AFFAIRE : N° RG 19/02386 -

N° Portalis DBVC-V-B7D-GMKN

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX du 26 Juillet 2019 – RG n° 18/00689

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2022

APPELANT :

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 15] Pris en la personne de son syndic, la société CITYA COTE FLEURIE,dont le siège social est [Adresse 1],

[Adresse 6]

[Localité 3]

pris en la personne de son représentant légal

représenté et assisté de M^e Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉS :

Madame [F] [S] [Y] [A]

née le 27 Janvier 1974 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représentée, bien que régulièrement assignée

Monsieur [I] [B]

né le 20 Mai 1961 à [Localité 16]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Monsieur [U] [G]

né le 17 Mai 1957 à [Localité 13]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Madame [E] [K] épouse [G]

née le 17 Janvier 1955 à [Localité 14] (59)

[Adresse 9]

[Localité 8]

Monsieur [N] [M]

né le 30 Juillet 1957 à [Localité 17]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Madame [O] [P] épouse [M]

née le 15 Juillet 1954 à [Localité 18]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Tous représentés par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX

Tous assistés de M^e Xavier GARCON, avocat au barreau de ROUEN,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 07 juin 2022

GREFFIER : M^me COLLET

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 22 Novembre 2022 par prorogation du délibéré initialement fixé au 11 Octobre 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me COLLET, greffier

* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. [B], Mme [A], M. et Mme [G], M. et Mme [M] sont copropriétaires au sein de la résidence [Adresse 15] située au [Adresse 7] (14).

Lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 2 juin 2018, la résolution n°11 a été adoptée aux termes de laquelle il a été 'décidé de procéder au remplacement des deux personnes présentes par une seule en qualité d’employé de l’immeuble, qui sera embauchée à la diligence du syndic, accompagné du conseil syndical'. Cette résolution a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés soit 4 890 tantièmes sur un total de 8 226.

Par acte du 25 juillet 2018, M. [B], Mme [A], M. et Mme [G], M. et Mme [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juin 2018.

Par jugement du 26 juillet 2019 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal de grande instance de Lisieux a :

— annulé la résolution n°11 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] du 2 juin 2018 ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] à payer à M. [B], Mme [A], M. et Mme [G], M. et Mme [M] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dispensé M. [B], Mme [A], M. et Mme [G], M. et Mme [M] de toute participation au paiement de la dépense commune des frais de procédure ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 8 août 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] a formé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 23 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15], demande à la cour de :

— donner acte aux intimés de ce qu’ils ont renoncé au bénéfice du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux en date du 26 juillet 2019 ;

— en conséquence les déclarer irrecevables sur la procédure devant la cour ;

en toute hypothèse ;

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce qu’il :

* a annulé la résolution n°11 du procès-verbal de son assemblée générale du 2 juin 2018 ;

* l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

* l’a condamné à payer aux demandeurs la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* a dispensé les demandeurs de toute participation au paiement de la dépense commune des frais de procédure ;

* l’a condamné aux dépens ;

* dit n’y avoir lieu à application de l’article 699 du code de procédure civile ;

* a ordonné l’exécution provisoire du jugement ainsi rendu ;

— débouter M. [B], M. [G] et M. [M] de leurs demandes ;

— les condamner au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction de ceux de première instance au profit de l’avocat de la cause par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 16 mai 2022, M. [B], M. et Mme [G], M. et Mme [M] demandent à la cour de :

— recevoir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] en son appel et le déclarer mal-fondé ;

— les recevoir en leur appel incident et le déclarer bien-fondé ;

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Lisieux du 26 juillet 2019 en ce qu’il a jugé que l’unanimité n’était pas requise ;

— confirmer le jugement pour le surplus ;

en conséquence et en tout état de cause,

— prononcer la nullité de résolution n°11 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] du 2 juin 2018 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] de ses demandes, fins et conclusions et les dire non fondées ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 5000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dispenser de toute participation au paiement des condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 18 mai 2022.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

En 1er lieu au contraire de ce que soutient le syndicat des copropriétaires appelant, il ne peut pas être affirmé que les intimés ont renoncé au bénéfice du jugement rendu en l’espèce et qui est entrepris, puisque le conseil des intéressés dans le mail qui est invoqué à cet effet, évoque cette faculté mais sous la réserve, dans ces conditions, que le syndicat des copropriétaires se désiste de son appel, ce qui n’est pas le cas ;

Il ne sera donc tiré aucun effet du courrier électronique en date du 24 septembre 2019 concerné et la demande formée à ce titre sera écartée ;

— Sur le fond du litige :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15] expose qu’il ne résulte d’aucune disposition du règlement de copropriété concernant les parties communes de l’immeuble, l’existence d’un logement de gardien ou d’un concierge ou gardien ;

Que le syndic tient de l’article 31 du décret du 17 mars 1967 le pouvoir d’embaucher et de congédier le personnel de la copropriété, ce que confirme le règlement de copropriété, et que l’entretien des parties communes ne justifie en rien la présence à demeure sur place de deux employés, et qu’il n’a été décidé en l’espèce, qu’un réaménagement du service ;

Qu’il rapporte la preuve de ce que les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent pas au cas d’espèce, car ce n’est que par référence au règlement de copropriété que la décision en cause relève des articles 24, 25 ou 26 de ladite loi, quand dans le cas présent, il n’existe aucune disposition dans le règlement de copropriété de la résidence concernant un gardien ou une conciergerie, ou concernant la destination de l’immeuble ou la jouissance des parties privatives liées à ce point, le règlement de copropriété ne visant que l’administration ou la gestion de l’immeuble qui est de la seule compétence du syndic ;

Les intimés répondent qu’il ne peut pas être affirmé que la fonction de gardien et son logement nécessaire ne sont pas prévus dans le règlement de copropriété, car cette fonction de gardien est envisagée au sein du règlement de copropriété ;

Qu’en l’espèce, il s’est agi de la suppression d’un poste de concierge, ce qui exigeait la majorité requise pour le moins à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que la problématique soumise à l’assemblée générale des copropriétaires n’était pas celle d’une simple réorganisation et de l’entretetien de l’immeuble ;

Que dans ces conditions, la majorité requise était celle de l’article 26 précité, sachant de plus qu’en réalité compte tenu du standing de la résidence, il est certain que la suppression du service de gardien porte atteinte indiscutablement à la destination de l’immeuble, ce qui emporte comme cela est démontré, le respect de la règle de l’unanimité ;

Sur ce, comme les 1ers juges l’ont justement rappelé, il résulte de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté audit concierge ou gardien constituent deux questions distinctes qui doivent être abordées ensemble, que ces deux questions exigent la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et que ce n’est qu’en cas d’atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives que l’unanimité est requise, la situation devant être appréciée au regard des dispositions du règlement de copropriété ;

En 1er lieu, s’agissant de l’existence d’un poste de gardien et d’un logement affecté à ce dernier, il ne peut pas être sérieusement douté de cette situation et cela en ce que :

— il est constant que le réglement de copropriété applicable n’aménage pas expressément le cas d’un gardien et d’un logement consacré à ce dernier pour la copropriété en litige ;

— cependant, dans la Partie III Chapitre II Section III 2/ sous le titre Administration et Gestion, il est prévu ce que suit :

— le syndic engagera le personnel nécessaire, fixera les conditions de sa rémunération et de travail, congédiera suivant les usages locaux et les textes en vigueur. Toute fois sous réserve éventuellement des stipulations du présent règlement, l’assemblée a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

Sous réserve des dispositions de l’article 31 alinée 2 du décret N°67-223 du 17 mars 1967, la nomination, le congédiement et le remplacement d’un gardien ainsi que son salaire et les avantages en nature notamment la location d’un appartement nécessaire à sa fonction en conformité des lois et règlements en vigueur seront décidés par le syndic, le local occupé par le gardien pourra être situé dans la copropriété ou en dehors de la copropriété ;

— le service et les attributions du gardien seront fixés par le syndicat des copropriétaires et d’après les conventions réglementant la corporation des gardiens ;

Il résulte de tout ce qui précède que le réglement de copropriété aménage le cas, la possibilité de la mise en place d’un poste de gardien avec un logement affecté au sein de la copropriété, ce dont il s’en déduit que cette solution n’est pas interdite, qu’elle est possible à la disposition des organes de la copropriété, et qu’il n’est pas contestable qu’une copropriété peut disposer d’un gardien même si le règlement de copropriété ne le prévoit pas expressément ;

Par ailleurs, l’existence d’un poste de gardien est confirmée par le contrat de travail conclu entre monsieur [V] [J] [D] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en litige représenté par son syndic en exercice, à la date à considérer soit à compter du 17 juillet 2006, dans lequel il est précisé que l’intéressé bénéficiera d’un logement de fonction au sein de la résidence, sachant que l’épouse de monsieur [V] était embauchée également par le syndicat des copropriétaires à la même date comme employée d’immeuble ;

Il n’est pas contesté qu’un contrat de location d’un appartement d’habitation a bien été conclu au bénéfice de monsieur et madame [V] comme prévu à leur contrat de travail pour disposer d’un logement attribué au sein de la résidence ;

Dans ces conditions, il peut être affirmé que la copropriété en litige disposait bien d’un gardien en la personne de monsieur [V] ;

Dans ces conditions, si le syndic dispose effectivement en vertu de l’article 31 du décret du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété de la possibilité de licencier un gardien, cette décision lui échappe s’il s’agit d’un licenciement au motif de la suppression du poste de gardien, cette suppression n’étant pas incluse dans :

— la nomination, le congédiement et le remplacement et devant être adoptée au préalable par l’assemblée générale des copropriétaires conformément à l’article 26 précité ;

Que tel est le cas en l’espèce, comme cela est confirmé par la lettre adressée à monsieur [V] en vue de son entretien préalable du 4 janvier 2019, et comme cela découle également de la résolution concernée prévue pour l’assemblée générale des copropriétaires, sous le titre Résolution N° 11 sous la mention suivante :

— Réorganisation du service de gardiennage et entretien de l’immeuble par un employé d’immeuble : il est décidé de procéder au remplacement des deux personnes présentes un gardien catégorie B et une employée d’immeuble catégorie A par une seule en qualité d’employé d’immeuble catégorie A qui sera embauchée à la diligence du syndic accompagné du conseil syndical ;

Or il résulte de ce qui précède qu’il ne peut pas être affirmé que cette résolution ne concernait qu’une réorganisation qu’un réaménagement du service d’entretien de l’ensemble immobilier, avec le pouvoir seul du syndic de licencier mais il doit être affirmé qu’il s’agissait de la suppression du poste de gardien pour ne maintenir qu’un seul et unique poste, celui d’employé d’immeuble ;

Dés lors cette situation ne relevait pas de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 mais de l’article 26 de la même loi et de la majorité qualifiée prévue à cet effet ;

Ainsi c’est de manière justifiée, que les 1ers juges ont estimé que la résolution N°11 de l’assemblée générale devait être annulée et le jugement sera confirmé de ce chef.

La cour ne retiendra pas que l’adoption de la suppression du poste de gardien devait être prise à l’unanimité, en ce que le règlement de copropriété ne comporte aucune clause faisant état d’une suppression qui porterait atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives ;

Par ailleurs, il n’est pas rapporté la preuve que la suppression du poste de gardien n’a pas été entièrement compensée par les solutions de substitution mises en place, aucune évaluation comparative des temps horaires et des prestations à fournir n’ayant été produite aux débats ;

Ainsi, il n’est pas démontré, de ce fait une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives résultant du règlement de copropriété ou à la destination de l’immeuble ;

De plus, il ne peut pas être considéré par la cour que la résidence en cause est de haut standing, car les seules photos versées des bâtiments et de la qualité de leur construction ne permettent pas de l’affirmer, sachant qu’il n’est pas véritablement débattu qu’une partie de la résidence est à destination locative.

Or il n’est produit aux débats aucun élément permettant d’apprécier les tarifs locatifs appliqués au sein de la résidence conduisant à les classer dans la catégorie Haut Standing ;

Il s’ensuit que la cour écartera l’application de la règle de l’unanimité et confirmera le jugement entrepris ;

— Sur les demandes de dommages-intérêts :

La cour estime qu’en dépit de l’exécution de la décision de licencier les époux [V], avant même l’arrêt à rendre par la cour, l’appel interjeté et maintenu ne peut pas être qualifié d’abusif et de dilatoire, puisque le licenciement sans cause réelle et sérieuse des époux [V] pouvait être envisagé pour la copropriété, au regard de la validité de la résolution N°11 de l’assemblée générale en cause et cela par l’assemblée des copropriétaires auquel le syndic devra rendre compte ;

Dans ces conditions, la demande de dommages-intérêts pour appel abusif présentée par les intimés sera écartée.

Au regard des solutions apportées et retenues par la cour, la demande de dommages intérêts à hauteur de 10 000 euros soutenue par le syndicat des copropriétaires sera écartée ;

— Sur les autres demandes :

L’équité et la confirmation du jugement entrepris conduisent à écarter la demande présentée du chef des frais irrépétibles par le syndicat des copropriétaires et d’accueillir celle présentée par monsieur [B], monsieur et madame [G] et monsieur et madame [M], auxquels il convient d’accorder en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, unis d’intérêts la somme de 5000 euros de ce chef, les intéressé étant dispensés de toute participation au paiement des condamnations prononcées contre le syndicat en litige, qui partie perdante supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt par défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe ;

— Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce compris celles en matière de dépens et de frais irrépétibles ;

— Déclare monsieur [B], monsieur et madame [G], et monsieur et madame [M] recevables en leurs demandes d’appel ;

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] dûment représenté par son syndic en exercice de toutes ses demandes ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] dûment représenté par son syndic en exercice à payer à monsieur [B], monsieur et madame [G], et monsieur et madame [M] unis d’intérêts la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dispense monsieur [B], monsieur et madame [G], et monsieur et madame [M] de toute participation au paiement des condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] ;

— déboute monsieur [B], monsieur et madame [G], et monsieur et madame [M] du surplus de leurs demandes ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] en tous les dépens ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON