AFFAIRE :N° RG 18/00012 -

N° Portalis DBVC-V-B7C-F7OJ

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION en date du 21 Décembre 2017 du Tribunal de Grande Instance de CHERBOURG – RG n° 16/00725

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2019

APPELANTE :

SELARL BRUNO CAMBON représentée par Maître Bruno CAMBON Liquidateur de M. F D

N° SIRET : 504 384 504

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Stéphane BATAILLE, substitué par M^e ARNAUD, avocats au barreau de CHERBOURG,

assistée de M^e Jean-Pierre LEVACHER, avocat au barreau de CHERBOURG

INTIMEE :

Madame H I Y divorcée X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e France OZANNAT, avocat au barreau de CHERBOURG

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BRIAND, Président de chambre,

M^me HEIJMEIJER, Conseiller,

M^me GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 27 juin 2019

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement le 10 octobre 2019 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour et signé par M^me BRIAND, président, et M^me LE GALL, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 19 mai 2005, M^me Y divorcée X a donné à bail commercial à M. A et à M^me B des locaux situés au […] à C pour une durée de 9 ans à compter du 1^er mai 2004.

Suivant acte sous seing privé établi le 30 octobre 2012 portant cession du droit au bail, M. et M^me D ont acquis le fonds de commerce de restauration exploité dans les lieux sous l’enseigne La Taverne.

Par jugement rendu le 23 septembre 2013, le tribunal de commerce de Cherbourg a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de M. D et a désigné la SELARL Bruno Cambon en qualité de mandataire judiciaire.

Par ordonnance de référé rendue le 15 octobre 2013, le président du tribunal de grande instance de Cherbourg a ordonné une mesure d’expertise à la demande de M et M^me D qui se plaignaient d’importantes infiltrations d’eau affectant l’immeuble loué.

L’expert, M. E, a déposé son rapport le 12 mai 2014.

Le 13 octobre 2014, la Direction départementale de la protection des populations de la Manche a procédé à une inspection qui a conduit le Préfet de la Manche à ordonner l’arrêt de l’activité de restauration exercée dans les lieux.

Par jugement rendu le 17 novembre 2014, le tribunal de commerce de Cherbourg a converti la procédure de redressement en liquidation judiciaire et a désigné la SELARL Bruno Cambon en qualité de mandataire liquidateur.

Par lettre du 30 juin 2015, le mandataire a notifié au conseil de M^me Y la résiliation du bail.

Par jugement rendu le 21 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Cherbourg a :

— débouté la SELARL Bruno Cambon de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de M^me Y ;

— condamné la SELARL Bruno Cambon agissant en qualité de mandataire liquidateur de M. D aux dépens de l’instance ;

— débouté les parties de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit ne pas y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration reçue le 3 janvier 2018, la SELARL Bruno Cambon es qualité a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions reçues le 14 août 2018, la SELARL Bruno Cambon, représentée par M^e Bruno Cambon, agissant en qualité de liquidateur de M. D, demande à la cour de

— déclarer M^me X responsable du préjudice subi pour avoir manqué à l’obligation de délivrance des lieux loués ;

— condamner M^me X à lui verser la somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— confirmer la décision en ce qu’elle a débouté M^me X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M^me X à lui verser la somme de 7.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M^me X aux dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions reçues le 16 mai 2018, M^me Y demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté la SELARL Bruno Cambon de sa demande de dommages et intérêts et condamné la SELARL Bruno Cambon aux dépens de l’instance ;

— le réformer en ce qu’il l’a déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SELARL Bruno Cambon à lui verser la somme de 7.500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

— condamner la SELARL Bruno Cambon aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2019.

MOTIFS

Sur le manquement du bailleur à l’obligation de délivrance

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Contrairement à ce que soutient M^me Y, l’obligation de délivrance n’est pas limitée à la mise à disposition initiale du bien loué mais persiste pendant toute la durée du bail et il appartient au bailleur de mettre à la disposition de son locataire un bien en bon état et conforme à sa destination contractuelle, permettant une utilisation normale et sans danger des lieux. Il en résulte que le preneur peut demander l’exécution de réparations dont la nécessité apparaît au cours du bail si l’immeuble est affecté de désordres de nature à empêcher une utilisation conforme à sa destination, désordres dus à la vétusté et aux vices de construction.

La mise en oeuvre de l’obligation de délivrance et d’entretien des locaux n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable.

En outre, si le bail versé aux débats comporte une stipulation contractuelle prévoyant la prise des locaux en l’état, une telle clause n’est pas de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance du bien en bon état de réparations.

En tout état de cause, la connaissance par le preneur de l’état du local donné à bail ne saurait

dispenser le bailleur de son obligation de délivrance du bien en bon état de réparations.

Enfin c’est en vain que M^me Y soutient le bailleur n’a pas l’obligation de réaliser des travaux en présence d’une perte partielle de l’immeuble, laquelle n’est pas caractérisée en l’espèce.

