AFFAIRE : N° RG 23/01755 – N° Portalis DBVC-V-B7H-HH5H

ARRÊT N°

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX du 06 Juillet 2023

RG n° 22/00285

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 DECEMBRE 2024

APPELANTE :

La S.C.P. [W] BAUJET ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS IMMOVAC

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 345 15 4 595

Me [G] [W] Mandataire judiciaire [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Virginie ANFRY, avocat au barreau de LISIEUX, assistée de M^e Patrick TRASSARD, avocat au barreau de BORDEAUX,

INTIMÉES :

Le SDC IMMEUBLE DÉNOMMÉ [4] pris en la personne de son syndic, le cabinet IFNOR ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 6],

pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 6]

S.A.R.L. CABINET IFNOR Cabinet au capital de 41.000 euros, inscrit au RCS de Lisieux, pris en la personne de ses représentants légaux, domicilié es qualité audit siège,

N° SIRET : 490 .279.510

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX, assistés de M^e Xavier PAULET, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS : A l’audience publique du 10 octobre 2024, sans opposition du ou des avocats, M^me GAUCi SCOTTE, Conseillère, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 17 Décembre 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me COLLET, greffier

FAITS ET PROCEDURE

Le cabinet IFNOR, exerçant une activité de syndic de copropriété, a été désigné syndic de l’ensemble immobilier [4] par assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 2017.

Par courrier recommandé du 2 avril 2017, le cabinet IFNOR informait la société [W] Baujet, en qualité de liquidateur judiciaire du cabinet Immovac, ancien syndic de gestion, de sa nomination en qualité de syndic de la copropriété [4] et l’enjoignait de lui transmettre sous 15 jours l’ensemble des pièces administratives et comptables, ainsi que les clefs remises par certains copropriétaires à la société Immovac.

Par courrier recommandé du 8 juin 2017, le cabinet IFNOR demandait à la banque Monte Peschi la clôture du compte courant ouvert au nom de la copropriété au sein de leur établissement et le transfert des fonds, en joignant un RIB. Ladite banque lui demandait alors, par courrier recommandé du 27 juin 2017, de se rapprocher de la société [W] Baujet.

Face à l’inertie de la société [W] Baujet d’honorer ses obligations, le cabinet IFNOR mettait en demeure la société [W] Baujet de lui fournir, outre les informations précédemment citées, des explications sur son silence. Cependant aucune réponse n’était apportée à cette demande.

Aussi, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic, et la société IFNOR ont saisi le tribunal judiciaire de Lisieux par actes des 10 et 24 août 2018.

Par décision du 8 mars 2021, le tribunal a déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires aux motifs que la demande aurait dû être présentée au tribunal statuant comme en matière de référé et non au fond.

Des tentatives postérieures à cette décision pour obtenir les documents sollicités ont échoué.

Aussi, par acte du 13 octobre 2022, le cabinet IFNOR et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux la société [W] Baujet, en qualité de liquidateur judiciaire du cabinet Immovac afin de voir :

dire et juger que la société [W] Baujet a commis une faute caractérisée en manquant à son obligation légale et conventionnelle, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac, syndic, à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence [4], en s’abstenant de remettre au cabinet IFNOR, nouveau syndic, l’ensemble des documents et archives ainsi que les fonds en sa possession et ceux bloqués, par sa carence, au sein de la banque Montepaschi ;

dire et juger que la société [W] Baujet doit remettre au cabinet IFNOR, en qualité de syndic de l’immeuble, représentant le syndicat des copropriétaires, l’ensemble des documents et pièces afférents à l’immeuble, ainsi que les fonds en sa possession et ceux bloqués, par sa carence, au sein de la banque Motespachi ;

dire et juger que la société [W] Baujet a causé divers préjudices matériels et moraux au syndicat des copropriétaires en s’abstenant fautivement de remettre au cabinet IFNOR, es qualités, l’ensemble des documents et pièces afférents à l’immeuble, ainsi que les fonds en sa possession et ceux bloqués à la banque Montepaschi ;

condamner la société [W] Baujet à remettre au syndicat des copropriétaires représenté par le cabinet IFNOR, es qualité, l’ensemble des documents et pièces afférents à l’immeuble, ainsi que les fonds en sa possession et ceux bloqués à la banque Montepaschi, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

condamner la société [W] Baujet à payer audit syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts provisionnel en réparation de ses préjudices moraux et financiers ;

condamner la société [W] Baujet à payer audit syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum la société [W] Baujet aux entiers frais et dépens ;

dire et juger ne pas y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par ordonnance du 6 juillet 2023 à laquelle il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux a :

déclaré recevable l’action engagée par le cabinet IFNOR, syndic de la copropriété [4] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] à l’égard de la société [W] Baujet, es qualité de mandataire liquidateur de la société Immovac ;

condamné la société [W] Baujet à remettre au syndicat des copropriétaires de la résidence [4], représenté par le cabinet IFNOR, l’ensemble des documents et pièces afférents à l’immeuble, ainsi que les fonds en sa possession et ceux bloqués à la banque Montepaschi, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ce pendant un délais d’un mois ;

condamné la société [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire du cabinet Immovac à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels en réparation des préjudices moraux et financiers;

débouté la société [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire du cabinet Immovac de sa demande de dommages et intérêts ;

débouté la société [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire du cabinet Immovac de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire du cabinet Immovac à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire du cabinet Immovac aux entiers dépens de l’instance ;

dit ne pas y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par déclaration du 19 juillet 2023, la société [W] Baujet a formé appel de ce jugement, le critiquant en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 7 décembre 2023, la société [W] Baujet en qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac demande à la Cour de:

annuler l’assignation qui lui a été délivrée aucune demande n’étant présentée à l’encontre de la liquidation judiciaire et aucune motivation ne la visant;

En conséquence,

annuler l’ordonnance entreprise ;

A titre subsidiaire,

constater l’existence d’une contestation sérieuse et débouter le Syndic de copropriété IFNOR et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] de leurs demandes ;

En tout état de cause,

condamner le Syndic de Copropriété IFNOR et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le Syndic de Copropriété IFNOR et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 12 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [4] et la société Cabinet IFNOR demandent à la Cour de :

confirmer l’ordonnance du juge des référés du 6 juillet 2023 en ce qu’elle a :

déclaré recevable l’action engagée par la société [W] Baujet, syndic de la copropriété Deauville et le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] à l’égard de la société [W] Baujet, es qualité de mandataire liquidateur de la société [W] Baujet ;

condamné la société [W] Baujet à remettre au syndicat des copropriétaires représenté par la société [W] Baujet, l’ensemble des documents et pièces afférents à l’immeuble ainsi que les fonds en sa possession et ceux bloqués à la banque Montepaschi, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ce pendant un délai d’un mois ;

condamné la société [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

débouté la société [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac de sa demande de dommages et intérêts et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

condamné la société [W] Baujet aux entiers dépens de l’instance ;

dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Le réformant pour le surplus et y ajoutant,

rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société [W] Baujet, es qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac et l’en débouter;

juger que la société [W] Baujet a commis une faute caractérisée en manquant à son obligation légale et conventionnelle, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac, syndic, à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], en s’abstenant de remettre au cabinet IFNOR, nouveau syndic, l’ensemble des documents et archives ainsi que les fonds en sa possession et ceux bloqués, par sa carence, au sein de la banque Montepaschi ;

juger que la société [W] Baujet, es qualité doit remettre au cabinet IFNOR, en qualité de syndic de l’immeuble, représentant le syndicat des copropriétaires, l’ensemble des documents et pièces afférents à l’immeuble, ainsi que les fonds en sa possession, et ceux bloqués, par sa carence, au sein de la banque Montepaschi ;

juger que la société [W] Baujet, es qualité, a causé divers préjudices matériels et moraux au syndicat des copropriétaires en s’abstenant fautivement de remettre au cabinet IFNOR, l’ensemble des documents et pièces afférents à l’immeuble, ainsi que les fonds en sa possession et de demander la transmission de ceux bloqués à la banque Montepaschi ;

En conséquence,

condamner la société [W] Baujet, es qualité à remettre au syndicat des copropriétaires représenté par le cabinet IFNOR, l’ensemble des documents et pièces afférents à l’immeuble, ainsi que les fonds en sa possession et ceux bloqués à la banque Montepaschi, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire en cas d’annulation du jugement, évoquer et

rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société [W] Baujet, es qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac et l’en débouter;

juger que la société [W] Baujet a commis une faute caractérisée en manquant à son obligation légale et conventionnelle, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac, syndic, à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], en s’abstenant de remettre au cabinet IFNOR, nouveau syndic, l’ensemble des documents et archives ainsi que les fonds en sa possession et ceux bloqués, par sa carence, au sein de la banque Montepaschi ;

juger que la société [W] Baujet, es qualité doit remettre au cabinet IFNOR, en qualité de syndic de l’immeuble, représentant le syndicat des copropriétaires, l’ensemble des documents et pièces afférents à l’immeuble, ainsi que les fonds en sa possession et ceux bloqués, par sa carence, au sein de la banque Montepaschi ;

En conséquence,

condamner la société [W] Baujet, es qualité à remettre au syndicat des copropriétaires représenté par la cabinet IFNOR, l’ensemble des documents et pièces y afférents à l’immeuble, ainsi que les fonds en sa possession et ceux bloqués à la banque Montepaschi, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

condamner la société [W] Baujet, es qualité, à payer audit syndicat des copropriétaires de la résidence [4] et au cabinet IFNOR la somme de 5 000 euros, chacun à titre de dommages et intérêts provisionnels en réparation de leurs préjudices moraux et financiers ;

condamner la société [W] Baujet, es qualités, à payer audit syndicat des copropriétaires et au cabinet INFOR la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

condamner la société [W] Baujet, es qualités, aux entiers frais dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 18 septembre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la Cour :

Aux termes de leurs dernières conclusions, il convient de constater que les parties limitent leurs débats aux points suivants :

la demande d’annulation de l’ordonnance déférée, en suite de l’annulation de l’assignation délivrée à la SCP [W] Baujet,

la demande de condamnation à remise des documents et fonds appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], sous astreinte,

les demandes de dommages et intérêts.

En conséquence, les autres dispositions non critiquées de la décision, ont d’ores et déjà acquis force de chose jugée.

Sur la nullité de l’assignation et de l’ordonnance :

La SCP [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Immovac demande que l’assignation délivrée à son encontre le 13 octobre 2022 soit déclarée nulle aux motifs qu’elle lui a été délivrée à titre personnel dans le cadre d’une action en responsabilité et non es qualités de liquidateur de la société Immovac. Elle relève qu’elle ne présente ainsi aucune demande à l’encontre de la liquidation judiciaire. En conséquence la SCP [W] Baujet soutient que l’ordonnance entreprise doit être annulée en ce qu’elle justifie d’un vice de forme lui causant un grief. Elle ajoute que s’agissant d’une action en responsabilité à son encontre à titre personnel, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux n’était pas compétent et qu’en conséquence seules les juridictions bordelaises le seraient .

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], représenté par son syndic le cabinet IFNOR, et le cabinet IFNOR demandent au contraire la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce que le juge des référés a retenu la validité de l’assignation délivrée. Le syndicat des copropriétaires et le cabinet IFNOR affirment que l’assignation a effectivement été délivrée à l’encontre de la SCP [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Immovac, et que ses demandes de condamnation provisionnelle ont été formées tant dans les motifs que dans le dispositif de l’assignation sur le fondement de la responsabilité personnelle de la SCP [W] Baujet en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet IFNOR ajoutent que la preuve n’est pas rapportée que le vice de forme a causé un grief à la SCP [W] Beaujet es qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac.

A titre infiniment subsidiaire, le syndicat des copropriétaires et le cabinet IFNOR demandent à la cour, dans l’hypothèse où elle considère que la preuve est rapportée de l’existence d’un vice de forme causant un grief, d’annuler l’ordonnance et d’évoquer le fond de l’affaire dans l’exercice de ses pouvoirs discrétionnaires qu’elle tient de l’article 568 du code de procédure civile.

En application de l’article 54 du Code de procédure civile, à peine de nullité, la demande initiale mentionne :

1o L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2o L’objet de la demande ;

3o a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement.

Par ailleurs, l’article 56 du même code exige également que l’assignation contienne à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes de commissaire de justice et celles énoncées à l’article 54 :

1o Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ;

2o Un exposé des moyens en fait et en droit ;

3o La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il convient de relever que l’assignation du 13 octobre 2022 n’est pas versée aux débats devant la Cour, de sorte qu’il ne peut être contrôlé les termes dans lesquels elle est rédigée.

Cependant le juge de référés du Tribunal Judiciaire de Lisieux, saisi du moyen tiré de la nullité de l’assignation repris par la SCP [W] Baujet devant la Cour, a indiqué que la SCP [W] Baujet était assignée « en qualité de liquidateur judiciaire de la société IMMOVAC » et qu’elle était désignée comme telle tout au long des développements du Cabinet IFNOR.

Il est incontestable que les demandes présentées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] et le cabinet IFNOR, et dirigées contre la SCP [W] Baujet, sont fondées sur les manquements allégués de cette dernière dans l’exercice de sa mission de liquidateur judiciaire de la SAS Immovac et dans l’accomplissement de son mandat de ce chef.

L’appréciation de cette responsabilité professionnelle implique nécessairement de caractériser une faute personnelle de la SCP [W] Baujet, pour autant, il est indubitable que cette dernière n’est poursuivie qu’en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Immovac.

Ainsi, les mentions portées à l’assignation sont parfaitement claires quant à l’identité de la personne morale poursuivie.

L’irrégularité de l’assignation n’est donc pas démontrée.

Par ailleurs, la SCP [W] Baujet ne caractérise pas le grief dont elle aurait eu à souffrir du fait de l’imprécision des mentions portées à l’assignation.

En conséquence, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la nullité de l’assignation et déclaré recevable l’action du Syndicat des copropriétaires et du cabinet IFNOR dirigée contre la SCP [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Immovac.

Sur la faute caractérisée du liquidateur judiciaire :

La SCP [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Immovac demande l’infirmation de l’ordonnance entreprise au motif qu’elle justifierait de l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’existence d’une faute caractérisée dans le cadre de la communication au cabinet IFNOR de l’ensemble des pièces administratives et des fonds de la copropriété.

Elle tient à souligner que le gérant de la SAS Immovac dont elle le liquidateur judiciaire a été condamné suivant jugement du 2 septembre 2021 pour abus de confiance, banqueroute par tenue d’une comptabilité incomplète ou irrégulière, banqueroute par détournement ou dissimulation d’actif et d’abus de biens sociaux, de sorte qu’elle a hérité d’une situation particulièrement difficile. Elle déclare qu’elle ne saurait pallier les manquements commis par le dirigeant au cours de l’exercice social de la société liquidée.

La SCP [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac considère par ailleurs qu’elle justifie avoir procédé à la remise de l’ensemble des documents et des fonds en sa possession au nouveau syndic de copropriété désigné, le cabinet IFNOR.

Elle précise ainsi avoir donné les instructions nécessaires à la société Archives Landaises pour que l’ensemble des archives de la copropriété soient transmises au nouveau syndic dès le 6 avril 2017, et avoir sollicité la banque Montepaschi dès le 24 janvier 2017 afin qu’elle procède à la clôture des comptes des copropriétés données en gestion à la SAS Immovac et lui transfère les fonds correspondants.

La SCP [W] Baujet affirme donc avoir transmis l’intégralité des documents et fonds en sa possession et conteste qu’il puisse lui être reproché de ne pas avoir agi avec diligence.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet IFNOR demandent au contraire la confirmation de l’ordonnance entreprise aux motifs que la SCP [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac est défaillante à rapporter la preuve qu’elle a satisfait à son obligation de transmission de l’ensemble des pièces administratives et éléments comptables au cabinet IFNOR, et que les manquements commis sont susceptibles d’engager sa responsabilité.

Ils soutiennent que le liquidateur judiciaire n’a pas répondu aux demandes de transmission qui lui étaient adressées et qu’il n’a fait aucune démarche pour s’assurer de l’exécution de son obligation de transmission.

Ils font également valoir que, dans une instance les opposant à la banque Montepaschi pour obtenir restitution des fonds, cette dernière a indiqué qu’elle ne pouvait en l’état satisfaire à la demande dans la mesure où la SAS Immovac a ouvert en ses livres un compte de tiers et qu’il n’a pas été communiqué à la Banque les instructions nécessaires pour identifier les fonds revenant à chacune des copropriétés gérées.

Enfin, ils contestent que la SCP [W] Baujet puisse opposer les manquements du gérant de la SAS Immovac comme valant cas de force majeure l’empêchant de procéder à la transmission des documents et fonds sollicités.

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n°2009-526 du 12 mai 2009 et l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Il est constant que cette disposition légale vise tous les anciens syndics sans exception quelle qu’en soit la qualité et l’antériorité, et que l’obligation de transmission concerne tous les documents visant l’immeuble en copropriété sans limitation ni restriction.

Tout syndic dont le mandat a été révoqué ou n’a pas été reconduit est ainsi tenu de remettre à son successeur, le nouveau syndic désigné, l’ensemble des dossiers et pièces, comptables ou non concernant la copropriété.

Il appartient à l’ancien syndic qui se prétend libéré de son obligation de transmission d’en rapporter la preuve ou de justifier des raisons le plaçant dans l’impossibilité de satisfaire à son obligation. L’ancien syndic doit également remettre les fonds en sa possession sauf cas de force majeure dont il lui appartient de justifier.

L’obligation édictée par ce texte à la charge de l’ancien syndic s’analyse comme une obligation de moyens.

L’article 1353 alinéa 2 du Code civil dispose que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En cas d’obligation non sérieusement non contestable, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En outre, il est constant que le liquidateur judiciaire engage sa responsabilité contractuelle envers ses clients, et sa responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle à l’égard des tiers, en cas de manquements à ses obligations conventionnelles nées de son mandat.

Il n’est pas contesté que suivant procès-verbal d’assemblée générale du 18 mars 2017 du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], le cabinet IFNOR a été régulièrement désigné comme syndic de copropriété en lieu et place de la SAS Immovac, placée en liquidation judiciaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 avril 2017, le cabinet IFNOR es qualité a informé la SCP [W] Baujet, es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Immovac, de sa nomination et l’a mise en demeure de lui transmettre l’ensemble des pièces administratives et éléments comptables, les fonds détenus pour le syndicat des copropriétaires, ainsi que les clés remises par certains copropriétaires à la SAS Immovac, sous 15 jours.

Par l’intermédiaire de son conseil, le cabinet IFNOR a adressé à la SCP [W] Baujet deux nouvelles lettres de mises en demeure, par lettres recommandées avec accusé de réception, en date des 2 janvier et 31 mars 2018, afin d’obtenir communication des documents administratifs, et des explications sur le refus opposé par la banque Montepaschi de transmettre les fonds en sa possession.

Pour justifier de l’exécution de son obligation, la SCP [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac, communique un courrier adressé le 6 avril 2017 aux Archives Landaises par lequel elle indique à cette société qu’elle donne expressément son accord aux fins que soit remis à la société IFNOR l’ensemble des archives ainsi que les clés des copropriétés.

Elle produit par ailleurs un courrier daté du 6 avril 2017, adressé en recommandé au cabinet IFNOR, par lequel elle transmet à ce dernier les éléments comptables en sa possession émanant de la banque CIC Sud Ouest, notamment pour la copropriété de l’immeuble [4].

Hormis ces deux courriers établis concomitamment à l’information de sa désignation par le cabinet IFNOR, la SCP [W] Baujet est défaillante à justifier des démarches qu’elle aurait pu entreprendre pour s’assurer de la transmission au nouveau syndic des documents sollicités.

Elle verse aux débats deux courriers datés des 17 janvier et 20 mars 2019 adressés à la banque Montepaschi, mais il apparaît que ces courriers contiennent des demandes d’informations portant sur une autre copropriété (Les Jardinc d’Arcadie), et sont donc inopérants à justifier des démarches entreprises dans l’intérêt de la copropriété [4].

Il est également produit un courrier en date du 24 janvier 2017 émanant de la SCP [W] Baujet adressé à la banque Montespaschi dans lequel le liquidateur informe la banque de sa désignation et sollicite de cette dernière communication des éléments comptables détenus pour la SAS Immovac, et lui donne instruction de clôturer et transférer les comptes à la Caisse des Dépôts et Consignations.

Il apparaît là encore que ce courrier ne visait pas à l’exécution de son obligation de transmission des fonds au nouveau syndic, le cabinet IFNOR.

Force est donc de constater que les diligences accomplies par la SCP [W] Baujet à la suite de la mise en demeure reçue par le cabinet IFNOR ont été particulièrement pauvres.

S’agissant de la transmission des documents administratifs et archives, le courrier produit du 6 avril 2017 ne contient même pas une instruction claire du liquidateur judiciaire de transférer les documents au nouveau syndic.

Il n’est pas plus justifié que la SCP [W] Baujet aurait assuré un suivi de ces opérations de remise d’archives afin de garantir la transmission au nouveau syndic des documents qui lui étaient nécessaires pour l’exercice de son mandat.

Quant aux diligences accomplies auprès de la banque Montepaschi, la SCP [W] Baujet ne fait état d’aucun échange avec cet établissement pour parvenir à débloquer les fonds qu’il détient.

Seul un courrier du 11 octobre 2023 est produit à la Cour dont il ressort que la SCP [W] Baujet relance la banque pour obtenir les éléments comptables relatifs à la SAS Immovac, « n’ayant eu aucun retour à sa correspondance du 24 janvier 2017 ».

Pourtant, les écritures de la banque Montepaschi produites par le cabinet IFNOR, et établies dans le cadre du litige qui l’oppose à cet établissement bancaire, font clairement ressortir que la banque est en attente de la communication par le liquidateur d’éléments lui permettant d’individualiser les fonds remis sur un compte de tiers.

Il semble ressortir du dernier courrier produit par la SCP [W] Baujet que depuis maintenant six ans elle n’a réalisé aucun travail pour libérer les fonds ainsi détenus.

Si la SCP [W] Baujet n’est pas tenue à une obligation de résultat, il lui appartient à tout le moins de démontrer qu’elle a accompli toutes les diligences utiles pour obtenir les documents et fonds détenus par l’ancien syndic, dont elle est chargée de la liquidation judiciaire, et assurer leur transmission au nouveau syndic.

Or, la SCP [W] Baujet et totalement défaillante à rapporter la preuve de diligences sérieuses accomplies en ce sens et de sa préoccupation de remplir son obligation.

Il n’est ainsi pas établi qu’elle a. communiqué l’ensemble des documents en sa possession, pas plus que les fonds détenus.

S’agissant du comportement frauduleux du dirigeant de la SAS Immovac, celui-ci est insusceptible de justifier les carences de la SCP [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Immovac, quant à son obligation de communication des éléments administratifs et comptables, et ne saurait constituer un cas de force majeure de nature à l’exonérer de sa responsabilité.

En conséquence, le manquement de la SCP [W] Baujet à ses obligations est pleinement caractérisé et la condamnation prononcée par le juge des référés, sous astreinte, de remplir cette obligation sera confirmée.

De même, c’est à bon droit que le juge des référés a condamné la SCP [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le non-respect de ses obligations.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’ordonnance étant confirmée sur le principal, elle sera aussi confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.

Il est équitable de condamner la SCP [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[4]" et au cabinet IFNOR la somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en appel, la SCP [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Immovac sera aussi condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute la SCP [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac de toutes ses demandes, en ce compris celle formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCP [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Immovac à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[4]" et au cabinet IFNOR la somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCP [W] Baujet es qualité de liquidateur judiciaire de la société Immovac aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON