Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 05 JUILLET 2012

(n° 12/253 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/01209

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2010 – Tribunal de Grande Instance de MEAUX – RG n° 07/02429

APPELANTE :

Madame N O V X épouse X-C

demeurant 115-117 R Saint-Antoine – 75004 PARIS

représentée par Maître Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L 0068

assistée de Maître Emmanelle GIRAUD plaidant pour PERICAUD ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque P 219

INTIME :

Monsieur Y Z

demeurant 22 R du Guet – 77260 LA FERTE SOUS JOUARRE

représenté par Maître Patrick BETTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L 0078

assisté de Maître Alain SEGERS, avocat au barreau de MEAUX, substitué par Maître Nadège SELLIN plaidant pour la SCP PINSON, avocats au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 mai 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame N-O LEMARINIER, conseillère

Greffier :

Lors des débats : Madame D E

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Alix DUPLESSIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Mme N-O X-C est propriétaire d’une parcelle de terrain sise à la Ferté sous Jouarre (77) cadastrée section AZ lieudit 'R du guet', section AZ 2 lieudit 'R du guet’ et section AZ 3 lieudit 'R de condé’ s’étirant en longueur entre la R de Condé et la R S, sur laquelle se trouve une maison d’habitation donnant 29 R de Condé et un garage ainsi qu’une maison de gardien donnant sur la R du Guet.

M. Y Z a acquis la parcelle voisine de celle de M^me X-C, cadastrée XXX et il a fait construire en limite séparative des deux fonds, et donnant sur la R S un immeuble de trois étages, à usage d’habitation comportant plusieurs logements, ce en vertu d’un permis de construire accordé le 21 décembre 2005.

Par acte d’huissier du 23 mars 2007, M^me X-C a fait assigner M. Z aux fins de voir ordonner, sous astreinte, la démolition de cette construction et obtenir diverses sommes à titre de dommages-intérêts, au motif que cette construction ne respecterait pas la législation relative aux vues et jours de souffrance ni les normes du plan d’occupation des sols de la commune, ce qui lui occasionnerait des troubles anormaux le voisinage.

Par jugement rendu le 4 novembre 2010, le tribunal de grande instance de Meaux a :

— constaté l’existence dans le bâtiment édifié par M. Z de vues obliques sur la propriété de M^me X-C, non conformes aux prescriptions du code civil,

— dit que l’existence de ces vues occasionne un trouble anormal de voisinage,

— condamné M. Z à payer à M^me X-C les sommes de :

—  5000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage subi,

—  6250 € à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations occasionnées au mur de séparation des deux propriétés,

—  3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes principales et reconventionnelles et condamné M. Z aux dépens.

Appelante de cette décision, M^me N-O X-C aux termes de ses dernières écritures signifiées le 2 mai 2012, demande à la Cour au visa des articles 676, 677, 678, 679, 544 et 1382 du Code civil de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— constaté l’existence dans le bâtiment édifié par M. Z de vues obliques sur sa propriété non conformes aux prescriptions du code civil,

— dit que l’existence de ces vues constitue un trouble anormal de voisinage,

— condamné M. Z à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouté M. Z de ses demandes reconventionnelles, à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations occasionnées au mur de séparation des deux propriétés,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de démolition de l’immeuble litigieux et réduit le montant des dommages et intérêts réclamés et statuant à nouveau de ces chefs :

— ordonner la démolition de la construction édifiée par M. Z sous astreinte journalière et non comminatoire de 500 € à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— le condamner à consolider le mur séparatif des deux propriétés après destruction de son immeuble, et ce sous la même astreinte,

— subsidiairement, le condamner à supprimer toutes les ouvertures présentes sur son mur pignon, et ce sous astreinte, ainsi que les vues obliques présentes sur les balcons de son immeuble, également sous astreinte,

en outre, le condamner à lui payer la somme de 150'000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage subi,

— le condamner à lui payer la somme de 10'883 € à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations occasionnées au mur de séparation des deux propriétés, soit 6250 € alloués par le tribunal plus 4633 € hors taxes en réparation de la destruction de la tête de mur qui longeait son garage, augmentées de la TVA au taux en vigueur, avec actualisation au jour de l’arrêt en fonction de l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction,

