COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 25 NOVEMBRE 2021

SA

N° 2021/ 527

Rôle N° RG 19/00365 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BDS57

J X

L X

C/

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES J ARDINS DE VALLAURIS

SAS FONCIA AD IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e David-André DARMON

M^e Emmanuelle CORNE

[…]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 03 Décembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04694.

APPELANTS

Monsieur J X

demeurant […], […]

représenté par M^e David-André DARMON, avocat au barreau de NICE

Madame L X

demeurant […], […]

représentée par M^e David-André DARMON, avocat au barreau de NICE

INTIMES

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES JARDINS DE VALLAURIS , sis […], representé par son syndic en exercice, LE CABINET FONCIA AD IMMOBILIER, SAS, dont le siège social est sis […], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par M^e Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Clément LAUTIER, avocat au barreau de GRASSE

SAS FONCIA AD IMMOBILIER, dont le siège social est […], ayant pour établissement […]

représentée par M^e Claude LAUGA de la […], avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Myriam LAZREUG, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Octobre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Sylvaine ARFINENGO, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2021,

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Monsieur et Madame X sont propriétaires du lot n°739, correspondant à un appartement de type F2, d’une surface d’environ 52 m², et du lot n° 640, correspondant à une cave, situés dans le

bâtiment C de la résidence […], sise […], composée de 4 bâtiments, dénommés A, B, C et D, et soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’assemblée générale ordinaire approuvant les comptes de l’exercice courant entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015 s’est tenue le 20 mai 2016.

Estimant que des irrégularités entachaient leur convocation à l’assemblée générale, par une société n’étant pas le syndic de la copropriété, et que de nombreuses irrégularités affectaient le procès-verbal qui, notamment, n’indiquait pas les deux listes des copropriétaires présents et de ceux représentés, assortis de leurs mandataires, les époux X ont, selon exploit d’huissier en date du 13 septembre 2016, fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société Foncia AD Immobilier devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins de demander, à titre principal que la nullité de l’assemblée générale du 20 mai 2016 soit prononcée, à titre subsidiaire, que soit prononcée la nullité des résolutions 6,7 et 8, ainsi que la condamnation de la société Foncia à leur communiquer sous astreinte diverses pièces, et ils ont formé, en outre, une demande d’expertise.

Par jugement du 3 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Grasse a :

— déclaré les époux X irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 mai 2016 en son ensemble ;

— rejeté leur demande d’annulation des résolutions 6,7 et 8 de l’assemblée générale du 20 mai 2016 ;

— rejeté leurs demandes de production de pièces sous astreinte présentée à l’encontre de la SAS Foncia AD immobilier ;

— rejeté leur demande d’expertise des comptes de la copropriété ;

— rejeté leur demande de dommages-intérêts à l’encontre de la SAS Foncia AD Immobilier;

— rejeté les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts présentées contre les époux X par le syndicat des copropriétaires […] et le SAS Foncia AD Immobilier ;

— condamné in solidum les époux X à payer 1600 € chacun au syndicat des copropriétaires […] et le SAS Foncia Ad Immobilier en application de l’art. 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le 8 janvier 2019, Monsieur et Madame X ont relevé appel de cette décision.

Aux termes des conclusions qu’ils ont notifiées le 29 mars 2019, Monsieur et Madame X demandent à la cour, sur le fondement des articles 7, 11, 14,33 et 64 du décret 67- 223 du 17 mars 1967, 21, 22, 24, 25 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et 1993 du code civil, de:

— les déclarer recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— infirmer le jugement rendu le 3 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Grasse en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

A titre principal

— prononcer la nullité de l’assemblée générale du 20 mai 2016, compte tenu des irrégularités affectant sa convocation, ainsi que son déroulement.

A titre subsidiaire,

— prononcer la nullité des résolutions 6, 7 et 8.

En tout état de cause :

— condamner la SAS Foncia A.D Immobilier à communiquer sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé la signification de la décision à intervenir, pour chaque type de documents :

— le bordereau de remise contre décharge, de la convocation à l’AGO du 20 mai 2016, aux copropriétaires résidant sur place,

— le bordereau postal d’envoi en recommandé de la convocation à l’AGO du 20 Mai 2016, aux copropriétaires ne résidant pas sur place à l’année. Accompagné de tous les accusés de réception.

— l’état des dépenses 2015, dans la forme détaillée requise faisant état des comptes comptables mouvementés et des dates de saisie, de toutes les écritures comptables, portées à son débit et à son crédit.

— le rapport des vérificateurs aux comptes, au titre des comptes 2015;

— l’état détaillé des honoraires du syndic, constituant sa rémunération, au titre de 2015;

— l’état de répartition des charges 2015, entre tous les copropriétaires, précisant, les clés de répartition, par type de charges. Telles que fixées par le Règlement de copropriété;

— la carte professionnelle G 1074 de M^me M N, née Y, du […].

— désigner tel expert judiciaire, qu’il plaira à la cour, avec pour mission :

— d’analyser tous les documents comptables et contrats de la copropriété des 5 dernières années et de vérifier si la tenue des comptes de la copropriété respecte les dispositions légales et du règlement de copropriété,

— Qui devra donc déterminer les responsabilités

— il conviendra de mettre à la charge du syndic, le coût de l’expertise comptable judiciaire

— condamner la SAS Foncia A.D Immobilier à leur payer la somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts, pour résistance abusive,

— condamner la SAS Foncia A.D Immobilier à leur payer la somme de 5.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Les appelants soutiennent, en substance, que :

— sur le premier moyen invoqué à l’appui de la demande d’annulation en son entier de l’assemblée générale du 20 mai 2016, que la convocation pour l’assemblée générale, qui leur a été adressée par la société […] représentée par un simple salarié, est irrégulière.

— sur le second moyen invoqué à l’appui de la demande d’annulation en son entier de l’assemblée générale du 20 mai 2016, que le procès-verbal ne contient aucune précision concernant l’identité des personnes présentes et représentées, ayant participé au vote. Il est précisé que Monsieur X a vainement tenté d’obtenir la communication de la feuille de présence et des pouvoirs en adressant plusieurs courriers au cabinet Focia Ad Immobilier sur le fondement de l’article 33 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ayant reçu une réponse d’une entité Foncia Azur lui réclamant le paiement de la somme de 162,41 euros pour obtenir la copie de la feuille de présence et des pouvoirs alors que l’article 33 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ne prévoit pas que la délivrance des photocopies doive se faire aux frais du copropriétaire qui le demande.

