AFFAIRE : N° RG 19/00296 -

N° Portalis DBVC-V-B7D-GH6I

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Commerce de LISIEUX en date du 23 Novembre 2018 -

RG n° 18.1005

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 04 FEVRIER 2021

APPELANTE :

SARL HERVE LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER

N° SIRET : 518 788 203

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX

INTIMEE :

S.A.R.L. GB IMMO

N° SIRET : 451 454 839

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Virginie ANFRY de la SCP AB, avocat au barreau de LISIEUX,

assistée de M^e Gilles MAGRINI, avocat au barreau de TOULOUSE

DEBATS : A l’audience publique du 26 novembre 2020, sans opposition du ou des avocats, M^me VIAUD, Conseiller, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me GOUARIN, Conseiller,

M^me VIAUD, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 04 février 2021 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat exclusif de vente du 22 juillet 2013, la société GB IMMO a confié à la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER la commercialisation de 83 logements sur une surface de 5075 m² à Benerville sur Mer à vendre en l’état futur d’achèvement.

Ce contrat valable pour un an prévoyait la rémunération de la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER à raison de 2% HT du chiffre d’affaires TTC à la réservation et 3% HT du chiffres d’affaires à la signature des actes authentiques.

A l’issue de cette première période, les parties ont signé un second mandat de vente sans exclusivité en date du 9 septembre 2014, revoyant les conditions de rémunération au profit de la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER pour les porter à 3% à la réservation et 3% à la signature d’un acte notarié.

Dans le cadre de cette commercialisation, douze contrats de réservation ont été conclus par l’intermédiaire de la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER.

Les ventes s’étant avérées insuffisantes pour engager le chantier, la société GB IMMO a annulé l’opération le 3 novembre 2016.

Le même jour, elle a demandé à la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER la restitution des avances sur commissions d’un montant de 92.025,96 euros hors taxes.

La SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER ayant refusé d’accéder à cette demande, la société GB IMMO l’a assigné par exploit du 26 avril 2018.

Par jugement en date du 23 novembre 2018, le tribunal de commerce de Lisieux a :

— condamné la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER à payer à la SARL GB IMMO la somme de 92.025,96 euros hors taxes avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2018,

— débouté la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER de sa demande reconventionnelle,

— rejeté toutes autres demandes des parties,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER à payer à la SARL GB IMMO la somme de 2000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER aux entiers dépens et liquidé

les frais de greffe à la somme de 73,22 euros.

Par déclaration en date du 22 janvier 2019, la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER a interjeté appel de cette décision.

Par ses dernières écritures reçues au greffe le 25 septembre 2019, la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER a demandé à la cour de :

— réformer le jugement entrepris,

A titre principal,

— dire que la loi du 2 janvier 1970 n’est pas applicable au présent litige,

— dire que la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER a droit au maintien de sa rémunération au titre des neuf contrats de réservation qu’elle a pu signer en application de son mandat non exclusif signé en 2014,

En tout état de cause,

— constater par ailleurs l’existence d’une clause pénale applicable à l’ensemble des deux mandats signés en 2013 et 2014 entre les parties,

En conséquence,

— dire que la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER avait le droit au maintien de l’intégralité de sa rémunération pour l’ensemble des douze contrats de réservation obtenus,

— condamner la société GB IMMO à rembourser à la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER l’ensemble des sommes perçues en exécution provisoire du jugement rendu par le tribunal de commerce de Lisieux le 23 novembre 2018,

— la condamner subsidiairement à lui restituer la TVA indûment perçue sur la condamnation principale à hauteur de 92.025,96 euros HT,

— condamner la société GB IMMO à payer à la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER la somme de 6000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ses dernières conclusions reçues le 27 juin 2019, la société GB IMMO demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lisieux le 23 novembre 2018 en ce qu’il a condamné la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER au paiement de la somme de 92.025,96 euros HT avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2018,

— dire et juger que le versement de la somme de 92.025,96 euros HT doit être assorti de la taxe sur la valeur ajoutée,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lisieux le 23 novembre 2018 en ce qu’il a débouté la société GB IMMO de sa demande de versement de la somme de 2760 euros TTC au titre des frais de retard et 7500 euros au titre du préjudice économique subi,

— condamner en conséquence la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER à verser à la socioété GB IMMO 2760 euros TTC au titre des frais de retard et 7500 euros au titre du préjudice

économique subi,

— condamner la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER au paiement de la somme de 6000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour statue sur les prétentions récapitulées au dispositif des écritures.

Les mentions tendant à voir constater ou dire et juger figurant au dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus un récapitulatif des moyens développées par les parties, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

1) sur l’application de la loi du 2 janvier 1970 dite ' loi Hoguet '

La SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER fait valoir que la loi du 2 janvier 1970 sur laquelle le tribunal de commerce de Lisieux s’est fondée, ne s’applique pas entre professionnels de l’immobilier et qu’en conséquence, il convient de revenir à la commune intention des parties résultant de l’interprétation des clauses conventionnelles qu’elles ont signées.

Arguant du second mandat sans exclusivité signé en 2014, elle affirme que les parties avaient bien prévu , par exception au principe légal, une rémunération de la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER par étapes successives, la signature d’un acte de réservation constituant une première opération à part entière et ce, qu’il y ait ou non par la suite signature d’un compromis ou d’un acte authentique de vente.

Elle ajoute qu’il n’était pas spécifié au moment des règlements qu’elle a perçus qu’il s’agissait de simples avances non définitivement acquises.

La société GB IMMO rappelle que l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 prévoit qu’aucune rémunération, n’est due à l’agent tant que l’opération n’est pas conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties, même si une clause pénale prévoit le contraire.

Elle soutient que les contrats de réservation ne sauraient être assimilés à ' un seul acte contenant l’engagement des parties ', qu’ils contiennent également des clauses suspensives, notamment la pré-commercialisation de 50% des logements, soit 40 appartements et qu’ à défaut de réalisation de ces conditions suspensives, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue au sens de la loi Hoguet.

SUR CE :

La loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activité relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce dispose dans son article 1^er que les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui d’une manière habituelle se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à 1° l’achat, la vente, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé bâtis ou non bâtis.

Par application de l’article 6, les conventions conclues avec les parties visées à l’article 1^er et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1°à 6°doivent préciser ' les conditions de détermination de la rémunération ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge '.

La loi du 2 janvier 1970 qui ne fait pas de distinction et qui n’exclut son application que pour des personnes physiques ou morales spécifiquement déterminées à l’article 2, a vocation à s’appliquer y compris entre professionnels de l’immobilier et à la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER en particulier , agence immobilière, qui ne fait pas partie des personnes exclues du bénéfice de cette loi.

Le contrat du 9 septembre 2014 confiait mandat non exclusif en vue de la promotion et de la vente de l’opération LES VILLAS DE CLAIREFONTAINE.

Dans le cadre de cette mission, le mandataire pouvait recueillir les signatures des contrats de réservation et faire toute publicité qu’il jugeait utile à ses frais.

Cette mission n’était pas une mission générale d’étude, d’assistance mais uniquement une mission de commercialisation.

Le mandat est donc soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 comme l’a retenu à juste titre le tribunal.

2) sur les exceptions prévues par la loi du 2 janvier 1970

La SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER fait valoir les dispositions de l’article 6 I alinéa 4 selon lesquelles ' lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret '.

L’article 78 alinéas 1 et 2 du décret du 20 juillet 2012 est venu préciser que la clause ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires qui était stipulé dans le mandat pour l’opération à réaliser.

La SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER considère que le tribunal a méconnu les dispositions du contrat intervenu entre les parties puisque dans chacune des deux versions du mandat signé en l’espèce, il était bien prévu ' une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue'.

La société GB IMMO soutient en réponse que le mandat liant les parties ne fait que reprendre les dispositions de l’article 6 de la loi Hoguet mais qu’elles ne signifient pas que les versements effectués par anticipation seraient définitivement dus.

Elle affirme que les conditions générales et particulières du mandat, en faisant référence soit à l’opération de vente, soit au chiffre d’affaire tiré de la vente, signifient bien que le versement des commissions est lié à la réalisation de la vente.

SUR CE :

Le mandat du 9 septembre 2014, au paragraphe relatif à la rémunération du mandataire, ne fait que reprendre les dispositions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dont il résulte qu’aucune commission, ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue, notamment une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au contrat.

La rémunération de l’agent immobilier suppose selon les termes du mandat que l’opération soit effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit signé entre l’acquéreur et le vendeur, cette opération se concrétisant donc par une promesse de vente.

Or, les seuls contrats de réservation conclus par l’intermédiaire de la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER, laquelle était chargée d’un mandat de vente, ne constituent pas des promesses de vente mais seulement l’engagement de la société GB IMMO, non de vendre, mais de proposer au réservataire la faculté d’acquérir, par préférence, les biens envisagés dans leur état futur d’achèvement, le réservataire n’ayant pas l’obligation d’acquérir.

Ces contrats ne sauraient être assimilés à une 'opération conclue et constatée', laquelle ne peut être qu’une promesse de vente au regard des termes de la mission impartie et acceptée par la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER.

L’ indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au contrat qui figure au mandat au titre de la clause pénale n’est pas davantage exigible en application des dispositions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER à payer à la société GB IMMO la somme de 92.025,96 euros avec intérêts au taux légale à compter du 26 avril 2018.

3) sur l’absence de TVA

La SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER soutient qu’il n’y aurait pas lieu d’appliquer la TVA sur la condamnation prononcée par le tribunal de commerce de Lisieux.

SUR CE :

Il n’est discuté que la société GB IMMO est assujettie à la TVA qu’elle devra reverser à l’Etat.

Contrairement à ce qu’indique la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER, la somme de 92.025,96 euros correspondant aux avances sur les commissions perçues est calculée à partir de factures établies par elle-même hors taxe.

En conséquence, la condamnation de la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER implique le paiement de la TVA qu’elle n’avait pas payée.

4) sur le préjudice de la société GB IMMO

La société GB IMMO fait valoir que depuis le 10 novembre 2016, date d’échéance de la facture adressée à la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER, le refus de restituer la somme litigieuse a impliqué des frais de retard.

Elle ajoute que l’abandon du projet consécutif au défaut de commercialisation suffisante des logements par la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER lui a causé un préjudice économique puisqu’elle est déficitaire malgré le rachat de l’opération par Nexity.

SUR CE :

La société GB IMMO, qui n’a pas relevé appel du rejet de sa demande en paiement de la somme de 13.317,10 euros, ne produisant aucune pièce à l’appui de ses réclamations, doit être déboutée de ses demandes ainsi que l’ont décidé les premiers juges.

5) sur les frais irrépétibles et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société GB IMMO les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il lui sera alloué une somme de 2500€.

La SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER, succombant, sera déboutée de sa demande et condamnée aus dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe

Confirme le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lisieux le 23 novembre 2018 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant

Dit que le versement de la somme de 92.025,96 euros hors taxe doit être assorti de la taxe sur la valeur ajoutée.

Rejette toutes autres demandes.

Condamne la SARL LANQUETUIT DEVELOPPEMENT FONCIER à payer à la société GB IMMO la somme de 2500 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile.

La condamne aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

LE GALL L. DELAHAYE