AFFAIRE : N° RG 15/00658

Code Aff. :

ARRÊT N°

PH.

JB.

ORIGINE : DECISION en date du 15 Décembre 2014 du Tribunal de Grande Instance de CAEN -

RG n° 12/03603

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 22 JUIN 2017

APPELANTE :

LA SAS MELANGER venant aux droits de la SAS MARBRERIE CHAUVIERE

N° SIRET : 735 650 152

ZA des Avaloirs Pré-en-Bail

53140 PRE EN PAIL-SAINT SAMSON

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean TESNIERE, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e Jean-Maurice CHAUVIN, avocat au barreau de RENNES,

INTIMEE :

LA SCI M. B X

N° SIRET : 445 156 094

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Catherine FOUET, avocat au barreau de CAEN,

assistée de M^e Hervé ABOUL, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BRIAND, Président de chambre,

Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller,

Madame HEIJMEIJER, Conseiller, rédacteur,

DÉBATS : A l’audience publique du 27 avril 2017

GREFFIER : Madame LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement le 22 juin 2017 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour et signé par Madame BRIAND, président, et Madame LE GALL, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial en date du 25-07-2003, avec effet au 18-02-2003, la SCI MB X a donné en location à la SA Marbrerie Chauvière un local de 365 m² situé à Saint Contest pour l’exploitation d’une activité de marbrerie et de pompes funèbres, moyennant un loyer mensuel de 2 900 €.

Deux avenants au bail ont été convenus les 05-03-2004 (intégration au contrat du magasin nouvellement construit) et 12-03-2009 (révision du loyer).

Par acte en date du 18-11-2009, M. et M^me X, dirigeants de la SA, ont cédé à la SAS Mélanger les actions composant la totalité du capital social de la SA Marbrerie Chauvière qui a été ensuite transformée en SAS du même nom.

Par acte d’huissier en date du 30-06-2011, la société locataire a notifié au bailleur un congé pour le 18-02-2012 ;

Un état de sortie a été établi contradictoirement par huissier le 22-02-2012.

Une liste des réparations locatives puis des devis de remise en état ont été adressés à la locataire, qui n’a pas donné suite.

Par jugement en date du 15-12-2014 assorti de l’exécution provisoire, le Tribunal de Grande Instance de Caen a condamné Marbrerie chauvière à payer à la SCI MB X la somme de 37 165,60 € au titre des réparations locatives, outre la somme de 2 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 27-02-2015, la SAS Marbrerie chauvière, aux droits de laquelle se trouve désormais la SAS Mélanger, a interjeté appel.

Par ordonnance en date du 27-01-2016, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d’expertise présentée par l’appelante.

Dans ses conclusions en date du 13-12-2016, à la lecture desquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés, la SAS Mélanger sollicite l’infirmation du jugement et le rejet des demandes de la SCI MB X.

Subsidiairement, elle sollicite que seule une part symbolique des réclamations au titre des peintures, portes, serrures rivets et rebouchage des trous soit laissée à sa charge pour tenir compte de la vétusté importante affectant ces postes.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite une mesure d’expertise aux fins notamment de vérifier la réalité des désordres, en rechercher la cause, et indiquer la nature et le coût des travaux de remise en état.

Elle réclame le paiement de la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en date du 15-12-2016, la SCI MB X sollicite la confirmation totale du jugement et y additant, réclame le paiement au titre des dépens, de la moitié du coût du procès verbal de constat de Maître Beaufils en date du 29-02-2012, soit 361,56 €.

Elle sollicite en outre le paiement de la somme de 4 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et l’application.

L’ordonnance de clôture est en date du 25-01-2017.

MOTIFS

- Sur les obligations du preneur

L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toutes espèces. Il doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L’article 1731 précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

Dans le cas présent, le contrat de bail du 25-07-2003 mentionne en page 6 que le bailleur n’aura à sa charge que les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil et que toutes les autres réparations sont à la charge du preneur, même dans le cas où elles seraient rendues nécessaires par la vétusté, l’usure normale ou par les vices cachés, ou encore par cas fortuit ou force majeure.

Le contrat détaille en page 3 les obligations du preneur, notamment tenu de jouir des lieux loués en bon père de famille, de les entretenir et de les restituer en bon état en fin de bail, et plus généralement de maintenir en bon état de fonctionnement, de sécurité et propreté l’ensemble des installations accessoires et éléments d’équipement, sans pouvoir faire aucun percement de murs ou de planchers, ni aucun changement de distribution sans le consentement du bailleur.