— subsidiairement, sur l’annulation de la résolution n° 6 relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2015, en premier lieu, que l’ensemble des pièces nécessaires à ce vote n’ont pas été communiquées aux copropriétaires à savoir, l’état des dépenses, l’état de répartition des charges, le rapport écrit des vérificateurs aux comptes, et l’état détaillé des honoraires du syndic, perçus en 2015; en second lieu, que les modalités de contrôle des pièces justificatives chez le syndic, avant de voter les comptes, le 20 mai 2016, étaient inacceptables car constituant une forme d’obstruction : enfin, en troisième lieu, que le vote des comptes 2015, est erroné, du fait des multiples irrégularités, qui affectent tant les pouvoirs, que la feuille de présence; alors que le juge de première instance n’a pas statué sur l’irrégularité du vote des comptes 2015 consécutive aux multiples falsifications des pouvoirs et de la feuille de présence.

— sur l’annulation de la résolution n° 7 relative au vote du budget prévisionnel 2017 pour la somme de 728.180 euros, en premier lieu, qu’aucune information préalable n’a été donnée aux copropriétaires, en violation de l’article 11 point II 3 ème du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui impose aux vérificateurs aux comptes de rendre compte de leur activité de suivi et de contrôle de la gestion comptable et financière du syndic, chaque année et de préciser ' entre autres ' les modalités d’arrêté du budget-; en second lieu, que ce budget représente une augmentation importante et que cette augmentation est d’autant plus inacceptable que les comptes de l’exercice précédent faisaient curieusement omis de mettre deux questions primordiales à l’ordre du jour, dans le cadre du vote du budget 2017 :

En violation de l’article 21alinéa 2 de la Loi n° 65-557du 10 Juillet 1965.

1ère question portant sur la limitation des engagements financiers du syndic par le conseil syndical et par l’assemblée générale au titre du budget prévisionnel (N+2).

2ème question portant sur montant à partir duquel, les entreprises doivent être mises en concurrence, par le syndic.

En quatrième lieu, que le vote du budget 2017 est erroné, du fait des nombreuses irrégularités qui affectent tant les pouvoirs, que la feuille de présence.

— sur l’annulation de la résolution n° 8 relative à la désignation du syndic: en premier lieu, que l’intitulé de la résolution aurait été rédigé de manière ambigüe, indiquant, qu’il s’agissait de voter sur le « renouvellement » du mandat de […] alors même que lors de l’assemblée générale du 3 juin 2015 c’est la société Foncia Ad Immobilier qui a été désignée en qualité de syndic ; en second lieu, qu’il n’y a pas eu de réelle mise en concurrence, respectant le formalisme légal alors qu’il existait une autre candidature, celle du cabinet CPI; qu’au surplus les copropriétaires ont été contraints de voter, dans le cadre d’une question unique en un seul vote (vote bloqué), sur plusieurs questions et que résultat du vote est inacceptable, en raison des modifications des pouvoirs et de la feuille de présence et de la détention illicite de pouvoirs, par les membres du conseil syndical, et par le gardien-concierge

— sur la demande de communication des pièces sous astreinte, que toutes les pièces légalement

exigées, n’ont pas été produites par le syndic, lequel ne respecte pas la répartition des charges, que le conseil syndical ne contrôle pas que le syndic a la capacité d’exercer légalement,

— sur la demande d’expertise, qu’une telle mesure est nécessaire en raison de l’opacité enourant la gestion de la copropriété par le syndic.

Selon ses dernières conclusions notifiées le 14 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence […] demande à la cour, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 Juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de l’article 42 de la loi du 10 Juillet 1965, et des dispositions des articles 9 et 56 du CPC et 1315 du code civil, de :

A titre principal:

— confirmer le Jugement du 3 décembre 2018 en ce qu’il a :

— déclaré les époux X irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale en son entier, faute d’avoir la qualité d’opposants à l’ensemble des 28 résolutions adoptées lors de cette assemblée générale.

— débouté les époux X de l’intégralité de leurs autres demandes, fins et prétentions

— condamné les époux X au paiement d’une indemnité au titre l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A titre subsidiaire :

Si par impossible, la juridiction de céans déclarait les époux X recevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 Mai 2016 en son entier,

— dire et juger que la convocation à ladite assemblée est régulière;

— dire et juger que tant la Société Foncia Ad Immobilier que l’établissement […] disposent des habilitations professionnelles légalement requises;

— dire et juger qu’aucune irrégularité n’entache la comptabilisation des votes, les pouvoirs, la désignation des membres du Conseil Syndical et les modalités de consultation des pièces justificatives de charges;

— lui donner acte de ce qu’il a de nouveau versé aux débats :

— la feuille de présence et les pouvoirs afférents à l’assemblée générale du 20 mai 2016

— les documents professionnels de la société Foncia Ad Immobilier et de l’établissement […]

— la convention de compte courant du compte séparé ouvert au nom du SDC […] dans les livres de la BPRI

— les relevés de compte du Livret A du 31 janvier 2012 au 31 décembre 2014.

En conséquence,

— débouter les époux X de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 Mai 2016 en son entier, et de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions lesquelles sont

particulièrement mal fondées.

Y ajoutant,

Vu les Articles 32 et 56 du CPC

— déclarer les époux X irrecevables en leur demande de production des bordereaux d’envoi et de réception des courriers recommandés des convocations, en leurs prétentions afférentes aux modalités de consultation des pièces justificatives de charges, à la désignation du syndic lors de l’assemblée générale du 3 Juin 2015, à la copie des remises en banque et des relevés de compte au titre de l’année 2015, et à la copie des relevés de compte du Livret A depuis son ouverture.

Vu les articles 1240 du Code Civil et 32-1 du code de procédure civile,

Vu l’action exceptionnellement abusive intentée par les époux X,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts;

— condamner solidairement les époux X à lui payer une indemnité de 5000 € à titre de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive de première instance, outre celle de 5000 € au titre de leur recours abusif en appel;

— les condamner solidairement à telle amende civile qu’il plaira à la cour pour avoir abusé du service public de la justice,

— les condamner solidairement au paiement d’une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emmanuelle Corne, avocat, aux offres de droit.

