Cour d'appel de Rouen, Ch. civile et commerciale, 14 avril 2022, n° 21/03564

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE ROUEN
- DÉCISION DÉFÉRÉE
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- Sur les charges locatives
- Sur les pénalités pour manquement au règlement intérieur du centre commercial
- Sur les pénalités de retard
- Sur le montant de la provision au titre de la dette locative
- Motifs de la décision
- Dispositif

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CA Rouen
Infirmation partielle 14 avril 2022

Arguments

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Accepté
Montant des charges non justifié
La cour a constaté que la société Formul reste redevable d'une somme de 2 258 € au titre des charges locatives, mais que le surplus de la demande est contesté.
Accepté
Absence de mise en demeure préalable pour pénalités de retard
La cour a jugé que les pénalités réclamées au titre de la période antérieure à l'acte introductif d'instance sont sérieusement contestables.
Accepté
Clause pénale excessive
La cour a estimé que la demande de la société Elysées Vauban au titre de la clause pénale est partiellement justifiée, mais que le surplus doit être rejeté.
Accepté
Existence d'une obligation de paiement
La cour a confirmé que la société Formul doit payer une somme provisionnelle de 40 666,28 € au titre de la dette locative.
Accepté
Clause pénale prévue au bail
La cour a jugé que la clause pénale est justifiée à hauteur de 4 066,62 € et a rejeté le surplus de la demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Rouen, ch. civ. et com., 14 avr. 2022, n° 21/03564
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	21/03564
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Christine FOUCHER-GROS, président
Avocat(s) :	Brigitte BILLARD SERORVincent MOSQUETLouis-David ABERGELSimon VENET
Cabinet(s) :	EMMANUELLE BOURDON CELINE BART AVOCATS ASSOCIESLX NORMANDIE
Parties :	S.A.S. FORMUL c/ S.N.C. ELYSEES VAUBAN

Texte intégral

N° RG 21/03564 – N° Portalis DBV2-V-B7F-I4BW

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 14 AVRIL 2022

DÉCISION DÉFÉRÉE :

[…]

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DU HAVRE du 27 Juillet 2021

APPELANTE :

S.A.S. FORMUL

[…]

représentée par M^e Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON CELINE BART AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN et assistée par M^e Simon VENET, avocat au barreau de NANTES, plaidant

INTIMEE :

S.N.C. ELYSEES VAUBAN

[…]

représentée par M^e Vincent MOSQUET de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de ROUEN et assistée par M^e Louis-david ABERGEL de la SELEURL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Brigitte BILLARD SEROR, avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 01 Février 2022 sans opposition des avocats devant Madame FOUCHER-GROS, Présidente, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame FOUCHER-GROS, Présidente

M. CAUBET, Conseiller

M. MANHES, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS : M^me DEVELET, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 01 Février 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 Avril 2022

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Rendu publiquement le 14 Avril 2022, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame FOUCHER-GROS, Présidente et par M^me DEVELET, Greffier.

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

La société Formul est une société de prêt-à-porter qui conçoit et fabrique ses modèles principalement en France et les commercialise au sein de différentes boutiques sur le territoire.

Suivant acte sous seing privé signé le 14 octobre 2009, la société Elysées Vauban, devenue SNC Vauban, a donné à bail à la société Formul un local à usage commercial portant le n° BC3a, situé dans le centre commercial « Les Docks Vauban » au […].

Par acte du 13 mai 2019, la société Formul a fait signifier à la société Elysées Vauban un congé des lieux loués pour le 14 novembre 2019, date d’expiration du bail.

La restitution du local a eu lieu le 14 novembre 2019.

Par acte du 27 mai 2021, la société Elysées Vauban a assigné la société Formul devant le président du Tribunal judiciaire du Havre, statuant en référé, aux fins d’obtenir le paiement à titre principal, d’une somme provisionnelle de 69 950,06€ arrêtée au 17 mai 2021, au titre de l’arriéré de loyer et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires.

Par ordonnance du 27 juillet 2021, le juge des référés a :

-renvoyé les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent ;

-condamné, à titre provisionnel, la SAS Formul à payer à la SNC Elysées Vauban la somme de 69.950,06 euros (arrêtée au 17 mai 2021) correspondant à l’arriéré des loyers, charges et accessoires demeurés impayés, ladite somme augmentée des intérêts de retard postérieurs au taux conventionnel calculés au taux moyen de l’EONIA majoré de 4% l’an, conformément aux stipulations de l’article 7 du titre III du contrat de bail et jusqu’à complet paiement ;

-condamné, à titre provisionnel, la SAS Formul à payer à la SNC Elysées Vauban une indemnité forfaitaire de 6.955,00 euros au titre de la clause pénale conventionnelle insérée au bail commercial unissant les parties ;

-condamné la SAS Formul à payer à la SNC Elysées Vauban une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

-rappelé aux parties que la présente ordonnance est, de droit, exécutoire à titre provisoire nonobstant appel ;

-condamné la SAS Société Formul aux dépens.