Il n’est pas contesté que le changement d’actionnariat de la SA Marbrerie Chauvière n’a pas modifié sa personnalité juridique et que sa transformation ultérieure en SAS n’a pas entraîné la création d’une nouvelle personne morale, de sorte qu’elle a été l’unique locataire des lieux de 2003 à 2012 et il importe peu dans ces conditions que les réparations locatives prennent leur source avant ou après le changement d’actionnariat survenu en 2009.

Il n’a pas été fait d’état des lieux lors de la signature du bail en 2003, et dans la convention de garantie conclue le 06-01-2010 lors de la cession des titres, les garants de la société cédante déclaraient, sans être contredits par les cessionnaires également signataires de l’acte, que les immeubles dans lesquels la société exploitait son activité, leurs installations, leurs réseaux et leurs agencements étaient en bon état d’entretien, de réparation et de fonctionnement.

L’état des lieux de sortie dressé par huissier le 29-02-2012 révèle toutefois divers désordres.

Ainsi, en extérieur, l’huissier constate sur la façade nord de l’atelier que le bardage métallique est sali et verdi en partie basse et qu’il existe une multitude de trous de fixation de l’ancienne enseigne, non rebouchés, outre deux perforations importantes à hauteur d’un appentis, les portes métalliques piétons et véhicule étant également salies et verdies.

La peinture du bardage en façade sud est en mauvais état et s’écaille, de même que celle en façade est, le bardage présentant deux chocs, la tôle de recouvrement de la porte étant tordue et perforée en partie haute, et gondolée en partie droite.

La façade nord du magasin est salie et verdie, avec plusieurs trous de fixation non rebouchés au dessus de la vitrine, la porte d’entrée au cadre en aluminium est en mauvais état (un montant tordu, un gond et la poignée intérieure ne tenant plus…).

Le grillage de clôture implanté à l’arrière du bâtiment est dégradé par endroits (5 panneaux tordus).

Le portail métallique à deux battants ouvrant sur la cour ne ferme plus à clé et présente un décalage entre les battants, le plus grand étant affaissé.

Le portail coulissant de l’entrée principale est dépourvu de serrure.

A l’intérieur, dans le magasin et les bureaux, l’huissier constate de manière générale que la peinture des plinthes et des murs est défraîchie et salie, avec présence de trous de fixation non rebouchés.

Les trous laissés dans le bardage par la dépose de l’enseigne sont visibles depuis l’intérieur de l’atelier, dont une autre cloison présente une perforation.

Les murs en placoplâtre de la cuisine, laissés à l’état brut, présentent une perforation dans deux cloisons, la porte d’accès est sale et le luminaire est incomplet.

Le local WC présente des infiltrations d’eau à proximité de la VMC, le placoplâtre du plafond étant lui aussi laissé à l’état brut, et le bloc WC dépourvu d’abattant fonctionnant normalement.

L’huissier est revenu sur place le 01-03-2012 pour constater des désordres affectant le palan (ou pont roulant) dont le câble de levage est sorti de son logement et ne se rembobine pas et qui ne dispose plus de frein, de sorte que cet équipement est hors service.

L’état des lieux révèle ainsi non pas un état d’usage ou même de vétusté des locaux mais des salissures, des torsions de clôture ou de montants de portes et des perforations en tous genres qui ne sont pas le fait d’une occupation normale des locaux loués mais résultent au contraire non seulement d’un manque de soin mais aussi de dégradations dont le preneur doit réparation en application de l’article 1732 du code civil.

Au surplus, le bail a mis expressément à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Pour s’opposer aux demandes du bailleur, l’appelante produit 3 attestations de salariés qui sont arrivés fin 2009 ou en 2010 et qui n’ont donc pas connu les lieux au début de la location.

En outre leurs appréciations sont contredites par les écrits d’autres anciens salariés, présents dès 2004 ou 2006, et ne sont donc pas probantes.

Sur le pont roulant, la SAS Mélanger fait valoir que le bail est muet sur cet équipement mais la simple lecture de l’acte du 25-07-2003 permet de relever en page 2 que les biens loués sont un hangar avec pont roulant, de sorte que la contestation sur ce point est totalement inopérante.

Si la présomption de l’article 1731 du code civil ne concerne que l’état des locaux et non celui des objets mobiliers le garnissant, la bailleresse produit des attestations d’anciens salariés qui mentionnent qu’ils se sont servis du palan à compter de 2004 pour M. Y et de 2006 pour M. Z, de sorte que ce matériel était en état de fonctionnement lors de la conclusion du bail.

Concernant le support publicitaire, les photographies produites par la bailleresse révèlent qu’il était constitué d’une armature métallique supportant un panneau en bois ou plastique, accrochée au sol par des fixations fichées dans une dalle de béton.

La locataire a procédé à l’arrachement de toute l’installation, avec torsion des pitons de fixation, qui rendaient pourtant ce support immeuble par destination, devant donc être laissé sur place, rien n’empêchant la seule dépose du panneau publicitaire.

L’appelante est donc redevable du coût des réparations générées par ses manquements.

- Sur le montant des sommes dues

La locataire étant tenue selon les termes du bail d’assumer les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il s’ensuit qu’elle ne peut valablement réclamer une minoration des frais de remise en état.

Cette minoration n’a pas non plus lieu d’être en présence de dégradations.

L’intimée produit aux débats ses pièces numérotées 1 à 11 qui sont des devis pour les réparations qu’elle n’a pu entreprendre faute de disposer du budget suffisant et des factures pour les réparations qui ne souffraient pas de retard en raison de l’arrivée d’un nouveau locataire.

Ces devis, aujourd’hui critiqués en l’absence d’éléments comparatifs, ont toutefois été transmis à l’appelante dès avant la procédure judiciaire mais n’ont suscité aucune réaction ni recherche d’autres avis ou chiffrages.

La demande d’expertise sollicitée à titre subsidiaire ne saurait pallier la carence de l’appelante, sachant au surplus que les locaux litigieux sont reloués depuis mars 2012.

Les travaux afférents au palan ou pont roulant s’élèvent à 2 880 € HT + 780 € + 350 € (contrôle technique de l’APAVE) au vu des pièces 1 à 3.

La remise en état de la clôture est de 850 € (pièce 10)

La réparation du support publicitaire est de 3 210 € (pièce 4).

Celle du magasin, des bureaux, pièce de repas et WC est de 383,84 € pour le nettoyage extérieur (pièce 9) et de 4 274,23 € pour les reprises intérieures (pièce 8).

Toutefois, il ya lieu de retrancher les travaux de peinture des pièces qui étaient à l’état brut, soit 195,26 € + 455,50 € pour la salle de repas et 74,69 € et 138,38 € pour les WC, soit 863,83 €, ce qui aboutit à un solde de 3 410,40 €.

La remise en état des serrures des portails est de 690 € (pièce 5).

La réparation des portes et le rebouchage des trous dans l’atelier est de 1952 € au vu du devis Planchais en pièce 11 (celui de Bellanger en pièce 10, plus cher, n’étant pas réclamé).

La pièce 6 comporte divers postes dont certains sont cependant déjà inclus dans d’autres devis (porte sectionnelle dans pièce 11, changement du BA13 dans salle de repas dans pièce 8) ou qui sont inutiles (pose d’un nouveau WC alors que seul l’abattant est manquant….) ou non mentionnés dans l’état des lieux (soudure tube en cuivre dans l’atelier).

Le luminaire manquant dans la salle de repas est retenu pour la somme de 80 €, de même que la réparation de la fuite du mur du WC, soit 290 €.

Enfin, le devis concernant les reprises extérieures du hangar atelier est d’un montant total de 14 864,85 €, sachant que l’état des lieux de sortie a relevé de multiples trous, des salissures et une peinture écaillée sur plusieurs façades.

Il en résulte un total HT de 29 741,09 € et TTC de 35 570,35 € avec un taux de TVA de 19,60 % et l’appelante est condamnée au paiement de cette somme.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a retenu un montant plus élevé.

L’appelante est en outre condamné à supporter la moitié du procès verbal d’état des lieux soit 723,13 € : 2 = 361,56 €.

L’équité commande d’allouer à l’intimée une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne le montant des réparations locatives mis à la charge de la SAS Mélanger.

Statuant à nouveau,

Condamne la SAS Mélanger à payer à la SCI MB X la somme de 35 570,35 € au titre des réparations, outre celle de 361,56 € au titre de l’état des lieux de sortie.

La condamne à payer à la SCI MB X la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamne aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL S. BRIAND