AFFAIRE : N° RG 21/00974 – N° Portalis DBVC-V-B7F-GXFS

ARRÊT N°

ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX du 29 Janvier 2021

RG n° 19/00103

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 30 AVRIL 2024

APPELANTE :

La SCI DES MARTYRS

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 428 719 173

[Adresse 10]

[Localité 1]

représentée par M^e Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN,

assistée de M^e Olivier JACQUIN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ :

Monsieur [T] [Z]

né le 10 Mars 1948 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Bernard HOYE, avocat au barreau de LISIEUX, assisté de M^e Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES

INTERVENANTE:

S.A.S. JOSTE [Localité 11] venant aux droits de la SCI DES MARTYRS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

N° SIRET : 949 640 825

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN,

assistée de M^e Olivier JACQUIN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me VELMANS, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 23 janvier 2024

GREFFIER : M^me COLLET

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 30 Avril 2024 après prorogation du délibéré initialement fixé au 26 mars 2024, et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me COLLET, greffier

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [T] [Z] est propriétaire du lot n°2 d’une copropriété horizontale sise au [Adresse 2] à [Localité 11], situé à l’arrière du lot n°1 appartenant à la société civile immobilière (SCI) des Martyrs.

L’ensemble immobilier avait été divisé en deux lots en vertu d’un règlement de copropriété établi par M. [R] [W], géomètre-expert le 20 décembre 1963. Aucun syndic n’a jamais été désigné.

Le 15 novembre 2010, la commune de [Localité 11] a accordé un permis de construire à la société SCI des Martyrs, propriétaire du lot n°1, en vue de travaux d’extension et de surélévation de l’immeuble édifié sur son lot.

Estimant que les travaux avait été réalisés sans son accord et empiétaient sur son lot privatif, M. [Z] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lisieux par acte du 16 novembre 2015 aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par arrêt infirmatif du 8 novembre 2016, la cour d’appel de Caen a fait droit à cette demande, désignant M. [N] [Y], géomètre, en qualité d’expert judiciaire.

L’expert a établi son rapport le 8 octobre 2018.

Par acte du 31 décembre 2018, M. [Z] a assigné la SCI des Martyrs devant le tribunal de grande instance de Lisieux.

Par jugement du 29 janvier 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Lisieux a :

— condamné la SCI des Martyrs à rétablir un couloir réservé au seul lot n°2 et à reposer une porte d’accès au lot n°2 fermant à clé dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement ;

— dit que faute par la SCI des Martyrs de procéder à la remise en état ordonnée, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 30 septembre 2021 à 100 euros par jour de retard ;

— condamné la SCI des Martyrs payer à M. [Z] la somme de 6 400 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, à titre d’indemnisation du trouble manifestement illicite commis ;

— condamné la SCI des Martyrs à retirer ou condamner la porte située dans le mur de clôture de la cour, donnant accès au lot n°2, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

— dit que faute par la SCI des Martyrs de procéder à la remise en état ordonnée, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 30 septembre 2021 à 100 euros par jour de retard ;

— condamné la SCI des Martyrs payer à M. [Z] la somme de 15 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre du trouble anormal du voisinage subi ;

— débouté M. [Z] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de la perte de valeur du bien ;

— condamné la SCI des Martyrs à payer à M. [Z] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société des Martyrs aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

— autorisé M^e Bernard Hoye, avocat, à recouvrer directement ceux des dépens dont il fait l’avance.

Par déclaration du 6 avril 2021, la SCI des Martyrs a formé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 décembre 2023, la société Joste [Localité 11] venant aux droits de la SCI des Martyrs demande à la cour de :

— juger la société Joste [Localité 11] venant aux droits de la SCI des Martyrs, recevable et bien-fondée en ses demandes ;

— infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté M. [Z] de sa demande de dommages intérêts en réparation de la perte de valeur de son bien ;

— confirmer le jugement au regard de l’absence de perte de valeur du bien immobilier composant le lot n°2, propriété de M. [Z] ;

En conséquence,

— débouter M. [Z] de ses demandes au regard de l’absence de modification de l’assiette du droit de passage au profit du lot n°2 sur le fonds du lot n°1 ;

— débouter M. [Z] de ses demandes au regard de l’absence de trouble manifestement excessif ;

— débouter M. [Z] au regard de l’absence de violation de son droit de propriété, en tant que propriétaire du lot n°2 ;

— débouter M. [Z] de ses demandes au regard de l’absence de trouble anormal de voisinage ;

— juger que M. [Z] ne souffre d’aucun préjudice ;

En conséquence,

— débouter M. [Z] de l’intégralité de ses demandes ;