— débouter M. Z de son appel incident ainsi que de sa demande tendant à être autorisé à effectuer des travaux sur le mur de clôture,

— le condamner à lui verser la somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dépens de première instance et d’appel en sus.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 18 avril 2012, M. Y Z demande à la Cour au visa des articles 544, 676 et suivants et 1382 du Code civil de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M^me X-C de sa demande de démolition de l’immeuble litigieux,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— constaté l’existence de vues obliques sur la propriété de M^me X-C,

— dit que l’existence de ces vues occasionne un trouble anormal de voisinage,

— l’a condamné à payer à M^me X-C, la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage subi, celle de 6250 € à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations occasionnées au mur de séparation des deux propriétés, et 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— lui donner acte de ce qu’à la suite du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux le 14 novembre 2010, il a adossé, sur le mur pignon sur lequel se trouve la gouttière, lequel mur est d’une largeur de 25 cm, un nouveau mur d’une largeur de 40 cm de sorte qu’il n’existe plus de vues obliques sur les balcons à moins de 60 cm du fond de M^me X-C comme l’impose l’article 679 du Code civil puisque la largeur des deux murs excède 65 cm,

— lui donner acte de ce qu’il a effectué, à ses frais, la reconstruction de la tête du mur, R S, qui longeait son garage,

— lui donner acte de ce qu’il propose d’effectuer, à ses frais et par l’entreprise de son choix, les travaux de réparation des tuiles cassées sur le mur séparatif,

— en conséquence, dire et juger ces interventions satisfactoires et débouter M^me X-C de toutes ses demandes, fins et conclusions,

pour le surplus, la débouter purement et simplement de l’intégralité de ses demandes pour les motifs exposés ci-dessus,

À titre reconventionnel,

— dire et juger que M^me X-C sera tenue de le laisser entrer dans sa propriété, et ou toute entreprise de son choix, pour la remise en état du mur séparatif situé le long de la construction litigieuse, à charge pour lui et ou l’entreprise de prévenir une semaine avant son intervention M^me X-C et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— dire également qu’elle sera tenue de le laisser entrer dans sa propriété, et ou toute entreprise de son choix, pour lui permettre de poser un solin entre sa construction et le mur séparatif afin d’éviter des infiltrations entre ces deux ouvrages, à charge pour lui et ou l’entreprise, de prévenir une semaine avant son intervention M^me X-C et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner M^me X-C à lui payer la somme de 1847,16 € au titre du surcoût engendré par la pose d’équerres particulières en l’absence d’accès à sa propriété,

— la condamner à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

En tout état de cause, la condamner à lui payer la somme de 10'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

CECI ETANT EXPOSE,

LA COUR,

Considérant que M. Z a acquis la parcelle voisine de celle de M^me X C et a fait construire en limite séparative des deux fonds, et donnant sur la R S, un immeuble de trois étages à usage d’habitation comportant plusieurs logements dont la construction a été autorisée suivant un permis de construire accordé le 21 décembre 2005, devenu définitif ;

Considérant que la construction en cause est intervenue dans une zone pavillonnaire et que M^me X-C se plaint de ce qu’elle ne respecterait pas les dispositions légales relatives aux vues et aux jours de souffrance en ce que le mur pignon situé en limite des fonds comporte des pavés de verre constitutifs de jours de souffrance et qu’il existe des vues sur sa propriété à partir des balcons en façade qui ne respectent pas les distances imposées par le Code civil, que les normes du plan d’occupation des sols définissant une hauteur de 14 mètres à ne pas dépasser n’ont pas été respectées dans la mesure où le pignon de l’immeuble dépasse 16 mètres et que les travaux auraient occasionné la destruction et la dégradation du mur séparatif entre les deux fonds, qu’enfin elle souffrirait de troubles anormaux De voisinage en raison de l’existence de vues, du non-respect du POS et des nuisances liées à une atteinte à la tranquillité du voisinage, une perte d’ensoleillement sur sa parcelle et une perte de vue de sorte que sa propriété subit une perte de valeur ;

Considérant que l’inclusion dans un mur de briques de verre translucide scellées qui font corps avec le mur et ne peuvent donc s’ouvrir en ce qu’elles sont démunies de chassis et ne permettent que le passage de la lumière ne constitue pas une ouverture à verre dormant et donc un jour au sens de l’article 676 Code civil, mais une paroi scellée assurant un parfait isolement matériel et optique, n’imposant pas le respect des exigences d’implantation de l’article 677 du Code civil de sorte que par des motifs adoptés des premiers juges, M^me X-C doit être déboutée de ce chef de demande, étant surabondamment observé que la construction en cause est insusceptible d’être qualifiée de fenêtre de sorte qu’elle ne contrevient pas non plus aux dispositions de l’article 678 du Code civil, aucun élément du dossier ne permettant de supposer que M. Z aurait l’intention de remplacer la partie de mur en briques de verre par des fenêtres munies d’ouvrants ;

Que s’agissant des portes-fenêtres donnant sur des balcons au premier et deuxième étage des façades ouest et est de l’immeuble créant des vues obliques sur la parcelle de terrain de M^me X-C, M. Z reconnaît que son immeuble a été édifié en limite de séparation des deux fonds sans aucune marge de reculement de sorte que, déduction faite de l’épaisseur du mur fermant les balcons, de l’ordre de 25 centimètres, les vues à partir de ceux-ci ne respectaient pas la distance de 6 décimètres imposée par le code civil ;

Mais considérant qu’il résulte des photographies versées aux débats, non sérieusement démenties, que M. Z a, depuis la décision déférée édifié une paroi en béton sur toute la hauteur des balcons situés en limite des fonds augmentant ainsi la distance à partir de laquelle se font les vues obliques sur le terrain voisin et permettant d’assurer le respect de la distance légale de 60 centimètres, ce qui justifie l’infirmation de la décision en ce qu’il n’existe plus de vues obliques contrevenant aux dispositions légales sur la propriété de M^me X-C à partir des balcons de l’immeuble nouvellement construit ;

Considérant s’agissant des troubles de voisinage dont se plaint M^me X-C, qu’indépendamment de toute faute, celle-ci est fondée à obtenir réparation de troubles de voisinage, à les supposer anormaux ;

Considérant, ainsi que l’ont rappelé les premiers juges, le juge civil n’est pas compétent, en vertu du principe de séparation des pouvoirs pour apprécier la conformité du permis de construire au plan d’occupation des sols, en revanche, il peut apprécier si le bâtiment construit est conforme au plan d’occupation des sols et dans la négative, assurer la réparation du trouble anormal de voisinage qui en découlerait ;

Qu’en l’espèce, il résulte des énonciations mêmes du permis de construire, indépendamment tant du caractère non contradictoire des constatations opérées par M. B géomètre expert requis par M^me X-C selon lequel la construction en son point le plus haut atteindrait 16, 60 mètres, que du niveau à partir duquel cet expert a opéré ses mesures compte tenu de la pente du terrain, que la hauteur au vu des plans était de 16 mètres de sorte que les prévisions de hauteur fixée par l’article UA 10 du POS à 14 mètres sont dépassées ;

Que ce dépassement de la hauteur autorisée par le POS est de nature à aggraver le trouble de voisinage occasionné, dans une zone pavillonnaire constituée de maisons avec jardin, par le surplomb en limite de propriété d’un immeuble de deux étages plus combles habitables dont le volume s’en trouve augmenté d’autant, et à le rendre anormal en ce qu’il permet, d’une part, d’accroître la surface habitable et donc de concentrer davantage de personnes sur un même espace en augmentant les nuisances liées à un habitat groupé, et d’autre part, de modifier plus sensiblement encore l’environnement de la propriété de M^me X-C composé d’une maison avec un jardin planté sur la longueur du terrain par une perte d’ensoleillement ;

Considérant également, que les vues obliques, même si elles ont été supprimées ont causé à M^me X-C un préjudice, même si celui-ci n’a été que temporaire ;

Considérant que l’ensemble de ces troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage ont occasionné à M^me X-C un préjudice que la Cour, au vu des éléments du dossier, a les éléments d’appréciation suffisants pour fixer à 20'000 €, toutes causes confondues, de sorte que la décision des premiers juges doit être infirmée en ce sens ;

Considérant qu’aucun titre n’est produit relativement à la propriété du mur et que M. Z ne conteste pas qu’à l’occasion de ses travaux, le mur séparatif entre les deux propriétés ou à cheval sur cette limite, couvert de tuiles inclinées vers le terrain de M^me X-C et ce sur toute la longueur du jardin et une partie du garage de celle-ci a été endommagé et que M. Z n’établit pas l’avoir réparé en sorte que par les motifs adoptés des premiers juges, il convient de confirmer la décision déférée en ce qu’elle l’a condamné à payer la somme de 6250 € à M^me X-C à titre de dommages-intérêts en réparation des dégradations occasionnées à cette partie du mur et de le débouter M. Z de sa demande tendant à être autorisé à réparer lui-même le mur en pénétrant sur la propriété de sa voisine ;

Que s’agissant de la partie du mur qui a été abattu, côté R S, il résulte des pièces versées aux débats et en particulier des photographies (pièces 21 de la communication de pièces de l’appelante et 2 de celle adverse), d’une part, que le garage à M^me X- C est adossé au mur litigieux et que seule la tête du mur a été partiellement reconstruite en parpaings non recouverts d’enduits de sorte que M. Z ne peut prétendre sérieusement, ni que sa remise en état serait achevée, ni que les deux garages seraient soutenus du côté de la limite de propriété par un mur propre ;

Que ce mur séparatif ayant été détruit par M. Z, le coût de sa reconstruction lui incombe de sorte que la décision des premiers juges étant infirmée sur ce point, il sera condamné au paiement de la somme non sérieusement contestée en son montant de 4633 € hors taxes, augmentée de la TVA au taux en vigueur à la date du présent arrêt, nécessaire pour y parvenir ;

Considérant que compte tenu de ce qui vient d’être jugé, il n’y a pas lieu à ordonner la démolition de la construction opérée par M. Z et pas davantage la consolidation du mur au droit de la nouvelle construction, dont il n’est pas établi en l’état des pièces au dossier, s’agissant d’un mur ancien que le déport de sa crête et son absence de rectitude aient pour cause de pressions exercées par la construction litigieuse alors que la construction voisine repose sur un mur de soutènement indépendant du mur de clôture ;

Considérant en revanche qu’il convient d’en joindre à M^me X-C de laisser pénétrer l’entreprise du choix de M. Z pour effectuer la pose d’un solin sans qu’il apparaisse nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

Considérant que M. Z sollicite encore la condamnation de M^me X- C à l’indemniser du surcoût occasionné par son refus de laisser l’accès à sa propriété pour la pose d’échafaudages nécessités par sa construction ; que la décision des premiers juges qui observant qu’il n’était justifié d’aucune demande d’autorisation écrite adressée à M^me X-C ont à juste titre estimé, dans ces conditions, qu’il n’était pas démontré que le refus de M^me X-C ait été abusif, étant encore observé que la solution ayant consisté à la pose d’équerres pour pallier l’absence d’échafaudage d’un coût de 1847,16 € n’a pas été retenue et que la dépense alléguée n’est pas justifiée ;

Considérant que M. Z qui succombe sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, sera condamné aux dépens et indemnisera M^me X-C des frais exposés en appel à hauteur de la somme de 4000 €, en sus de la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles alloués en première instance ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement dont appel en ce qu’il a condamné M. Y Z à payer à M^me N-O X-C somme de 6250 € à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations occasionnées au mur de séparation des deux propriétés, et celle de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirmant pour le surplus et statuant à nouveau :

Condamne M. Y Z à payer à M^me N-O X-C la somme de 20'000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles anormaux de voisinage toutes causes confondues, et celle de 4633 €, augmentée de la TVA au taux en vigueur à la date du présent arrêt, au titre des travaux de reconstruction de la tête du mur R S,

Condamne M. Y Z à lui payer la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Enjoint à M^me N-O X-C de laisser pénétrer l’entreprise du choix de M. Y Soobryen pour réaliser la pose d’un solin,

Rejette toute autre demande,

Condamne M. Y Z aux dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Le greffier Le président