En l’espèce, les constatations de l’expert judiciaire sont les suivantes :

— la toiture de l’immeuble est en mauvais état et recouverte de mousse

— les bois des vélux équipant la toiture sont en état de pourriture avancée, les ferrures sont rouillées, les manoeuvres d’ouverture et de fermeture sont impossibles au risque de chute des ensembles et présentent un danger pour la sécurité des personnes

— la couverture de la véranda est en mauvais état et n’assure plus l’étanchéité du local

— la partie abritant la cuisine est dotée d’un skydome fuyard, les remontées sous solin au droit des murs sont détériorées, les becquets fissurés et ébréchés, la toiture terrasse n’assure plus l’étanchéité des locaux

— les couvertures de l’annexe 3 abritant la salle de billard et en partie la cuisine et de l’annexe 4 ne sont pas étanches

— les locaux situés au rez-de-chaussée présentent des traces d’infiltrations d’eau et de fuites,

— le logement situé au 2^e étage est insalubre et non habitable

— l’escalier menant au premier étage n’est pas conforme

— l’office du 1^er étage présente des moisissures

— la partie habitation présente des traces abondantes de moisissures et les fenêtres sont fuyardes, l’ensemble des pièces est insalubre et impropre à l’habitation

— la cuisine et ses annexes ainsi que la partie restaurant présentent des infiltrations d’eau importantes

— les installations sanitaires tant pour le logement que la partie commerciale sont non conformes

— l’installation électrique présente un danger d’électrisation et d’incendie dans tout l’immeuble.

M. E conclut que la cause de l’insalubrité réside dans les fuites affectant les toitures terrasses, lesquelles ne sont pas étanches.

L’expert estime que l’occupation de l’appartement doit être interdite et que la partie cuisine restaurant doit être fermée pour mise en conformité des installations électriques dangereuses et évalue les travaux de mise en conformité des locaux à la somme de 205.000 euros HT.

Les constatations et conclusions de ce rapport, qui ne sont pas contestées, sont corroborées par l’inspection réalisée par la direction départementale de la protection des populations de la Manche qui, par lettre du 14 octobre 2014, fait état des désordres suivants :

— insalubrité des locaux utilisés pour la cuisine et le stockage : plafond éventré, infiltrations, évacuations non raccordées

— absence de maintenance des locaux et notamment des revêtements aux murs, sols et plafonds :

peinture, faïence et carrelage dégradés

— locaux non clos vis-à-vis des intrusions de nuisibles : portes et syphons de sol

— encombrement, malpropreté générale des locaux et des équipements, fréquence des entretiens insuffisante

— non-respect des bonnes pratiques de conservation des produits dans les enceintes froides

Il est constant qu’à la suite de ce rapport d’inspection, le Préfet de la Manche a pris un arrêté ordonnant l’arrêt de l’activité de restauration.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations que les infiltrations constatées caractérisent le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un bâtiment dont le clos et le couvert ne sont pas assurés.

La responsabilité du bailleur, qui a manqué à son obligation de délivrance des locaux en bon état de réparations et conformes à l’usage contractuellement convenu, est dès lors engagée.

Sur la réparation du préjudice subi par le preneur

L’appelant sollicite exclusivement la réparation du préjudice résultant de la perte de valeur du fonds de commerce et du préjudice d’exploitation subi.

S’agissant de la perte de valeur du fonds de commerce acquis pour un montant de 105.000 euros, l’appelant échoue à rapporter la preuve que l’absence de réalisation des travaux visés dans le rapport d’expertise a empêché l’exploitation dudit fonds et a conduit à sa perte.

Il n’est ainsi nullement établi que les difficultés qui ont présidé à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire le 23 septembre 2013 sont en relation avec les infiltrations d’eau, aucune mise en demeure d’effectuer des travaux n’ayant été adressée au bailleur avant l’assignation en référé délivrée le 30 avril 2013.

N’est pas davantage caractérisé le lien de causalité existant entre la dangerosité de l’installation électrique qui a conduit l’expert à préconiser la fermeture du restaurant eu égard au risque d’incendie des locaux et la perte de valeur du fonds, l’ouverture de la procédure collective étant antérieure au constat de l’expert à ce titre formalisé dans le rapport établi le 12 mai 2014.

En outre, si la décision administrative intervenue le 14 octobre 2014, soit plus d’un an après l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, fait état de cinq griefs ayant conduit à la fermeture de l’établissement, il est constant qu’une seule des non-conformités concerne les infiltrations, les quatre autres visant des négligences imputables aux preneurs en termes d’entretien des locaux et des denrées ainsi que des problèmes d’hygiène, la direction départementale de la protection des populations de la Manche préconisant non seulement des travaux de mise en conformité mais également la participation de M. D à une formation de remise à niveau relative aux bonnes pratiques d’hygiène en restauration.

Enfin le bailleur indique, sans être démenti sur ce point, que l’activité de restauration exploitée dans les lieux a lentement périclité et que le chiffre d’affaire et les résultats d’exploitation n’ont eu de cesse de diminuer, ce dont il résulte que la fermeture de l’établissement est la conséquence des difficultés imputables aux preneurs qui ont mis en péril le fonds et qui ont conduit à l’ouverture d’une procédure collective, l’appelant n’alléguant aucun autre préjudice que celui de la perte intégrale du fonds.

En conséquence, l’appelant ne démontre pas que les difficultés rencontrées dans l’exploitation de

l’activité de restauration et la perte de valeur du fonds de commerce, laquelle n’est au demeurant établie par aucune pièce, sont la conséquence des manquements du bailleur à son obligation de délivrance.

S’agissant du préjudice d’exploitation allégué à hauteur de la somme de 145.000 euros, pas davantage en cause d’appel qu’en première instance, l’appelant ne verse aux débats la moindre pièce justificative du préjudice allégué à ce titre.

Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement déféré en ce qu’elles ont débouté la SELARL Bruno Cambon de sa demande de dommages et intérêts en l’absence de lien de causalité établi entre les manquements du bailleur et les préjudices invoqués.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre doivent être confirmées.

Partie perdante, la SELARL Bruno Cambon es qualité, devra supporter les dépens de l’instance d’appel.

Les considérations tirées de l’équité ne justifient pas de faire droit aux demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile qu’il convient en conséquence de rejeter.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 21 décembre 2017 par le tribunal de grande instance de Cherbourg dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Condamne la SELARL Bruno Cambon aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL S. BRIAND