Le syndicat des copropriétaires […] fait valoir en substance :

— pour avoir voté en faveur de plusieurs résolutions, les époux X sont irrecevables à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 20 mai 2016 en son entier;

— subsidiairement, si les époux X étaient déclarés recevables, ils sont mal fondés en leur demande car la convocation à l’assemblée générale du 20 mai 2016 n’a nullement été adressée par la Société […] ' laquelle n’existe pas – mais par Monsieur O A, salarié de la Société Foncia Ad Immobilier;

— sur la demande de condamnation du Cabinet Foncia AD Immobilier à produire des pièces sous astreinte, que ni l’article 33 du décret du 17 mars 1967, ni aucune des dispositions de la loi du 10 Juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 ne prévoient l’obligation pour le syndic de fournir aux copropriétaires, la copie des bordereaux relatifs à l’envoi et à la réception des convocations, la demande d’annulation d’une convocation ne pouvant être prononcée qu’à la demande du copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué.

— sur les prétendues irrégularités entachant la comptabilisation des votes, que d’une part, il n’existe aucune obligation de faire figurer, en tête du procès-verbal, ni le nom des copropriétaires présents ou représentés, ni le nom des absents non représentés, d’autre part, que l’énumération des noms des personnes présentes et représentées, de même que les pouvoirs qu’elles détiennent n’ont pas à figurer sur le procès-verbal mais sur la feuille de présence;

— sur les irrégularités affectant le contenu de la feuille de présence et les pouvoirs, que l’assemblée générale s’est déroulée en présence d’un huissier de justice, que la pratique de la subdélégation des

pouvoirs est autorisée;

— sur la résolution n° 6 relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2015, que tous les documents exigés par les articles 8 et 11 du décret du 17 mars 1967 ont été adressés aux copropriétaires en même temps que la convocation;

— sur les modalités de consultation des pièces comptables, que les dispositions de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 ont été respectées;

— sur la demande en annulation de la résolution n° 7, que la communication du rapport écrit des vérificateurs aux comptes n’est pas exigée par l’article 11 du décret du 17 mars 1967, que l’absence de justification d’un montant de 728180 euros et que l’absence d’inscription de deux questions à l’ordre du jour n’est pas démontrée,

— sur la demande en annulation de la résolution n°8, que le prétendu manquement à l’obligation de mise en concurrence n’est pas fondé et, le serait-il, n’est pas assorti de sanctions,

— sur l’annulation de la résolution n° 8 relative à la désignation du syndic, qu’il n’y a eu aucun manquement à l’obligation de mise en concurrence, un copropriétaire ayant proposé la candidature d’un autre syndic, et qu’en toute hypothèse, ce grief n’est assorti d’aucune sanction, et ne saurait entraîner la nullité de la désignation du syndic.

— sur la prétendue désignation du syndic en violation de l’article 19 du décret du 17 mars 1967, que les dispositions légales ont été respectées car la désignation de Foncia en qualité de syndic a été soumise au vote à la majorité de l’article 25, que cette majorité n’ayant pas été atteinte, il a ensuite été procédé au vote de la désignation du Cabinet CPI à la majorité de l’article 25 et que cette majorité n’ayant pas davantage été atteinte, il a finalement été procédé au vote de la candidature du Cabinet Foncia à la majorité de l’article 24. Cette majorité ayant été atteinte, le cabinet Foncia Ad Immobilier a été désigné, de sorte qu’il n’a pu être procédé au vote du cabinet CPI à la majorité de l’article 24.

— les époux Z prétendent également que le vote, dans la même résolution, de la désignation de Foncia ès-qualités de syndic et de l’approbation de son contrat, serait constitutif d’un vote bloqué, prohibé en application du principe d’autonomie des décisions. Or, il résulte du dernier alinéa de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 26 mars 2015 que la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965;

— sur la demande de désignation d’un expert judiciaire, qu’aucun motif légitime et sérieux ne vient étayer cette demande, étant précisé que jusqu’à l’exercice 2015 inclus, les comptes de la copropriété ont été approuvés aux termes d’assemblées générales définitives, de sorte qu’aucune contestation n’est recevable à ce titre.

— sur sa propre demande de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir, que l’attitude des appelants ne peut être réduite à une simple erreur d’appréciation de leurs droits. Elle est constitutive d’une volonté de nuire tant au syndicat des copropriétaires, qu’au syndic, volonté de nuire confirmée tant par les allégations diffamatoires, que par le dessin calomnieux versé aux débats.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 juin 2019 la société Foncia AD Immobilier demande à la cour de :

— confirmer en tous points le jugement dont appel ;

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions; -les condamner in solidum à lui payer 5 000 € à titre de dommages et intérêts en l’état de leur appel

abusif et vexatoire ;

— les condamner in solidum au paiement de 20 000 €, à parfaire, sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Claude Lauga, avocat au Barreau de Grasse, membre de la Selarl Lauga & Associés.

aux motifs, essentiellement :

— que les époux X, qui ont voté certaines résolutions, ne peuvent utilement demander l’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité,

— sur la prétendue irrégularité de la convocation, que l’assemblée générale ordinaire qui s’est tenue le 20 mai 2016, a été convoquée par le syndic régulièrement élu lors de l’exercice précédent, la SAS Foncia AD Immobilier, dont […] n’est qu’un établissement secondaire. Elle a été adressée par l’un des salariés de Foncia AD Immobilier, M. A sur le papier à entête de l’établissement secondaire FONCIA GOLFE BLEU. Il n’y avait aucune obligation de préciser que la convocation était expédiée au nom de la société Foncia AD Immobilier

— au grief formulé par les appelants au syndic de ne pas être titulaire « de toutes les habilitations professionnelles » pour exercer cette fonction : que toutes les pièces nécessaires justifiant que la situation est régulière, sont versées aux débats, que l’administration a exigé, pour délivrer les nouvelles cartes professionnelles, que les anciennes lui soient restituées, que la carte professionnelle initialement délivrée le […] avait une durée de 10 ans et qu’elle a été renouvelée le 22 octobre 2012 (et signée par le Préfet). Dès lors, la SAS Foncia AD Immobilier, titulaire de la carte de gestion pouvait utilement convoquer l’assemblée générale du 20 mai 2016.

