Cour d'appel de Caen, 1ère chambre civile, 23 mars 2021, n° 17/03398

TGI Lisieux 15 septembre 2017

CA Caen
Infirmation partielle 23 mars 2021

CASS
Rejet 13 avril 2023

Arguments

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Rejeté
Violation de l'article 1596 du code civil
La cour a jugé que les appelants avaient connaissance de l'identité de l'acquéreur et n'ont pas contesté la validité de la surenchère dans le délai imparti, rendant leur demande irrecevable.
Accepté
Négligence fautive de la SARL LCB IMMO
La cour a confirmé que la SARL LCB IMMO a commis une négligence fautive en affichant un prix de vente erroné, entraînant un préjudice évalué à 16 000€.
Rejeté
Droit à la restitution du prix suite à l'annulation de la vente
La cour a jugé que la demande de restitution était irrecevable en raison de l'irrecevabilité de la demande d'annulation de la surenchère.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, 1re ch. civ., 23 mars 2021, n° 17/03398
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	17/03398
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lisieux, 15 septembre 2017, N° 16/00557
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	G. VELMANS, président
Avocat(s) :	Sabrina JOUTETCatherine FOUETCelia DELAGRANGEMarie-Claude PIRO-VINAS
Parties :	S.A.R.L. LCB IMMO, S.A. BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE

Texte intégral

AFFAIRE : N° RG 17/03398 -

N° Portalis DBVC-V-B7B-F6J5

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX du 15 Septembre 2017 – RG n° 16/00557

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 23 MARS 2021

APPELANTS :

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

Madame C D épouse X

née le […] à […]

[…]

représentés et assistés de M^e Sabrina JOUTET, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉS :

Monsieur E Y

né le […] à […]

la Monthoure

[…]

Madame F G épouse Y

née le […] à […]

la Monthoure

[…]

La SARL LCB IMMO

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 498 211 895

[…]

Tous représentés et assistés de M^e Celia DELAGRANGE, avocat au barreau de LISIEUX

La SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Catherine FOUET, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 26 janvier 2021, sans opposition du ou des avocats, M^me VELMANS, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me FLEURY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me VELMANS, Conseillère, faisant fonction de Président,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 23 Mars 2021 et signé par M^me VELMANS, président, et M^me FLEURY, greffier

* * *

Par mandats de vente sans exclusivité conclus successivement les 6 mai 2008, 20 janvier 2010, 10 mars 2011 et 27 août 2012, M. B X et son épouse M^me C D ont chargé la SARL LCB IMMO, dont E Y est le gérant, de vendre leur résidence secondaire située à la Chapelle Yvon.

Le bien a fait l’objet d’une saisie immobilière par la SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE et a été adjugé par jugement du 22 mai 2014.

M. E Y et son épouse M^me H G ont fait une déclaration de surenchère le 28 mai 2014.

Par jugement du 11 septembre 2014, ces derniers ont été déclarés adjudicataires pour la somme de 93 720€.

Reprochant à la SARL LCB IMMO de s’être rendue adjudicataire, par la personne interposée de son gérant, d’un bien qu’elle était chargée de vendre, ce en violation de l’interdiction posée par l’article 1596 du code civil, M. et M^me X ont, par actes d’huissier des 25 et 26 avril 2016, fait assigner la SARL LCB IMMO, M. et M^me Y et la SA BNP devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins notamment d’annulation de la surenchère et des jugements d’adjudication, et de restitution par la banque du prix de 93 720€.

Par jugement du 15 septembre 2017, le tribunal a :

— débouté M. et M^me X de leur demande tendant à voir prononcer l’annulation de la vente constatée par jugement sur surenchère du 11 septembre 2014 ainsi que l’intégralité de leurs demandes subséquentes ;

— dit que la SARL LCB IMMO a commis une négligence fautive et l’a déclarée responsable du dommage subi par M. et M^me X ;

— condamné la SARL LCB IMMO à payer à M. et M^me X la somme de 16 000€ à titre de dommages et intérêts ;

— condamné la SARL LCB IMMO à payer à M. et M^me X la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire

— condamné la SARL LCB IMMO aux entiers dépens de la présente instance avec distraction au profit des avocats constitués en la cause qui en ont fait la demande et peuvent en bénéficier.

Par déclaration du 27 octobre 2017, M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision.

Vu les dernières conclusions de :

— M. et M^me X déposées le 13 juin 2018

— la SARL LCB IMMO déposées le 7 décembre 2018 ;

— la SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE déposées le 25 février 2019 ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 28 avril 2020 ;

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

I. Sur la demande de nullité du jugement d’adjudication sur surenchère du 11 septembre 2014 et les demandes subséquentes

L’article 1596 du code civil dispose que ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre.

L’article R 322-52 du code des procédures civiles d’exécution énonce qu’au plus tard le troisième jour ouvrable suivant la déclaration de surenchère, le surenchérisseur la dénonce par acte d’huissier de justice ou par notification entre avocats au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi, à peine d’irrecevabilité.

L’article R 322-52 al 2 ajoute que la validité de la surenchère peut être contestée dans les quinze jours de sa dénonciation.

Par ailleurs, en vertu de l’article R 322-60 du même code, seul le jugement d’adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d’appel de ce chef dans un délai de quinze jours à compter de sa notification.

Les textes précités sont applicables au jugement d’adjudication sur surenchère du 11 septembre 2014 qui est intervenu en matière de saisie immobilière.

Il ressort des pièces n° 16 à 19 de la SARL LCB IMMO que:

— le 28 mai 2014, M^e I-J, qui était par ailleurs l’avocat des époux X, a déposé une déclaration de surenchère pour le compte de M. et M^me Y ;

— par jugement du 16 juin 2014, le juge de l’exécution a constaté la dénonciation de la surenchère faite le 28 mai 2014 et fixé au 11 septembre 2014 la date de l’audience d’adjudication à laquelle les parties ont été convoquées;

— lors de cette audience, M. et M^me X étaient représentés par M^e I-J qui s’est porté adjudicataire pour les époux Y.

Ces éléments démontrent que les appelants avaient connaissance, dès la dénonciation du 28 mai 2014, de l’intervention de M. E Y en qualité de surenchérisseur.

Ils n’ignoraient ni son identité ni sa qualité de gérant de la SARL LCB IMMO avec laquelle ils avaient signé quatre mandats de vente et trois avenants sur une période de cinq années, les intéressés ayant au surplus été assistés du même conseil lors de la procédure susvisée.

Ainsi, la cause de nullité invoquée, tenant à l’interdiction pour l’agence immobilière d’acquérir, par elle-même ou par son gérant, était connue dès l’origine de la surenchère.

Par suite, les époux X, qui n’ont pas contesté la validité de la surenchère dans le délai imparti, sont irrecevables à solliciter sa nullité ainsi que celle du jugement d’adjudication du 11 septembre 2014. Leurs demandes subséquentes (restitution du prix, expulsion, réintégration…) sont par voie de conséquence également irrecevables.

II. Sur la responsabilité contractuelle de la SARL LCB IMMO

A titre subsidiaire, les époux X sollicitent la condamnation de la SARL LCB IMMO à leur payer la somme de 280 000€ à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, pour manquement à son devoir de loyauté.

Ils lui reprochent tout d’abord de s’être volontairement abstenue de procéder à toutes les diligences utiles pour parvenir à la vente, afin de permettre l’acquisition du bien à vil prix par son gérant.

Les premiers juges ont considéré à juste titre que la preuve d’une telle attitude fautive et de manoeuvre dolosives de la part de l’agence n’était pas rapportée.

Cette dernière, qui n’était tenue que d’une obligation de moyens et n’avait pas de mandat exclusif, justifie avoir assuré la publicité de l’annonce relativement au bien à vendre (cf sa pièce n°1).

Elle a présenté deux acquéreurs potentiels, M^me Z en janvier 2012, et les consorts A/BARTTETT en décembre 2012, qui se sont désistés avant toute signature d’un compromis de vente.

Les époux X procèdent par simple affirmation sans l’étayer, en soutenant que l’échec de ces ventes serait imputable à la SARL LCB IMMO.

Comme relevé par le juge de l’exécution dans son jugement du 23 janvier 2014 ordonnant la vente forcée, le non aboutissement de la vente après six années de tentatives s’inscrit dans un contexte de marché immobilier très défavorable.

Enfin, il n’est pas davantage établi que la SARL LCB IMMO aurait sciemment omis de renouveler le mandat du 27 août 2012, arrivé à expiration le 27 novembre 2013, afin d’échapper à l’interdiction d’acquérir, les appelants ne justifiant d’aucune demande en ce sens.

En revanche, le tribunal a exactement retenu que l’agence immobilière a commis une négligence fautive en affichant le 6 avril 2011 un prix de vente erroné (368 550€ au lieu de 336 000€ fixé par avenant du 25 août 2010), et justement évalué le préjudice en résultant à la somme de 16 000€, correspondant à une perte de chance de 5% de vendre le bien.

Le jugement est confirmé sur ce point.

Les époux X, qui ne justifient pas d’un préjudice moral en lien avec cette faute, sont déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

L’action de ces derniers étant accueillie, au moins partiellement, la SARL LCB IMMO et les époux Y ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Le jugement est confirmé sur ce point.

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles méritent également confirmation.

Les époux X succombant en leur recours, sont condamnés solidairement aux dépens de l’appel et à payer à la SARL LCB IMMO et aux époux Y, unis d’intérêts, la seule somme de 4000€, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

Toute autre demande fondée sur ce texte est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande tendant à voir prononcer l’annulation de la vente constatée par le jugement sur surenchère du 11 septembre 2014 ainsi que de l’intégralité de leurs demandes subséquentes ;

Statuant à nouveau du chef de cette disposition infirmée et y ajoutant,

DECLARE M. et M^me X irrecevables en leur demande d’annulation du jugement d’adjudication sur surenchère du 11 septembre 2014 ainsi qu’en leurs demandes subséquentes ;

DEBOUTE M. et M^me X de leur demande au titre d’un préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement M. et M^me X à payer à la SARL LCB IMMO et à M. et M^me Y, unis d’intérêts, la seule somme de 4000€, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

DEBOUTE les autres parties de leur demande présentée à ce titre ;

CONDAMNE solidairement M. et M^me X aux dépens de l’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. FLEURY G. VELMANS