Subsidiairement,

— condamner M. [Z] à lui verser la somme de 200 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil au titre des dommages et intérêts pour l’atteinte manifeste au droit de propriété qu’elle a subie ou désigner tel expert judiciaire qu’il plaira à la cour avec pour mission de donner son avis sur le montant du préjudice subi sur la valeur vénale de son bien du fait de l’attribution d’un droit de jouissance exclusif au couloir litigieux ;

En tout état de cause,

— débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [Z] à lui verser la somme de 30 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil en raison de la procédure abusive initiée à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [Z] à lui verser la somme de 30 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de M^e Jacquin, du cabinet Jacquin Avocats.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 27 septembre 2021, M. [Z] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*condamné la SCI des Martyrs à rétablir un couloir réservé au seul passage du lot n°2 et à reposer une porte d’accès au lot n°2 fermant à clé dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement ;

*dit que faute par la SCI des Martyrs de procéder à la remise en état ordonnée, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 30 septembre 2021 à 100 euros par jour de retard ;

*condamné la SCI des Martyrs à retirer ou condamner la porte située dans le mur de clôture de la cour, donnant accès au lot n°2, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

* dit que faute par la SCI des Martyrs de procéder à la remise en état ordonnée, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 30 septembre 2021 à 100 euros par jour de retard ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

*a condamné la SCI des Martyrs à lui payer la somme de 6 400 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, à titre d’indemnisation du trouble manifestement illicite commis ;

*l’a débouté de sa demande de dommages intérêts en réparation de la perte de valeur du bien ;

*a condamné la SCI des Martyrs à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur ces points,

— condamner la société Joste [Localité 11] à lui verser les sommes suivantes :

*1 000 euros par mois à titre d’indemnisation du trouble manifestement illicite commis par celle-ci en rendant l’usage de la servitude incommode, soit 156 000 euros sauf à parfaire ;

*100 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de la perte de valeur du bien ;

*5 078 euros TTC au titre des frais írrépétibles de première instance ;

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

— condamner la société Joste [Localité 11] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens, dont distraction au profit de M^e Bernard Hoye, Avocat aux offres de droit, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 10 janvier 2024.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

— Sur la servitude de passage et son rétablissement :

La société Joste [Localité 11], venant aux droits de la SCI des Martyrs, critique le jugement entrepris en ce que le tribunal a considéré à tort que le droit de passage bénéficiant au lot n°1 était exclusif au lot n°2 ce, en violation de son droit de propriété et des règles prévues dans le règlement de copropriété.

Elle souligne à la lecture du règlement de copropriété que si les parties ont convenu que le couloir serait réservé à un droit de passage, il ne peut s’en déduire que le droit de passage serait exclusif.

Elle affirme au surplus que le droit de propriété étant absolu, une servitude de passage ne peut conférer juridiquement aucun droit exclusif au fonds dominant, que par le passé, les étages supérieurs et le jardin extérieur du lot n°1 ont toujours été accessibles par le couloir litigieux et qu’en tout état de cause, les modifications entreprises sur le couloir n’ont pas diminué l’assiette ni l’usage du droit de passage.

Par ailleurs, la société Joste [Localité 11] assure que le rétablissement du couloir réservé au seul passage du lot n°2 et la fermeture à clé de la porte située en bout du couloir donnant accès au lot n°2, tel que décidé par le tribunal, sont impossibles et porteraient atteinte aux règles de sécurité et d’accessibilité inhérentes aux établissements recevant du public (ERP), alors que le lot n°1 est occupé par un vendeur de meubles et de décoration au titre d’un bail commercial, que la mise en oeuvre d’une issue de secours lui a été imposée tant par les textes en la matière, par le bureau d’études techniques et le directeur des services d’Incendie et de Secours du Calvados et qu’enfin, le couloir permet un accès rapide et adapté aux étages supérieurs du lot n°1 par les personnes handicapées.

Enfin, elle invoque encore la mise à mal de son obligation de délivrance quand la décision dont appel rend impropre les locaux commerciaux recevant du public à leur destination.

M. [Z] réplique que le tribunal a exactement déduit de l’examen du règlement de propriété que l’intention des parties avait été d’attribuer au lot n°2 un droit de passage exclusif et de ménager une séparation effective entre les deux lots, ainsi que deux entrées séparées, et que dès lors, il convenait d’ordonner la remise en l’état initial.

Il ajoute que la réalisation de l’extension du lot n°1 par SCI des Martyrs, dont le projet n’a jamais fait l’objet d’un accord de sa part, a entraîné la modification de la servitude de passage réservé au lot n°2 par la transformation du couloir réservé à usage exclusif du lot n°2 en hall commun à l’ensemble de l’immeuble alors que la porte intérieure du couloir accédant au lot n°2, remplacée par une porte de secours, montée de surcroît à l’envers, ne ferme plus et n’est plus sécurisée et que son lot n°2 ne dispose plus d’un accès séparé sur l'[Adresse 8] comme c’était le cas précédemment.

