Cour d'appel de Caen, 2ème chambre civile, 18 juin 2020, n° 18/02149

TI Lisieux 22 juin 2018

CA Caen
Infirmation partielle 18 juin 2020

CASS
Rejet 15 juin 2022

Arguments

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Accepté
Violation de la clause d'exclusivité
La cour a estimé que les époux X ont effectivement manqué à leur obligation de ne pas négocier eux-mêmes la vente, ouvrant ainsi droit à l'application de la clause pénale prévue dans le contrat.
Accepté
Frais irrépétibles exposés lors de la procédure
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Safti les frais irrépétibles, condamnant ainsi les époux X à verser une somme à ce titre.
Accepté
Charge des dépens
La cour a confirmé que les époux X, étant les parties perdantes, devaient supporter la charge des dépens de première instance et d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, 2e ch. civ., 18 juin 2020, n° 18/02149
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	18/02149
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Lisieux, 22 juin 2018
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	L. DELAHAYE, président
Avocat(s) :	Didier PILOTGilles VIAUDCatherine GUEROT
Cabinet(s) :	RSG AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. SAFTI

Texte intégral

AFFAIRE :N° RG 18/02149 – N° Portalis DBVC-V-B7C-GD6O

Code Aff. :

ARRÊT

N°

ORIGINE : DECISION en date du 22 Juin 2018 du Tribunal d’Instance de LISIEUX

RG n°

COUR D’APPEL DE CAEN

2EME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 JUIN 2020

APPELANTE :

La SARL SAFTI

N° SIRET : 523 964 328

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX

assistée de M^e Catherine GUEROT de la SCP RSGN AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE,

INTIMES :

Monsieur Z A B X

né le […] à […]

[…]

Madame D E F X

née le […] à […]

[…]

représentés et assistés de M^e Gilles VIAUD, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me GOUARIN, Conseiller,

M^me VELMANS, Conseiller,

Vu les dispositions de l’article 8 de l’ordonnance N°2020-34 du 25 mars 2020,

Vu le titre II de la mise en oeuvre des procédures sans audience à la Cour d’Appel de CAEN statuant en matière non pénale, diffusé aux avocats le 08 Avril 2020 par les chefs de Cour,

Les avocats des parties ont transmis leur dossier de plaidoirie pour l’audience du 30 Avril 2020 dans les délais requis, acquiesçant ainsi à la procédure sans audience et au prononcé de l’ordonnance de clôture le cas échéant.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré.

ARRÊT prononcé publiquement le 18 juin 2020 à 14h00 par avancement du délibéré initialement fixé au 24 septembre 2020, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juin 2016, M. et M^me X ont confié à la société Safti un mandat exclusif de vente portant sur leur maison d’habitation située au 7 rue de l’Alsace à Saint-Pierre-du-Mont pour un prix de 192.000 euros, la commission d’agence prévue au contrat à la charge de l’acquéreur s’élevant à la somme de 7.000 euros. Ce mandat était conclu pour une durée minimum de trois mois à compter de sa signature, reconductible une année, sauf dénonciation avec préavis de quinze jours.

Le mandat a été dénoncé par les consorts X le 12 septembre 2016, soit à l’issue de la période de trois mois.

Par courrier recommandé du 15 septembre 2016, la société Safti a sommé les intéressés de passer par son intermédiaire pour conclure la vente, des acquéreurs potentiels s’étant manifestés peu après la signature du mandat.

Par acte du 14 octobre 2016, réitéré en la forme authentique le 20 janvier 2017, les époux X ont vendu leur bien immobilier aux époux Y.

Par courrier recommandé distribué le 12 juin 2017, la société Safti a mis en demeure les époux X de lui verser l’indemnité prévue en cas de manquement aux obligations des mandants.

Cette mise en demeure étant restée vaine, la société Safti les a assignés devant le tribunal d’instance de Lisieux, par exploits en date du 26 décembre 2017, aux fins de condamnation en paiement d’une somme de 7.000 euros au titre de la clause pénale.

Par jugement du 22 juin 2018, le tribunal d’instance de Lisieux a :

— débouté la société Safti de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté M. X et M^me X de leur demande de dommages et intérêts ;

— condamné la société Safti à verser à M. X et M^me X la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Safti aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à assortir le jugement de l’exécution provisoire.

La société Safti a relevé appel de cette décision par déclaration du 11 juillet 2018.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 17 octobre 2018, la société Safti demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamner les époux X à payer à la société Safti la somme de 7.000 euros au titre de la clause pénale prévue au mandat, sur le fondement des dispositions des articles 1231-1 et 1231-5 du code civil ;

— débouter les époux X de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— les condamner à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner au paiement des entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées au greffe le 4 octobre 2018, les époux X demandent à la cour de :

— confirmer la décision entreprise ;

— débouter la société Safti de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamner au paiement d’une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

— la condamner au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 09 octobre 2019.

MOTIFS

Sur la demande formée au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 9 du mandat exclusif de vente conclu le 10 juin 2016 entre M. Et Mme

X et la SARL Safti, le mandant 's’interdit pendant la durée du mandat, de négocier soit par lui-même soit par un autre intermédiaire la vente des biens désignés en page 1 et s’engage à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement.

Au titre de la clause pénale, le contrat prévoit les dispositions suivantes : 'en cas de non-respect par le mandant des obligations ci-dessus, le mandant devra verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au présent mandat' .

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’à la suite de la parution de l’annonce de la vente du bien sur le site Leboncoin.fr à l’initiative de l’agence, M. et M^me Y ont pris contact directement avec les vendeurs afin de visiter le bien le 13 juin 2016.

Malgré le mandat de vente exclusif qui leur interdisait de négocier eux-mêmes le bien, M. Et M^me X ont fait visiter le bien en vente à M. et M^me Y au mois de juin 2016 alors que le mandat n’avait pas été dénoncé puisqu’il ne pouvait l’être qu’à l’issue d’un délai de trois mois à compter de sa signature.

Cette visite a été suivie d’une offre émise par les acquéreurs le 17 juin 2016 à hauteur de la somme de 180.000 euros.

Si M. et M^me X ont informé les candidats acquéreurs de l’existence d’un mandat exclusif, ainsi que cela résulte des mentions de l’offre rédigée par M. et M^me Y, et s’ils ont également informé la SARL Safti de la proposition ainsi émise, l’information ainsi délivrée n’est pas de nature à les exonérer de leur responsabilité, leur faute étant caractérisée par le fait d’avoir fait visiter le bien sans passer par l’intermédiaire de l’agence immobilière mandatée à cet effet, visite qui relève des négociations dont elle constitue le point de départ.

M. et M^me X ont dénoncé le mandat conclu avec la SARL Safti le 12 septembre 2016, dénonciation qui a pris effet le 27 septembre 2016, et ils ont vendu le bien objet du mandat à M. et M^me Y suivant compromis conclu le 14 octobre 2016, réitéré en la forme authentique le 20 janvier 2017.

La chronologie des faits, notamment le très bref délai écoulé entre la dénonciation du mandat et la signature du compromis de vente, confirme que la négociation a été réalisée entre vendeurs et acquéreurs en violation de la clause d’exclusivité liant les vendeurs à l’agence immobilière.

C’est à tort que le premier juge a estimé que les vendeurs n’avaient aucun intérêt à accepter une offre d’un montant inférieur à celui fixé au mandat alors qu’en négociant directement avec les acquéreurs, la marge de négociation inhérente à toute opération immobilière de ce type s’est trouvée accrue de l’économie ainsi réalisée sur la commission due à l’agence.

Le manquement des vendeurs à leur obligation de ne pas négocier le bien eux-mêmes ouvre droit pour l’agence immobilière à l’application de la clause pénale prévue par le contrat, laquelle constitue une évaluation forfaitaire et anticipée du préjudice résultant pour l’agence de l’inexécution des obligations des vendeurs, qui s’applique du seul fait de cette inexécution.

Le dispositif des conclusions de M. et M^me X ne saisit la cour d’aucune demande subsidiaire de réduction de la clause pénale, dont le caractère excessif au regard du préjudice subi par l’agence immobilière, privée de sa rémunération alors qu’elle a été incontestablement à l’origine de la mise en relation des parties par la diffusion de l’annonce sur internet, n’est au demeurant pas établi.

Il convient en conséquence d’infirmer les dispositions du jugement entrepris ayant débouté la SARL Safti de sa demande formée au titre de la clause pénale et de condamner M. et M^me X à verser

à l’appelante la somme de 7.000 euros correspondant au montant de la commission prévue par le contrat.

Les dispositions du jugement déféré ayant débouté M. et M^me X de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doivent en conséquence recevoir confirmation.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront infirmées.

Parties perdantes, M. et M^me X devront supporter la charge des dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Safti les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance.

Aussi M. et M^me X seront-ils condamnés à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande formée à ce titre.

La demande des intimés relative au prononcé de l’exécution provisoire est sans objet en l’absence de voies de recours suspensives d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Lisieux le 22 juin 2018 dans toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant débouté M. et M^me X de leur demande de dommages et intérêts, qui seront confirmées ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant

Condamne M. et M^me X à verser à la SARL Safti la somme de 7.000 euros au titre de la clause pénale ;

Condamne M. et M^me X aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne M. et M^me X à verser à la SARL Safti la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. et M^me X de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier Le Président

[…]