de Saint-Aunès, Saint-Brès et Castries en zones NC ou ND, vendus au cours de la période 2009 ' 2011 à des prix compris entre 1 € et 3,20 € le m².

Pour déterminer la valeur vénale des parcelles XXX et 10, le premier juge a appliqué à la fourchette basse (18 € le m²) des prix pratiqués dans Montpellier ou les localités de la première couronne un abattement de 50% pour parvenir à un prix de 9 € le m² ; cependant, cette évaluation fait abstraction des caractéristiques des terrains, objet des divers éléments de référence, et des accords passés à l’amiable dans le périmètre des opérations faisant l’objet de la DUP relativement à des terrains également situés en bordure d’autoroute et classés en zone A du PLU de Baillargues ; aussi, en tenant compte de la plus-value de situation dont bénéficie, en l’occurrence, les parcelles litigieuses, un prix de 4 € le m² doit être retenu.

— la parcelle XXX

Classée dans une zone urbaine dédiée aux activités économiques, la parcelle XXX doit être évaluée en considération d’un tel usage ; quoique non qualifiée de terrain à bâtir, elle bénéficie néanmoins d’une plus-value de situation en raison de la présence de zones d’activités et de voies de circulation importantes, nonobstant son état d’enclavement et l’absence de réseaux à proximité.

Le tableau des acquisitions amiables, produit par la société des Autoroutes du Sud de la France, mentionne trois ventes de terrains portant sur des parcelles classées en zone XXX, soit 3558 m² à prendre sur la parcelle AZ n° 16 (Escuret), 215 m² sur la parcelle XXX) et 2823 m² sur les parcelles XXX et 15 (communauté d’agglomération de Montpellier), à des prix de 40 € le m² pour les deux premières ventes et de 15 € le m² pour la troisième ; ces parcelles, situées à proximité, dans le parc d’activités de Massane, sont soumises aux mêmes restrictions au droit de construire, mais ne sont pas enclavées, étant observé que la parcelle XXX sur laquelle porte l’essentiel de l’emprise figure également en zone inondable sur le document graphique du PLU.

De son côté, l’intimé se fonde sur les trois ventes suivantes citées dans le rapport d’expertise de M. D aux pages 49 à 51 :

— vente du 21 juillet 2006 (département de l’Hérault / SCI Leroy Merlin) d’une parcelle de 1805 m² cadastrée à Saint-Aunès, lieu-dit « Les Chênes », section XXX, au prix de 304 293,54 €, soit 168,58 € le m².

— vente du 29 mai 2008 (département de l’Hérault / SNC Alta) d’une parcelle de XXX m² cadastrée à Saint-Aunès, lieu-dit « Pioch Pelat », section XXX, au prix de 2 662 666,95 €, soit 212,13 € le m².

— vente du 29 mai 2008 (département de l’Hérault / SCI Leroy Merlin) de deux parcelles totalisant XXX m², cadastrées à Saint-Aunès, lieu-dit « Pioch Pelat », section XXX et 393, au prix de 2 662 666,95 €, soit 212,13 € le m².

Situées dans la ZAC Saint Y à XXX, ces parcelles constituent cependant des terrains à bâtir, qui ne peuvent être comparées à la parcelle XXX ; il en est de même des autres termes de référence invoqués par M. Z.

S T a communiqué en première instance un extrait d’acte se rapportant à la vente réalisée le 16 novembre 2005 au prix de 11,80 € le m² (Badie / SERM) d’un terrain de 10 121 m² classé en zone XXX.

Pour fixer à 23 € le m² la valeur de la parcelle XXX, le premier juge a appliqué un abattement de 70% sur le prix moyen des deux ventes de terrains classés en zone AUhg du PLU de Saint-Aunés, réalisées à des prix de 66,17 € et 87 € le m², dont il a été indiqué plus haut qu’ils constituaient des terrains à bâtir, l’un bénéficiant même d’un permis de construire ; pour autant, cette méthode ne tient pas compte des caractéristiques matérielles et juridiques de la parcelle litigieuse, qui est une friche enclavée, située dans une zone inondable et incluse dans la bande de recul de 100 mètres à partir de l’axe de l’autoroute A 9 ; aussi, son évaluation ne saurait excéder la somme de 10 € le m².

* *

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L’indemnité principale revenant à M. Z pour l’expropriation d’une emprise de 11 131 m² (10 914 m² + XXX) sur les parcelles XXX et 10 et pour l’expropriation de la parcelle XXX ressort donc à la somme de : (11 131 m² x 4 €) + (XXX x 10 €) = 49 074 € ; l’intéressé est, en outre, en droit de prétendre au paiement d’une indemnité de remploi égale à la somme de : (5000 € x 20%) + (10 000 € x 15%) + (34 074 € x 10%) = 5907,40 € ; les indemnités lui revenant représentent ainsi la somme totale de : 49 074 € + 5907,40 € = 54 981,40 € arrondie à 55 000 €.

L’indemnité accessoire de dépréciation du surplus :

Il résulte de l’article L. 13-13 du code de l’expropriation que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ; est ainsi indemnisable par la juridiction de l’expropriation le préjudice découlant directement de la dépossession, à l’exclusion de celui, qui résulte de l’exécution des travaux en vue desquels l’expropriation est poursuivie.

Ainsi, une emprise partielle est susceptible, selon les circonstances, d’entraîner une dépréciation du surplus, non exproprié, de la parcelle concernée ; de même, en cas d’expropriation d’une parcelle formant, avec d’autres, une unité foncière, une indemnité de dépréciation du surplus peut également être allouée sur le fondement de ce texte, dès lors que les parcelles formant cette unité foncière appartiennent au même propriétaire.

Au cas d’espèce, la parcelle XXX, sur laquelle est édifiée, au sein du domaine Saint Y, une maison abritant cinq logements destinés à la location, se trouve séparée des parcelles XXX, et des parcelles XXX à 79, expropriées, par l’ancienne RN n° 113 ; en outre, si la parcelle cadastrée à Vendargues section XXX appartient M. Z, les parcelles cadastrées XXX à 79 sont la propriété de M. et M^me C et ne sauraient donc former avec la parcelle XXX une unité foncière, même si elles contribuent à constituer une zone « tampon » entre le domaine et le CD n° 613 et l’autoroute A 9.

En revanche, du fait de l’expropriation, la maison de M. Z, édifiée sur la parcelle XXX, actuellement distante d’environ 130 mètres de l’autoroute A 9, va être ramenée à 70 mètres de celui-ci ; si le terrain attenant est une prairie servant au pacage des chevaux, ainsi qu’il a été constaté lors de la visite des lieux, et non un jardin d’agrément, il n’en demeure pas moins que la maison va être privée d’une partie importante de l’espace naturel, qui l’entoure et qui constitue un élément du cadre de vie des occupants ; il en résulte une dépréciation du surplus de la propriété bâtie.

M. D, dans son rapport d’expertise amiable, évalue l’immeuble à la somme de 339 138 €, arrondie à 340 000 €, par la méthode dite « de capitalisation par le revenu », sur la base d’un taux de rentabilité de 6,5%, après avoir relevé que le montant total annuel des loyers, produits par les appartements, s’élevait à 22 044 € ; des photographies des lieux sont jointes à son rapport et l’un des appartements visité est décrit comme étant dans un état de vétusté moyen avec des menuiseries en bois, des murs peints, un sol carrelé et une salle de bains couverte de faïences murales ; les cinq appartements sont de type T2 avec des surfaces comprises entre 40 et 63 m² pour une surface totale de 215 m², les baux d’habitation, dont ils sont l’objet, étant versés aux débats.

La dépréciation de l’immeuble bâti sur le reliquat, non exproprié, de la parcelle XXX doit être déterminée, eu égard à la nature du terrain attenant et à la surface expropriée, en fonction d’un taux égal à 10% de la valeur de l’immeuble ; M. Z peut ainsi prétendre au paiement d’une indemnité de dépréciation du surplus égale à la somme de : 340 000 € x 10% = 34 000 € ; le jugement, qui a rejeté la demande en paiement d’une telle indemnité, doit dès lors être réformé de ce chef.

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Le surplus des dispositions du jugement doit être confirmé, y compris l’indemnité de 4186 € allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, couvrant les frais irrépétibles exposés par M. Z à l’occasion de l’instance, que le premier juge a estimé, en vertu de son pouvoir discrétionnaire, devoir faire supporter à la société des Autoroutes du Sud de la France, condamnée aux dépens.

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Au regard de la solution apportée au règlement du litige en cause d’appel, la société des Autoroutes du Sud de la France doit être condamnée aux dépens d’appel, mais sans qu’il y ait lieu de faire application, au profit de M. Z, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Rejette les incidents de procédure,

Au fond, réforme le jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 19 décembre 2012, mais seulement quant au montant des indemnités principale et de remploi allouées à l’exproprié et au rejet de la demande de celui-ci en paiement d’une indemnité de dépréciation du surplus,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Fixe à la somme totale de 55 000 € le montant des indemnités principale et de remploi dû à J Z par la société des Autoroutes du Sud de la France pour l’expropriation partielle des parcelles cadastrées à Baillargues (34), lieu-dit « Domaine de Saint Y », section XXX et 10 et lieu-dit « Saint Y », section XXX, formant un terrain d’une superficie totale de 11 586 m²,

Fixe à la somme de 34 000 € l’indemnité due par la société des Autoroutes du Sud de la France à M. Z au titre de la dépréciation de l’immeuble bâti sur la parcelle XXX,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Condamne la société des Autoroutes du Sud de la France aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à l’application, au profit de M. Z, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE PRESIDENT