— sur les prétendues irrégularités entachant la comptabilisation des votes, que les dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 ont été respectées; que l’identité des copropriétaires et le nom de leur éventuel mandataire figurent sur la feuille de présence conformément aux dispositions de l’article 14 de ce décret;qu’en sa qualité de scrutateur, Monsieur X n’a constaté aucune anomalie, ni émis de réserves sur la régularité des votes; qu’aucune irrégularité sur la délivrance et le nombre de pouvoirs n’est démontrée; que les mandataires ont subdélégué les pouvoirs surnuméraires;

— sur la demande d’annulation de la résolution n°6, que tous les documents exigés par la loi ont été produits; que la possibilité de consulter tous les documents au bureau du syndic a été régulièrement offerte aux copropriétaires

— sur la demande d’annulation de la résolution n°7, que toutes les pièces requises ont été communiquées; que lors de l’assemblée générale du 3 juin 2015, ont été arrêtées les modalités de consultation du conseil syndical et celles afférentes à la mise en concurrence des marchés et contrats ;que l’article 21 n’impose nullement au syndic de mettre aux voix tous les ans ces résolutions, d’autant que le conseil syndical ne lui en a pas fait la demande;

— sur l’annulation de la résolution n°8, qu’aucun texte légal ou règlementaire n’impose, une fois les projets de contrat de syndic mis aux voix à la majorité de l’article 25, de les remettre aux voix à la majorité de l’article 24, par application de l’article 25-1; qu’il n’est pas démontré que le conseil syndical aurait dû immédiatement procéder à une mise en concurrence; qu’il n’y a pas eu de vote bloqué

— l’attitude des époux X est blâmable et étrangère à l’intérêt collectif qu’ils prétendent défendre. Elle n’a d’autre objet que d’insinuer le doute sur la qualité de la gestion du syndic, voire le dissuader de se représenter.

— sur la demande de communication de pièces sous astreinte, que la demande n’est pas juridiquement

fondée.

— sur la demande d’expertise, qu’une telle demande n’est pas destinée à suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

— l’appel revêt un caractère abusif et lui cause des tracas persistants justifiant l’allocation de légitimes dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 septembre 2021

Le 4 octobre 2021, Monsieur et Madame X ont émis de nouvelles conclusions, sollicitant, en particulier, que l’ordonnance de clôture soit révoquée car leur nouveau conseil s’est constitué récemment, le 20 septembre 2021.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus développées auxquelles il est expressément renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision :

1-Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

L’article 803 de ce code dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue : la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, alors que l’ordonnance de clôture a été notifiée le 21 septembre 2021, les appelants ont émis des conclusions le 4 octobre 2021 et communiqué de nouvelles pièces .

La date de l’ordonnance de clôture au 21 septembre 2021 avait, pourtant, été annoncée aux parties dans l’avis de fixation à l’audience des plaidoiries émis le 18 février 2021.

Le rabat de l’ordonnance de clôture est sollicité au motif de la constitution récente du conseil des appelants, le 20 septembre 2021.

Or, la désignation d’un nouveau conseil ne constitue pas une cause grave susceptible de fonder la révocation de l’ordonnance de clôture.

Il s’ensuit que les conclusions notifiées par les appelants après l’ordonnance de clôture ainsi que les pièces seront déclarées irrecevables en application des textes susvisés.

2-Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, il est constant que Monsieur et Madame X ont voté en faveur de plusieurs résolutions de l’assemblée générale du 20 mai 2016, notamment les résolutions n°1, 2, 3, 4, 9, 17, 19, 22, 23, 25, 26, 27 et 28 ce qui les rend irrecevables à contester l’assemblée générale en son entier, les appelants, qui sollicitent notamment cette annulation pour une irrégularité affectant leur convocation, ne démontrant pas, en outre, qu’ils auraient découvert, postérieurement, des irrégularités.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

3-Monsieur et Madame X poursuivent la nullité des résolutions n°6, 7 et 8, respectivement relatives à l’approbation des comptes de l’exercice 2015, au vote du budget prévisionnel 2017 et à la désignation du syndic.

3-1-En dehors des moyens de nullité invoqués pour chacune de ces résolutions, qui seront examinés plus avant, les appelants invoquent des moyens de nullité communs aux trois résolutions. Ils soutiennent que ces résolutions seraient nulles au regard des irrégularités commises dans la comptabilisation des votes et dans le contenu de la feuille de présence.

Sur la comptabilisation des votes, il sera observé que contrairement aux affirmations des appelants, aucun texte n’impose que soit indiqué, en tête du procès-verbal d’une assemblée générale, le nom des copropriétaires présents ou représentés, ni, pour ces derniers, le nom de leurs mandataires, la liste des personnes présentes ou représentées, ainsi que les pouvoirs qu’elles détiennent, ne devant figurer que sur la feuille de présence.

Du reste, l’article 17 du décret du 17 mars 1967 le précise, qui énonce que le procès-verbal comporte sous l’intitulé de chaque question à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

Au cas particulier, chacune des trois résolutions contestées comporte, conformément au texte précité, le résultat du vote, le nom des copropriétaires opposants, et leur nombre de voix, le nom des copropriétaires qui se sont abstenus ainsi que leur nombre de voix.

Dès lors, aucune de ces résolutions n’encourt l’annulation de ce chef.

Sur le contenu de la feuille de présence, la cour rappelle que l’assemblée générale litigieuse s’est entièrement déroulée en la présence de Maître B, huissier de justice, requis à l’initiative du syndicat des copropriétaires. Toutes les mentions et signatures portées sur la feuille de présence l’ont donc été sous le contrôle de cet officier ministériel.

En effet, l’huissier de justice a été spécialement requis pour, en assistant à l’assemblée générale, «décrire les conditions de la tenue de ladite assemblée […] et particulièrement les conditions d’établissement des feuilles de présence, vérifications des voix, élection des divers membres du bureau [… ]».

Il a, en outre, été relevé par les intimés que Monsieur X était, en sa qualité de scrutateur, également signataire de cette feuille de présence. Même si ce dernier objecte que sa signature ne vaut pas acceptation, il n’en demeure pas moins qu’il n’a fait précéder celle-ci d’aucune réserve, étant observé que le rôle précis d’un scrutateur consiste à décompter les votes lors du scrutin.

Par ailleurs, les appelants considèrent que de nombreux pouvoirs seraient irréguliers. Or, la circonstance que certains d’entre eux ne soient pas revêtus de la mention « bon pour pouvoir » ne les rend pas irréguliers pour autant, en l’absence de toute nullité encourue de ce chef.

En outre, Monsieur et Madame X critiquent le fait que certains pouvoirs aient été transférés d’un mandataire à un autre.

Or, la jurisprudence élaborée sous l’empire de l’ancien article 22 de la loi du 10 juillet 1965, applicable à la la cause, a admis la pratique d’une subdélégation du mandat dans le but exclusif de respecter la limitation du nombre de mandats par mandataire, édictée par ce texte.

Du reste, les pouvoirs utilisés lors de l’assemblée générale litigieuse prévoyaient expressément cette faculté de subdélégation dans les termes qui suivent : « Donne par la présente pouvoir, avec la

faculté de le subdéléguer à la personne de son choix, dans le respect de mes consignes de vote, à', de, pour moi et en mon nom, se présenter à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ci-dessus visé, le vendredi 20 mai 2016 à 14 heures…/… ».

Certains pouvoirs font l’objet de contestations.

Or, il est suffisamment établi que :

— le pouvoir donné par Monsieur C, qui ne mentionnait pas au départ l’indication du mandataire, a été accepté par Madame D, cette dernière ayant signé la feuille de présence en cette qualité.

— Madame R-S a donné pouvoir à Monsieur E lequel l’a subdélégué à Madame F. Ce pouvoir, versé aux débats, démontre à suffisance que le nom et la signature du mandataire sont parfaitement lisibles.

— bien que le pouvoir donné par Madame G n’ait pas été produit aux débats, son existence ainsi que son acceptation par Monsieur P G résultent suffisamment des mentions portées sur la feuille de présence, ainsi que de la signature de Monsieur G en sa qualité de mandataire de Madame G.

A cela s’ajoute le fait que:

— aucune disposition légale n’impose au mandant d’écrire lui-même le nom du mandataire ni de retranscrire son adresse à la main ;

— la faculté de subdélégation du mandat par le mandataire rend inopérant le moyen selon lequel le nom du mandataire subdélégué n’ait pas été écrit par le mandant lui-même;

— aucune disposition légale n’impose l’apposition de la mention « bon pour acceptation de pouvoir », « bon subdélégation » ou « bon pour acceptation de subdélégation », qui ne sont que des usages;

— aucune disposition légale n’impose que le mandat subdélégué soit nécessairement contresigné.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, l’article 14 du décret du 17 mars 1967 n’impose nullement, à peine de nullité que soient précisés le domicile du mandataire, ni les formules « bon pour subdélégation » et « bon pour acceptation ».

Le fait que les pouvoirs, au nombre de 12, initialement détenus par Monsieur E, aient été modifiés, pour être redistribués à d’autres mandataires, s’explique uniquement par la nécessité de respecter le nombre maximum de mandats fixé par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, la circonstance que des ratures aient pu être observées sur la feuille de présence ne suffit pas à démontrer, contrairement aux affirmations des appelants, que cette feuille aurait été falsifiée par le syndic, étant rappelé que toutes les signatures apposées l’ont été sous le contrôle d’un huissier de justice.

Ces ratures ne s’expliquent que par la nécessité de ramener le nombre de pouvoirs par mandataire à celui autorisé par l’article 22 de la loi et de faire figurer la signature des mandataires par subdélégation.

En toute hypothèse, il n’est même pas allégué, que les pouvoirs ainsi établis aient été utilisés par le syndic pour les confier à des mandataires de son choix.

Enfin, il n’est pas davantage allégué que la mention, dans la feuille de présence, des noms des

copropriétaires présents et représentés ne serait pas suffisante pour permettre de les identifier et de contrôler les résultats des votes énoncés au procès-verbal.

Il s’ensuit que de ce chef, aucune des trois résolutions contestées n’encourt l’annulation des chefs précités.

3-2 : La résolution n° 6 est relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2015.

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose notamment que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I-Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion générale, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé;

la présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes…

II-Pour l’information des copropriétaires :

2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération,

5° En vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’états individuels de répartition des comptes de chaque copropriétaire.

Le syndic n’est pas tenu de joindre à la convocation d’autres pièces que celles mentionnées par le texte précité.

L’article 13 de ce décret énonce également que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11'1.

Enfin l’article 8 du décret du 14 mars 2005, auquel renvoie l’article 11 précité dispose que les comptes arrêtés à la clôture de l’exercice font l’objet de documents de synthèse présentée aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement l’état financier, le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires est létal des travaux de l’article 14-2 précité et des opérations exceptionnelles votées n’en encore clôturé à la fin de l’exercice, établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes n°1, 2, 3, 4 et 5 du présent décret. L’état financier présente l’état des créances et des dettes [']

Le compte de gestion général présente les charges et les produits de l’exercice.

La résolution litigieuse est ainsi libellée : « L’assemblée générale approuve les comptes de charges de l’exercice du 01/01 2015 au 31/12 2015. »

Elle a été adoptée à la majorité des présents et représentés.

Monsieur X a voté contre.

Pour rejeter la demande en annulation de la résolution n° 6, le premier juge a, à juste titre, retenu que :

— l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé avaient bien été notifiés aux copropriétaires avec la convocation;

— ces documents ont été présentés conformément aux modèles établis par le décret n° 2005'240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et de ses annexes;

— le rapport écrit des vérificateurs aux comptes ne figurait pas au nombre des documents requis par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 à peine de nullité de la décision;

— l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération n’était pas exigé pour la validité de la décision mais uniquement pour l’information des copropriétaires.

Au surplus, étaient également joints à la convocation le compte rendu de gestion annuelle de la copropriété élaboré en collaboration avec le conseil syndical analysant, précisément, les comptes, le relevé général des dépenses ainsi que l’état individuel de répartition des charges.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, l’état de répartition des charges entre tous les copropriétaires, à supposer qu’un tel document existe, ne fait pas partie des pièces dont la notification au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale serait nécessaire à la validité de la décision.

Enfin, il ressort du procès-verbal de constat de M^e B, huissier de justice, qui a participé à l’assemblée générale, que les comptes ont été présentés et commentés, graphiques à l’appui par M. A.

Monsieur et Madame X invoquent également des « modalités inacceptables » de contrôle des pièces justificatives chez le syndic, constitutives d’une « forme d’obstruction ».

L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur du 1er avril 2016 au 29 juin 2019, dispose que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais.

Au cas particulier, la convocation adressée aux copropriétaires en vue de l’assemblée générale du 20 mai 2016, mentionne :

« Modalités de vérification des pièces justificatives des charges :

Les comptes de l’exercice peuvent être vérifiés par tout copropriétaires, le sixième jour ouvré qui précède l’assemblée générale ou sur rendez-vous au bureau du syndic. »

Il est vrai que les heures auxquelles la consultation pouvait s’effectuer ne figurent pas dans la convocation.

Néanmoins, la société Foncia Ad Immobilier est un syndic professionnel et le contrat de syndic voté lors de l’assemblée générale du 3 juin 2015 précise les jours et heures ouvrables de l’agence Foncia de la manière suivante : « Lundi au jeudi : 9h00-13h et 14h00-18h00 Vendredi :9h00-13h00 et 14h00-18h00 ».

L’assemblée générale s’étant tenue le vendredi 20 mai 2016, la détermination du 6ème jour ouvré avant, qui correspond à un jour d’accueil physique du public, ne présente aucune difficulté.

Par ailleurs, les copropriétaires avaient la possibilité de prendre rendez-vous au bureau du syndic. Or, les appelants ne prétendent pas qu’ils auraient été éconduits en essayant de solliciter un tel rendez-vous.

En toute hypothèse, ainsi que l’a relevé le premier juge, la nullité de la résolution n°6 en raison d’une information insuffisante ou incomplète sur les conditions de consultation des pièces, ne peut être invoquée que par les copropriétaires qui n’auraient pas eu accès à cette consultation, ce que ne prétendent pas Monsieur et Madame X.

Dès lors, les appelants seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2016, le jugement dont appel étant confirmé de ce chef.

3-3 La résolution n° 7 est relative au votre du budget prévisionnel de l’exercice 2017.

Elle est ainsi libellée : « L’assemblée générale fixe le budget de l’exercice à la somme de 728 180 €. Elle autorise le syndic à procéder aux appels provisionnels à proportion du quart du budget voté, le premier jour de chaque trimestre.

Rappel : il est rappelé à tous les copropriétaires que les appels de provisions émis par le syndic pour faire face aux dépenses de gestion courante, dans la limite du budget ci-dessus adopté, sont exigibles le premier jour de chaque trimestre civil, soit les 1er janvier, avril, juillet et octobre. ».

Cette résolution a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés.

Monsieur I a voté contre.

Les appelants échouent à rapporter la preuve que le vote de la résolution portant sur le budget prévisionnel de 2017 l’aurait été sans information préalable des copropriétaires.

En effet, aucun texte ne fait obligation de communiquer aux copropriétaires le rapport écrit des vérificateurs aux comptes.

Toutes les pièces requises ont été communiquées aux copropriétaires dans les conditions édictées par l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Par ailleurs, la circonstance que le budget prévisionnel voté, d’un montant de 728180 euros, représente une augmentation de 18981 euros par rapport au budget précédent, alors même que les comptes au 31 décembre 2015 auraient fait apparaître un excédent de 24799,24 euros, ne constitue pas un motif de nullité de la résolution.

Les appelants objectent ensuite que le syndic aurait omis d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée deux questions qu’ils qualifient de primordiales:

— l’une tenant à la limitation des engagements financiers du syndic par le conseil syndical et par l’assemblée générale au titre du budget prévisionnel,

— l’autre tenant à la fixation d’un montant à partir duquel les entreprises doivent être mises en concurrence.

Monsieur et Madame X ne prétendent pas que l’inscription de telles questions à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 20 mai 2016 aurait été sollicitée par un ou plusieurs copropriétaires et que le syndic aurait refusé d’y faire droit, mais qu’il appartenait au syndic de porter d’office ces questions à l’ordre du jour de l’assemblée générale, en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015, applicable à la cause.

Ce texte dispose que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. À la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Or, les deux questions litigieuses avaient déjà été soumises à l’assemblée générale du 3 juin 2015. En effet, par la résolution n° 12 de cette assemblée, a été adoptée la mise en concurrence obligatoire des marchés et contrats à partir de 3000 euros TTC tandis que par la résolution n°11, il a été décidé de fixer à 1500 euros TTC le montant des marchés et contrats à partir duquel le conseil syndical devra être consulté.

Il n’est, en outre, pas établi qu’un nouveau vote sur ces questions aurait été nécessaire lors de l’assemblée générale de 2016, le syndicat des copropriétaires faisant justement observer que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit, en la matière, aucune périodicité.

Et enfin, à supposer même que ces questions aient dû être portées à l’ordre du jour de chaque assemblée générale annuelle, il ne ressort pas de l’article 21 qu’une telle omission emporterait nullité de la résolution ayant adopté le vote du budget prévisionnel.

Dès lors, le jugement dont appel mérite confirmation en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame X de leur demande de nullité de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 20 mai 2016.

3-4: La résolution n° 8 est relative à la désignation du syndic.

Intitulée « Désignation du syndic: […] », elle est ainsi libellée :

« Majorité nécessaire : article 25 (possibilité de 2ème lecture immédiate art.24 selon art. 25-1).

Résolution : L’assemblée générale désigne Foncia Ad Immobilier, dont le siège social est […] en qualité de syndic, selon contrat joint à la convocation, à compter du 2005/2016 jusqu’au 3009/2017.

Son établissement secondaire, […], […] la gestion quotidienne de l’immeuble.

L’assemblée mandate le Président de séance pour signer le contrat de syndic.

POUR: 43374/ sur 100 000 tantièmes.

CONTRE : 32 680 sur 100 000 tantièmes.

ABSTENTIONS : 302 tantièmes

[…]).

234 copropriétaires totalisent 76 356 tantièmes au moment du vote.

Il y a absence de décision, faute de majorité requise en faveur ou contre une décision. L’assemblée générale :

'constate que la résolution de pas la majorité de l’article 25 mais que le projet obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires,

'procède, conformément à l’article 25-1 immédiatement à un second vote dans les conditions de majorité de l’article 24.

POUR : 43 790 sur 76 054 tantièmes.

CONTRE : 32 264 sur 76 054 tantièmes.

[']

[…]

[…]

234 copropriétaires totalisent 76 356 tantièmes au moment du vote.

Cette résolution est adoptée à la majorité des présents et représentés.

La résolution n°9 a été soumise au vote préalablement au vote en seconde lecture (art 24) que la résolution 83. »

La résolution n°9 est ainsi libellée : «A la demande de Madame D, en cas de non-renouvellement du cabinet […], désignation du cabinet CPI ». Cette résolution, votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, a été rejetée à la majorité des présents

Monsieur X a voté contre la résolution n°8.

Il est soutenu, en premier lieu, que l’intitulé de la résolution aurait été rédigé de manière ambigüe, faisant état de la désignation du cabinet […].

Si l’intitulé de la résolution mentionne « Désignation du syndic: […] », il n’en demeure pas moins que le texte de la résolution est clair en ce que c’est bien la désignation du cabinet Foncia Ad Immobilier qui a été soumise aux votes, et qu’il a été réservé au cabinet […], établissement secondaire, le seul rôle d’assurer la gestion quotidienne de l’immeuble.

Il est soutenu, en second lieu, qu’un manquement aurait été commis à l’obligation de mise en concurrence figurant à l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans la rédaction issue de la loi du 6 août 2015, aux termes duquel :

« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrats de

syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après une mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée. »

Ces dispositions instituées par la loi du 6 août 2015, qui prévoient une mise en concurrence tous les trois ans, ne sont entrées en vigueur qu’à compter du 6 novembre 2015.

Or, d’une part, il n’est pas établi que le conseil syndical ait eu l’obligation, dès l’assemblée générale de 2016, de satisfaire à cette mise en concurrence.

D’autre part, aucune sanction n’a été prévue au défaut de mise en concurrence préalable à la réunion de l’assemblée générale.

Les appelants prétendent aussi que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en ses alinéas 2 à 5, alors modifié par l’article 55 de la loi Alur, imposait au conseil syndical, à compter du 27 mars 2014, de procéder à la mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic.

Cette disposition a été vigueur du 27 mars 2014 au 6 novembre 2015.

La circonstance qu’aucune mise en concurrence n’ait été opérée en 2014 et 2015, sous l’empire d’anciennes dispositions, ne signifie pas que dès l’année 2016, après l’entrée en vigueur le 6 novembre 2015, du nouvel article 21, une mise en concurrence ait été obligatoire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, aucune nullité ne peut être encourue de ce chef.

Il est soutenu, en troisième lieu, que l’élection du cabinet Foncia Ad Immobilier en qualité de syndic à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 aurait été prématurée, alors même qu’il n’avait pas obtenu la majorité de l’article 25 et qu’il fallait, préalablement, soumettre au vote la candidature du cabinet CPI.

L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, énonce que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, pour statuer à la majorité de l’article 24.

L’article 19 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 dispose que pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure.

Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi.

Les appelants en déduisent que le président du bureau de séance avait l’obligation de faire voter, à la même majorité de l’article 25, la candidature du cabinet CPI après celle du cabinet Foncia Ad Immobilier.

Or, c’est exactement ce qui a eu lieu.

En effet, il ressort de la rédaction de la résolution n°8 que la résolution n°9, relative à la candidature du cabinet CPI en qualité de syndic, « a été soumise au vote préalablement au vote en seconde lecture (art.24) de la résolution n°8 ».

C’est, du reste, ce que confirme le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 20 mai 2016 par Maître B, en ses pages 16 à 18 : la désignation du cabinet Foncia a d’abord été mise aux votes à la majorité de l’article 25, cette majorité n’ayant pas été atteinte, les copropriétaires ont voté, à la majorité de l’article 25, sur la désignation du cabinet CPI et enfin, cette majorité n’ayant, à nouveau, pas été atteinte, la candidature du cabinet Foncia a été soumise au vote de l’article 24.

Dès lors, l’assemblée générale a bien voté lors d’un premier vote à la majorité de l’article 25 pour la désignation du cabinet Foncia AD Immobilier, puis ce vote n’ayant pas atteint la majorité de ce texte, il a été voté, selon cette même majorité, sur la candidature du cabinet CPI, qui n’a pas davantage obtenu la majorité requise. Aussi, un vote à la majorité de l’article 24 est-il intervenu pour le cabinet Foncia Ad Immobilier, qui a été élu à cette majorité.

Les appelants soutiennent que le processus de vote sur la candidature du cabinet CPI aurait été faussé et que cette candidature aurait été évincée car les copropriétaires n’ont pas pu voter une seconde fois sur cette candidature à la majorité de l’article 24.

Or, les textes précités imposent que l’assemblée générale ne procède au second vote prévu par l’article 25-1 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote. Ils n’exigent pas que les deux candidatures soient ensuite soumises au vote de l’article 24.

Les copropriétaires ont voté pour le cabinet Foncia Ad Immobilier lors du vote intervenu à la majorité de l’article 25-1, et il n’était plus nécessaire qu’ils se prononcent, à nouveau, sur le contrat du Cabinet CPI, alors que son concurrent était élu.

Du reste, le cabinet Foncia Ad Immobilier fait justement observer qu’il a recueilli plus de voix lors du second vote que lors du premier et que le peu de tantièmes affecté au seul abstentionniste n’aurait pas permis de faire élire le cabinet CPI quand bien même son contrat aurait été remis aux voix à la majorité de l’article 24.

Il n’est donc pas établi que les dispositions des articles 24, 25, 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 19 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 aient été enfreintes, de sorte que de ce chef, aucune nullité n’est encourue de ces chefs.

Il est soutenu, en quatrième lieu, que le vote, dans une même décision, de la désignation du cabinet Foncia, de l’approbation de son contrat et de l’autorisation donnée à la présidente de séance de le signer constituerait un vote bloqué, prohibé en vertu du principe d’autonomie des décisions, chaque résolution ne devant avoir qu’un seul objet.

Or,selon l’article 29 du décret du 17 mars 1967, en son dernier alinéa modifié par le décret du 26 mars 2015, la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en résulte que l’assemblée générale des copropriétaires peut se prononcer, par une décision unique, sur la désignation du syndic, l’approbation de son contrat et la signature de celui-ci, l’ensemble de ces questions étant, en outre, indissociable.

En conséquence la résolution n°8 n’est pas entachée d’irrégularité de ce chef.

4-Les appelants sollicitent également la condamnation de la SAS Foncia A.D Immobilier à communiquer sous astreinte les pièces suivantes :

— le bordereau de remise contre décharge, de la convocation à l’AGO du 20 mai 2016, aux

copropriétaires résidant sur place,

— le bordereau postal d’envoi en recommandé de la convocation à l’AGO du 20 Mai 2016, aux copropriétaires ne résidant pas sur place à l’année, accompagné de tous les accusés de réception.

— l’état des dépenses 2015, dans la forme détaillée requise faisant état des comptes comptables mouvementés et des dates de saisie, de toutes les écritures comptables, portées à son débit et à son crédit.

— le rapport des vérificateurs aux comptes, au titre des comptes 2015,

— l’état détaillé des honoraires du syndic, constituant sa rémunération, au titre de 2015,

— l’état de répartition des charges 2015, entre tous les copropriétaires, précisant, les clés de répartition, par type de charges telles que fixées par le règlement de copropriété.

— la carte professionnelle G 1074 de M^me M N, née Y, du […].

Ils fondent leur demande sur l’article 33 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, qui énonce :

« Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat.

Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.

Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l’article 9-1 du présent décret, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.

La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. ».

L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété. ['] Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais.

L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur entre le 27 mars 2014 et le 25 octobre 2020, dispose que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celles-ci, les pièces justificatives des charges de

copropriété, notamment, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic selon des modalités précisées par décret en conseil d’État.

Or, ces dispositions ne font nullement obligation au syndic de communiquer l’ensemble des pièces sollicitées par les appelants.

Par ailleurs, les documents qui doivent être communiqués aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, sont énumérés à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, ce texte établissant une distinction entre ceux dont la communication est nécessaire pour la validité de la décision, et ceux destinés à la simple information des copropriétaires, et n’étant applicable qu’en vue de la réunion d’une assemblée générale.

En outre:

— sur la demande de communication du bordereau de remise contre décharge, de la convocation à l’AGO du 20 mai 2016, aux copropriétaires résidant sur place, et du bordereau postal d’envoi en recommandé de la convocation à l’AGO du 20 Mai 2016, aux copropriétaires ne résidant pas sur place à l’année, accompagné de tous les accusés de réception : seul le copropriétaire qui prétend ne pas avoir été régulièrement convoqué à une assemblée générale est fondé à solliciter la communication, par le syndic, des pièces justificatives des convocations à l’assemblée générale,

— sur la demande de communication de l’état des dépenses 2015, dans la forme détaillée requise faisant état des comptes comptables mouvementés et des dates de saisie, de toutes les écritures comptables, portées à son débit et à son crédit : la demande de nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2015, a été rejetée.

— sur la demande de communication de l’état de répartition des charges 2015, entre tous les copropriétaires, précisant, les clés de répartition, par type de charges telles que fixées par le règlement de copropriété : le premier juge a retenu, à juste titre, que Monsieur et Madame Z ne contestaient pas avoir été destinataires de l’état individuel de leur compte, la cour relevant en outre que les appelants ne justifient d’aucun motif légitime qui leur permettrait d’avoir accès aux états individuels de répartition des charges des autres copropriétaires.

— sur la demande de communication de la carte professionnelle G 1074 de M^me M N, née Y, du […] : le premier juge a retenu, à juste titre, que la carte professionnelle du syndic délivrée par l’autorité préfectorale le 22 octobre 2012, faisait référence à une précédente habilitation du […], ce qui suffisait à en justifier;

— sur la communication de l’état détaillé des honoraires du syndic, constituant sa rémunération, au titre de 2015 : elle n’est prévue, pour l’information des copropriétaires, qu’en vue de la réunion d’une assemblée générale.

Dès lors, Monsieur et Madame X seront déboutés de leur demande de ce chef, par voie de confirmation du jugement entrepris, la cour les déboutant, en outre, de leur demande plus ample de communication de pièces devant la cour.

8- Monsieur et Madame X forment une demande d’expertise visant à analyser tous les documents comptables et contrats de la copropriété des cinq dernières années, à vérifier si la tenue des comptes de la copropriété respecte les dispositions légales et du règlement de copropriété, et à déterminer les responsabilités.

Cependant, les appelants n’invoquent aucun motif légitime à l’appui de cette demande, les considérations émises sur la gestion, critiquable ou non, de la société Foncia, dénuées, par ailleurs, de toute portée juridique, ne pouvant constituer un tel motif.

De plus, jusqu’en 2015, tous les comptes de la copropriété ont été approuvés aux termes d’assemblées générales définitives.

En outre, les appelants ne rapportent pas la preuve d’une utilisation fautive des fonds, ni d’une faute quelconque du syndic.

Enfin, les mesures d’instruction ne peuvent être ordonnées pour suppléer les carences d’une partie dans l’administration de la preuve.

C’est donc à bon droit que la demande d’expertise formée par Monsieur et Madame X a été rejetée par le premier juge.

5-Monsieur et Madame X, qui succombent en leur appel, sont mal fondés à solliciter la condamnation de la SAS Foncia A.D Immobilier à leur payer la somme de 25.000 €, à titre de dommages-intérêts, pour résistance abusive, le jugement dont appel étant confirmé de ce chef et les appelants étant en outre, et pour le même motif, déboutés du surplus de leur demande de ce chef formée en cause d’appel.

6-L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’application de ce texte exige la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre eux.

Or, l’action en justice représente l’exercice d’un droit. En outre, l’appréciation erronée qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’un abus sauf démonstration, non rapportée au cas d’espèce, d’une faute, d’une intention malveillante ou d’une volonté de nuire. Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence […] et le cabinet Foncia Ad Immobilier de leurs demandes de dommages-intérêts, la cour les déboutant de leurs demandes plus amples de ce chef en cause d’appel.

7-L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Or, en l’espèce, il n’est pas établi que l’action entreprise par Monsieur et Madame X ait revêtu un caractère abusif ou dilatoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu au prononcé d’une amende civile à leur encontre.

Vu les articles 696 et suivants et 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déboute Monsieur J X et Madame L Q épouse X de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Déclare irrecevables les conclusions notifiées et les pièces communiquées par Monsieur J X et Madame L Q épouse X après l’ordonnance de clôture.

Confirme le jugement rendu le 3 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Grasse en toutes ses dispositions appelées.

Déboute Monsieur J X et Madame L Q épouse X de leur demande plus ample en cause d’appel de condamnation sous astreinte de la société Foncia Ad Immobilier à leur communiquer des pièces.

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence […], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Ad Immobilier, de sa demande de dommages-intérêts en cause d’appel.

Déboute la société Foncia Ad Immobilier de de sa demande de dommages-intérêts en cause d’appel.

Condamne Monsieur J X et Madame L Q épouse X, ensemble, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence […], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Ad Immobilier, la somme de 3200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamne Monsieur J X et Madame L Q épouse X, ensemble, à payer à la société Foncia Ad Immobilier la somme de 3200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une amende civile contre Monsieur J X et Madame L Q épouse X.

Condamne Monsieur J X et Madame L Q épouse X aux dépens d’appel, distraits au profit de Maître Emmanuelle Corné, et de Maître Claude Lauga, avocat au Barreau de Grasse, membre de la Selarl Lauga & Associés.

Le greffier Le président