Il considère subsidiairement être bien fondé à réclamer une somme de 100 000 euros pour la perte de l’exclusivité de la servitude de passage et l’incommodité d’usage qui en résulte.

Enfin, il critique le jugement en ce que la somme allouée en indemnisation du trouble manifestement illicite est insuffisante, réclamant une indemnité de 1000 euros par mois de ce chef, soit la somme de 156 000 euros à parfaire.

Sur ce,

— Sur la servitude de passage :

— Sur la détermination de la servitude de passage :

Aux termes de l’article 543 du code civil, on peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre.

Si, selon l’article 544, tout propriétaire a le droit de jouir et disposer de la chose de la manière la plus absolue, ce ne peut être qu’à la condition de ne pas en faire un usage prohibé par les lois ou les règlements ou de nature à nuire aux droits des tiers.

Selon l’article 637 du même code, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

En application de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

En présence d’une copropriété, la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts.

En l’espèce, il convient de rappeler les termes du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier sis à [Localité 11] [Adresse 3] et établi par M. [R] [W], géomètre expert le 20 décembre 2023, procédant à sa division en deux lots comme suit :

— le lot n°1 'comprend la jouissance exclusive et particulière d’un terrain situé en bordure de l'[Adresse 8] et bordé au sud par l'[Adresse 8] (façade de 7,70m), (…) au nord par le lot n°2 une longueur de 8,20m (…). Sur ce terrain, est édifié un bâtiment à usage de commerce et habitation qui appartiendra en pleine propriété à l’acquéreur de ce lot qui a une superficie de 126 m2, représentant 500 millièmes de l’ensemble du sol de la copropriété’ ;

— le lot n°2 'comprend la jouissance exclusive et particulière d’un terrain situé en fond, et s’accédant par un droit de passage dans un couloir réservé, sous le bâtiment du lot n°1. Il est bordé au sud par le lot n°1, au droit du couloir d’accès sur 1,07m et le lot n°1 lui-même, sur une longueur de 8,20 m', à l’ouest, au nord et à l’est par trois propriétés reprises au dit règlement.

'Sur ce terrain, est édifié un bâtiment qui appartiendra en pleine propriété à l’acquéreur de ce lot qui a une superficie de 128 m2, représentant 500 millièmes de l’ensemble du sol de la copropriété'.

Il est précisé que 'seul le sol de la copropriété est partie commune', et que 'les bâtiments édifiés sur ces lots seront la propriété pleine et entière des acquéreurs', ces derniers ayant 'la faculté de les modifier, transformer, démolir et reconstruire, sans avoir à consulter l’autre copropriétaire, à la condition d’obtenir les autorisations et permis nécessaires'.

Au chapitre V 'Servitudes', l’article 5 du règlement énonce que 'le lot n°2 disposera d’un droit de passage dans un couloir spécialement réservé à cet effet. Les frais d’entretien et de remise en état du sol et des revêtement des murs, plâtre et peinture et des portes d’accès seront exclusivement à la charge de l’acquéreur du lot n°2. Il est précisé qu’il ne s’agit pas d’un passage commun, mais d’une servitude de passage.'

Il sera rappelé, ce qui n’est pas contesté, que le lot n°2 est situé derrière le lot n°1, qui tient toute la largeur du bâtiment de sorte que l’accès au lot n°2 oblige à passer par le lot n°1.

Il résulte du règlement de copropriété précité que l’accès au bâtiment du lot n°2 situé en fond de l’ensemble immobilier est ainsi permis depuis l'[Adresse 8] par le passage dans un couloir intérieur réservé situé dans le lot n°1 puis par un couloir extérieur propriété du lot n°2 longeant la cour appartenant au lot n°1. Par suite, la servitude de passage s’exerce uniquement sur le couloir intérieur du lot n°1.

Si l’existence d’une servitude de passage au profit du lot n°2 n’est nullement contestée, les parties sont en désaccord quand au caractère exclusif ou non de son usage, selon ce qui a été prévu à l’origine.

L’expert a indiqué que 'à la date de l’établissement du règlement de copropriété, l’usage réservé du couloir ainsi que l’obligation d’entretien à la charge du lot n°2 laissent à penser que le propriétaire du lot n°1 n’utilise pas ce passage'.

De fait, les termes du règlement de copropriété ci-dessus repris, prévoyant la mise à disposition du lot n°2 'd’un droit de passage dans un couloir spécialement réservé à cet effet', avec ces précisions apportées qu’il 'ne s’agit pas d’un passage commun', et que les frais d’entretien et de remise en état sont à la charge exclusive de l’acquéreur du lot n°2, traduisent la commune intention des parties de grever le lot n°1 d’une servitude de passage crée pour le seul usage du lot n°2. Si le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage conserve le doit d’user de l’assiette de celle-ci, il apparaît néanmoins qu’en l’espèce, et ainsi que le retient à raison le tribunal, les parties ont entendu clairement et expressément affecter le couloir 'réservé’ -c’est à dire 'destiné de façon exclusive’ au sens 1er du terme défini à la seule distribution du lot n°2, interdisant a contrario le passage au propriétaire et occupants de son fait du lot n°1.

Par ailleurs, s’il est constant qu’une servitude, charge grevant le fonds servant, ne peut conférer un droit de jouissance exclusif ni un droit d’empiétement, tel n’est pas le cas en l’occurrence, alors qu’il a été consenti un droit réel attaché au lot n°2 conférant le bénéfice d’un usage spécial du couloir intérieur du lot n°1, en ce que ce droit de passage profite au seul lot n°2, étant observé que le droit de 'passer’ ne saurait se confondre avec la jouissance exclusive du dit bien.

Par ailleurs, il n’est pas établi que les articles du règlement de copropriété créant une telle servitude de passage contreviennent à une règle d’ordre public comme prétendu par la société Joste [Localité 11], alors qu’il n’y a pas transfert de propriété et qu’en tout état de cause, le présent litige n’a pas pour objet de remettre en cause l’existence de la servitude ni les droits réels qui y sont attachés, nonobstant les éventuelles renonciations faites par le passé par les titulaires des lots, mais uniquement de rechercher qu’elle a été la commune intention des parties pour permettre au juge du fond d’en constater l’étendue et par suite les éventuelles atteintes à son exercice.

Or, cette commune intention des parties résulte également du plan intitulé 'copropriété à [Localité 11], [Adresse 8]' inséré dans le règlement de copropriété, lequel distingue les deux lots par une couleur propre à chacun, jaune pour le lot n°1 et rose pour le lot n°2, alors que le couloir intérieur réservé y figure avec l’annotation fléchée 'droit de passage', et pourtant colorié avec le rose du lot n°2 et non le jaune du lot n°1. De même, sont reportées à l’intérieur du lot n°1 des lignes parallèles au couloir réservé de nature à manifester l’existence d’un second couloir à l’intérieur du lot n°1 parallèle au couloir litigieux. Au demeurant, l’acte de vente du lot n°1 du 6 juin 2008 de M. [G] [L] à la SCI des Martyrs rappelle en page 5 que 'le lot n°2 disposera d’un droit de passage dans un couloir spécialement réservé à cet effet (droit de passage du lot n°2 sur le lot n°1 matérialisé en rose sur le plan ci-annexé)' ce, après avoir décrit le lot n°1 comme suit : 'au rez-de-chaussée : ancien magasin et une pièce, couloir et autre couloir à usage commun, atelier,WC', confirmant l’existence de deux couloirs.

De surcroît, la configuration des lieux existante avant l’accomplissement des travaux par la SCI des martyrs traduit matériellement la volonté des parties de créer une servitude de passage à l’usage exclusif du lot n°2. En effet, les photographies annexées à la demande de permis de construire déposée par la SCI des martyrs du 16 avril 2009 et portant plusieurs vues de 'l’existant’ avant travaux de la façade de l’immeuble (lot n°1) donnant sur la rue de la République, révèlent la présence côte à côte de deux portes d’entrée 'jumelles’ de même architecture ce, en plus de la troisième ouverture destinée aux entrées/sorties du commerce ([L] Déménagement), matérialisant ainsi par une entrée distincte et autonome le droit de passage 'spécial’ attribué au lot n°2. Au demeurant, le projet initial de rénovation du 18 mars 2009 reprend ces deux entrées et le plan cadastral matérialise également cette distinction en attribuant deux numéros de rue, le 6 au lot n°2 et le 6bis au lot n°1.

A l’opposé, côté cour/jardin, à l’examen des photographies communiquées par M. [Z] en sa pièce 10, on retrouve avant travaux deux portes-fenêtres distinctes, l’une ouvrant sur le couloir extérieur propriété du lot n°2, l’autre sur la cour du lot n°1, entre lesquelles était implantée une palissade marquant la séparation des deux lots.

Enfin, l’unique attestation produite par la société Joste [Localité 11] émanant d’un ancien occupant du lot n°1 (M [X] [L] se disant 'titulaire d’un bail en tant qu’entreprise de Déménagement’ de septembre 1993 à la vente du 6 juin 2008) est insuffisante à démontrer l’existence d’une porte intérieure au bâtiment du lot n°1 donnant accès au couloir réservé avant la réalisation des travaux, comme le passage habituel des occupants du lot n°1 par ce couloir alors qu’a été établi l’existence d’une deuxième entrée à usage du lot n°1 et celle d’un autre couloir parallèle au rez-de-chaussée donné à bail.

Du tout, il doit être considéré que les propriétaires des lots n°1 et n°2 avaient ainsi exprimé leur volonté de créer une servitude de passage constituant une charge imposée au lot n°1, pour l’usage et l’utilité exclusifs du lot n°2, trouvant sa source dans le règlement de copropriété.

— Sur l’atteinte portée à la servitude de passage :

Aux termes de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

En l’espèce, l’expert judiciaire désigné a relevé que 'l’emprise de la servitude de passage au profit du lot n°2 sur l’assiette du lot n°1 ne se trouve pas réduite.'

Si l’assiette de la servitude de passage n’a pas été modifiée, il reste que, sans accord préalable du propriétaire du lot n°2 :

— une porte d’accès au lot n°1 donnant sur le couloir intérieur réservé a été créée à l’extrémité de celui-ci, laquelle n’existait pas antérieurement ;

— des boîtes aux lettres ont été installées à l’entrée du couloir litigieux, ce qui suppose des allées et venues des occupants du lot n°1 pour chercher leurs courriers ;

— l’accès à l'[Adresse 8] est unique pour les deux lots n°1 et n°2, une seule et même porte ayant remplacé les deux portes séparées sur rue qui existaient alors ;

— la porte située au bout du couloir intérieur réservé côté cour a été remplacée par une porte coupe-feu qui ne ferme pas, de sorte que l’accès au lot n°2 n’est plus fermé ni sécurisé comme précédemment. Si cette porte appartient bien au bâtiment du lot n°1, un tel remplacement a pour conséquence de rendre le lot n°2 accessible à tous les occupants du lot n°1, pouvant désormais emprunter le couloir litigieux.

De surcroît, alors que le bâtiment n°1 comporte au rez-de-chaussée un magasin de meubles et de décoration, et aux étages, plusieurs locaux donnés à bail, les diverses photographies datées du 12 juin 2019 communiquées par M. [Z] attestent de la présence de meubles ou de colis volumineux entreposés dans le couloir réservé de nature à gêner le passage.

Il ne peut être considéré, ainsi que le soutient l’appelante, que la mise aux normes en matière d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, loin de porter atteinte à l’exercice de la servitude, serait de nature à améliorer son usage en faisant bénéficier au lot n°2 des avantages qu’elle implique (porte d’entrée unique plus large) alors que dans le même temps, des marches ont été ajoutées par la SCI des Martyrs à chaque extrémité du couloir extérieur propriété du lot n°2, situé dans la continuité du couloir intérieur réservé, privant en conséquence le lot n°2 des dits avantages.

Il résulte de ces éléments que la SCI des martyrs au droit de laquelle vient la société Joste [Localité 11] a, par ces différents aménagements, modifié la destination du couloir devenu 'un hall commun’ ainsi que le qualifie avec pertinence le premier juge. Elle a par là-même porté atteinte à la servitude de passage telle que convenue par les parties, en modifiant son usage 'réservé', au lot n°2 pour le rendre 'commun’ aux deux lots en violation du règlement de copropriété ayant expressément prévu qu’il ne 's’agit pas d’un passage commun'.

La preuve est rapportée que les transformations réalisées par la SCI des Martyrs sur le bâtiment du lot n°1 ont eu pour conséquence de modifier l’économie de la servitude litigieuse emportant diminution de son usage puisque 'd’exclusif’ il est devenu 'commun’ ainsi que l’a parfaitement analysé le tribunal.

Par ailleurs, la nécessité de mettre le bâtiment n°1 aux normes de sécurité et d’accessibilité ne résulte pas de 'réparations’ mais de la transformation complète du dit bâtiment voulue par la SCI les Martyrs. Le projet initial figurant à la première demande de permis de construire du 16 avril 2009 prévoyait la conservation des deux entrées et la seule 'surélévation d’une construction existante’ et il n’est nullement démontré que la modification décidée in fine par la SCI des Martyrs était l’unique solution permettant le respect des dites normes, exclusive de toute autre solution alternative de nature à préserver le droit de passage spécial conféré au lot n°2.