La SAS Formul a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 9 septembre 2021.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er février 2022.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu les conclusions du 4 janvier 2022 de la SAS Formul qui demande à la cour de:

-infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire du Havre le 27 juillet 2021 ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

-décerner acte à la société Formul de ce qu’elle justifie avoir procédé au paiement de la somme de 38.408,28 euros (69.950,06 € – 31.541,78 €), correspondant à la partie non contestée de la créance revendiquée par la société SNC Vauban ;

-débouter la société SNC Vauban de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

-réduire le montant de la clause pénale à 1 euro ;

En tout état de cause,

-condamner la société SNC Vauban à verser à la société Formul la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

-condamner la société SNC Vauban aux entiers dépens.

La société Formul soutient que :

*le montant des charges demandé n’est pas justifié.

*la preuve de ses manquements au règlement intérieur n’est pas rapportée.

*à défaut de mise en demeure préalable, il ne peut lui être demandé de pénalités de retard.

*les provisions demandées au titre des charges, manquements au règlement intérieur et pénalités de retard étant sérieusement contestées, il en est de même de la clause pénale; subsidiairement, cette clause est manifestement excessive.

Vu les conclusions du 24 novembre 2021, de la SNC Elysées Vauban devenue la SNC Vauban qui demande à la cour de:
A titre principal,

-confirmer l’ordonnance dont appel, en ce qu’elle a':

-condamné, à titre provisionnel, la SAS Formul à payer à la SNC Elysées Vauban, devenue la SNC Vauban, la somme de 69.950,06 euros (arrêté au 17 mai 2021) correspondant à l’arriéré des loyers, charges et accessoires demeurés impayés, ladite somme augmentée des intérêts de retard postérieurs au taux conventionnel calculés au taux moyen de l’EONIA majoré de 4% l’an, conformément aux stipulations de l’article 7 du titre III du contrat de bail et jusqu’à complet paiement ;

-condamné, à titre provisionnel, la SAS Formul à payer à la SNC Elysées Vauban, devenue la SNC Vauban, une indemnité forfaitaire de 6.955,00 euros au titre de la clause pénale conventionnelle insérée au bail commercial unissant les parties ;

-condamné la SAS Formul à payer à la SNC Elysées Vauban, devenue la SNC Vauban, une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

-rappelé aux parties que la présente ordonnance est, de droit, exécutoire à titre provisoire nonobstant appel ;

-condamné la SAS Société Formul aux dépens.

-condamner la société Formul à payer, en cause d’appel, à la société SNC Vauban la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction sera ordonnée au profit de la SELARL Lexavoue Normandie prise en la personne de M^e Mosquet, avocat au Barreau de Rouen, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour de céans devait recevoir la société Formul en sa contestation relative aux pénalités pour non-respect du règlement intérieur du Centre et des pénalités de retard :

-condamner la société Formul à payer à la société SNC Vauban une provision d’un montant de 58.197,88 euros TTC au titre de l’incontestable dû correspondant au montant de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 17 mai 2021 déduction faite de la somme de 11.752,18 euros correspondant au montant des pénalités pour non-respect du règlement intérieur et des pénalités de retard, outre les intérêts de retard contractuels calculés au taux moyen mensuel de l’EONIA majoré de de 4,00 % l’an, dans les conditions de l’article 7 du Titre III du bail ;

-condamner la société Formul à régler à la société SNC Vauban, à titre provisionnel, une somme de 5.819,79 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et irréductible de 10 % des sommes dues non réglées à échéance au 17 mai 2021 ;

En tout état de cause,

-recevoir la société SNC Vauban en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

-débouter la société Formul de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

La société SNC Vauban soutient que :

*le paiement des charges par le preneur est expressément prévu au bail,

*elle a justifié à la société Formul le montant de ses quotes-parts provisionnelles de charges communes et des rédditions de charges,

*elle produit les lettres recommandées adressées par la direction du centre commercial à la société Formul qui justifient l’application des pénalités de retard,

*l’indemnité forfaitaire est prévue au bail, sa réduction est réservée au débiteur de bonne foi.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux dernières écritures des parties.

MOTIVATION DE LA DECISION :

La SCN Vauban a saisi le juge des référé d’une demande en paiement d’une provision d’un montant total de 69 950 €, outre une provision au titre de la clause pénale. Le premier juge a fait droit à l’intégralité de la demande.

Sur ce montant, la société Formul conteste la réclamation à hauteur de la somme de 31 541,78 € qui se décompose comme suit :

-charges locatives: 19 789,60 €,

-pénalité pour manquement au règlement intérieur du centre commercial : 6 000 €,

-pénalités de retard : 5 752,18 €.

Elle conteste en outre le paiement d’un somme provisionnelle au titre de la clause pénale.

Elle produit, en règlement de la partie non contestée de sa dette une copie de chèque du 29 décembre 2021 d’un montant de 38 408,28 € adressé à la CARPA.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : «'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours,(…)

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

Sur les charges locatives :

Le bail prévoit en ses articles 6 à 6.3 du chapitre sur les stipulations générales, le principe des charges à acquitter par le preneur, une liste non limitative de ces charges, la clé de répartition des charges et le mode de facturation.

A ce titre, il est prévu que :' «'Le bailleur (…)établira un budget annuel comprenant toutes les charges à répartir entre les exploitants.

Le preneur devra verser ('.)sa quote-part de provision pour charges impôts et taxes correspondant au quart de ces budgets annuels et le solde de la régularisation annuelle dans les dix jours de l’appel de fonds. ('.)

En conséquence, le preneur s’engage à régler au bailleur, à première demande de celui-ci, la totalité des quotes-parts lui incombant dans les conditions définies ci-dessus, ainsi que la régularisation annuelle qui résultera des arrêtés de compte.)'»
La SCI Elysées Vauban produit le relevé individuel de redditions des charges appliquées à la société Formul pour les années 2017, 2018 et 2019. Ces relevés comportent les tantièmes de répartition.Il apparaît de ces relevés que pour l’année 2017, la société Formul a acquitté le montant de ses charges et bénéficie d’un avoir de 242,96 €. Au titre de l’année 2018, il lui restait devoir la somme de 1 474 €; au titre de l’année 2019 il lui restait devoir la somme de 784,50 €.

Ainsi, devant le juge des référés, il n’est pas sérieusement contestable que la société Formul reste redevable de la somme de 2 258 € au titre des charges locatives ( 1474 € + 784,50 €).

Le surplus de la demande au titre de charges est contesté.

La fiche récapitulative du prorata des charges pour l’année 2019, d’un montant de 23 969 € et la lettre du 4 novembre 2019 dans laquelle la société Formul annonce qu’elle réglera le loyer et les charges le 14 novembre 2019, ne sont pas de nature à renverser le caractère sérieux de cette contestation dès lors que, le bail étant résilié, il n’apparaît pas devant le juge des référés, juge de l’évidence, de dette supérieure au solde résultant des relevés annuels de reddition.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamnée la société Formul au paiement d’une provision totale de 69 950,06 €.

Sur les pénalités pour manquement au règlement intérieur du centre commercial :

La société SNC Vauban produit des lettres adressées à la société Formul pour absence de respect des horaires d’ouvertures et qui rappellent qu’en page 14 du règlement intérieur la dérogation aux horaires sans autorisation du directeur du centre est pénalisée de 500 € par jour de retard.

Cette pénalité n’est pas prévue au bail et le règlement intérieur n’est pas produit aux débats. Dès lors, la réalité de la dette au titre d’une infraction à ce règlement est sérieusement contestable.

Sur les pénalités de retard:

L’article 7 du chapitre sur les stipulations générales du bail prévoit que les échéances impayées porteront intérêts sept jours ouvrés après l’envoi au preneur d’une lettre recommandée avec avis de réception.

La société SNC Vauban ne produit pas l’accusé de réception de sa lettre du 4 mars 2020 par laquelle elle demande le paiement d’une dette locative de 67 239,20 €.

Par voie de conséquence, les pénalités réclamées au titre de la période antérieure à l’acte introductif d’instance sont sérieusement contestables.

Sur le montant de la provision au titre de la dette locative :

Le chèque établi à l’ordre de la CARPA par la société Formul en exécution de la décision entreprise ne viendra en déduction de sa dette qu’au moment de l’exécution du présent arrêt.

Il résulte de tout ce qui précède que la société Formul sera condamnée au paiement de la provision suivante:

Montant non contesté par la société Formul : 38 408,28 €,

somme due au titre des charges locatives: 2 258 €,

Total : 40 666,28 €.
La société Formul sera condamnée à ce paiement outre intérêts calculés au taux moyen de l’EONIA majoré de 4% l’an, conformément aux stipulations de l’article 7 du titre III du contrat de bail à compter du 27 mai 2021, date de l’acte introductif d’instance valant mise en demeure.

Sur la clause pénale:

Le juge des référés peut allouer une provision sur une clause pénale lorsque la créance de ce chef n’est pas sérieusement contestable. Cependant, une demande de condamnation provisionnelle en application d’une clause pénale peut être réduite ou rejetée en référé, eu égard au pouvoir modérateur des juges du fonds.

Eu égard à la provision allouée au titre des sommes dues par le preneur, l’indemnité contractuelle forfaitaire de 10% du montant des sommes due par le preneur n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 4 066,62 €. La société Formul sera condamnée à ce paiement et le surplus de la demande de la société SNC Vauban sera rejeté.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

Infirme l’ordonnance entreprise du 27 juillet 2021, du juge des référés du tribunal judiciaire du Havre en ce qu’elle a :

Statuant à nouveau :

Condamne la SAS Formul à payer à la SNC Elysées Vauban une somme provisionnelle de 40 666,28

€ au titre de la dette locative, outre intérêts au taux moyen de l’EONIA majoré de 4% l’an à compter du 27 mai 2021 ;

Condamne la SAS Formul à payer à la SNC Elysées Vauban une somme provisionnelle de 40 66,62

€ au titre de la clause pénale contractuelle ;

Confirme l’ordonnance entreprise pour le surplus de ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne la société Formul aux dépens en cause d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société Formul à payer à la société SNC Vauban la somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel.