AFFAIRE :N° RG 22/00357 -

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 14 Décembre 2021 du Juge des contentieux de la protection de CAEN

RG n° 21/01652

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024

APPELANTS :

Monsieur [M] [E]

né le 14 Février 1944 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [Z] [P] [L] [R] épouse [E]

née le 03 Mars 1944 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [D] [A] [U] [E]

né le 16 Décembre 1978 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [W] [S] [T] [B]

née le 25 Février 1979 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentés et assistés de M^e Frédéric GUILLEMARD, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Monsieur [X] [Y]

né le 26 Décembre 1955 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [H] [F] épouse [Y]

née le 05 Mars 1957 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés et assistés de M^e Estelle FRISÉ, substituée par M^e Alexandra MAILLARD, avocats au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 05 septembre 2024

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 31 octobre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me COLLET, greffier

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 19 janvier 2020, M. [X] [Y] et Mme [H] [F] épouse [Y] ont donné à bail à M. [D] [E] et Mme [W] [B] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2], pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel révisable de 730 euros, outre une provision sur charges d’un montant de 140 euros.

Le même jour les parties ont signé un avenant au bail détaillant le descriptif du bien ainsi que le montant de la provision de charges et les modalités de régularisation de celles-ci.

Suivant acte sous seing privé du même jour, M. [M] [E] et Mme [Z] [R] épouse [E] se sont portés cautions solidaires de M. [D] [E] et Mme [W] [B], jusqu’au 18 janvier 2026, dans la limite de 10.000 euros au titre du paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des frais de procédure et des indemnités d’occupation.

Se prévalant de plusieurs loyers impayés et de manquements des locataires à leurs obligations contractuelles, M. [X] [Y] et Mme [H] [F] épouse [Y] ont, par acte d’huissier de justice du 21 avril 2021 assigné M. [D] [E] et [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins, notamment, d’obtenir la résiliation du contrat de bail litigieux et l’expulsion des locataires et de les voir condamner au paiement des sommes dues au titre des loyers et charges restant impayés.

Par acte d’huissier de justice du 21 septembre 2021, M. [X] [Y] et Mme [H] [F] épouse [Y] ont assigné M. [M] [E] et Mme [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, aux fins de les voir condamner solidairement, en leur qualité de cautions de M. [D] [E] et Mme [W] [B], au paiement des sommes réclamées.

Par jugement réputé contradictoire du 14 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

— prononcé la jonction des instances sous le numéro de rôle général 21/01652 ;

— constaté le départ des lieux de M. [D] [E] et Mme [W] [B] ;

— dit que les demandes de M. [X] [Y] et Mme [H] [Y] née [F] tendant au prononcé de la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation de M. [D] [E] et Mme [W] [B] deviennent sans objet ;

— condamné solidairement M. [D] [E], Mme [W] [B], M. [M] [E] et Mme [Z] [E] à payer à M. [X] [Y] et Mme [H] [Y] née [F], la somme de 13.030,77 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 juillet 2021 ;

— condamné solidairement M. [D] [E], Mme [W] [B], M. [M] [E] et Mme [Z] [E] au paiement de la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [D] [E], Mme [W] [B], M. [M] [E] et Mme [Z] [E] aux dépens en ce compris les frais d’assignation des parties ;

— rejeté le surplus des demandes des parties ;

— rappelé que la décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Par déclaration au greffe de la cour du 12 février 2022, M. [M] [E], Mme [Z] [R] épouse [E], M. [D] [E] et Mme [W] [B], ont relevé appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 15 janvier 2024, M. [M] [E], Mme [Z] [R] épouse [E], M. [D] [E] et Mme [W] [B] demandent à la cour de :

À titre principal,

— Prononcer la nullité du jugement pour violation du principe de la contradiction,

— Renvoyer les parties devant le juge des contentieux de la protection de Caen,

À titre subsidiaire, en cas de refus de prononcer la nullité du jugement ou en cas d’évocation du dossier par la cour,

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— Débouter les époux [Y] de toutes leurs demandes indemnitaires à l’encontre de [M] [E], [Z] [E], [D] [E], et [W] [B],

— Déclarer irrecevable comme étant nouvelle la demande des époux [Y] relative aux frais de remise en état du logement,

— En tant que de besoin, débouter les époux [Y] de leur demande nouvelle liée aux frais de remise en état du logement,

— Donner acte que M. [D] [E] et Mme [W] [B] se reconnaissent redevables de la somme de 3 euros,

— Prononcer la nullité de l’engagement de caution du 19 janvier 2020,

— Dire que les époux [Y] ont engagé leur responsabilité civile contractuelle,

— Condamner les époux [Y] à payer à [D] [E] et [W] [B] les

sommes suivantes :

* 6.000 euros en réparation de la perte de chance subie en raison du manquement des bailleurs à leur obligation d’information,

* 7.811,55 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par les locataires à compter du 25 août 2020 jusqu’à la date de libération des lieux,

— Ordonner le cas échéant la compensation entre les sommes dues,

En toute hypothèse,

— Condamner les époux [Y] à payer à [D] [E], [W] [B], [Z] [E] et [M] [E] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les époux [Y] aux entiers dépens de la présente procédure et de la procédure d’instance.

Par dernières conclusions déposées le 3 janvier 2024, M. [X] [Y] et Mme [H] [F] épouse [Y] demandent à la cour de :

A titre principal,

— Débouter les consorts [E] de leur demande de nullité du jugement entrepris,

— Dire le jugement de première instance parfaitement valable,

Sur le fond, à titre principal,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a solidairement condamné M. [D] [E], Mme [W] [B], M. [M] [E] et Mme [Z] [E] à payer à M. [X] [Y] et Mme [Y] née [F] une somme de 13.030,77 euros au titre de leurs loyers, outre au titre des charges impayées,

Y ajoutant,

— Condamner M. [D] [E], Mme [W] [B], M. [M] [E] et Mme [Z] [E] à payer à M. [X] [Y] et Mme [H] [F] épouse [Y] au titre des réparations locatives une somme de 9.973,49 euros,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné [D] [E], Mme [W] [B], M. [M] [E] et Mme [Z] [E] à payer à M. [X] [Y] et Mme [H] [F] épouse [Y] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

Statuant à nouveau sur ce point,

— Condamner M. [D] [E], Mme [W] [B], M. [M] [E] et Mme [Z] [E] à payer à M. [X] [Y] et Mme [H] [F] épouse [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— Y ajoutant condamner M. [D] [E], Mme [W] [B], M. [M] [E] et Mme [Z] [E] à payer à M. [X] [Y] et Mme [H] [F] épouse [Y] une somme complémentaire de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour,

— Condamner M. [D] [E], Mme [W] [B], M. [M] [E] et Mme [Z] [E] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 janvier 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

A titre liminaire, les parties s’accordent pour considérer que le bail litigieux est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 bien que le contrat prévoit le contraire.

I. Sur la demande en nullité du jugement pour méconnaissance du principe de la contradiction

Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Les consorts [E] soulèvent au visa de ce texte la nullité du jugement entrepris pour violation du principe de la contradiction au motif que le juge a refusé la demande de renvoi de M. [M] [E] et Mme [Z] [E] qu’ils considéraient comme nécessaire pour réunir les pièces et préparer leur défense.

Cependant, comme justement relevé par les intimés, M. [M] [E] et Mme [Z] [E] ont été régulièrement assignés par acte du 21 septembre 2021 pour l’audience prévue le 12 octobre 2021, soit 21 jours avant, et la preuve de l’envoi au tribunal de leur lettre du 29 septembre 2021 sollicitant le renvoi de l’affaire n’est pas rapportée, le juge faisant état dans sa décision uniquement d’une demande par téléphone le jour de l’audience au motif pris d’une hospitalisation de Mme [E] non accompagnée de justificatifs.

Il ne ressort de ces éléments aucune violation du principe de la contradiction.

Par suite, les consorts [E] sont déboutés de leur demande d’annulation du jugement.

II. Sur la demande de nullité de l’engagement de caution

L’article 954 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Par suite, la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande de M. [M] [E] et Mme [Z] [E] aux fins de nullité de leur engagement de cautions comme étant nouvelle en appel, soulevée par les intimés dans le corps de leurs conclusions mais ne figurant pas dans leur dispositif, ne sera donc pas examinée.

L’article 22-1 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que l’acte de cautionnement doit reproduire l’avant-dernier alinéa de cet article, à savoir :

'Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.'

Cette formalité est prescrite à peine de nullité du cautionnement, cette nullité existant sans même qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve de l’existence d’un grief.

En l’espèce, cette mention n’est pas présente dans l’engagement de caution de M. et Mme [E]. Il convient par conséquent d’en prononcer l’annulation.

III. Sur la demande en paiement des loyers et charges

1. Sur les loyers

Par courrier recommandé du 5 mai 2021, M. [E] et Mme [B] ont donné leur congé pour le 6 juin 2021 en invoquant l’état de cette dernière sans plus de précision.

Les époux [Y] sollicitent le paiement de la somme de 7.811,55 euros au titre des loyers restant dus pour la période du 1er septembre 2020 au 21 juillet 2021 suivant décompte versé aux débats (pièce n°28), précisant que les versements en liquide par les locataires ont cessé dès le mois de septembre 2020.

Ce montant n’est pas utilement critiqué par les appelants qui ne démontrent pas l’existence de réglements que les bailleurs auraient omis de déduire, l’attestation de Mme [N] étant à cet égard trop imprécise pour rapporter la preuve exigée.

S’agissant des 3 derniers mois de loyers (mai 2021 à juillet 2021) que les locataires reconnaissent ne pas avoir réglés, ces derniers ne peuvent se prévaloir d’un délai de préavis réduit d’un mois lié à à l’état de santé de Mme [B] sur la base du certificat médical du 13 avril 2021 qui, libellé comme suit : 'je soussigné certifie que l’état de Mme [B] justifie l’obtention d’un nouveau domicile dès que possible', ne permet pas de connaître le motif qui aurait nécessité le départ de la locataire des lieux (état de santé, financier, expulsion, etc ').

Le délai de préavis de 3 mois prévu au contrat est donc applicable.

Ainsi, les locataires étaient en principe tenus au paiement des loyers jusqu’au 8 août 2021.

M. et Mme [Y] sollicitent le paiement des loyers seulement jusqu’au 21 juillet 2021, date à laquelle un état des lieux de sortie a pu être dressé par procès-verbal de constat de huissier, et à laquelle ils ont été en mesure de reprendre possession de leur bien.

Leur demande au titre des loyers est donc fondée à hauteur de 7.811,55 euros. M. [E] et Mme [B] sont condamnés solidairement au paiement de cette somme.

2. Sur les charges locatives

L’avenant au contrat de bail signé le 19 janvier 2020 précise la nature et les modalités de paiement et de régularisation des charges locatives comme suit :

'La provision de charges (140 euros) correspond à la fourniture de l’eau chaude et froide, de l’électricité usuelle, et du chauffage et aux différents abonnements. La régularisation des charges s’effectuera tous les 6 mois, qu’elle soit positive ou négative, et prendra en compte les données suivantes :

abonnement par cinquième du compteur d’électricité,

abonnement par cinquième du compteur d’eau,

relevé de la consommation d’énergie par rapport au décompteur,

relevé de la consommation d’eau par rapport au décompteur,

prise en compte des taxes locales et de la TVA.

La taxe d’habitation ainsi que la taxe des ordures ménagères sont à votre charge (locataire).'

Il ressort de l’état d’entrée dans les lieux établi contradictoirement entre les parties et de l’attestation du maire de [Localité 4] que les relevés des décompteurs individuels d’électricité et d’eau s’établissaient respectivement à 143.013 Kwh et 1.330 m3 lors de l’entrée en jouissance de M. [E] et Mme [B] et à 159.719,3 Kwh et 1.910 m3 à la date du 7 août 2021.

L’existence de ces décompteurs individualisés permet de connaître la consommation réelle de chaque locataire afférente à chacune des habitations louée par les époux [Y] sur leur ferme.

Ce procédé ne s’assimile pas à une rétrocession d’électricité au sens de l’article L 333-1 du code de l’énergie.

Par ailleurs, M. [E] et Mme [B], qui ont librement et en toute connaissance de cause accepté les stipulations contractuelles relatives aux charges locatives, ne peuvent valablement aujourd’hui les remettre en cause en invoquant le fait qu’ils n’ont pas choisi le fournisseur d’électricité.

Au vu du contrat, des factures de ramonage, de fourniture d’électricité (Mint Energie) et d’eau potable (Saur) versés aux débats, des relevés de consommation rappelés ci-dessus et des décomptes de régularisation des charges locatives dressés les 28 juillet 2020 (pièce n°17 des appelants) et 30 août 2021 (pièce n° 28 des intimés), le montant des charges récupérables de M. [E] et Mme [B] correspondant à leur consommation propre s’établit comme suit :

* période du 19 janvier au 30 juin 2020

1.511,77 euros (dont 156,07 euros au titre de la distribution d’eau) – 759 euros (provisions versées) = 752,77 euros

* période du 1er juillet 2020 au 21 juillet 2021

—  3.228,84 euros (dont 580,86 euros au titre de la distribution d’eau) – 280 euros (provisions réglées) = 2948,84 euros

—  60 euros au titre du ramonage

— sous-total : 3.008,61 euros

* total : 3.761,61 euros.

Cependant, il convient de minorer ce montant au regard du fait que par courrier recommandé du 24 août 2020, les locataires ont signalé aux époux [Y] une fuite d’eau rencontrée le 14 août 2020 au niveau d’un tuyau en cuivre derrière le meuble évier et que ces derniers n’ont accepté d’envoyer un dépanneur que six mois plus tard, soit en janvier 2021, suite à la plainte de leurs locataires auprès de la gendarmerie. La réparation a finalement été effectuée le 10 février 2021 par un plombier mandaté par les locataires pour le prix de 148 euros TTC.

La fuite provenait du tuyau d’alimentation d’eau chaude et rien ne prouve qu’elle était due à une détérioration par les locataires. Elle ne peut donc être considérée comme un défaut relevant des réparations locatives à la charge de M. [E] et Mme [B].

En revanche, la surconsommation d’eau générée par ce désordre est imputable à l’absence de réactivité des deux parties, aussi bien celle des propriétaires que des locataires, qui, compte tenu de l’inaction des bailleurs et du caractère mînime de la réparation, auraient dû prendre les mesures qui s’imposaient pour stopper la fuite.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’évaluer la surconsommation d’eau imputable aux intimés à la somme de 300 euros et de déduire ce montant du total des charges, soit un solde de 3.461,61 euros au paiement duquel M. [E] et Mme [B] sont condamnés solidairement.

Ces derniers sont par conséquent déboutés de leur demande de remboursement des provisions sur charges.

La seule attestation du plombier, qui n’est corroborée par aucun autre élément, est insuffisante à caractériser l’état d’insalubrité du logement et la réalité de la privation de jouissance des lieux allégués par les locataires.

Ces derniers sont donc déboutés de leur demande en paiement d’une indemnité de 7.811,55 euros correspondant à la totalité du montant du loyer.

Enfin, M. [E] et Mme [B], qui contrairement à ce qu’ils avancent, étaient parfaitement informés de l’existence des décompteurs électriques et d’eau leur permettant de vérifier leur consommation, ne justifient ni que que ces décompteurs étaient inaccessibles ni du préjudice subi du fait de l’absence de remise des diagnostics de performance énergétique et électrique, notamment d’une perte de chance de ne pas prendre le logement à bail.

En conséquence, ils sont déboutés de leur demande de dommages et intérêts de ce chef.

IV. Sur les réparations locatives

M. et Mme [Y] sollicitent pour la première fois en cause d’appel le paiement de la somme de 9.973,49 euros au titre des frais de réfection du logement.

Les appelants soulèvent l’irrecevabilité de cette demande sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile qui dispose : 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

M. et Mme [Y] n’émettent aucune observation sur ce point.

En application du texte susvisé, il y a lieu de déclarer irrecevable la prétention nouvelle en cause d’appel présentée par les intimés.

V. Sur les autres demandes

M. [D] [E] et Mme [W] [B] succombant sur l’essentiel, sont condamnés aux dépens de première instance et d’appel, à payer à M. [X] [Y] et Mme [H] [F] épouse [Y] la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sont déboutés de leur demande formée à ce titre.

M. [X] [Y] et Mme [H] [F] épouse [Y] sont condamnés à payer à M. [M] [E] et Mme [Z] [R] épouse [E] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont infirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

DEBOUTE les appelants de leur demande d’annulation du jugement entrepris ;

INFIRME le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

ANNULE l’engagement de caution de M. [M] [E] et Mme [Z] [R] épouse [E] ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [E] et Mme [W] [B] à payer à M. [X] [Y] et Mme [H] [F] épouse [Y] la somme de 7.811,55 euros au titre des loyers échus au 21 juillet 2021 ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [E] et Mme [W] [B] à payer à M. [X] [Y] et Mme [H] [F] épouse [Y] la somme de 3.461,61 euros au titre des charges locatives ;

DECLARE irrecevable la demande de M. [X] [Y] et Mme [H] [F] épouse [Y] au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE M. [D] [E] et Mme [W] [B] de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE M. [D] [E] et Mme [W] [B] à payer à M. [X] [Y] et Mme [H] [F] épouse [Y] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [Y] et Mme [H] [F] épouse [Y] à payer à M. [M] [E] et Mme [Z] [R] épouse [E] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [E] et Mme [W] [B] aux dépens de première instance et d’appel ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET F. EMILY