Il sera rappelé en outre que l’arrêté du maire de [Localité 11] délivré le 15 octobre 2010 à la suite de la demande déposée le 3 août 2010 et complétée le 29 octobre 2010 par la SCI des Martyrs a accordé le permis de construire sous réserve de respecter les prescriptions émises par le service départemental d’incendie et de secours ainsi que les prescriptions émises par la sous-commission départementale pour l’accessibilité des personnes handicapées. En l’absence de toute production du nouveau projet accompagnant la demande déposée le 3 août 2010 complétée le 29 octobre 2010, il n’est pas même établi que la SCI des Martyr avait envisagé dans ce deuxième projet de conserver les deux entrées et le passage réservé au seul lot n°2 et que les aménagements destinés à assurer le respect des normes de sécurité et d’accessibilité aient été l’unique motif de l’atteinte portée à la servitude ci-dessus définie.

Il n’est pas justifié par ailleurs par la société Joste [Localité 11] que, depuis le jugement, il a été remédié à l’atteinte ci-dessus caractérisée alors que la SCI des Martyrs a seulement 'déclaré’ à son acquéreur avoir fait réaliser le rétablissement du couloir réservé au seul passage du lot n°2, installer une porte d’accès au lot n°2 ainsi que procéder à la modification des boîtes aux lettres.

Enfin, il doit être relevé que si, dans la partie discussion de ses écritures, M. [Z] réclame subsidiairement une somme de 100 000 euros pour la perte de l’exclusivité de la servitude de passage et l’incommodité d’usage qui en résulte, il ne reprend pas cette demande dans leur dispositif alors qu’en application du troisième aliéna de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Pour l’ensemble de ces motifs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a accueilli la demande de M. [Z] tendant à rétablir le couloir et à reposer une porte à clé au bout du couloir intérieur menant au lot n°2 sauf à préciser que les travaux de remise en état devront être exécutés sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et pendant une durée de six mois.

En outre, M. [Z], en sa qualité de propriétaire du lot n°2 bénéficiaire de la servitude de passage, est fondé à réclamer l’indemnisation du préjudice subi en réparation de l’atteinte portée à la dite servitude convenue et dont il est résulté pour lui une gêne dans ses conditions d’exercice alors qu’au surplus l’accès au lot n°2 n’est plus sécurisé.

C’est à tort que la société Joste [Localité 11] soutient que M. [Z] serait irrecevable à formuler une quelconque demande de réparation du préjudice en l’absence de toute contestation du permis de construire en temps utile, fin de non-recevoir au demeurant non reprise dans le dispositif de ses écritures ce, alors que l’arrêté accordant le permis de construire précité informe in fine le bénéficiaire de l’autorisation que 'la présente décision est notifiée sans préjudice du droit des tiers (notamment obligations contractuelles ; servitudes de droit privé telles que les servitudes (…) de passage (…) qu’il appartient au destinataire de l’autorisation de respecter’ et , ainsi qu’il a été dit précédemment, le deuxième projet de transformation du bâtiment ayant donné lieu à la demande de permis déposée le 3 août 2010 et complétée le 29 octobre 2010 n’est pas communiqué aux débats.

Dès lors, il conviendra d’infirmer le jugement quant au montant des dommages et intérêts alloués à M. [Z] et de condamner la société Joste [Localité 11] à lui payer la somme de 8800 euros à ce titre.

— Sur l’atteinte portée au droit de propriété de M. [Z] :

La société Joste [Localité 11] critique le jugement en ce que le tribunal a retenu que la création d’une porte entre la cour du lot n°1 et le couloir extérieur du lot n°2 avait permis aux occupants du lot n°1 de pénétrer sur le lot n°2, ce qui constituait un trouble anormal du voisinage engageant la responsabilité de son auteur, la SCI des Martyrs, en sa qualité de voisin à l’origine des travaux.

Elle fait valoir qu’elle est pourtant propriétaire de la porte litigieuse et qu’il n’est pas démontré que ce trouble excédait les inconvénients ordinaires du voisinage ce d’autant moins, que la porte litigieuse avait été depuis lors condamnée ainsi qu’elle en justifie.

M. [Z] réplique que la SCI des Martyrs a porté atteinte à son droit de propriété, en procédant à des travaux d’ampleur sur sa propriété, en décaissant les terres de son lot privatif à l’occasion des travaux de l’extension, en reconstruisant une allée entièrement bétonnée au lieu et place d’une petite allée bordée de jardinières fleuries, en créant des marches aux extrémités du couloir extérieur, ainsi qu’en perçant une porte sur le mur de clôture permettant aux locataires du lot n°1 d’accéder à la cour du même lot en passant par le lot n°2, le tout sans la moindre autorisation ni information de sa part. Elle relève que ces modifications ont porté atteinte à son droit de propriété à l’origine de troubles anormaux de voisinage alors que la société Joste [Localité 11] ne justifie pas avoir condamné la porte ainsi créée, la pose de panneaux de polystyrène, lesquels peuvent être facilement retirés, ne valant pas condamnation de la porte litigieuse.

Sur ce,

M. [Y] a constaté que 'les travaux n’ont pas eu pour conséquence de créer un empiétement sur le lot n°2 dans la cour. (…) L’incidence principale des travaux est la création de marches aux extrémités du passage extérieur : l’une à la sortie du couloir intérieur et l’autre avant l’angle du mur délimitant l’angle Nord du lot n°1.'

Le constat d’huissier du 8 janvier 2014 et les photographies qui y sont annexées font état de la démolition du bâtiment du lot n°1 et de celle du couloir extérieur propriété du lot n°2 tel qu’il existait à l’origine au vu des photos produites par M. [Z], l’huissier constatant l’existence d’une passerelle avec rambarde en bois et sol en plaques métalliques permettant l’accès à la maison d’habitation du lot n°2 par son locataire. Il apparaît qu’une excavation a été pratiquée sur l’assiette du couloir extérieur du lot n°2.

En outre, la cour comme le tribunal, constate à l’examen des photographies des lieux réalisées avant, pendant et après les travaux, que la SCI des Martyrs a accompli des travaux sur la totalité des couloirs intérieur et extérieur, en bitumant le couloir extérieur, en y ajoutant des marches aux deux extrémités du couloir extérieur, en supprimant la bordure de plantes et en créant une porte entre la cour du lot n°1 et le couloir extérieur au lot n°2, en méconnaissance du droit de propriété de M. [Z].

Il est incontestable que la création d’une porte entre la cour du lot n°1 et le couloir extérieur au lot n°2, est de nature à permettre le passage des occupants du lot n°1, de la petite cour de ce lot sur le couloir extérieur propriété du lot n°2 pour regagner le couloir intérieur réservé au droit de passage du seul lot n°2. Les photos produites par M. [Z] datées du 12 juin 2009 en attestent alors que les poubelles des occupants du lot n°1 sont entassées dans la petite cour (cf pièce 31 de M. [Z]) et que la porte créée permet leur évacuation par le couloir extérieur du lot n°2, puis par le couloir intérieur réservé à la distribution du même lot.

La société Joste [Localité 11], qui soutient avoir condamné la porte créée, produit une photo non datée faisant état de la pose de simples panneaux de polystyrène (sa pièce 25) avec une attache fixée en hauteur, alors qu’il apparaît, au vu des photographies datées du 10 mars 2020 communiquées par M. [Z], que ces différents panneaux peuvent être aisément retirés de sorte que la seule attache de celui situé en partie supérieure est insuffisante à fixer l’ensemble des dits panneaux et par suite à condamner la porte litigieuse.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce que le tribunal, après avoir rappelé que le droit de propriété de M. [Z] est absolu, a condamné la SCI des Martyrs à retirer ou condamner la porte située dans le mur de clôture de la cour du lot n°1 donnant accès au lot n°2, sauf à préciser qu’il y sera procédé dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de six mois.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 544 du code civil précité, que le droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Le tribunal a exactement considéré que l’ouverture créée par la SCI des Martyrs permettant aux occupants du lot n°1 de pénétrer sur la propriété du lot n°2 ce depuis les travaux, alors qu’il n’est toujours pas justifié en cause d’appel du retrait ou de la condamnation de la dite porte, constitue un trouble excédant les troubles normaux de voisinage.

De même, la transformation du couloir extérieur désormais bitumé, la suppression des bordures de plantes et l’ajout de marches aux deux extrémités constituent incontestablement des troubles anormaux de voisinage.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a exactement évalué le préjudice subi par M. [Z] par l’allocation d’une somme de 15 000 euros au paiement de laquelle la société Joste [Localité 11] venant au droit de la SCI des Martyrs sera condamnée.

— Sur l’indemnisation de la perte de valeur de la propriété de M. [Z] :

M. [Z] affirme que bétonnage de l’allée, de la construction d’un mur de béton aux lieu et place de la clôture en canisse existant antérieurement, dévalorise son bien dont l’environnement bucolique a été bouleversé de sorte qu’il s’estime fondée à solliciter une somme de 100 000 euros à ce titre.

La société Joste [Localité 11] rétorque que son auteur n’a fait que clore la partie de cour qui lui est 'réservée’ par la clôture de son choix dans le respect de l’article 5 du règlement de copropriété.

Elle considère que M. [Z] ne rapporte aucune preuve concrète et effective pour appuyer sa demande.

Sur ce,

Aux termes de l’article 5 du règlement de copropriété précité, le propriétaire du lot n°1 devra clore la partie de cour qui lui est réservée, par une clôture de son choix, qui sera sa propriété ou qui sera mitoyenne selon son désir.

Il en résulte que la SCI des Martyrs était en droit de procéder au remplacement de la clôture en canisse.

La suppression des bordures de plantes a déjà été indemnisée par la présente décision.

Surtout, M. [Z] ne produit pas plus en cause d’appel que devant le premier juge une quelconque estimation de son bien qui permettrait d’établir la perte de valeur alléguée.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M. [Z] de sa demande d’indemnisation pour perte de valeur.

— Sur les demandes de dommages et intérêts formées par la société Joste [Localité 11] :

La société Joste [Localité 11] soutient que la décision du tribunal ayant reconnu que le couloir litigieux était exclusif au lot n°2 en méconnaissance du règlement de copropriété a, par la dénaturation des droits conférés à l’origine à M. [Z], porté une atteinte manifestement disproportionnée à son droit de propriété de sorte qu’en application de l’article 1240 du code civil, il réclame la condamnation de ce dernier à lui payer une somme de 200 000 euros ou, subsidiairement, l’organisation d’une expertise pour faire chiffrer le préjudice subi.

En tout état de cause, la société Joste [Localité 11] réclame une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en alléguant la mauvaise foi de M. [Z] qui a agi abusivement à son encontre au mépris de son droit de propriété.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

— Sur le trouble manifeste au droit de propriété subi  :

La cour a confirmé le jugement en ces dispositions critiquées, étant rappelé une nouvelle fois qu’il s’est agit en cela, non de 'créer’ ou 'attribuer’ une servitude spéciale au bénéfice du lot n°2 mais uniquement, à la lecture du règlement de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 11], de constater l’existence et l’étendue de la servitude litigieuse aux fins d’apprécier les atteintes portées aux droits respectifs des parties.

Par suite, la société Joste [Localité 11], venant aux droits de la SCI des Martyrs, dont la transformation totale de son bâtiment n°1 a été entreprise en méconnaissance des droits du titulaire n°2 qu’elle devait respecter, et sans aucun accord ni concertation préalable avec M. [Z], est mal fondée à réclamer des dommages et intérêts résultant d’une situation dont elle est, seule, à l’origine.

— Sur la procédure abusive :

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la société Joste [Localité 11] n’établit pas le caractère abusif de la procédure diligentée par M. [Z] alors que la solution apportée au présent litige démontre que son action était en grande partie justifiée.

— Sur les demandes accessoires :

Le jugement doit être confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée en appel par M. [Z] et de condamner la société Joste [Localité 11] au paiement de la somme de 3 000 euros sur ce fondement.

La société Joste [Localité 11], partie perdante, doit être déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée aux entiers dépens de la procédure d’appel, le conseil de M. [Z] étant autorisé à les recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe,

Constate que la société Joste [Localité 11] vient aux droits de la SCI des Martyrs ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lisieux sauf en ses dispositions relatives aux modalités fixées pour l’astreinte et en ce qu’elle a condamné la SCI des Martyrs à payer à M. [T] [Z] la somme de 6400 euros à titre d’indemnisation du trouble manifestement illicite ;

Statuant à nouveau de ces seuls chefs et y ajoutant,

Dit que faute par la société Joste [Localité 11], venant aux droits de la SCI des Martyrs, de rétablir un couloir réservé au seul passage du lot n°2 et de reposer une porte d’accès au lot n°2 fermant à clé dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt, elle sera redevable d’une astreinte dont le montant sera fixé à 100 euros par jour de retard dans la limite de six mois ;

Dit que faute par la société Joste [Localité 11], venant aux droits de la SCI des Martyrs, de retirer ou de condamner la porte située dans le mur de clôture de la cour donnant accès au lot n°2, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent arrêt, elle sera redevable d’une astreinte dont le montant sera fixé à 100 euros par jour de retard dans la limite de six mois ;

Condamne la société Joste [Localité 11], venant aux droits de la SCI des Martyrs, à payer à M. [T] [Z] la somme de 8800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble manifestement illicite ;

Dit que les sommes allouées à M. [T] [Z] produiront intérêts au taux légal à compter du jugement à concurrence des sommes accordées par celui-ci et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par société Joste [Localité 11], venant aux droits de la SCI des Martyrs, au titre de l’atteinte à son droit de propriété, et sa demande subsidiaire d’expertise ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par société Joste [Localité 11], venant aux droits de la SCI des Martyrs ;

Condamne la société Joste [Localité 11], venant aux droits de la SCI des Martyrs, à payer à M. [T] [Z] la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée sur le même fondement par la société Joste [Localité 11], venant aux droits de la SCI des Martyrs ;

Déboute les parties de toute autre demande ;

Condamne la société Joste [Localité 11], venant aux droits de la SCI des Martyrs, aux entiers dépens de la procédure d’appel et autorise le conseil de M. [T] [Z] à les recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON